曾經熱賣的旺市Icona Condo設計圖
大多倫多地區置業門檻高昂，讓相對便宜的Condo受到熱捧。然而，即使在樓花發售時搶購到了心儀的單位，也不意味着能如願拿到鑰匙入住。去年開始，待建樓盤取消的消息一個接一個，多數買家僅僅能取回定金，卻失去等待數年期間的房屋增值和定金利息。有開發商承認，被取消的樓盤數目雖然相對較少，卻讓整個行業的聲譽受到影響。有律師表示，Condo的升值部分應屬於買家，建築商應以市價從買家手中回購所取消的單位。關於保護買家利益，政府監管機構、法律界、開發商各有什麼說法？
根據市場研究公司Urbanation的數據，2018年大多地區有17個condo開發項目4,672個單位被取消，數量比上年增加了不止一倍。 2016年只有379個，2017年為1,678個，今年項目取消的勢頭未減。被取消的有發售當時大熱的Gupta Group的Icona、Liberty Developments的Cosmos、DIAM Developments的On the Danforth等。最新一宗個案，是位於Islington夾Finch W.的Step Condos，於上市3年111個單位全部售罄之後，在今年4月初宣布取消。
買家們支付了數萬元的定金購買預建Condo單位，然後開始等待，有時候甚至是長達數年時間的等待。但最終，他們沒能拿到房子鑰匙，等來的卻是樓盤項目取消，建築商退還定金的噩耗。
多倫多地區的Condo買家表示，樓盤取消令他們被遺棄在房地產市場之外，而建商只需要轉身去開發另一個樓盤。
買家發起法律行動
Tarion的職責原本是保護消費者，卻一直因站在開發商一邊而廣受批評。
希望看到一些改變的買家潘尼西亞（Rob
Paniccia）說，建商應該承擔責任，作為消費者，他不應該受到傷害。潘尼西亞在旺市購買的Icona Condo樓盤去年被取消。他說，「我只是圖騰柱上的一個小人物，而他們卻高高在上。」
目前在旺市都會中心（Vaughan Metropolitan Centre）的Icona樓盤原址上，有一個類似的住宅和酒店項目正等待申請。包括潘尼西亞在內的一群買家已經聘請了律師，試圖阻止Icona樓盤的開發商Gupta Group在旺市申請開發其他樓盤。
今年3月份，On the Danforth樓盤被DIAM Developments取消，樓盤買家發起了一個臉書群組，並向律師諮詢如何為他們被放入一個信託賬戶長達3年的定金尋求賠償。
懷特夫婦（Dave and Laura Wright）3年前支付48,650元定金，購買了該樓盤的一套32萬元單位。現在他們將獲得定金的退款，但為支付定金而借貸產生的3,000元利息卻未獲賠付。此外，懷特還認為，如果該樓盤建成，而他選擇將預先購買的單位賣出，應該有大約5萬元的獲利，這筆獲利開發商也應賠償。
樓盤取消 建商土地仍升值
懷特說，問題在於，在如此炙熱的房地產市場，建商如何能以一些非常值得懷疑的理由取消樓盤。而這期間，建商的土地還在繼續升值。這並不是說買家購買房地產的風險出現了偏差，而是一個有關消費者保護的問題，因為延遲和取消樓盤的建商本身毫髮無損。
懷特認為，應該要求取消樓盤的建商清算資產，並向買家賠償失去的機會。他說，「我按照購買產品的要求做了所需的一切，而他們卻沒能交付產品。」
政府着手重組Tarion
安省政府表示，已經開始着手改善買家的保護措施，包括重組Tarion，以消除消費者保護措施與建商法規之間的衝突。該機構還必須在Tarion附錄中，加強對購買預建Condo風險的披露。 Tarion附錄附在Condo單位買賣協議中的標準表格，其中列出了付款時間表、入住日期和協議終止理由等。
安省政府與消費者服務廳長沃克(Bill Walker)的發言人伍雷（David Woolley）表示，Tarion附錄中還應包括可能導致一個樓盤取消的事項，如：未獲批准、樓盤融資或產權限制性契約等。
Tarion發言人卡恩斯（Melanie Kearns）表示，該機構已收到有關取消DIAM樓盤的問詢，並已開始按照樓盤取消時應遵循的流程，正常審查開發商的行為。被發現行為不誠實的建商都將受到制裁，包括限制他們在一年內可建造的房屋數量，甚至撤銷其註冊資格。
卡恩斯說，每個樓盤取消情況的獨特性，決定了Tarion需要多長時間才能完成盡職調查。
樓盤會否交付成買家考慮重點
