4年多以前，滑鐵盧大學（圖中右上方遠處）附近高層建築還不多（本報資料圖片）
一個多月前，多倫多大學士嘉堡校區（UTSC）附近一棟獨立屋發生火災，一名中國留學生不幸喪命。慘劇發生後，起火房屋的業主要求住在另外幾棟出租屋的租客也全部搬離。同時，其他院校附近也有驅趕學生租客的現象發生。就在火災發生的前一天，萬錦市議會剛剛通過取締短租及分租房屋，並要求分租屋業主勸喻租客另覓居所搬遷。這些堵塞分租屋漏洞的措施可謂亡羊補牢，然而有堵還需有疏，那麼多學生總歸需要地方住。 UTSC校內和周邊學生宿舍嚴重不足，是分租屋泛濫的一個原因。滑鐵盧市近年鼓勵投資開發學生公寓，不失為值得借鑒的作法。
大多倫多地區房租高企，對於普通的本地居民，房租尚且難以負擔。那些還未踏入社會的本地學生、留學生，一個人租住整棟房屋更不現實。數周前本報記者曾報道，大多倫多地區由於近年來移民不斷湧入，逐漸呈現人口密集、居民收入差異大的形勢，讓分租、合租成為不可避免的一種現象。對於人口更為密集的大學校園，配合所在城市的發展規劃，為學生提供校內以及校外的住宿支持，成為學校工作的重中之重。
根據2017年的資料，多大士嘉堡校區註冊的全職本科生逾1.3萬，當中僅留學生的比例就超過2成，再加上非本地的加國學生，數量相當可觀。然而該校校內宿舍僅有不到800個床位，學校周邊也極度缺學生公寓。
UTSC計劃2021年宿舍倍增
加拿大大學的校內宿舍分配，一般是大一新生只要按時間申請，就一定能得到校內宿舍床位。通常在讀完大一後，學校就不再保證學生在之後的學年中一定可以申請到校內宿舍。根據校園文化來看，大一結束後，大部分學生通常也會選擇到校外居住。但依然有一些機制可以幫助學生在學校的網絡內找尋校外的可靠住所。
多倫多大學士嘉堡校區媒體關係專員Don Campbell在接受本報記者訪問時稱，「所有學生，無論在哪個年級，都可以向學校申請校內宿舍。 UTSC保證為申請學校宿舍的大一新生提供床位。與許多大學一樣，一些學生選擇在校外生活，並自行安排住宿。我們知道，希望住在學校經營的宿舍的學生在不斷增長。UTSC目前擁有765張床位，我們計劃在2021年，再新建750張床位，讓現有的床位數翻一倍。這將大大滿足學生對校園宿舍的持續需求。隨着床位增加，我們也能吸引更多學生在高年級再回到學校居住。肯定的是，國際學生的數量，就像其他大學一樣，都在增長。我們要確保始終監測國際學生的需要。」
學生公寓賣出4年尚未動工
目前UTSC學校周圍的公寓和condo數量相對較少，許多學生為了住在學校附近，不得已把目光轉向獨立屋中的分租屋或地下室。 2014年在UTSC附近的Morningside 夾Ellesmere，某房地產開發商宣布開發針對學生的Condo項目，當時該樓盤在幾周內售罄。然而4年過去該項目擱置，尚未開始施工。
▲緊鄰多大士嘉堡校區的房屋，門前停放多部汽車的現象很常見
提及UTSC是否歡迎更多的建築商來到該地區，並在校園周圍建造針對學生的高層住宅，Campbell稱學校支持所有有助於確保學生和周邊鄰居能夠獲得安全、合法住房的舉措，並且將繼續在這方面與市政府和周邊地區合作。 「在UTSC，我們創建了一個大學- 社區互動委員會（university-community engagement committee）來解決校外問題。我們與所在的Highland Creek社區合作，不僅找出問題，而且尋找合作夥伴、建立新項目，以此去解決可能出現的任何挑戰。我們還與本地市議員和Highland Creek的居民密切合作，解決社區內的非法分租問題。多倫多市政府就此提出的建議之一，是嘗試在Highland Creek地區向分租屋頒發許可牌照。我們作為分租屋評估項目（Multi-Tenant House Review）的一部分，也一直積极參与市政府進行的公眾諮詢。」
