曾经热卖的旺市Icona Condo设计图
大多伦多地区置业门槛高昂，让相对便宜的Condo受到热捧。然而，即使在楼花发售时抢购到了心仪的单位，也不意味着能如愿拿到钥匙入住。去年开始，待建楼盘取消的消息一个接一个，多数买家仅仅能取回定金，却失去等待数年期间的房屋增值和定金利息。有开发商承认，被取消的楼盘数目虽然相对较少，却让整个行业的声誉受到影响。有律师表示，Condo的升值部分应属于买家，建筑商应以市价从买家手中回购所取消的单位。关于保护买家利益，政府监管机构、法律界、开发商各有什么说法？
根据市场研究公司Urbanation的数据，2018年大多地区有17个condo开发项目4,672个单位被取消，数量比上年增加了不止一倍。 2016年只有379个，2017年为1,678个，今年项目取消的势头未减。被取消的有发售当时大热的Gupta Group的Icona、Liberty Developments的Cosmos、DIAM Developments的On the Danforth等。最新一宗个案，是位于Islington夹Finch W.的Step Condos，于上市3年111个单位全部售罄之后，在今年4月初宣布取消。
买家们支付了数万元的定金购买预建Condo单位，然后开始等待，有时候甚至是长达数年时间的等待。但最终，他们没能拿到房子钥匙，等来的却是楼盘项目取消，建筑商退还定金的噩耗。
多伦多地区的Condo买家表示，楼盘取消令他们被遗弃在房地产市场之外，而建商只需要转身去开发另一个楼盘。
买家发起法律行动
Tarion的职责原本是保护消费者，却一直因站在开发商一边而广受批评。
希望看到一些改变的买家潘尼西亚（Rob
Paniccia）说，建商应该承担责任，作为消费者，他不应该受到伤害。潘尼西亚在旺市购买的Icona Condo楼盘去年被取消。他说，“我只是图腾柱上的一个小人物，而他们却高高在上。”
目前在旺市都会中心（Vaughan Metropolitan Centre）的Icona楼盘原址上，有一个类似的住宅和酒店项目正等待申请。包括潘尼西亚在内的一群买家已经聘请了律师，试图阻止Icona楼盘的开发商Gupta Group在旺市申请开发其他楼盘。
今年3月份，On the Danforth楼盘被DIAM Developments取消，楼盘买家发起了一个脸书群组，并向律师咨询如何为他们被放入一个信托账户长达3年的定金寻求赔偿。
怀特夫妇（Dave and Laura Wright）3年前支付48,650元定金，购买了该楼盘的一套32万元单位。现在他们将获得定金的退款，但为支付定金而借贷产生的3,000元利息却未获赔付。此外，怀特还认为，如果该楼盘建成，而他选择将预先购买的单位卖出，应该有大约5万元的获利，这笔获利开发商也应赔偿。
楼盘取消 建商土地仍升值
怀特说，问题在于，在如此炙热的房地产市场，建商如何能以一些非常值得怀疑的理由取消楼盘。而这期间，建商的土地还在继续升值。这并不是说买家购买房地产的风险出现了偏差，而是一个有关消费者保护的问题，因为延迟和取消楼盘的建商本身毫发无损。
怀特认为，应该要求取消楼盘的建商清算资产，并向买家赔偿失去的机会。他说，“我按照购买产品的要求做了所需的一切，而他们却没能交付产品。”
政府着手重组Tarion
安省政府表示，已经开始着手改善买家的保护措施，包括重组Tarion，以消除消费者保护措施与建商法规之间的冲突。该机构还必须在Tarion附录中，加强对购买预建Condo风险的披露。 Tarion附录附在Condo单位买卖协议中的标准表格，其中列出了付款时间表、入住日期和协议终止理由等。
安省政府与消费者服务厅长沃克(Bill Walker)的发言人伍雷（David Woolley）表示，Tarion附录中还应包括可能导致一个楼盘取消的事项，如：未获批准、楼盘融资或产权限制性契约等。
Tarion发言人卡恩斯（Melanie Kearns）表示，该机构已收到有关取消DIAM楼盘的问询，并已开始按照楼盘取消时应遵循的流程，正常审查开发商的行为。被发现行为不诚实的建商都将受到制裁，包括限制他们在一年内可建造的房屋数量，甚至撤销其注册资格。
卡恩斯说，每个楼盘取消情况的独特性，决定了Tarion需要多长时间才能完成尽职调查。
楼盘会否交付成买家考虑重点
