▲今年10月在安省Oakville 市的Oakvillage正在兴建的长者社区（星报资料图片）
养老生活和规划一直是人们所关注的话题。随着大多伦多地区的房地产市场被进一步管控，近期房价有所波动。大部分人都在观望市场，而面临退休的长者们更是如此。以往退休的人都在考虑把大屋换小屋或卖房，也许在这一刻他们犹豫了：卖房还是不是较好的选择？卖了以后是买小屋还是租房住？一旦选择了卖屋，面临着哪些挑战，应该从哪裡着手进行？
多伦多地产经纪Sharon Parenteau选择在一个洒满阳光的午后在奥罗拉的一个宽阔的社区活动中心举办一场特别讲座。记者赶到之时，满屋尽是满头银发的老人。有的聚坐在一起闲聊孙子来吃饭的周末；有的使用轮椅走动去拿活动现场准备好的点心。交谈声中不乏这样的声音：现在的房地产市场不大稳定，我们该卖房养老吗？
▲多伦多地产经纪Sharon Parenteau
Sharon Parenteau热情地接待了记者，表示自己多年前就是《星岛日报》的广告客户；现在对《都市地产》更是有所耳闻。尽管不讲中文，但是与华裔客户、经纪也没少打交道。Sharon Parenteau表示，退休人群的房地产买卖是她地产业务中重要的一部分。不单是因为对长者的关注，更是因为她希望更多面临退休选择的长者知道，这是人生后期一个重要、且有着多种选项的选择题。
Sharon Parenteau对在场的长者们表示，目前房地产市场的波动是房市走向理性的正常化过程。“房价不可能一直涨，也不可能一直跌。我没有办法告诉客人明年一定能涨或者是继续跌，这部分市场的风险要自己承担。但是我们可以对比温哥华房地产市场在被管控后这几年的变动趋势，也可以给面临养老换房的长者们更多建议和选项。大家可以根据自身需求来选择怎样换房或卖房养老。”
6种卖房养老方式的优缺点
“如果卖掉房子养老，我应该去哪儿？”这是很多长者会问的问题。很多人都知道自己面临需要搬出居住数十载的大宅，但是不知道具体应该怎样规划，下一步到底应该如何选择，或者已经做出的选择是否合适自己颐养天年的生活。Sharon Parenteau给出了6种不同选择：
1.卖掉你的旧居，租一个公寓。这能给你更多财务自由，也有许多适合老人居住的社区。
现在“卖后租”比“卖后买”成为更流行趋势，因为很多人希望完全脱离拥有房产的责任和负担。Sharon Parenteau举例称，租condo每月隻需要准备3张支票：租金、水电、网络。而如果再买一个小型物业，面临各种维修、维护、管理费用等。这些开销省下来养老，生活可以更为宽鬆。Sharon Parenteau认为对于长者而言，这也是一个可以考虑自己到底想要怎样生活的机会：比如选择你一直喜欢的社区居住试一试，或者换成你一直喜欢的另一种房型，出租让老人拥有很多自由度。
而这个选项的缺点就是，你不再处于房屋市场中。独立屋的价格在增长，很多人认为拥有房屋能够带来安全感。也许成为租客，长者们会有所犹豫，一旦出现变动还要舟车劳顿。同时，卖后租，能够给予长者大量剩余的现金流，除了放在银行账面，也许需要做投资。而投资就有风险。多数长者更无力面对金融市场的各种风险。
2.卖掉你的旧居，买一个condo，
也可选择镇屋或者平房。
说到condo，首先要想到管理费、楼层、以及空间会变小等问题。Sharon Parenteau指出，一些较旧的楼房也许户型比新楼更大，但管理费高。一些较新的楼房虽然管理费低，但格局小。在做选择之前，可以尽可能多地去参观。“在选择condo时，多去搭乘几次楼内电梯，就能感受得到大概都是什麽样的人居住在这个社区。”
Sharon Parenteau举例，自己的一个客人以190万的价格卖掉4室独立屋，去除各种费用后剩下100万。再花费61万购买一个较多老人居住的社区裡一个3室、1200呎的condo，自己还剩下40万可以养老。当有足够的余钱时，卖后买也许比卖后租是更好的选择。
同时，卖房后买镇屋也是个不错的选择。但Sharon Parenteau提示长者们，带电梯的镇屋并不多。镇屋的楼梯会让长者们上下楼不方便。同时，与邻居共享的部分面临修缮问题。一旦买了freehold的镇屋，可能还要面临公共区域需要自己剪草和除雪的问题。
3.卖掉你的旧居，买一个生活社区房
（lifestyle community/adult lifestyle）