「分租屋是一種重要的居住形式」
多倫多市政府傳訊辦公室負責人Bruce Hawkins，在接受本報記者訪問時表示，多倫多市政府與所有機構合作夥伴，例如UTSC，一起解決整個城市遇到的問題和機遇，包括在適當的時候在大學校園裡或附近的發展項目。 「值得注意的是，儘管多倫多市政府與提出發展項目的申請人合作，但該項目的可行性以及建立和運營這些設施的決定權在於項目的支持者。」
Hawkins再次強調，分租房（多租戶住房）目前在多倫多、前約克市（former cities of York）、和怡陶碧谷等區域被允許。在多倫多和怡陶碧谷運營的分租屋必須持有執照。 「多倫多市於2014年開始對分租屋的相關事宜進行審查。第一階段磋商的結果被用於確定現有規定和執法戰略的潛在變化。2017年夏季，利益相關方針對分租屋的建議規劃辦法和牌照許可策略的諮詢完成。全市有1,000多名參與者，通過5個擬議試點地區、焦點小組、關鍵信息採訪以及在線調查等多種方式進行了社區諮詢。」
這次諮詢的重要發現是，分租屋是整個城市住房的一種重要形式，滿足不同人群對地理位置和經濟承受能力需求。 Hawkins稱，目前一些與住房有關的研究和倡議正在進行中，涉及整個城市的各個部門。 「通過分租屋諮詢的工作和收到的反饋，正在被納入多市更廣泛的工作中。工作人員將就分租屋和利益相關方的諮詢工作，彙報給下一屆的市議會，作為更廣泛、更全面和協調一致的住房戰略的一部分。」
滑鐵盧市府鼓勵校周邊地產開發
▲勞瑞爾大學校門口處（圖中半圓形屋頂）近年興建了多棟面向學生的公寓樓（本報資料圖片）
類似多大士嘉堡校區的情況在5、6年前的滑鐵盧市幾所大學也普遍存在，該市有十幾萬人口，約三分之一為學生。當時滑鐵盧大學（University of Waterloo）與勞瑞爾大學（Wilfrid Laurier University）僅能滿足15%學生的居住需求。因為學生宿舍供應緊張，該市甚至存在批准一棟房屋分租10名學生的情況。 2012年，滑鐵盧市府通過了一項北谷土地和社區改造規劃的研究（Northdale land use and community improvement plan study）。根據研究，到2029年北谷需要增加15,900間睡房，其中大部分為學生宿舍。政府期望將兩所大學之間的北谷，改造成集學生娛樂、生活、學習為一體的開發區。
由於學生宿舍短缺，不少發展商在大學周邊發展了很多商機。近年來滑鐵盧大學（University of Waterloo）和勞瑞爾大學（Wilfrid Laurier University）校園周邊建起了許多高層學生公寓，密集程度相比其它大學要高得多。滑鐵盧大學住房部主任 Glen Weppler在接受本報記者訪問時表示，學校周邊針對學生而建的公寓樓是滑鐵盧市的全權責任。 「滑鐵盧大學、勞瑞爾大學以及其他利益相關者，長期以來都參與了政府進行的諮詢工作。大約30年前，滑鐵盧市成立了滑鐵盧市民與大學生委員會（Waterloo’s Town and Gown Committee）。這是一個代表城市與大學利益相關者的組織，與社區探討和學校相關的所有問題。他們會給城市的規劃提出建議，但是最終這些發展完全是滑鐵盧市政府的決定和責任。」
學校積極支持並投入
▲滑鐵盧大學住房部主任 Glen Weppler
Weppler稱，滑鐵盧大學對周邊房地產的發展給出了積極、支持的建議。 「學校投入了很多，這些年陸續完成一些研究報告。學校和學生也通過滑鐵盧市民與大學生委員會發出了自己的聲音。從一個時期到另一個時期，學校的員工、代表、學生會在城市議會上都能發表觀點。儘管發展是市政府的決定，但學校的代表以及其他相關利益方的領導者，的確會影響市府的決定。」
