大麻合法化之后 卖现存大麻屋仍需披露吗?

加拿大都市网

SOURCE都市地产

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》(Cannabis Act)做准备。该法案将在10月28日正式实施,我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座,详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。

1.一旦大麻合法化,每户住宅中将被允许种植多少株大麻?

每户住宅中将被允许种植4株大麻植物,柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定,作房屋一部分的户外花园也应包括在内,但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。

2.安全种植大麻有什么标准吗?

目前还看不到有任何规定准备就绪,显然,在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称,这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外,可能还会要求由专业电工操作,安装合适的通风设备,促进室内外空气流通,进一步防止房屋产生霉菌。

3. 如果种植大麻已合法,卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋

在我看来,无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷,都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉,却未告知买家,那么在交屋后很可能引起诉讼。

4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻?

即使大麻合法,房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款,注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后,依然吸食大麻,便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者,将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚,可提前避免问题发生。

5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻?

部分共管物业已经通过了相关规定,禁止住客吸食烟草、大麻,以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域,给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望,或者试图依赖《共管物业法》来规管,该法中规定,住户不能对邻居施加烦恼。因此,如果吸烟骚扰到邻居,他们就可以采取阻止行动。
作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师

签署“买家代理协议”前注意事项

Q:如果我签署了“买家代理协议”(Buyer Representation Agreement),我的责任是什么?

A:买家代理协议是在进入市场购买房产时,签署的具有法律效益的合同,承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然,房产经纪和买家也可以不签署该协议。

一旦你成为某经纪公司的客户,公司作为受托人,对你的房产购买事宜负有责任,他需要遵循你的指示,保护买家机密信息,并注重保护客户利益。作为回报,买家也需要承担一些合约责任。

作为某房地产经纪公司客户,买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer,然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪,提供准确的资金信息,表述自己的需求,甚至关于曾看中哪些房产,希望购买等此类信息。

在“买家代理协议”生效期间,即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产,并且没有通过房产经纪提交购房offer,但是一旦卖家接受了offer,买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”,那么当购买房屋时,就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。

买家代理协议是一份合约,与房屋买卖协议(agreement of purchase and sale)一样。买家需记住,在合同协议期内,你不是必须买房,可一旦提交了Offer并且被卖家接受,只要offer中所列的条件得到满足或者被取消,买家就有责任完成交易。

尝试不守信用取消交易的买家,将可能面对法律诉讼,以及被买方经纪公司(很可能还有卖方代理公司)要求支付佣金。

买家代理协议过期之后,如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内,购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产,那么买家依然需要支付经纪人佣金。

作为买家,也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪,找到最适合自己的选择;并且在签署协议前,认真阅读理解其中内容;仔细检查房屋各方面特点,积极提出问题,并进行充分检测。

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