已屆退休之年的嬰兒潮一代，普遍被認為會在年紀大了或子女離巢後，大屋換細屋，甚至搬到偏遠一點的寧靜小鎮，安享晚年。但最近有調查卻發現，長者仍然留戀大城市生活，就算要換細屋，亦只會選擇房價便宜但稍遠少許的城郊。這種趨勢下，原本相對「年輕」的社區，也因為長者人口增加而變得老齡化。長者對加拿大房地產的影響，不可少覷。
出生於1946至1965年的人，被統稱為嬰兒潮一代。根據市場調查公司Environics的數據，加拿大的長者人口，已經歷史性地超越了14歲或以下的兒童人口。 2016年加拿大人口普查亦發現，1996至2006年間，55歲以上人口激增了87%，未來10年，嬰兒潮一代人口還會再增加16%。與此同時，16至54歲加拿大人的人口，僅增長了14%。
加國歷史上最富裕一代
這一批現時年齡介乎54至73歲的人口，也被譽為加拿大歷史上最富裕的一代。 Environics的分析報告指，成員包括65歲或以上的本國家庭，2016年平均凈值有84.5萬元。加拿大蘇富比國際地產(Sotheby’s International Realty Canada)一份報告亦指出，嬰兒潮一代在房地產投放了大量資金，他們都認為，在房地產的投資收益，遠勝於其他如RRSP、TFSA、股票、債券等投資。此說法對於生活於本國4大城市，包括多倫多、溫哥華、滿地可及卡加里的嬰兒潮一代，更為準確。正因為他們在房地產領域中累積到豐厚財富，所以他們也樂意見到下一代能夠成為業主，投資房地產。
退休大屋換細屋為房市推波助瀾
嬰兒潮一代除了在投資方面左右了本國房地產市場外，他們退休後的大屋換細屋計劃，也為房市起伏帶來推波助瀾的作用。他們會賣掉原來的單住戶房屋，讓年輕一輩有房可購。皇家地產公司(Royal LePage)一項針對嬰兒潮一代置業情況與趨勢的網上調查，成功訪問了1,000名嬰兒潮一代國民，當中近8成都擁有房產，且大多是獨立屋、半獨立屋及鎮屋等低幢房屋，17%表示計劃在未來5年換屋。換句話說，未來5年，將有140萬嬰兒潮一代國民，會活躍於加國房地產買賣。
長者的大屋換細屋計劃，普遍認知的兩種典型模式，一是本來居於市區獨立屋的，搬到城郊或更遠小鎮的小戶型房屋，而本來居於城郊大屋的，則搬到市區的共管柏文單位，貪其鄰近生活所需，出入方便。
不過，地產資訊網站Point2Homes最近發佈的一份數據分析發現，越來越多長者選擇在大城市居住，原因之一是想搬近其他家庭成員，而那些本來就居住在大城市的，則選擇「一動不如一靜」，繼續留守原居房屋至百年歸老。長者進駐及留守大城市居住的人口分佈趨勢，正逐步改寫本國未來的房市。
年輕人與長者購房目標相同
在房價可負擔性的前題下，年輕一輩的購房目標，與嬰兒潮一代買家的目光，可說是撞個正着，令此等住房類別的市場需求構成壓力。然而，初出茅廬且購房預算有限的年輕人，實在難與擁有一定財富的長者爭搶，無形中增加了年輕人上車的難度。根據加拿大統計局有關共管物業擁有權的數字顯示，32.6%共管柏文單位的業主，都年齡都在65歲或以上，相比之下，35歲或以下的業主，僅佔17.05%。
從數據看，多倫多的長者人口比例不高也不低，2016年55歲以上人口佔全市人口28%，從2006至2016年這10年間，只增加了15%。安省最「年輕」的城市，要算是多市以西的Milton市。雖然10年間該市總人口增長了一倍，但55歲以上居民人數，反而下跌了3%至只有18%。
Brampton、Ajax和Bradford West Gwillimbury，也是安省最少長者居住的城市，55歲以上人口只佔市內總人口22至23%。
安省多個小鎮長者逾4成
至於最「年長」的安省城市，是距離多倫多一個半小時車程的Kawartha Lakes，長者人口佔43%，也是全國長者人口最多的第5位城市。另外兩個偏遠城市Brockville及Owen Sound，長者人口也超過4成。
10年前年輕城市「老」得最快
有趣的是，10年前相對年輕的城市，竟也是「老」得最快的城市。好像位於多市以西大約1小時車程、去年被MoneySense雜誌評為全國最佳置業城市的Brantford市，2006年55歲以上人口比例只有19%，但10年後，長者人口大躍進了61%，是全國城市中「老化」得最急速的第3位。約克區的Aurora市，2006年長者人口只有18%，但10年後也增加了52%。其他安省城市如Clarence-Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、Georgina等，長者人口也出現超過4成增長。
上述地區的長者人口增長率，與皇家地產公司的分析結果，可謂不謀而合。該份調查指出，願意在換屋時遷離原居地的受訪者中，有35%表示可以接受與原居地距離少於一小時車程的地方，另外3成表示一小時車程以上的距離也可接受。
但在安省，4成人表示會搬到另一城市或城郊，尋找更易負擔的房屋。因為大部份嬰兒潮人士希望，大屋搬細屋也好，還是想購買獨立屋。所以，長者人口增長較快的城市，房價仍然較易負擔。就像Brantford市，平均房價才42.7萬元，相比多倫多市的84萬元，便宜了一半。
