记者：文琪
安省市政与住房事务厅（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing），近日推出安省统一标准租赁合同（Ontario’s Standard Lease）。虽然有人认为更为严格和标准的政策出台，让民间私自出租、承租的人群得到更多指引，但房地产业内不乏地产经纪表示困惑：安省房地产协会（OREA）要求地产经纪在租赁过程中使用的表格是否仍有效？新规是否与民租法（Residential Tenancy Act）有任何冲突？
安省这份统一标准租约，对一些租赁条款启动了硬性要求。将于2018年4月30日后，在所有私人住宅类房屋出租中强制使用，护理住宅（如老人院）、移动住宅（mobile home parks）、土地租赁社区（ land lease communities）、政府救济房除外。
多伦多全职地产经纪Evan Tang
多伦多全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示，他希望明确一点：这个强制租房合同，并没有添加新的法令。“它把之前在租房过程中的灰色地带，都用白纸黑字和最简单的语言叙述出来，落实到了合同条款上。但是，新版租房合同和旧版租房合同相比，变化依然很多。其中一部分条款可能很多房东连听都没听说过，或者看了之后觉得完全难以理解。”
新租约与旧惯例比较
安省标准租赁合同中包含17条款项，Evan总结其中有以下几个内容需要人们格外留意：
1. 新租房合同明文规定，房东不能硬性地要求租客用远期支票（post-dated cheques）或自动付款（automatic payments）的方式交租，除非租客自己愿意。在此之前，有些房东会强制要求租客必须在正式入住前，交付一年的远期支票。付款方会在每张支票上写上未来可以存储的时间，以方便收款方日后按支票上的生效日期存储或者兑现支票。
2. 新租房合同明文规定，如果租客付租金的支票是无效支票或者跳票，房东向租客收取的行政费用（administration charge）不得超过20元。而之前如果出现跳票的情况，房东通常会向租客收取50-100元的费用。
3. 新租房合同明文规定，在收取房租押金时，房东隻能对租客收取尾月的房租作为押金，且租约到期时，房东需要付给租客该笔款项的利息。在此之前，出租房屋时，房东一般是向有稳定工作和收入的租客收取“首一尾一”共2个月的押金，或者向学生收取“首一尾三”共4个月的押金。Even称，这就等于之前房东靠多收几个月房租来保障自己利益的行为，在新的租房合同中被禁止了。
4. 安省标准租赁合同明文规定，租客有权去分租或者转租（sublet）房子。房东不允许主观、故意或不合理地拒绝租客分租或转租的要求。而在此之前，租约中通常都会出现不允许租客二次出租房子的条款。
5. 安省标准租赁合同还规定，房东不能硬性禁止
租客饲养宠物、带访客、室友或者带其他人进入居住。并且房东不能向房客收取定金（security deposit）或者损耗押金（damage deposit）。新租房合同文件还规定，房东隻能收取房门的钥匙押金（key deposit），并且其金额不能多于钥匙本身的价钱。
Evan指出，房东们不必因此标准租赁合同的出台感到担忧。“首先，严格意义上来说，租房合同上新增的几个条款，并不是彻头彻尾的‘空降兵’，相关的法律法规本来就存在。隻不过，之前民间用的租房合同是‘八仙过海各显神通’。有用中文写的；有用英文写的；有的则按照自己主观上的认知和意愿‘原创’一些条款，实则并不合法。而这次安省发布的新版合同，充满了强制性（mandatory）。如果说之前民间用的租房合约比较有商有量，那么新版租约则更加强调‘白纸黑字’、‘一锤定音’。其次，这些新增条款在合同上是预先写好、无法修改（pre-typed）的。它们是不能在后期被人为地删除或者更改的，也是房东和租客双方都能一眼看到的。”
同时，Evan认为。“在新版租房合同末尾，有让大家加入自己编写条例。这样一来，房东就可以在咨询律师和地产经纪的意见之后添加条款，以便更为周全地保护自己的权利。”
经纪困惑：
OREA旧版租约是否仍有效？
安省新版租房合同的出台也让很多地产经纪人产生了疑惑。Evan提出疑问：2018年4月30日之后，安省房地产协会（OREA）的旧版租约是否仍具有法律效力？此外，新版标准租约中并没有涉及到信托账户、合同有效期、租房代理人等信息。通过地产公司和地产经纪出租的房子，是沿用OREA的租房合同，还是要改用安省新版租房合同？
安省市政与住房事务厅新闻发言人Praveen Senthinathan，在接受本报记者访问时表示，自2018年4月30日起，安省标准租赁合同适用于安省大部分住宅租赁（例如独立屋、半独立屋、及共管公寓等），这些租赁均须强制执行该标准租约。任何有关住宅租赁条款的协议，都必须采用安省第9/18号规定的标准格式。
安省房地产协会（OREA）主席Ettore Cardarelli