通常在大多伦多地区（GTA）之外，有许多针对长者的生活型社区。这些房子通常有较大的土地面积（比如，senior’s lifestyle community in Ontario; Port hope in Barry; North Brampton等）。这些房屋通常围绕着一个兴趣区，例如位于码头或高尔夫球场周围。这些房子一般都是平房或低层condo。需要缴纳不多的管理费，屋主不需要负责剪草除雪或维护。通常这样的房产是房屋所有者（owner）拥有房屋，但公司拥有该房屋的土地，也因此这样的房子售价相对较低。Sharon Parenteau表示，这种房屋最大优势是社区氛围好，更适合老年人养老。不占优势的地方就在于，这些房屋通常离城市较远，有特定需求的长者出行可能不便。
4.卖掉你的旧居，买一个大多伦多地区以外的房屋。平房是很好的选择，某些社区比其他社区有更多适合长者居住的平房。
平房比condo宽敞，比独立屋小，在空间上更满足很多长者的需求。Sharon Parenteau表示，很多老人都会往多伦多东边去看房，比如Prince Edward Country，近年很多人去那裡购房或养老，该地区临湖，风景秀丽，房产价也因此被哄抬得很高。
Sharon Parenteau举例称，一位客人曾把Ajax的平房以97万卖掉，在Whitby以68.3万买了平房。赚得28.7万。“我让这位该客人夏天卖出，冬天买进。冬天市场比较缓慢，价格相对低。夏天市场热，适合卖。高卖低买的政策适合更多想换房的长者考虑。”
5.卖掉你的旧居，搬进辅助生活社区（assisted living community）。这些社区根据提供的服务和设施有广泛选择。
Sharon Parenteau提出，人年老时分为两个阶段：一是仍然可以走动，相对健康的阶段；二是已经不能走动、需要有人照顾的年迈阶段。Sharon Parenteau建议，已经到了后者的老人，可以选择卖掉房产住进有看护和照顾的社区，例如大家熟知的长者公寓（senior apartment）等。
有些社区还针对长者所处的不同阶段提供不同类型居所。比如完全可以独立生活的长者单位，或有全面护理（full nursing care）的长者单位。独立长者也可以要求如家政服务、餐饮等额外服务。这些费用有些可能包含在基本费用中，有些可能另外收取额外费用。
这些类型的房屋有些是以终身租赁的形式（life-lease basis）提供的。优点是你能在一个针对老人、配套设施完善的社区生活，不会孤独和不安。缺点就是私有制的营经可能使各类服务费用非常昂贵。你为房屋的使用权付钱、支付管理费等。通常这些房屋的价格会比市场价低，因为你并不拥有房产，隻是拥有居住权。
6.卖掉你的旧居，但留在裡面，从一栋房子的屋主变为租客。
Sharon Parenteau表示，这不是反向抵押（reverse mortgage）。“根据市场价卖掉你的房屋，把房屋产权转给另一个人，但是和新屋主提前谈好，以12-36个月的出租期再把房子租回来。卖房所得的大量现金流是你的，还可以依然住在自己熟悉的房子裡。这笔钱可以投资、赠送、建造等等，完全是自己的选择。”
卖掉自己的房子，继续租用房屋，这听起来很美好，相信大多数投资客也愿意让原有屋主打理他们熟悉的房子。但这之中涉及许多商谈，比如卖屋后，继续出租房子应该作为这单销售的先决条件之一。Sharon Parenteau称，“这样做好处是，卖掉了房子，拿到了可以养老的钱，可以为养老生活做更多安排。同时，在这一两年时间裡，你可以慢慢考虑其他不同选择。”
例子，客人以120万卖掉了居住了38年的房子，从新屋主那裡以每月2000元的价格再把房屋租回来，免去了搬家的麻烦，又有了养老的储备金。
这样做的缺点就是，短期来看这可能是个好选择。但是卖屋后租回的售房条件，限制了潜在买家的数量，也许很难找到可以接受这样条件的买家。
抢房时代结束 市场回归理性
Sharon Parenteau认为，2017年春天的房地产高涨市场已经过去，并且也许永远不会再回来。“因为政府的管控，房市的回落在所难免。但我认为现在依然是卖方市场，隻是这些交易都更为理性、更接近真实的价格。”
其次，Sharon Parenteau认为在换房前，应了解不同区域或目标区域的房地产情况。“除了你本身所在区域的房地产价格，你要花时间了解你想迁入区域的房屋类型及其价格。其实房地产市场非常大，比如condo的市场和独立屋的市场就完全不同，有着不同的价格和运作方式。所以在找寻下一个落脚点时，大家不能一概而论。”
Sharon Parenteau提出，不论政府如何管控，多伦多的独立屋价格一年比一年高是事实。“我认为目前的市场还是健康和平衡的。我们不能再以今年2、3月份的市场去看待现在的市场。抢房的时代已经过去，大家更为冷静。如果错过了卖房的最高点，也不要沮丧。
看看未来在这个城市还能建造多少独立屋？我想独立屋的价格终将回升。温哥华的房地产市场在经过管控后有所下跌，但从今年开始起也逐步回升。”
不卖房有什麽选择?
