近日有媒體報道，一些租住Condo單位的租客，在房東毫不知情下，將單位轉作Airbnb短租圖利。而安省市政與住房事務廳不久前剛剛推出安省統一標準租賃合同（Ontario』s Standard Lease），合同第14條則規定，租客在房東允許下，有權分租或者轉租房子。房東不能主觀、故意或不合理地拒絕租客分租或轉租的要求。標準租約的相關規定，是否會讓轉租和「二房東」的趨勢愈演愈烈？到底什麼才是「非主觀、非故意的拒絕轉租」？成為許多房東的疑慮。
根據CBC報道，Jovasevic夫婦於2016年5月將其位於市中心的condo單位通過地產經紀租給一位名為Banker的男性租客。雙方通過地產經紀公司簽訂租約。但到2017年2月，房東接到大廈物業管理處多次電話彙報擾民噪音投訴以及房門未鎖。在大廈管理系統內，該單位已很長時間被列為用於Airbnb出租。這令一直以為物業租給固定租客的業主大為意外。Jovasevic夫婦隨後調查發現是Zahra Properties公司物業公司在替Banker「管理物業」。而Banker在申請租房時，提供的僱主正是Zahra Properties。Jovasevic夫婦向Banker發出通告結束租約，理由是「未經業主許可將房屋用於短租」。
這則新聞很快傳開並引起房東的關心和留意，Airbnb的熱潮在近年來也引發了不少安全相關的爭議。在這些Airbnb的短租裡，有多少符合了市政和所在大樓的相關規定？2017年多倫多市政府出台的新短租規定，並沒有阻止在28天以下的短期出租，隻是要求房東必須是出租其自住房，禁止把自住房以外的第二套房子用於Airbnb之類的短租平台。然而，安省標準租賃合同的問世是否保障了房東的房子可以不被租客用於短租？
禁租客加價轉租
在安省標準租賃合同出台之前，住房租約中通常會被房東引入不允許租客二次出租房子的條款。而根據安省統標準租約第14條，在徵得房東同意的情況下，租客可以將租賃單位轉讓或轉租給他人，而房東不能「故意或無理地拒絕同意轉租」。
但該條規定的下面有一條注意提示（note），「如果租客想要轉讓或轉租出租單位，還有其它規則」。 這些其它規則包含了：第一，轉讓（Assignment）。「在轉讓中，租客將其租賃權轉讓給其他人。新人代替了租客，而且租賃協議保持不變。」這意味着即便將房子轉手租出去，租客也不能從中牟利，價格需保持不變。第二，轉租（Sublet）。「當租客搬離出租單位後，讓另一個人（分租客）住在那裡直到指定日期（a specific date），並且在租約結束之前租客可以返回出租單位居住。租賃協議和房東與租客的關係不會改變。原則是，租客轉租單位不得收取比房東出租單位更高的租金；不能因分租單位收取額外費用；且不能向分租客收取額外的商品或服務費用。」
這意味着，即便是短期轉租給分租客（sub-tenant），原租客也並不能從分租轉租中獲得任何租金或服務上的利益。這些規定很大程度上避免了租客變成二房東後把物業不斷轉手Airbnb短租的可能。首先，租客無法獲利；其次，租客需要獲得房東的同意。
安省市政與住房事務廳（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing）新聞發言人Conrad Spezowka 在接受《都市地產》記者訪問時表示，2006年的民用出租法案（RTA，Residential Tenancy Act），的確沒有專門處理共享住宅的條例。但在市面上，一些家庭共享（home sharing）的例子包括租戶仍然住在公寓中時出租其它房間，或者在外出期間把房間租出去一個周末。
分租轉租需滿足條件
Spezowka表示，根據RTA的相關規定，當租客搬離出租單位時，可以將他們的出租單位轉租給另一個人一段時間。「轉租允許租戶在租賃結束之前搬出一段時間，同時繼續履行租賃協議的相關義務。一些個人可能選擇轉租的常見原因包括：醫療原因、工作改變、失業、不得不在短時間內突然離開以及其它不可預見的情況。」
但是，並非所有的家庭共享案例都將被視為分租。Spezowka指出，「隻有房東和租客委員會（LTB，Landlord and Tenant Board）可以根據具體情況，確定特定的住宅內共享的情況是否屬於轉租（a sublet）。」 隻有滿足RTA對於分租要求的所有條件時，才進行分租（subtenancy）。 具體而言，租戶必須：
a）騰出出租單位（vacate the rental unit）；
b）在租客的租期結束前，給予一個或多個人權利使用該租賃單位一段時間，需指定結束日期；c）在租賃結束時保留恢復出租單位入住的權利；
d）徵得業主的同意。
無准許入住房東可驅逐
租戶必須得到業主的同意轉租該單位，但業主不能無理或任意地拒絕轉租要求。提及到底什麼才是「無理地或任意地拒絕轉租」，Spezowka表示，「根據民用出租法第98條，出租單位的租戶或前任租戶可以向房東和租客委員會申請一項命令（an order），確定房東是否任意或無理拒絕同意轉租，或將租賃單位轉租給潛在受讓人或分租客（sub-tenant）。根據每個具體案件的事實，隻有房東和租客委員會可以確定房東的決定是否任意或不合理。」
而對於許多房東提出的轉租後租賃協議是否依然有效，Spezowka給出了肯定的答覆。「原始租賃協議的所有條款保持不變。租賃協議下，租客對房東的合法義務，如有任何違規行為都需承擔責任，而分租客對租客有責任和義務。」
此外，Spezowka提出，房東還可以向租客收取因調查分租客的信用記錄或推薦信息（reference check）而產生的合理開銷。同時，如果有人未經房東同意而從租客那裡獲得出租單位，則該人和租客將被房東因未經授權居住（unauthorized occupant）而驅逐。
短租不屬民租法規管
針對Airbnb一類的短租，Spezowka認為這並不符合分租的定義。「如果租客沒有騰出出租單位，但允許另一個人租用出租單位的房間，這不屬於民用出租法（RTA）範圍內的轉租。 此人將被視為租客的室友（roomate）和/或租客出租單位的居住者（an occupant）。租客的室友或出租單位的居住者在RTA的法案下沒有任何保護。最終將由LTB決定誰符合RTA規定下租客的定義。」
Spezowka表示，房東也可以向LTB申請由於其他原因驅逐租客。例如，如果租客出租單位或房間用於短期停留（short-terms stays），而這一行為干擾了其他租戶或房東的合理享受（the reasonable enjoyment），或者道致房屋損壞，房東可以向LTB提出驅逐申請。有關提交驅逐申請的更多信息，房東可以聯繫LTB。
Spezowka稱，「我們鼓勵房東和租客充分了解各自的權利和責任，並溝通和共同協作，盡量減少意見分歧並解決問題。房東或租客如果有關於分租規則和義務或其它相關事宜的問題，可以聯繫LTB或訪問其網站獲取更多信息。也可以撥打免費電話1-888-332-3234（在多倫多撥打416-645-8080）或登錄www.sjto.gov.on.ca/ltb。」