一些开发商承认，被取消的楼盘数目虽然相对较少，却让整个行业的声誉受到影响。旺市Expo City和CG Tower楼盘的开发商Cortel Group副总裁科特卢西（Peter Cortellucci）认为，这是整个行业的一个污点。消费者决定将积蓄投入这些楼盘，等了几年之后楼盘却被取消，令他们再也买不起房，听到这样的故事真是令人悲哀。
科特卢西称已经注意到，消费者买房时询问开发商的问题正在发生变化，他们会问楼盘是否真的会开工建设、楼盘会不会被取消。科特卢西说，对于这些问题，Cortel Group都会认真对待，因为他们知道，买房是许多消费者的一项重大投资，是对建商的极大信赖，特别是Condo楼盘。
科特卢西是在一个提高公众认识活动的发布会上发表上述评论的。该项活动的目的，旨在让公众了解多伦多建筑行业本身在开发和建房方面面临的挑战。由建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）提出的问题包括，一些楼盘因何原因被取消。
对取消楼盘的开发商应做何处理，可能要取决于被问的对象是谁。
买家说法：
开发商应分享物业升值及支付利息
Icona楼盘的买家潘尼西亚等认为，开发商需要承担责任，而且要从对资金负责开始。他认为，现在是时候修改《共管物业法》（Condominium Act）了。该法目前规定买家的定金利息比央行利率低2%。由于现在低利率已经维持了相当长的一段时间，可以说买家几乎没有利息收益。潘尼西亚说，“我可以把10万元存在银行，虽然不会变富，但起码有1.5%的利息收入。几年前我把钱交给了开发商，希望他们把楼盘完成，这样我就可以得到一定回报率。”
On the Danforth楼盘买家科尔贡尼（Angie Colgoni）认为，开发商应根据买家所购单位的平方呎数目以及定金被存放信托账户期间物业的升值幅度，支付给买家一定费用。她说，现在她只能想像3年前购买的43万元顶层单位现在升值了多少。科尔贡尼相信，那套单位如果建成，应该至少价值70万元。她认为，这些开发商应该不可以在一定时间，例如5年内再申请开发楼盘，应该对他们施以某些罚款。
On the Danforth楼盘的开发商DIAM是一家总部设在宾顿市的定制住宅建商，也是伊尼斯菲尔镇（Innisfil）一套镇屋楼盘的建商。目前不清楚关于DIAM有多少资讯可提供给消费者。 Tarion去年表示，将对在其建商登记库（Builder Registry）中已取消登记的建商做标记，但最近却称今年夏天才会实施这一步骤。
在Liberty的Cosmos案例中，开发商过去信誉良好且还在继续其运营，包括另一个紧邻Cosmos的楼盘开发和重建Bathurst St.夹Clarke Ave.的Promenade Mall。
买家很容易相信房地产的“位置、位置、位置”规则。潘尼西亚说，“我喜欢那个地点，有地铁，这是那个楼盘吸引我的地方。”
被取消的On the Danforth楼盘在今年4月时的工地场景（星报资料图片）
律师说法：
建商应市场价回购所取消楼盘
《星报》法律专栏作家律师亚伦（Bob Aaron）认为，政府有责任引入新的立法，惩罚那些取消Condo楼盘的建商，或者让那些贪婪的建商无法取消楼盘。
亚纶建议修改规则，让开发商只能在有限的时间内免受惩罚地取消楼盘，例如将时间限定在接受买家定金半年或一年之内，因为在市场上升阶段，人们如果被套牢6个月，可能就失去了购买同等物业的能力。
亚纶认为，应该让建商知道，如果在任何时候或者超出限制时间后取消楼盘，就必须以公平的市场价格从买家手中回购那些单位，这个公平价格应该是市场正在出售的类似单位的每平方呎价格。
增值收益归楼花买家
代表数百位Cosmos和IconaCondo楼盘买家的律师查尼（Ted Charney）也认为，应该对建商处以金钱和其它形式的惩罚。
他认为，Condo的升值部分应该属于买家，因为建商通常依赖买家的定金来获得楼盘施工的融资。如果开发商无正当理由取消楼盘，则赔偿金应为Condo被购买以来在市场上的增值部分。对于不当取消楼盘的制裁，应该是一个吊销令，阻止开发商获得开建或投资新楼盘的牌照。监管机构可以实施这个吊销和罚款，而买家必须开始寻求赔偿的程式。
建商说法：
取消仅少数，应建立分级系统
建筑业及土地发展协会（BILD）行政总裁韦基斯(David Wilkes)指出，只有3个理由会导致Condo楼盘取消：售出的单位太少；该楼盘项目未获市政当局批准；由于楼盘的建设成本上升，已经超出原先的预算，导致建商无法获得融资。