滑鐵盧市第6區區議員Jeff Henry在接受本報記者訪問時表示，滑鐵盧市在其城市規劃中，納入了幾所大學的學生人數，也考慮到了學生住宿的需求，因此決定大力發展校園周邊的地產項目。 「許多私營公司通過城市的正常規劃流程推進項目。我們已經預先規劃（pre-zoned）了滑鐵盧城市的土地用途，包括大學周邊的土地，因此市場可以提出他們認為符合規劃的可行項目。在滑鐵盧約13.5萬人口中，大約有3.5萬名學生。2003/2005年度，在大學附近，我們規划了要提供更多具有高度、密度的住宅，以應對日益增長的人口，包括學生數量。離大學最近的地區在2012年再次更新了計劃，以應對周遭地區的要求，進一步增加高度和密度。」
大學曾是最大學生住房提供者
Henry提到，20世紀80年代，在滑鐵盧市一個不安全的出租屋中，曾發生過一起死亡事件。為了保護公眾健康和安全，1987年開始，滑鐵盧市開始規管分租屋（lodging houses）。 「這些法規隨着時間的推移而發生變化，最近的一項2011年出台的住宅出租房屋附例要求，在全市任何地方的所有出租單位（並非只針對分租房），包括獨立屋、半獨立屋、鎮屋、公寓大樓等，都需要申請許可（licensing），以確保健康以及所有租戶的安全，也不僅僅是關注學校周圍學生的住宿問題。」
Henry認為，相比較分租屋，面向學生的公寓和condo更為實際。 「一般來說，新建造的公寓單位都是高品質的樓盤，配有良好設施。因此，學校周圍的房地產項目不斷發展是一個很好的趨勢，因為那些一房和兩房的單位，對於許多有不同需求的人口頗具吸引力。」
滑鐵盧大學住房部主任Weppler提及，在過去大約15年的時間裏，滑鐵盧大學周圍的樓盤開始特別多地建立起來。去年，加拿大按揭與房屋公司的報告（CMHC report）顯示，滑鐵盧大學周邊物業的投資，尤其在建造針對學生的床位方面，與安省其他城市相比，數量要領先許多。 「學生住房市場近30年來逐漸變得多樣化。
在過去，大學是學生最大的住房提供者。那時投資者對學生住房市場並不感興趣，它看上去並不是一個吸引人的投資項目。 」
學生公寓為增長最快投資市場之一
但這種情況在90年代開始發生變化。 Weppler認為，現在學生公寓被視為增長最快的房地產投資市場之一。 「我認為世界各地的城市也都有這樣的現象。大公司開始開發學生住房市場並提供大量床位。這反映了不斷變化的市場需求。在住房市場中，任何類型的房屋都有利與弊，學生住房也是。重要的是，學生必須了解不同的房屋類型，以便他們能夠做出滿足自己需求的最佳選擇。這也是我們部門在學校中存在的原因。我們正在提供各種活動和計劃以及服務，以便可以幫助學生。」
目前，滑鐵盧大學有約5,700餘個校內宿舍床位；旗下的4個聯合學院（affiliated universities）有大約1,000個床位。把這些加在一起，滑鐵盧大學共有接近7000個床位。結合周邊面向學生的物業興起，滑鐵盧大學學生的校內外住宿選擇，比多倫多大學士嘉堡校區要容易許多。
Weppler 稱，「大學校內的宿舍和運營，我們可以說是全國數量最多的院校之一。最大的應該是卑詩大學（UBC）溫哥華校區。在加拿大範圍內，滑鐵盧大學校內宿舍床位數量可以說是相當高的。在安省範圍內，如果多大的3個校區加在一起一定是最多的。多大的St.George 校區以及西安大略大學（University of Western Ontario）校區的床位數量和我們差不多，圭爾夫大學（University of Guelph）比我們稍微少一些。我可以說是全國大學裏校園宿舍床位數量的前5名。」
