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随着大麻在加拿大合法化，买家难免担心买到大麻屋。问题是，卖家是否需要披露这方面的资讯呢？ 大多数情况下的答案是：可能不需要。但是，卖家需要在咨询其地产经纪和地产律师之后，再决定是否披露大麻屋信息。需要明确的一点是，在这里我假定物业种植了大量大麻，而新法例允许每户只能种植少量几株大麻。 按照安省现行法律，卖家不需要披露其待售物业的历史，即使该物业存在一些会令潜在买家产生负面心理反应的非物理性污点。例如某个迷人的湖滨度假屋曾经发生过凶杀案，或者一栋简朴的乡村平房是某个系列罪犯的童年居所等。种植过大麻、之后被清理干净并已被断言可以安全居住的物业，可能被视为污点物业。 法院已经裁定，卖家不必向潜在买家披露其物业存在已经确认的污点（identified stigma），尽管某些卖家可能出于道义责任或者担心日后潜在的法律诉讼，而选择披露污点资讯。如果买家担心买到种植过大麻的物业，那么只能靠自己的谨慎去防范了。建议买家这样做： •聘请持牌验屋师检查物业，并在购屋条件中附上只有验屋通过才确定购屋； •亲自做调查研究：找物业附近的邻居交谈，按照物业地址在网上搜索物业的有关历史； •与自己的地产经纪密切合作，拟定一些问题要求卖家及其代理人回答。 卖家可能会指示其代理人回避披露某个特定的污点资讯。但是安省房地产委员会（Real Estate Council of Ontario）的行为守则规定，卖家代理人如果被直接问及有关物业的信息，必须如实作答。不过，他们有权拒绝回答，并建议买家自己去调查。这就是为什么最好要通过持牌地产经纪来卖屋和买屋，因为地产行业承诺支持这项行为准则，并且深知违背准则的后果。 安省关于地产资讯披露的一个例外情况是潜在的物理缺陷，即屋主知情、可能造成物业不安全或者不适于居住的相关资讯，必须披露给潜在买家。 这与大麻屋有何关联呢？我们知道，种植大麻会产生大量湿气，进而滋生大量霉菌，而且大麻屋可能会进行有安全隐患的电力线改动。卖家如果相信自己的物业可能有严重缺陷，则应当与其售房代理及房地产律师商讨是否选择披露该信息。 聚会室开瑜伽课不应受排斥 问：我所居住的公寓大厦委员会，要求我们不要在楼内的聚会室（Party room）内开设瑜伽课，因为该房间只能用于会议和聚会。但并没有明文规定，聚会室的功能只限于这些方面。我们应该怎么做？ 答：我假定聚会室属于公共空间，根据《共管物业法》(The Condominium Act)，业主可以在符合《共管物业法》以及大厦章程书、附例和规则的前提下，合理使用公共空间。除非聚会室用作瑜伽教室是不合理，或者有章程书条款或规定禁止此用途，否则业主应有权使用聚会室作为瑜伽教室。可以对聚会室的使用制定明确合理的要求，包括要求带领瑜伽课的人士具备一定资质。 作者Gerry Hyman是星报星报共管物业法专栏作家

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》（Cannabis Act）做准备。该法案将在10月28日正式实施，我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座，详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化，每户住宅中将被允许种植多少株大麻？ 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物，柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定，作房屋一部分的户外花园也应包括在内，但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗？ 目前还看不到有任何规定准备就绪，显然，在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称，这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外，可能还会要求由专业电工操作，安装合适的通风设备，促进室内外空气流通，进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法，卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋？ 在我看来，无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷，都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉，却未告知买家，那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻？ 即使大麻合法，房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款，注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后，依然吸食大麻，便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者，将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚，可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻？ 部分共管物业已经通过了相关规定，禁止住客吸食烟草、大麻，以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域，给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望，或者试图依赖《共管物业法》来规管，该法中规定，住户不能对邻居施加烦恼。因此，如果吸烟骚扰到邻居，他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q：如果我签署了“买家代理协议”（Buyer Representation Agreement)，我的责任是什么？ A：买家代理协议是在进入市场购买房产时，签署的具有法律效益的合同，承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然，房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户，公司作为受托人，对你的房产购买事宜负有责任，他需要遵循你的指示，保护买家机密信息，并注重保护客户利益。作为回报，买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户，买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer，然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪，提供准确的资金信息，表述自己的需求，甚至关于曾看中哪些房产，希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间，即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产，并且没有通过房产经纪提交购房offer，但是一旦卖家接受了offer，买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”，那么当购买房屋时，就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约，与房屋买卖协议（agreement of purchase and sale）一样。买家需记住，在合同协议期内，你不是必须买房，可一旦提交了Offer并且被卖家接受，只要offer中所列的条件得到满足或者被取消，买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家，将可能面对法律诉讼，以及被买方经纪公司（很可能还有卖方代理公司）要求支付佣金。 买家代理协议过期之后，如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内，购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产，那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家，也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪，找到最适合自己的选择；并且在签署协议前，认真阅读理解其中内容；仔细检查房屋各方面特点，积极提出问题，并进行充分检测。

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。 2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久？ 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...

