近日有媒体报道，一些租住Condo单位的租客，在房东毫不知情下，将单位转作Airbnb短租图利。而安省市政与住房事务厅不久前刚刚推出安省统一标准租赁合同（Ontario’s Standard Lease），合同第14条则规定，租客在房东允许下，有权分租或者转租房子。房东不能主观、故意或不合理地拒绝租客分租或转租的要求。标准租约的相关规定，是否会让转租和“二房东”的趋势愈演愈烈？到底什么才是“非主观、非故意的拒绝转租”？成为许多房东的疑虑。
根据CBC报道，Jovasevic夫妇于2016年5月将其位于市中心的condo单位通过地产经纪租给一位名为Banker的男性租客。双方通过地产经纪公司签订租约。但到2017年2月，房东接到大厦物业管理处多次电话汇报扰民噪音投诉以及房门未锁。在大厦管理系统内，该单位已很长时间被列为用于Airbnb出租。这令一直以为物业租给固定租客的业主大为意外。Jovasevic夫妇随后调查发现是Zahra Properties公司物业公司在替Banker“管理物业”。而Banker在申请租房时，提供的雇主正是Zahra Properties。Jovasevic夫妇向Banker发出通告结束租约，理由是“未经业主许可将房屋用于短租”。
这则新闻很快传开并引起房东的关心和留意，Airbnb的热潮在近年来也引发了不少安全相关的争议。在这些Airbnb的短租裡，有多少符合了市政和所在大楼的相关规定？2017年多伦多市政府出台的新短租规定，并没有阻止在28天以下的短期出租，隻是要求房东必须是出租其自住房，禁止把自住房以外的第二套房子用于Airbnb之类的短租平台。然而，安省标准租赁合同的问世是否保障了房东的房子可以不被租客用于短租？
禁租客加价转租
在安省标准租赁合同出台之前，住房租约中通常会被房东引入不允许租客二次出租房子的条款。而根据安省统标准租约第14条，在征得房东同意的情况下，租客可以将租赁单位转让或转租给他人，而房东不能“故意或无理地拒绝同意转租”。
但该条规定的下面有一条注意提示（note），“如果租客想要转让或转租出租单位，还有其它规则”。 这些其它规则包含了：第一，转让（Assignment）。“在转让中，租客将其租赁权转让给其他人。新人代替了租客，而且租赁协议保持不变。”这意味着即便将房子转手租出去，租客也不能从中牟利，价格需保持不变。第二，转租（Sublet）。“当租客搬离出租单位后，让另一个人（分租客）住在那裡直到指定日期（a specific date），并且在租约结束之前租客可以返回出租单位居住。租赁协议和房东与租客的关系不会改变。原则是，租客转租单位不得收取比房东出租单位更高的租金；不能因分租单位收取额外费用；且不能向分租客收取额外的商品或服务费用。”
这意味着，即便是短期转租给分租客（sub-tenant），原租客也并不能从分租转租中获得任何租金或服务上的利益。这些规定很大程度上避免了租客变成二房东后把物业不断转手Airbnb短租的可能。首先，租客无法获利；其次，租客需要获得房东的同意。
安省市政与住房事务厅（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing）新闻发言人Conrad Spezowka 在接受《都市地产》记者访问时表示，2006年的民用出租法案（RTA，Residential Tenancy Act），的确没有专门处理共享住宅的条例。但在市面上，一些家庭共享（home sharing）的例子包括租户仍然住在公寓中时出租其它房间，或者在外出期间把房间租出去一个周末。
分租转租需满足条件
Spezowka表示，根据RTA的相关规定，当租客搬离出租单位时，可以将他们的出租单位转租给另一个人一段时间。“转租允许租户在租赁结束之前搬出一段时间，同时继续履行租赁协议的相关义务。一些个人可能选择转租的常见原因包括：医疗原因、工作改变、失业、不得不在短时间内突然离开以及其它不可预见的情况。”
但是，并非所有的家庭共享案例都将被视为分租。Spezowka指出，“隻有房东和租客委员会（LTB，Landlord and Tenant Board）可以根据具体情况，确定特定的住宅内共享的情况是否属于转租（a sublet）。” 隻有满足RTA对于分租要求的所有条件时，才进行分租（subtenancy）。 具体而言，租户必须：
a）腾出出租单位（vacate the rental unit）；
b）在租客的租期结束前，给予一个或多个人权利使用该租赁单位一段时间，需指定结束日期；c）在租赁结束时保留恢复出租单位入住的权利；
d）征得业主的同意。
无准许入住房东可驱逐
租户必须得到业主的同意转租该单位，但业主不能无理或任意地拒绝转租要求。提及到底什么才是“无理地或任意地拒绝转租”，Spezowka表示，“根据民用出租法第98条，出租单位的租户或前任租户可以向房东和租客委员会申请一项命令（an order），确定房东是否任意或无理拒绝同意转租，或将租赁单位转租给潜在受让人或分租客（sub-tenant）。根据每个具体案件的事实，隻有房东和租客委员会可以确定房东的决定是否任意或不合理。”
而对于许多房东提出的转租后租赁协议是否依然有效，Spezowka给出了肯定的答复。“原始租赁协议的所有条款保持不变。租赁协议下，租客对房东的合法义务，如有任何违规行为都需承担责任，而分租客对租客有责任和义务。”
此外，Spezowka提出，房东还可以向租客收取因调查分租客的信用记录或推荐信息（reference check）而产生的合理开销。同时，如果有人未经房东同意而从租客那裡获得出租单位，则该人和租客将被房东因未经授权居住（unauthorized occupant）而驱逐。
短租不属民租法规管
针对Airbnb一类的短租，Spezowka认为这并不符合分租的定义。“如果租客没有腾出出租单位，但允许另一个人租用出租单位的房间，这不属于民用出租法（RTA）范围内的转租。 此人将被视为租客的室友（roomate）和/或租客出租单位的居住者（an occupant）。租客的室友或出租单位的居住者在RTA的法案下没有任何保护。最终将由LTB决定谁符合RTA规定下租客的定义。”
Spezowka表示，房东也可以向LTB申请由于其他原因驱逐租客。例如，如果租客出租单位或房间用于短期停留（short-terms stays），而这一行为干扰了其他租户或房东的合理享受（the reasonable enjoyment），或者道致房屋损坏，房东可以向LTB提出驱逐申请。有关提交驱逐申请的更多信息，房东可以联系LTB。
Spezowka称，“我们鼓励房东和租客充分了解各自的权利和责任，并沟通和共同协作，尽量减少意见分歧并解决问题。房东或租客如果有关于分租规则和义务或其它相关事宜的问题，可以联系LTB或访问其网站获取更多信息。也可以拨打免费电话1-888-332-3234（在多伦多拨打416-645-8080）或登录www.sjto.gov.on.ca/ltb。”