一些開發商承認，被取消的樓盤數目雖然相對較少，卻讓整個行業的聲譽受到影響。旺市Expo City和CG Tower樓盤的開發商Cortel Group副總裁科特盧西（Peter Cortellucci）認為，這是整個行業的一個污點。消費者決定將積蓄投入這些樓盤，等了幾年之後樓盤卻被取消，令他們再也買不起房，聽到這樣的故事真是令人悲哀。
科特盧西稱已經注意到，消費者買房時詢問開發商的問題正在發生變化，他們會問樓盤是否真的會開工建設、樓盤會不會被取消。科特盧西說，對於這些問題，Cortel Group都會認真對待，因為他們知道，買房是許多消費者的一項重大投資，是對建商的極大信賴，特別是Condo樓盤。
科特盧西是在一個提高公眾認識活動的發佈會上發表上述評論的。該項活動的目的，旨在讓公眾了解多倫多建築行業本身在開發和建房方面面臨的挑戰。由建築業及土地發展協會（Building Industry and Land Development Association，簡稱BILD）提出的問題包括，一些樓盤因何原因被取消。
對取消樓盤的開發商應做何處理，可能要取決於被問的對象是誰。
買家說法：
開發商應分享物業升值及支付利息
Icona樓盤的買家潘尼西亞等認為，開發商需要承擔責任，而且要從對資金負責開始。他認為，現在是時候修改《共管物業法》（Condominium Act）了。該法目前規定買家的定金利息比央行利率低2%。由於現在低利率已經維持了相當長的一段時間，可以說買家幾乎沒有利息收益。潘尼西亞說，「我可以把10萬元存在銀行，雖然不會變富，但起碼有1.5%的利息收入。幾年前我把錢交給了開發商，希望他們把樓盤完成，這樣我就可以得到一定回報率。」
On the Danforth樓盤買家科爾貢尼（Angie Colgoni）認為，開發商應根據買家所購單位的平方呎數目以及定金被存放信託賬戶期間物業的升值幅度，支付給買家一定費用。她說，現在她只能想像3年前購買的43萬元頂層單位現在升值了多少。科爾貢尼相信，那套單位如果建成，應該至少價值70萬元。她認為，這些開發商應該不可以在一定時間，例如5年內再申請開發樓盤，應該對他們施以某些罰款。
On the Danforth樓盤的開發商DIAM是一家總部設在賓頓市的定製住宅建商，也是伊尼斯菲爾鎮（Innisfil）一套鎮屋樓盤的建商。目前不清楚關於DIAM有多少資訊可提供給消費者。 Tarion去年表示，將對在其建商登記庫（Builder Registry）中已取消登記的建商做標記，但最近卻稱今年夏天才會實施這一步驟。
在Liberty的Cosmos案例中，開發商過去信譽良好且還在繼續其運營，包括另一個緊鄰Cosmos的樓盤開發和重建Bathurst St.夾Clarke Ave.的Promenade Mall。
買家很容易相信房地產的「位置、位置、位置」規則。潘尼西亞說，「我喜歡那個地點，有地鐵，這是那個樓盤吸引我的地方。」
被取消的On the Danforth樓盤在今年4月時的工地場景（星報資料圖片）
律師說法：
建商應市場價回購所取消樓盤
《星報》法律專欄作家律師亞倫（Bob Aaron）認為，政府有責任引入新的立法，懲罰那些取消Condo樓盤的建商，或者讓那些貪婪的建商無法取消樓盤。
亞綸建議修改規則，讓開發商只能在有限的時間內免受懲罰地取消樓盤，例如將時間限定在接受買家定金半年或一年之內，因為在市場上升階段，人們如果被套牢6個月，可能就失去了購買同等物業的能力。
亞綸認為，應該讓建商知道，如果在任何時候或者超出限制時間後取消樓盤，就必須以公平的市場價格從買家手中回購那些單位，這個公平價格應該是市場正在出售的類似單位的每平方呎價格。
增值收益歸樓花買家
代表數百位Cosmos和IconaCondo樓盤買家的律師查尼（Ted Charney）也認為，應該對建商處以金錢和其它形式的懲罰。
他認為，Condo的升值部分應該屬於買家，因為建商通常依賴買家的定金來獲得樓盤施工的融資。如果開發商無正當理由取消樓盤，則賠償金應為Condo被購買以來在市場上的增值部分。對於不當取消樓盤的制裁，應該是一個吊銷令，阻止開發商獲得開建或投資新樓盤的牌照。監管機構可以實施這個吊銷和罰款，而買家必須開始尋求賠償的程式。
建商說法：
取消僅少數，應建立分級系統
建築業及土地發展協會（BILD）行政總裁韋基斯(David Wilkes)指出，只有3個理由會導致Condo樓盤取消：售出的單位太少；該樓盤項目未獲市政當局批准；由於樓盤的建設成本上升，已經超出原先的預算，導致建商無法獲得融資。