■娱乐用大麻尚未开放，警方频频破获华人参与经营大非法的大麻屋，现正深入调查是否有中国大陆的黑帮介入操盘。洛杉矶县警局资料照片 ■强光灯具等设备能促进大麻生长。资料图片     郭瑾编译 在美国加州沙加缅度地区发现非法大麻种植屋并非新鲜事，但在最近几次突击行动中，警方发现，在这些房屋内非法种植大麻的人却是中国人，这让警方质疑，将他们带到美国并为他们的大麻运作提供资金的幕后黑手为何人。 据《沙加缅度蜂报》报道，警方最近在加州尤巴（Yuba）、优洛（Yolo）、普拉塞尔（Placer）和沙加缅度县的突击行动中逮捕了多名持有中国护照的人，部分人完全不会讲英文，因此难以为警方调查工作提供帮助。一份近期起诉书称，来自中国南部的一个银行账户的资金被转移至加州，用于支付这些房屋的首付款，这些房屋随后变为大麻种植屋。洛杉矶县治安官办公室亚裔帮派调查人员托马斯于（Thomas Yu，音译）说：“这是非常精密的运作。当我们听说亚裔帮派时，我们会想到一些年轻人驾车开枪。而这有所不同，这些是有组织的、由商人经营的企业。他们的目的是寻求利润。” 科罗拉多州警方也逮捕了一些在该州非法运作大麻种植屋的中国人，其中包括一些非常偏远的地区，比如位于科州西北角的加菲尔德县。去年加菲尔德县治安官维拉利奥及其副手们前往一个非法大麻种植屋，逮捕了14名嫌犯，这14人全部为中国公民。虽然维拉利奥和其他执法官员表示，不同背景的人牵涉在非法大麻交易之中，其中包括美国公民、墨西哥人和俄罗斯人，但中国人的运作似乎在扩大。 将电线改道 创巨额利润 今年9月，在3次不同的突击行动中，加州优洛县、罗斯维尔（Roseville）和艾尔克格洛夫（Elk Grove）市当局在非法大麻种植点逮捕了13名中国人。今年7月，在提交至联邦地区法庭的一起诉讼中，检方称，10名持有外州驾照的中国嫌犯在位于沙加缅度地区的9个房屋内种植大麻。在今年3月到5月，在沙加缅度北部，执法人员在3次突袭非法大麻种植点中逮捕了14名中国人，其中部分是美国公民，还有部分持有中国护照。在这3次突击行动中，执法人员搜缴了8000株大麻、6把枪支和数万元的现金，这起案件已经被送交至联邦检察官办公室。 曾调查过大量大规模大麻运作案件的托马斯于表示，中国人的大麻种植点都非常相似，很多人用现金在位于安静的、不起眼的郊区购房，并让电工将房子电线改道，让其用电量不会显示在电表上，种植商转而利用其它电源为种植大麻需要的电灯和风扇提供电力。这种运作能带来巨额的利润。 一个大麻种植点每年能收割3次，取决于大麻种植规模和萌芽质量，种植者能获得100万甚至更多的收入。通常，这些大麻被运到东海岸市场销售，这可能是来自纽约的中国移民最近在沙加缅度地区被捕的原因。 托马斯于也表示，在非法种植屋被逮捕的中国嫌犯中，很多人是来自中国贫困地区有经验的农民，他们的年龄通常在50多岁到60多岁之间。一些人是偷渡到美国的，但很多人是持有中国护照进入美国的，这可能是由种植屋运作者所安排的。这些人持有B-1或者B-1签证，他们至多能在美国留居半年。如果被捕，即便有中文翻译，他们也无法为调查人员提供实质性的帮助。 在过去10年中曾代表过100名因非法种植大麻而被捕人士的律师伦威克表示，很多被捕的中国人是最近才来美国的，他们通常被误导，以为根据加州医疗大麻法律，大规模种植大麻是合法的。虽然其中国客户很少透露招聘他们的老板，但伦威克表示，他从法庭证据上找到了一些信息。比如在一起诉讼中，他得知运作由3方组成，其中一方出钱将这些人带到种植屋；另一方是房屋所有者；第三方是种植管理者，这3方最终分割利润。