把现在的家装修成
更适合长者居住的居所
不想卖掉房屋的人也不在少数。适合长者居住的设计元素，应使长者在房屋内活动畅通无阻，尽量较少各种设施的阻碍。比较典型的改造有：安装浴室扶手，淋浴间改造为无障碍的步入式，安装更高的坐便器等。其它可能性还包括更容易触及的厨房橱柜，更宽大的门和楼梯上的升降椅。如果经济状况允许，可以考虑在房屋内安装电梯。但通常电梯需要占用整个房屋700-800呎的面积，并且工程浩大，耗资可能在5-10万元。总之，改造就是一件耗费精力、金钱的工程，但效果也值得期待。对于依恋居住已久的住所、并有经济实力的长者来讲，是一个能养老也不退市的选择。
▲Sharon Parenteau为长者们讲解养老换屋的选择
与家人同住
长者可以选择搬去与子女同住。子女可以把老人安置在家中带浴室的卧室，或家中有完整生活套房的次卧（full in-home living suite）。在加拿大，目前这尚不是主要的养老居住趋势，但不否认未来可能会是一个新趋势，特别是那些新移民家庭。子女在上下班后还能有时间陪伴和照顾老人，同时长者的原住所可以保留，出租获得额外收入填补生活。这样居住的缺陷就是要牺牲一定的隐私空间。
合住公寓（senior cohousing project）
长者合住住宅是指针对一定年龄以上的长者可以购买的居所，通常是楼层不太高的condo。每个人都拥有自己的住所，但分享社区的规划和管理。他们常常在公共场合每周进行一次晚餐（potluck）等活动。 这种房屋的价格与同样社区的价格大致相同，但强调可持续性的设计（sustainable design）。对于住在标准城市环境中的人来说，这样分享可能很困难，但人们通常很快意识到这种融合性是无价的。缺点是遇到需要做决策时，比较难以得到统一的意见（consensual decision-making）。
长者换屋准备工作有哪些？
1，清洁。如行动不便，找家人、朋友、孙子辈、教会友人帮忙，或雇佣专业清洁人员。
2，消除房屋内的个性化化特点。旧物、收藏品都要收起来。60年代的珍藏物品对于年轻人来说也许很奇怪和过时。要把房屋打造成没有居住的状态，使用柔和、中性的颜色。
3，简化房间。一辈子积攒的物品，该扔的还是要下决心扔掉。越多东西会使房间显得越小。现在人们都是在网上先看房间的照片，2D的印象深刻。如果看上去不吸引人，就是浪费时间和金钱。
4，维修。自己要尽量成为能工巧匠。很多老旧房子需要维修，这些都会为你的房子增值。你要确保潜在买家来看房子的时候，不会一拉抽屉抽屉就掉了。
5，粉刷。有时候刷漆真的很贵，因为粉刷匠的工资都不低。但是这也许是你年轻的孙子辈孩子们可以在玩乐中完成的工作。让孩子们来帮你刷房子，给孩子们一些赚取零花钱的机会吧！
6，中和房屋的整体感官。颜色中和的牆壁和地板让房间给人温和的感受。没有人希望参观被狗狗的尿迹玷污的地毯。当然，有一些特别的颜色也不是不好看，而是你要想到，你的潜在买家喜欢的颜色也许与你大不相同。
许多更换是花费低廉但能大大增加房屋现代感的。比如，更换门把手，原材料不是很贵，但是可以提升房屋整体的外观。Sharon Parenteau提示大家，预算要分散花在房屋的各个地方而非一个地方。例如，与其花数万元做一个特别好的衛生间，不如把这笔预算分摊在衛生间、厨房等各个区域。