由行業內部發起的提高公眾認知運動指出，在大多倫多地區，來自所有三級政府的稅費成本占建造樓盤成本的24%。一般來說，為高層住宅提供貸款的銀行，希望開發商利潤預估為8%至13%之間。相比之下，電信企業的利潤通常為30%，一些零售和食品服務企業的利潤為2%至4%。業內人士認為，考慮到風險和時間跨度，開發和建房的回報率屬適中。
韋基斯指，97%至98%的condo樓盤確實能完成交付，但不幸的是，在過去幾年中取消樓盤已成為發生在該行業的一部分事件。這不是一個新現象，也肯定不是普遍存在的現象。他說，業界現在專註於解釋這種現象發生的原因。
信譽好的建商更受追捧
Menkes Developments高層住宅樓盤業務副總裁門克斯（Jared Menkes）也承認，能感覺到少數樓盤取消給整個行業帶來的壓力，但他認為，這對於更有經驗且信譽更好的建商也有益處。
門克斯認為，「大批買家會從追求數量轉向追求品質。我們已經看到我們的庫存銷售實際上有所上升，因為人們都在說，這是Menkes Developments的樓盤，他們會兌現承諾，會交付一件優秀的產品。」
門克斯建議，政府或行業可以考慮建立一套排名或分級式系統，將有經驗的建商和那些從未動工過的建商區分開來。他說，消費者絕對應該得到定金的退款，也許還應該有一些利息，但這取決於政府。
購買協議給開發商取消權
買家欠法律保護投資卻步
一些失望的買家正在聯手反擊，Icona的買家聚集在旺市市政廳聽取律師意見（星報資料圖片）
Liberty Developments公司的Condo項目Cosmos因「無法確保獲得滿意的融資」而被取消後，2年前支付定金購買預建單位的買家，希望通過法律途徑獲得賠償，但這個希望現在化為泡影，法庭4月底拒絕了買家要求將購買合同視為無效的申請。地產專業律師表示，法官這一決定開創了一個法律先例，讓抱有同樣希望的其他類似買家灰心。
據多倫多星報報道，安省高等法院法官彭尼（Michael Penny）在裁決中表示，視合同為無效，既不符合買家、也不符合開發商的最佳利益。
雖然Cosmos項目的買家已獲定金退還，但不少人認為，項目取消令他們被遺棄在房地產市場之外，因為在他們等待該項目期間，多倫多地區的購房成本已經飆升。
代表Cosmos項目605名買家的律師查尼（Ted Charney）未對法官裁決發表評論。他在法庭上辯稱，購買協議是非法的，因為其中包含的語句超出了允許開發商終止合同的法律條件。 Cosmos項目合同中包括的一項附加條款，賦予了開發商「唯一、絕對和不受約束的自由決定權」，使他們有更廣泛的自由度，超出法律允許的融資條件項目。
Liberty的代表律師吉爾森（Monique Jilesen）在法庭上表示，合同中「不受約束的自由決定權」條款與融資條件無關，並且在任何情況下都不能用來削弱開發商的義務，即「採取一切商業上合理的措施去安排令人滿意的融資。」
法官彭尼也認為，「不受約束的自由決定權」條款，並未賦予開發商超出允許的融資條件去終止協議的能力。 Condo項目陷入破產或破產管理不太可能符合買家的利益，因為這會使他們處於比提前終止合同更糟糕的境況。
房地產律師亞倫（Bob Aaron）認為，彭尼的裁決不僅對Cosmos項目的買家，而且對於所有被取消項目的買家來說，都是不幸的。他說，裁決實際上不鼓勵其他買家將來打官司，因為這樣的官司開發商會操勝券。
亞綸等專家曾建議修改規則，讓開發商只能在有限的時間內出於融資方面的理由取消項目，例如將時間限定在一年、18個月或者2年。超過這個時限之後，開發商必須以公平的市場價格購買買家的單位。
亞倫建議，買家需要尋找具有長期可靠記錄的建築商，並保護自己免受行業炒作的影響，還要考慮到各種假設情況。
多倫多地區Condo項目的取消數量不斷上升，促使消費者呼籲更好地保護買家。
市場研究公司Urbanation的數據顯示，去年取消的condo單位數量為4,672個，而2016年只有379個，2017年為1,678個，增加了不止一倍。有消費者表示，在相關法律得到強化之前，絕對不會投資預建項目。
另一群失望的買家、旺市condo項目Icona的買家正繼續採取法律行動。他們在項目被開發商Gupta Group取消之後，一直在遊說旺市市政府，拒絕Gupta的另一個開發項目申請。
