▲今年10月在安省Oakville 市的Oakvillage正在興建的長者社區（星報資料圖片）
養老生活和規劃一直是人們所關注的話題。隨着大多倫多地區的房地產市場被進一步管控，近期房價有所波動。大部分人都在觀望市場，而面臨退休的長者們更是如此。以往退休的人都在考慮把大屋換小屋或賣房，也許在這一刻他們猶豫了：賣房還是不是較好的選擇？賣了以後是買小屋還是租房住？一旦選擇了賣屋，面臨著哪些挑戰，應該從哪裡着手進行？
多倫多地產經紀Sharon Parenteau選擇在一個灑滿陽光的午後在奧羅拉的一個寬闊的社區活動中心舉辦一場特別講座。記者趕到之時，滿屋儘是滿頭銀髮的老人。有的聚坐在一起閑聊孫子來吃飯的周末；有的使用輪椅走動去拿活動現場準備好的點心。交談聲中不乏這樣的聲音：現在的房地產市場不大穩定，我們該賣房養老嗎？
▲多倫多地產經紀Sharon Parenteau
Sharon Parenteau熱情地接待了記者，表示自己多年前就是《星島日報》的廣告客戶；現在對《都市地產》更是有所耳聞。儘管不講中文，但是與華裔客戶、經紀也沒少打交道。Sharon Parenteau表示，退休人群的房地產買賣是她地產業務中重要的一部分。不單是因為對長者的關注，更是因為她希望更多面臨退休選擇的長者知道，這是人生後期一個重要、且有着多種選項的選擇題。
Sharon Parenteau對在場的長者們表示，目前房地產市場的波動是房市走向理性的正常化過程。「房價不可能一直漲，也不可能一直跌。我沒有辦法告訴客人明年一定能漲或者是繼續跌，這部分市場的風險要自己承擔。但是我們可以對比溫哥華房地產市場在被管控後這幾年的變動趨勢，也可以給面臨養老換房的長者們更多建議和選項。大家可以根據自身需求來選擇怎樣換房或賣房養老。」
6種賣房養老方式的優缺點
「如果賣掉房子養老，我應該去哪兒？」這是很多長者會問的問題。很多人都知道自己面臨需要搬出居住數十載的大宅，但是不知道具體應該怎樣規劃，下一步到底應該如何選擇，或者已經做出的選擇是否合適自己頤養天年的生活。Sharon Parenteau給出了6種不同選擇：
1.賣掉你的舊居，租一個公寓。這能給你更多財務自由，也有許多適合老人居住的社區。
現在「賣後租」比「賣後買」成為更流行趨勢，因為很多人希望完全脫離擁有房產的責任和負擔。Sharon Parenteau舉例稱，租condo每月隻需要準備3張支票：租金、水電、網絡。而如果再買一個小型物業，面臨各種維修、維護、管理費用等。這些開銷省下來養老，生活可以更為寬鬆。Sharon Parenteau認為對於長者而言，這也是一個可以考慮自己到底想要怎樣生活的機會：比如選擇你一直喜歡的社區居住試一試，或者換成你一直喜歡的另一種房型，出租讓老人擁有很多自由度。
而這個選項的缺點就是，你不再處於房屋市場中。獨立屋的價格在增長，很多人認為擁有房屋能夠帶來安全感。也許成為租客，長者們會有所猶豫，一旦出現變動還要舟車勞頓。同時，賣後租，能夠給予長者大量剩餘的現金流，除了放在銀行賬面，也許需要做投資。而投資就有風險。多數長者更無力面對金融市場的各種風險。
2.賣掉你的舊居，買一個condo，
也可選擇鎮屋或者平房。
說到condo，首先要想到管理費、樓層、以及空間會變小等問題。Sharon Parenteau指出，一些較舊的樓房也許戶型比新樓更大，但管理費高。一些較新的樓房雖然管理費低，但格局小。在做選擇之前，可以儘可能多地去參觀。「在選擇condo時，多去搭乘幾次樓內電梯，就能感受得到大概都是什麽樣的人居住在這個社區。」
Sharon Parenteau舉例，自己的一個客人以190萬的價格賣掉4室獨立屋，去除各種費用後剩下100萬。再花費61萬購買一個較多老人居住的社區裡一個3室、1200呎的condo，自己還剩下40萬可以養老。當有足夠的余錢時，賣後買也許比賣後租是更好的選擇。
同時，賣房後買鎮屋也是個不錯的選擇。但Sharon Parenteau提示長者們，帶電梯的鎮屋並不多。鎮屋的樓梯會讓長者們上下樓不方便。同時，與鄰居共享的部分面臨修繕問題。一旦買了freehold的鎮屋，可能還要面臨公共區域需要自己剪草和除雪的問題。
3.賣掉你的舊居，買一個生活社區房
（lifestyle community/adult lifestyle）
