記者：文琪
安省市政與住房事務廳（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing），近日推出安省統一標準租賃合同（Ontario』s Standard Lease）。雖然有人認為更為嚴格和標準的政策出台，讓民間私自出租、承租的人群得到更多指引，但房地產業內不乏地產經紀表示困惑：安省房地產協會（OREA）要求地產經紀在租賃過程中使用的表格是否仍有效？新規是否與民租法（Residential Tenancy Act）有任何衝突？
安省這份統一標準租約，對一些租賃條款啟動了硬性要求。將於2018年4月30日後，在所有私人住宅類房屋出租中強制使用，護理住宅（如老人院）、移動住宅（mobile home parks）、土地租賃社區（ land lease communities）、政府救濟房除外。
多倫多全職地產經紀Evan Tang
多倫多全職地產經紀Evan Tang在接受本報記者訪問時表示，他希望明確一點：這個強制租房合同，並沒有添加新的法令。「它把之前在租房過程中的灰色地帶，都用白紙黑字和最簡單的語言敘述出來，落實到了合同條款上。但是，新版租房合同和舊版租房合同相比，變化依然很多。其中一部分條款可能很多房東連聽都沒聽說過，或者看了之後覺得完全難以理解。」
新租約與舊慣例比較
安省標準租賃合同中包含17條款項，Evan總結其中有以下幾個內容需要人們格外留意：
1. 新租房合同明文規定，房東不能硬性地要求租客用遠期支票（post-dated cheques）或自動付款（automatic payments）的方式交租，除非租客自己願意。在此之前，有些房東會強制要求租客必須在正式入住前，交付一年的遠期支票。付款方會在每張支票上寫上未來可以存儲的時間，以方便收款方日後按支票上的生效日期存儲或者兌現支票。
2. 新租房合同明文規定，如果租客付租金的支票是無效支票或者跳票，房東向租客收取的行政費用（administration charge）不得超過20元。而之前如果出現跳票的情況，房東通常會向租客收取50-100元的費用。
3. 新租房合同明文規定，在收取房租押金時，房東隻能對租客收取尾月的房租作為押金，且租約到期時，房東需要付給租客該筆款項的利息。在此之前，出租房屋時，房東一般是向有穩定工作和收入的租客收取「首一尾一」共2個月的押金，或者向學生收取「首一尾三」共4個月的押金。Even稱，這就等於之前房東靠多收幾個月房租來保障自己利益的行為，在新的租房合同中被禁止了。
4. 安省標準租賃合同明文規定，租客有權去分租或者轉租（sublet）房子。房東不允許主觀、故意或不合理地拒絕租客分租或轉租的要求。而在此之前，租約中通常都會出現不允許租客二次出租房子的條款。
5. 安省標準租賃合同還規定，房東不能硬性禁止
租客飼養寵物、帶訪客、室友或者帶其他人進入居住。並且房東不能向房客收取定金（security deposit）或者損耗押金（damage deposit）。新租房合同文件還規定，房東隻能收取房門的鑰匙押金（key deposit），並且其金額不能多於鑰匙本身的價錢。
Evan指出，房東們不必因此標準租賃合同的出台感到擔憂。「首先，嚴格意義上來說，租房合同上新增的幾個條款，並不是徹頭徹尾的『空降兵』，相關的法律法規本來就存在。隻不過，之前民間用的租房合同是『八仙過海各顯神通』。有用中文寫的；有用英文寫的；有的則按照自己主觀上的認知和意願『原創』一些條款，實則並不合法。而這次安省發佈的新版合同，充滿了強制性（mandatory）。如果說之前民間用的租房合約比較有商有量，那麼新版租約則更加強調『白紙黑字』、『一錘定音』。其次，這些新增條款在合同上是預先寫好、無法修改（pre-typed）的。它們是不能在後期被人為地刪除或者更改的，也是房東和租客雙方都能一眼看到的。」
同時，Evan認為。「在新版租房合同末尾，有讓大家加入自己編寫條例。這樣一來，房東就可以在諮詢律師和地產經紀的意見之後添加條款，以便更為周全地保護自己的權利。」
經紀困惑：
OREA舊版租約是否仍有效？
安省新版租房合同的出台也讓很多地產經紀人產生了疑惑。Evan提出疑問：2018年4月30日之後，安省房地產協會（OREA）的舊版租約是否仍具有法律效力？此外，新版標準租約中並沒有涉及到信託賬戶、合同有效期、租房代理人等信息。通過地產公司和地產經紀出租的房子，是沿用OREA的租房合同，還是要改用安省新版租房合同？
安省市政與住房事務廳新聞發言人Praveen Senthinathan，在接受本報記者訪問時表示，自2018年4月30日起，安省標準租賃合同適用於安省大部分住宅租賃（例如獨立屋、半獨立屋、及共管公寓等），這些租賃均須強制執行該標準租約。任何有關住宅租賃條款的協議，都必須採用安省第9/18號規定的標準格式。
安省房地產協會（OREA）主席Ettore Cardarelli