由行业内部发起的提高公众认知运动指出，在大多伦多地区，来自所有三级政府的税费成本占建造楼盘成本的24%。一般来说，为高层住宅提供贷款的银行，希望开发商利润预估为8%至13%之间。相比之下，电信企业的利润通常为30%，一些零售和食品服务企业的利润为2%至4%。业内人士认为，考虑到风险和时间跨度，开发和建房的回报率属适中。
韦基斯指，97%至98%的condo楼盘确实能完成交付，但不幸的是，在过去几年中取消楼盘已成为发生在该行业的一部分事件。这不是一个新现象，也肯定不是普遍存在的现象。他说，业界现在专注于解释这种现象发生的原因。
信誉好的建商更受追捧
Menkes Developments高层住宅楼盘业务副总裁门克斯（Jared Menkes）也承认，能感觉到少数楼盘取消给整个行业带来的压力，但他认为，这对于更有经验且信誉更好的建商也有益处。
门克斯认为，“大批买家会从追求数量转向追求品质。我们已经看到我们的库存销售实际上有所上升，因为人们都在说，这是Menkes Developments的楼盘，他们会兑现承诺，会交付一件优秀的产品。”
门克斯建议，政府或行业可以考虑建立一套排名或分级式系统，将有经验的建商和那些从未动工过的建商区分开来。他说，消费者绝对应该得到定金的退款，也许还应该有一些利息，但这取决于政府。
购买协议给开发商取消权
买家欠法律保护投资却步
一些失望的买家正在联手反击，Icona的买家聚集在旺市市政厅听取律师意见（星报资料图片）
Liberty Developments公司的Condo项目Cosmos因“无法确保获得满意的融资”而被取消后，2年前支付定金购买预建单位的买家，希望通过法律途径获得赔偿，但这个希望现在化为泡影，法庭4月底拒绝了买家要求将购买合同视为无效的申请。地产专业律师表示，法官这一决定开创了一个法律先例，让抱有同样希望的其他类似买家灰心。
据多伦多星报报道，安省高等法院法官彭尼（Michael Penny）在裁决中表示，视合同为无效，既不符合买家、也不符合开发商的最佳利益。
虽然Cosmos项目的买家已获定金退还，但不少人认为，项目取消令他们被遗弃在房地产市场之外，因为在他们等待该项目期间，多伦多地区的购房成本已经飙升。
代表Cosmos项目605名买家的律师查尼（Ted Charney）未对法官裁决发表评论。他在法庭上辩称，购买协议是非法的，因为其中包含的语句超出了允许开发商终止合同的法律条件。 Cosmos项目合同中包括的一项附加条款，赋予了开发商“唯一、绝对和不受约束的自由决定权”，使他们有更广泛的自由度，超出法律允许的融资条件项目。
Liberty的代表律师吉尔森（Monique Jilesen）在法庭上表示，合同中“不受约束的自由决定权”条款与融资条件无关，并且在任何情况下都不能用来削弱开发商的义务，即“采取一切商业上合理的措施去安排令人满意的融资。”
法官彭尼也认为，“不受约束的自由决定权”条款，并未赋予开发商超出允许的融资条件去终止协议的能力。 Condo项目陷入破产或破产管理不太可能符合买家的利益，因为这会使他们处于比提前终止合同更糟糕的境况。
房地产律师亚伦（Bob Aaron）认为，彭尼的裁决不仅对Cosmos项目的买家，而且对于所有被取消项目的买家来说，都是不幸的。他说，裁决实际上不鼓励其他买家将来打官司，因为这样的官司开发商会操胜券。
亚纶等专家曾建议修改规则，让开发商只能在有限的时间内出于融资方面的理由取消项目，例如将时间限定在一年、18个月或者2年。超过这个时限之后，开发商必须以公平的市场价格购买买家的单位。
亚伦建议，买家需要寻找具有长期可靠记录的建筑商，并保护自己免受行业炒作的影响，还要考虑到各种假设情况。
多伦多地区Condo项目的取消数量不断上升，促使消费者呼吁更好地保护买家。
市场研究公司Urbanation的数据显示，去年取消的condo单位数量为4,672个，而2016年只有379个，2017年为1,678个，增加了不止一倍。有消费者表示，在相关法律得到强化之前，绝对不会投资预建项目。
另一群失望的买家、旺市condo项目Icona的买家正继续采取法律行动。他们在项目被开发商Gupta Group取消之后，一直在游说旺市市政府，拒绝Gupta的另一个开发项目申请。
