▲據鏈家估計，未來中國的租賃人口會陸續增加至3億，潛在租房市場規模達到5萬億人民幣。
內地老牌房地產中介「我愛我家」副總裁胡景暉，近日一石擊起千重浪。事源他公開「爆seed」，猛烈批評以新經濟獨角獸為首的長租公寓中介斗燒錢搶盤，直接推高一線城市租金。單是7月份，11個重點城市的房租按年平均飆升超過兩成二，叫人咋舌。
內地近年鼓勵企業充當二房東，由小業主手上先行承租單位統一管理，再以新品牌出租賺取差價。一批新經濟中介如內地地產中介龍頭鏈家的「自如」、「蛋殼」等紛紛崛起，以高出市值租金兩至四成「盲搶盤」。而內房龍頭如萬科等隨後加入爭奪房源。
然而歸根究柢，租金失控源於供求失衡。近年內地大中城市租屋人口比例愈來愈高。例如北京租屋住的人口約800萬，房源僅得350萬間，租金自然水漲船高。
撰文：韋寧
最近有調查顯示，7月份內地11個重點城市的房租，按年平均上升超過兩成二，相當誇張。當中以成都、廣州及深圳的租金升幅最顯著，通通超過三成。北京排名第6，升幅亦達到兩成。
▲近年內地樓價急升，令不少人要推遲首置年齡，令租賃市場需求愈來愈大。
以深圳為例，今年七月平均租金升至每平方米71.1元人民幣。其中福田每平方米租金達107元人民幣，比起香港動輒每平方米三、四百元的租金，固然相差甚遠，但一年三成的加租幅度，香港卻瞠乎其後。
住房租金飆升，已成為內地新的民生問題，近日更火上加油。內地老牌房地產中介我愛我家副總裁胡景暉爆大鑊，指一批新經濟長租公寓運營商，例如「自如」、「蛋殼」、「青客公寓」等瘋狂燒錢，以高出市值租金兩至四成搶租盤，直接推高一線城市租金，要求「政府部門出面管一管」。
▲內地市場流傳另一版本，指胡景暉爆完黑幕後，內地房地產中介龍頭「鏈家」老闆左暉致電我愛我家董事長謝勇，要求對方跟胡「切割」。
胡景暉直言，現時情況堪比接連爆煲的P2P倒閉潮。 「長租公寓一旦爆倉，資金鏈斷裂，業主收不到房租，就會驅趕承租人，會有幾百萬甚至上千萬承租人被驅趕，露宿街頭！」據業內人士表示，長租公寓背後隱藏不少金融財技風險，包括「租金貸」。由於發展長租公寓需要大量現金流，部分長租中介於是以租客未來繳付的租金做抵押，向銀行拿取房租貸款。租客則負責以每月繳交的房租去償還貸款和利息，在內地稱為「租金貸」。
新經濟二房東斗燒錢
據統計去年包括「GO窩公寓」、「Color公寓」和「好熙家公寓」等幾個長租公寓中介，因為經營不善已退出市場。上周杭州鼎家網絡科技的長租公寓公司亦宣布破產，約四千名租客受影響。
為緩解居住問題，內地近年鼓勵企業擔任二房東，向小業主承租單位統一管理，再以新品牌出租。由於有國策「鼓勵」，內地一大批新經濟長租公寓中介紛紛湧入市場。 2015年長租公寓的門店增長率還不足一成半，翌年急增至近35%，去年更高達四成。
踏入今年，鏈家旗下自如宣布完成40億A輪融資，刷新內地長租公寓最高融資紀錄。其後，蛋殼公寓亦宣布完成一億美元B輪融資，由老虎環球基金領投，準備燒錢加速擴張。蛋殼2015年初成立，目前已進入8個城市，房源規模超過12萬間，今年底目標增至30萬間。
供求失衡問題核心
對於這批新經濟長租公寓二房東來說，最大問題不是資金，而是與傳統房產中介爭奪房源。由於他們燒錢能力至為強勁，於是跟共享單車、外賣APP、CALL車APP如出一轍靠燒錢補貼，以高市值租金搶佔租盤，甚至不惜工本豪裝房間。
然而羊毛出自羊身上，新經濟二房東惡性爭奪房源，部分甚至哄抬房租，無疑是租金飆升的一大推手。
再加上中央調控樓市絕不手軟，愈來愈多內房打算進軍長租公寓市場，他們的燒錢能力跟新經濟中介不相伯仲，因而令租金愈搶愈高。例如龍頭萬科企業，今年上半年將租賃住宅列入核心業務。集團的長租公寓目前共有16萬套房源，其中4萬套已啟用，平均出租率約九成二。
由於租房涉及民生，已引起內地監管機構注意。日前北京市住建委等多個部門集中約談自如、蛋殼公寓等主要負責人，要求不得利用銀行貸款等融資渠道資金惡性競爭搶佔房源。
不過歸根究柢，內地租金失控更大原因是供求失衡。
現時內地的長租中介佔整體租賃市場的比例仍不算高，就算是北京亦僅佔一成左右；杭州和上海等大城市僅佔9%和7.6%。單靠這批新經濟中介，不足以令租金如斯失控暴漲。
由於房價大升，近年內地大中城市的租屋人口比例愈來愈高，供不應求。以北京為例，當地租屋住的人口約800萬，但房源僅得350萬間。要遏制房租上漲，長遠仍是要靠增加供應。
▲碧桂園已進軍長租公寓業務，房間數目超過3萬間，出租率達九成一。
長租公寓大茶飯」
「長租公寓」即是長期用作出租的住宅公寓。雖然在內地的龐大租房市場中，長租公寓市場占的比例未算很高，競爭卻十分激烈。其中以鏈家旗下自如規模最大，有50萬間房源。
難怪胡景暉爆料後，我愛我家便發出公告，指胡因個人理由辭去副總裁職務。內地市場流傳另一版本，指鏈家老闆左暉曾致電我愛我家董事長謝勇，要求對方跟胡「切割」。
有業內人士表示，目前內地的長租公寓發展仍處於早期階段，但由於民眾對租房需求很大，市場發展潛力不容忽視。
蛋殼公寓執行董事長沉博陽就估計，未來三年長租公寓將會冒出最少兩至三隻持有逾一百萬間房源、估值100億美金以上的「超級獨角獸」。
據鏈家的《租賃崛起》報告估計，未來中國的租賃人口會陸續增加至3億，潛在租房市場規模達到5萬億人民幣。事實上，隨着房價不斷攀升，內地首置年齡不斷推遲，對租房需求因而攀升，有利長租公寓發展。