而安省房地產協會（OREA）主席Ettore Cardarelli，對該問題作出回應時則表示，在2017年4月30日後，OREA 的400表格安省住宅租賃協議（Ontario Residential Lease Agreement）將依然會是地產經紀在涉及到租賃交易的活動中使用的表格。「由於最近立法的修訂（legislation amendment），需要在房東和租客之間使用標準化的租賃合同，而OREA標準表格委員會（Standard Forms Committees）將審核OREA的400號表格，以確定是否有任何必要的修訂。」
Cardarelli進一步指出，OREA的400號表格，在2018年4月30日後，仍可在租賃談判、文件（一個文件可能有多個表格）內使用，但不能作為租賃合同。同時，沒有聘用地產經紀幫助租賃房屋的人也不涉及OREA 400號表格的使用。「值得注意的是，所有OREA標準表格和條款僅供OREA會員和某些持牌人使用，其中包括使用400號表格。涉及到準備和最終的租賃協議，房東可以與自己的地產經紀或地產經紀公司，針對提供何種服務討論協商並達成一致。」
而針對地產經紀Evan所提出，新版標準租約合同中並沒有涉及到信託賬戶、合同有效期、租房代理人等信息。通過地產公司和地產經紀出租的房子，是沿用RECO的租房合同，還是要改用安省新版租房合同？Cardarelli稱，「地產經紀公司及經紀人，可能會使用多種表格或文件（a variety of forms or documentation），其中可能包括OREA的表格，以及經紀公司要求的表格或文件，還可能包括政府要求的表格，以確保他們的行為符合法規、遵守地產經紀政策和整體確保消費者談判的清晰度。OREA為其交易活動創建、修改和提供OREA會員標準表格和條款。這些表格和條款是模板和工具，應與其經紀公司討論或尋求任何有關表格或房地產文件有效性的獨立法律建議。」
記者提出，安省市政與住房事務廳在出台了標準租約後，是否給予OREA任何指道措施？Cardarelli表示，OREA長期與安省市政與住房事務廳密切合作，並參與了建立安省標準化租約的諮詢過程。「OREA希望確保房東和租客在租賃條款方面有一定的靈活性。我們很高興看到標準租約中包含『附加項目』（additional items）的部分。」
無標準租約租客可扣繳租金
根據安省市政與住房事務廳網站公布的提示，如果在2018年4月30日或之後簽訂租約，必須使用安省標準租約。如果在2018年4月30日或之後簽署了租約但沒有使用標準租約，租客可以書面要求房東辦理安省標準租約，房東必須在21天內提供。租客如果在2018年4月30日之前簽署過租約，則不能再要求房東提供安省標準租約，除非他們和房東在此日期或之後談判簽署新的租賃協議（例如，如果租客簽署了新的一年期租約）。此外，如果租客在2018年4月30日之前簽訂定期租賃協議（fixed-term lease），並且在2018年4月30日之後自動續訂為按月租賃，則租客無法要求房東提供標準租約。
如果房東未能在租客以書面形式要求後標準租約的21天內提供該租約，租客可以扣留（withhold）一個月的房租。如果房東在租客開始扣繳租金後的30日內仍未能提供標準租約，租客無需償還（repay）這一個月的房租。但需要注意的是，即使房東從未給你標準租約，租客也不能扣留超過一個月的租金，租客必須繼續為租約支付租金。但是，租賃過程中如果沒有提供標準租約，則有特殊規則，允許租客可以提早結束定期租約（fixed-term lease）。
此外，房東和租客還可以選擇在2018年4月30日之前就開始使用安省標準租約。但是，標準租約中的相關規定僅在此日期開始才能生效。
自安省標準租約即將實施的消息發佈以來，民間不乏質疑新版租約是否與民租法（Residential Tenancy Act）有任何矛盾和衝突的聲音。安省市政與住房事務廳新聞發言人Praveen Senthinathan對這些質疑進行了回應。他總結說，「住宅租賃法（RTA）規定了安省大多數租賃住宅的房東和租客的權利和義務。標準租約中的任何內容均不會改變自2007年起生效的民租法的任何權利或責任。RTA最近的修訂，要求了一些類別的房屋的租賃協議必須採用標準格式，這就是安省第9/18號條例（Ontario Regulation 9/18）。我們相信，安省標準租約的出現，將幫助業主和租戶了解各自的權利和責任，減少租賃過程中的非法條款，並減少口頭租賃協議可能引起的誤解。這份標準租約的問世，也會減少房東和租客委員會（LTB）用聽証會（hearing）去解決糾紛的需要。」
經紀：新租約或加劇租金上漲
Evan認為，目前多倫多租房市場非常嚴峻，在空置率不到1%的情勢下，造就了絕對的「房東市場」。租客爭搶房子，不惜通過犧牲自己權利，或者漲租金的方式來達成租約。Evan 稱，「目前由自由黨執政的安省出台的新版租房合同，本意是為了彌補去年4月20號做出的錯誤決策——控制租金（Rent Control）。根據PadMapper的數據顯示，這道致了多倫多2017年租金漲幅上升了15.4%。安省意在通過新版合同平衡一下租客與房東之間的話語權。」
但是，Evan預測，今年4月30日後，多倫多租金還會再次大幅度上漲。「這後面的邏輯很簡單：房東如果被安省『逼迫』簽下如此『不平等條約』，那肯定會提高房東審核租客的標尺，以及租金的數額。」