通常在大多倫多地區（GTA）之外，有許多針對長者的生活型社區。這些房子通常有較大的土地面積（比如，senior’s lifestyle community in Ontario; Port hope in Barry; North Brampton等）。這些房屋通常圍繞着一個興趣區，例如位於碼頭或高爾夫球場周圍。這些房子一般都是平房或低層condo。需要繳納不多的管理費，屋主不需要負責剪草除雪或維護。通常這樣的房產是房屋所有者（owner）擁有房屋，但公司擁有該房屋的土地，也因此這樣的房子售價相對較低。Sharon Parenteau表示，這種房屋最大優勢是社區氛圍好，更適合老年人養老。不佔優勢的地方就在於，這些房屋通常離城市較遠，有特定需求的長者出行可能不便。
4.賣掉你的舊居，買一個大多倫多地區以外的房屋。平房是很好的選擇，某些社區比其他社區有更多適合長者居住的平房。
平房比condo寬敞，比獨立屋小，在空間上更滿足很多長者的需求。Sharon Parenteau表示，很多老人都會往多倫多東邊去看房，比如Prince Edward Country，近年很多人去那裡購房或養老，該地區臨湖，風景秀麗，房產價也因此被哄抬得很高。
Sharon Parenteau舉例稱，一位客人曾把Ajax的平房以97萬賣掉，在Whitby以68.3萬買了平房。賺得28.7萬。「我讓這位該客人夏天賣出，冬天買進。冬天市場比較緩慢，價格相對低。夏天市場熱，適合賣。高賣低買的政策適合更多想換房的長者考慮。」
5.賣掉你的舊居，搬進輔助生活社區（assisted living community）。這些社區根據提供的服務和設施有廣泛選擇。
Sharon Parenteau提出，人年老時分為兩個階段：一是仍然可以走動，相對健康的階段；二是已經不能走動、需要有人照顧的年邁階段。Sharon Parenteau建議，已經到了後者的老人，可以選擇賣掉房產住進有看護和照顧的社區，例如大家熟知的長者公寓（senior apartment）等。
有些社區還針對長者所處的不同階段提供不同類型居所。比如完全可以獨立生活的長者單位，或有全面護理（full nursing care）的長者單位。獨立長者也可以要求如家政服務、餐飲等額外服務。這些費用有些可能包含在基本費用中，有些可能另外收取額外費用。
這些類型的房屋有些是以終身租賃的形式（life-lease basis）提供的。優點是你能在一個針對老人、配套設施完善的社區生活，不會孤獨和不安。缺點就是私有制的營經可能使各類服務費用非常昂貴。你為房屋的使用權付錢、支付管理費等。通常這些房屋的價格會比市場價低，因為你並不擁有房產，隻是擁有居住權。
6.賣掉你的舊居，但留在裏面，從一棟房子的屋主變為租客。
Sharon Parenteau表示，這不是反向抵押（reverse mortgage）。「根據市場價賣掉你的房屋，把房屋產權轉給另一個人，但是和新屋主提前談好，以12-36個月的出租期再把房子租回來。賣房所得的大量現金流是你的，還可以依然住在自己熟悉的房子裡。這筆錢可以投資、贈送、建造等等，完全是自己的選擇。」
賣掉自己的房子，繼續租用房屋，這聽起來很美好，相信大多數投資客也願意讓原有屋主打理他們熟悉的房子。但這之中涉及許多商談，比如賣屋後，繼續出租房子應該作為這單銷售的先決條件之一。Sharon Parenteau稱，「這樣做好處是，賣掉了房子，拿到了可以養老的錢，可以為養老生活做更多安排。同時，在這一兩年時間裡，你可以慢慢考慮其他不同選擇。」
例子，客人以120萬賣掉了居住了38年的房子，從新屋主那裡以每月2000元的價格再把房屋租回來，免去了搬家的麻煩，又有了養老的儲備金。
這樣做的缺點就是，短期來看這可能是個好選擇。但是賣屋後租回的售房條件，限制了潛在買家的數量，也許很難找到可以接受這樣條件的買家。
搶房時代結束 市場回歸理性
Sharon Parenteau認為，2017年春天的房地產高漲市場已經過去，並且也許永遠不會再回來。「因為政府的管控，房市的回落在所難免。但我認為現在依然是賣方市場，隻是這些交易都更為理性、更接近真實的價格。」
其次，Sharon Parenteau認為在換房前，應了解不同區域或目標區域的房地產情況。「除了你本身所在區域的房地產價格，你要花時間了解你想遷入區域的房屋類型及其價格。其實房地產市場非常大，比如condo的市場和獨立屋的市場就完全不同，有着不同的價格和運作方式。所以在找尋下一個落腳點時，大家不能一概而論。」
Sharon Parenteau提出，不論政府如何管控，多倫多的獨立屋價格一年比一年高是事實。「我認為目前的市場還是健康和平衡的。我們不能再以今年2、3月份的市場去看待現在的市場。搶房的時代已經過去，大家更為冷靜。如果錯過了賣房的最高點，也不要沮喪。
看看未來在這個城市還能建造多少獨立屋？我想獨立屋的價格終將回升。溫哥華的房地產市場在經過管控後有所下跌，但從今年開始起也逐步回升。」
不賣房有什麽選擇?