加国许多省份仍未清晰规定，应由谁负责确定和披露房地产交易中的大麻屋。图片与本案无关。星报资料图片   综合报道 安省一小镇的住户在喜迁新居的第二天，才发现自己从银行拍卖买来的房子，原来是一处一年前被捣毁的大麻屋。银行和买房时的验屋师却均称不知情，他们现已被花了数万元清理费的屋主告上法庭。 据加拿大广播公司（CBC）报道，在靠近渥太华附近的一个安省小镇，一位女木匠花了26.5万买了一处银行拍卖的独立屋。她本来满心欢喜，认为买到了一处物有所值的物业，只要凭她的职能，重新整修一下，过两年就可转卖获得投资收益。今年6月底，当她和男友及她16岁的儿子搬来时，第二天邻居来问她地下室损坏的程度如何，她顿时懵了。邻居即时说：“什么？他们没有告诉你，这里有一个被捣毁的大麻屋，一年前有148盆大麻被从地下室搬出来。” 暂已花逾3万元清理 CBC的调查发现，加拿大过去有一大批大麻屋没有向管理机构登记，从而没有向公众公开房子的位置，许多省份更对于谁有责任负责确定和披露房地产交易中的大麻屋，留下了一系列混淆不清的规则和指引。专家指出，缺乏可行的跟踪系统和明确的规则，可能会导致购房者面临健康风险、物业贬值以及巨大的清理成本。 到目前为止，本案的买家已花逾3万元的清理费用。尽管安省规定验屋师有义务披露和寻找大麻屋的迹象，但她买屋时的验屋师没有做到。经后来的验屋发现，该物业有清楚的迹象表明是大麻屋，包括地下室有大麻叶碎片、地下室窗户有用钉子钉和胶带封的迹象。 该公司还测试了空气中和墙壁后的霉菌和水分，估计清理房屋的费用将达2.5到10万元不等，这取决于需要做的事情。据该公司的经验，警察在发现大麻屋后，应首先通知市府该物业的位置，政府做出标记，房主再采取具体的修复步骤，并由市府监督清理，以确保其安全正确地完成。房子可以出售，但卖方需要披露其历史。 事件中的一间银行是卖家。在大麻屋主宣布破产后，该银行收回房子。现屋主正在起诉该银行、卖方经纪人和她使用的原来的验屋师。案件现正进行调解，该银行表示“希望所有事项能够公平解决”。 由此看来，大麻屋跟踪系统是失效的。过去5年渥太华警方只公布5个大麻屋地点，尽管安省有一个省级指南，在全国范围内，皇家骑警也曾试图推出一个网站，但都没有效果，现只有魁省要求卖家要披露大麻屋的历史。 种大麻破坏电力污染水地 ■徐华飞   随大麻合法化的日益临近，会不会涌现更多大麻屋，有更多买家受害？资深地产经纪、经济学博士徐华飞昨日接受本报访问时表示，大麻合法化并不意味大麻屋的交易可以合法化，买家仍需想方设法保护自己的权益。 据他的经验，在房地产的实际交易中，确实有卖家刻意隐瞒大麻屋的历史，但买家经纪一般会在交易协议中，加入要求卖家披露大麻屋的条款。凡是在此种植、加工、实验和转运大麻的物业，都被视为大麻屋，当中以室内种植大麻对房屋的危害最大，包括对空气、水和地等的环境污染，以及对房屋的结构和电力系统的破坏。 他也指出，尽管买家加上了要求披露的条款，也有一些大麻屋主刻意隐瞒。但有此条款总好过没有，一旦打官司，买家可有更多保障。而经纪和验屋师等专业人士，也有责任保护买家的利益。 徐华飞认为大麻合法化后，并不意味大麻屋的交易可以合法化，因为如果屋主依然在室内种植大麻，所造成的危害也是与以前的一样，给买家带来的伤害不仅是金钱上，更有心理和生理上的。至于大麻合法化后，是否会有更多大麻屋出现，他认为还有待进一步观察。