如果房屋賣家在買賣合約中陳述和擔保，根據自己最佳認知與信念(to the best of the seller’s knowledge and belief)，房子從未被用於種植和製造非法物質；然後在交割前發現，房子於再上一任業主手中曾被用作大麻種植。那麼，買賣合約是否仍有效？買家是否有權取消交易？賣家在合約中的陳述和擔保只是表明簽約之時，還是延續到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引發關注，提醒買賣方要注意合約中所提到的條文細節。
2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多倫多士嘉堡Stainforth Dr的一棟獨立屋，5月15日他與屋主畢迪夫婦(Beattys)簽下合約，購買價格91.6萬元。
買賣合同簽署3周後，買家的律師收到多倫多警方的確認信，警方證實2004年在該物業查獲265棵大麻植物。魏先生拒絕購買大麻屋，決定終止合約，並要求畢迪夫婦退回3萬元定金。這筆交易告吹後，畢迪夫婦降價8.6萬元，將該房產售予另一華人買家。
畢迪夫婦認為魏先生毀約造成他們損 失，於是雙方對簿公堂。
2017年8月，初審法官認為，買家購買房子依賴於賣家的陳述和擔保，理應延續到交割之時。所以判賣家敗訴，須賠償魏先生訴訟費2.6萬元，且畢迪夫婦的經紀公司須向魏先生退還3萬元定金。魏先生有權撤銷合同，不用賠償賣家。畢迪夫婦不服判決而上訴。
2018年5月24日，安省上訴法院的法官卻做出完全不同的判決。上訴法院判魏先生敗訴，賣家畢迪夫婦可獲得1.5萬元訴訟賠償。
魏先生違反買賣合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以畢迪夫婦有權獲得3萬元定金。
擔保有效期應延續多久？
本案的核心問題是在《買賣合同》中的非法物質條款（Illegal Substances Clause），畢迪夫婦在合同中聲明並保證：在他們當業主期間，該房產沒被用於種植或製造非法物質(大麻)，而且根據他們最佳認知與信念(to the best of the seller’s knowledge and belief)，該房產從來沒有被用於種植或製造非法物質(大麻)。
畢迪夫婦表示，他們在2009年購入該房產，對大麻屋事件一無所知，也從來沒有把該物業用於種植或生產毒品。他們住在那裡7年之久，從來沒看到大麻的痕迹，也沒發現黴菌。
上訴法官布朗(David Brown)在判決中陳述：「賣方在非法物質條款中的聲明和保證，僅限於他們在履行（買賣合同）時存在的認知和信念。當時，他們並不知道該物業之前曾用於種植大麻。」事實上，種植大麻的事情發生在多年前，那時這對夫婦還未購買該物業。他們得知此事後，也感到非常意外。截止簽約當天，畢迪夫婦確實不知道種大麻的事，並沒有故意矇騙魏先生。
謹慎擬寫買賣合同條款
房地產法律專家特羅斯特(Sidney Troister)在上訴法院裁決之後發出了一封電子郵件，他提醒民眾，在起草《買賣合同》時，語言至關重要。他指出，律師（以及代理人）必須認清合同條款的含義以及客戶想要的和得到的。他寫道：「我認為上訴法庭說得沒錯，如果是所謂的認知和信念，就不是絕對的，而且提到的時間點至關重要。」
所以，如果賣家使用了這個條款，但是在交屋前發現房子曾被用於大麻屋，或者含有Kitec水管(也稱開泰鋁塑複合管)的供水系統，賣方是否必須披露這個新發現呢？即使雙方並無權終止合同？
這個問題的答案要等到另一個案例判決才能知曉了。
根據我的經驗，房地產律師和代理人普遍接受，非法物質條款中的「陳述」（representation）和「擔保」（warranty），僅限於簽約當時，而不是之後。
無論如何，安省的「非法物質條款」到了該徹底檢討的時候。
作者Bob Aaron（多倫多房地產律師）