把現在的家裝修成
更適合長者居住的居所
不想賣掉房屋的人也不在少數。適合長者居住的設計元素，應使長者在房屋內活動暢通無阻，盡量較少各種設施的阻礙。比較典型的改造有：安裝浴室扶手，淋浴間改造為無障礙的步入式，安裝更高的坐便器等。其它可能性還包括更容易觸及的廚房櫥櫃，更寬大的門和樓梯上的升降椅。如果經濟狀況允許，可以考慮在房屋內安裝電梯。但通常電梯需要佔用整個房屋700-800呎的面積，並且工程浩大，耗資可能在5-10萬元。總之，改造就是一件耗費精力、金錢的工程，但效果也值得期待。對於依戀居住已久的住所、並有經濟實力的長者來講，是一個能養老也不退市的選擇。
▲Sharon Parenteau為長者們講解養老換屋的選擇
與家人同住
長者可以選擇搬去與子女同住。子女可以把老人安置在家中帶浴室的卧室，或家中有完整生活套房的次卧（full in-home living suite）。在加拿大，目前這尚不是主要的養老居住趨勢，但不否認未來可能會是一個新趨勢，特別是那些新移民家庭。子女在上下班後還能有時間陪伴和照顧老人，同時長者的原住所可以保留，出租獲得額外收入填補生活。這樣居住的缺陷就是要犧牲一定的隱私空間。
合住公寓（senior cohousing project）
長者合住住宅是指針對一定年齡以上的長者可以購買的居所，通常是樓層不太高的condo。每個人都擁有自己的住所，但分享社區的規劃和管理。他們常常在公共場合每周進行一次晚餐（potluck）等活動。 這種房屋的價格與同樣社區的價格大致相同，但強調可持續性的設計（sustainable design）。對於住在標準城市環境中的人來說，這樣分享可能很困難，但人們通常很快意識到這種融合性是無價的。缺點是遇到需要做決策時，比較難以得到統一的意見（consensual decision-making）。
長者換屋準備工作有哪些？
1，清潔。如行動不便，找家人、朋友、孫子輩、教會友人幫忙，或僱傭專業清潔人員。
2，消除房屋內的個性化化特點。舊物、收藏品都要收起來。60年代的珍藏物品對於年輕人來說也許很奇怪和過時。要把房屋打造成沒有居住的狀態，使用柔和、中性的顏色。
3，簡化房間。一輩子積攢的物品，該扔的還是要下決心扔掉。越多東西會使房間顯得越小。現在人們都是在網上先看房間的照片，2D的印象深刻。如果看上去不吸引人，就是浪費時間和金錢。
4，維修。自己要盡量成為能工巧匠。很多老舊房子需要維修，這些都會為你的房子增值。你要確保潛在買家來看房子的時候，不會一拉抽屜抽屜就掉了。
5，粉刷。有時候刷漆真的很貴，因為粉刷匠的工資都不低。但是這也許是你年輕的孫子輩孩子們可以在玩樂中完成的工作。讓孩子們來幫你刷房子，給孩子們一些賺取零花錢的機會吧！
6，中和房屋的整體感官。顏色中和的牆壁和地板讓房間給人溫和的感受。沒有人希望參觀被狗狗的尿跡玷污的地毯。當然，有一些特別的顏色也不是不好看，而是你要想到，你的潛在買家喜歡的顏色也許與你大不相同。
許多更換是花費低廉但能大大增加房屋現代感的。比如，更換門把手，原材料不是很貴，但是可以提升房屋整體的外觀。Sharon Parenteau提示大家，預算要分散花在房屋的各個地方而非一個地方。例如，與其花數萬元做一個特別好的衞生間，不如把這筆預算分攤在衞生間、廚房等各個區域。