而安省房地产协会（OREA）主席Ettore Cardarelli，对该问题作出回应时则表示，在2017年4月30日后，OREA 的400表格安省住宅租赁协议（Ontario Residential Lease Agreement）将依然会是地产经纪在涉及到租赁交易的活动中使用的表格。“由于最近立法的修订（legislation amendment），需要在房东和租客之间使用标准化的租赁合同，而OREA标准表格委员会（Standard Forms Committees）将审核OREA的400号表格，以确定是否有任何必要的修订。”
Cardarelli进一步指出，OREA的400号表格，在2018年4月30日后，仍可在租赁谈判、文件（一个文件可能有多个表格）内使用，但不能作为租赁合同。同时，没有聘用地产经纪帮助租赁房屋的人也不涉及OREA 400号表格的使用。“值得注意的是，所有OREA标准表格和条款仅供OREA会员和某些持牌人使用，其中包括使用400号表格。涉及到准备和最终的租赁协议，房东可以与自己的地产经纪或地产经纪公司，针对提供何种服务讨论协商并达成一致。”
而针对地产经纪Evan所提出，新版标准租约合同中并没有涉及到信托账户、合同有效期、租房代理人等信息。通过地产公司和地产经纪出租的房子，是沿用RECO的租房合同，还是要改用安省新版租房合同？Cardarelli称，“地产经纪公司及经纪人，可能会使用多种表格或文件（a variety of forms or documentation），其中可能包括OREA的表格，以及经纪公司要求的表格或文件，还可能包括政府要求的表格，以确保他们的行为符合法规、遵守地产经纪政策和整体确保消费者谈判的清晰度。OREA为其交易活动创建、修改和提供OREA会员标准表格和条款。这些表格和条款是模板和工具，应与其经纪公司讨论或寻求任何有关表格或房地产文件有效性的独立法律建议。”
记者提出，安省市政与住房事务厅在出台了标准租约后，是否给予OREA任何指道措施？Cardarelli表示，OREA长期与安省市政与住房事务厅密切合作，并参与了建立安省标准化租约的咨询过程。“OREA希望确保房东和租客在租赁条款方面有一定的灵活性。我们很高兴看到标准租约中包含‘附加项目’（additional items）的部分。”
无标准租约租客可扣缴租金
根据安省市政与住房事务厅网站公布的提示，如果在2018年4月30日或之后签订租约，必须使用安省标准租约。如果在2018年4月30日或之后签署了租约但没有使用标准租约，租客可以书面要求房东办理安省标准租约，房东必须在21天内提供。租客如果在2018年4月30日之前签署过租约，则不能再要求房东提供安省标准租约，除非他们和房东在此日期或之后谈判签署新的租赁协议（例如，如果租客签署了新的一年期租约）。此外，如果租客在2018年4月30日之前签订定期租赁协议（fixed-term lease），并且在2018年4月30日之后自动续订为按月租赁，则租客无法要求房东提供标准租约。
如果房东未能在租客以书面形式要求后标准租约的21天内提供该租约，租客可以扣留（withhold）一个月的房租。如果房东在租客开始扣缴租金后的30日内仍未能提供标准租约，租客无需偿还（repay）这一个月的房租。但需要注意的是，即使房东从未给你标准租约，租客也不能扣留超过一个月的租金，租客必须继续为租约支付租金。但是，租赁过程中如果没有提供标准租约，则有特殊规则，允许租客可以提早结束定期租约（fixed-term lease）。
此外，房东和租客还可以选择在2018年4月30日之前就开始使用安省标准租约。但是，标准租约中的相关规定仅在此日期开始才能生效。
自安省标准租约即将实施的消息发布以来，民间不乏质疑新版租约是否与民租法（Residential Tenancy Act）有任何矛盾和冲突的声音。安省市政与住房事务厅新闻发言人Praveen Senthinathan对这些质疑进行了回应。他总结说，“住宅租赁法（RTA）规定了安省大多数租赁住宅的房东和租客的权利和义务。标准租约中的任何内容均不会改变自2007年起生效的民租法的任何权利或责任。RTA最近的修订，要求了一些类别的房屋的租赁协议必须采用标准格式，这就是安省第9/18号条例（Ontario Regulation 9/18）。我们相信，安省标准租约的出现，将帮助业主和租户了解各自的权利和责任，减少租赁过程中的非法条款，并减少口头租赁协议可能引起的误解。这份标准租约的问世，也会减少房东和租客委员会（LTB）用听証会（hearing）去解决纠纷的需要。”
经纪：新租约或加剧租金上涨
Evan认为，目前多伦多租房市场非常严峻，在空置率不到1%的情势下，造就了绝对的“房东市场”。租客争抢房子，不惜通过牺牲自己权利，或者涨租金的方式来达成租约。Evan 称，“目前由自由党执政的安省出台的新版租房合同，本意是为了弥补去年4月20号做出的错误决策——控制租金（Rent Control）。根据PadMapper的数据显示，这道致了多伦多2017年租金涨幅上升了15.4%。安省意在通过新版合同平衡一下租客与房东之间的话语权。”
但是，Evan预测，今年4月30日后，多伦多租金还会再次大幅度上涨。“这后面的逻辑很简单：房东如果被安省‘逼迫’签下如此‘不平等条约’，那肯定会提高房东审核租客的标尺，以及租金的数额。”
