提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。
这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？
《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。
银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别
大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。
大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠
“在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。”
银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。
石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。”
银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。
石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。”
而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。
石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。”
石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market price ）出售。 法院会对债权方进行监管，每一步都要由法院批准。因此债权方也不太可能像银行拍卖屋一样，因不以合理的价格出售房产或过早阻止赎回（foreclosing too early ）等因素而被屋主起诉（sued）。在安省，大部分时候会以银行拍卖的形式进行拍卖。”
房屋状态不保证
大多伦多地区全职地产经纪Ben Zhang在接受本报记者专访时表示，银行拍卖房和法院拍卖房都有一个很大的问题，就是这种房子通常都是房主的经济条件比较差，维护得不好，有一定风险。
“这类房子很多里面的配套设施都不会保证没有问题或正常工作。房屋主要系统、虫害、非法活动、地下室状况等均没有任何保证。所以在介绍中通常会说『as it』（如你所见），不像正常买房，可以要求房主做一些东西，或要求有正常的工作状态（working condition），但按原样出售就不是这样的了。这些可能会导致房主在购买房产后产生大量的前期成本。”
石汝楠也提示了相关风险。
“在购买拍卖房产时，通常债权人不会就建筑物的状况、分区合规性（zoning compliances）、保暖材料、水电气、物业税支付情况、租户、土地污染、装修等任何交易问题提供声明。土地污染通常对商业和工业产业很重要，因为它影响土地的使用。但是在这种情况下，债权人不会提供相关声明，这很可能会影响新买家从金融机构获得贷款的能力。因此这是有风险的。但是产权保险可以避免部分风险，不是全部。同时也取决于具体情况和具体风险。”
Ben还提出了一些不能忽视的其他因素。
“比如，很多拍卖房的屋主曾在屋内进行过非法的活动。比如种植大麻、发生案件有人去世等。这种事是有可能发生的。所以买这种房子一定要做好自己的尽职调查（due diligence）。严格意义上说是买家自己要做的。因为经纪只是把他知道的东西告诉买家。普通老百姓要查到这些使用搜索引擎也是不够的。在一些情况下，可以考虑自己花钱去警察局查询。这时不要指望地产经纪替你去做这件事，因为经纪没有义务做。地产经纪只保证文本具备法律上的合法性。文本之外的定西，永远是买家自己花时间、花钱做的事。比如，即便没有买房合同在手，拿着放盘信息，向警局说明自己想要买房但有点担心房屋的过往历史，希望知道这个房子有没有种过大麻、是否发生过命案等，警察是会配合的。”
其次，许多人对于拍卖房的产权也有所担忧。很多屋主因为较差的经济状况，房屋被拍卖时，通常房产上除了一贷的银行，还有二贷甚至三贷。
关于这方面的问题，Ben回应称：“加拿大的过户都是通过律师来做的。而且买家也会有产权保险（title insurance）。因此在过户过程中，房屋产权出现问题的可能性不大。至于第二、第三贷款，买成了之后，你的房子上面会不会因此带一个lien（留置权），或者贷款移不掉，我认为这种情况不大会发生。
买家的律师会把关，产权不清楚，最后大不了不买了。产权不是大问题，最坏的情况是房子买错了或者买差了。 ”
任何拍卖都无便宜可占
提及通常什么会决定到底使用银行拍卖还是法院拍卖的方式，Ben阐述道：“首先在安省，银行拍卖（Power of Sale）做得多一些。爱德华王子岛（PEI）也是。法拍屋（ foreclosure）需要法庭的命令，卑诗省（BC）、魁北克省（Quebec）、美国的大部分地区使用得较多。安省不是完全没有法院拍卖的程序，而是银行拍卖这种方式更受欢迎。因为它的费用比较低。大家在签合同的时候规定断供多久后有什么流程。而法拍屋必须要有法庭的批准。法庭批准涉及到律师，时间长，费用也多。”
大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠对此观点表示认同。
“银行拍卖是一种有利的方法，因为它更快，理论上可以在2个月内完成，但在实际操作中需要更长的时间，可能大约4至6个月，可能是由于法院的效率、当事方的合作程度、治安官（sheriff）安排驱逐租客的时间等因素，都可能会影响这一过程的持续时间。大多数债权方选择这种方法。它不要求银行通过繁琐冗长的法院程序。而在法院拍卖的过程中，这个耗时过程大约是1年。”
Ben认为，不论是哪种拍卖方式，任何人都不会有便宜占。
“买拍卖房不会捡到什么便宜。首先，有些经纪缺乏职业道德，也不明白怎么回事，把道听涂说当成真事去说。为了能够有生意，可能对客户进行错误宣传。第二，很多华人总想捡便宜。但是买卖房子怎么会有便宜捡？有的话怎么会轮到你？你捡到是便宜，捡不到就是坑。”
目前房地产的交易是绝大部分都通过MLS进行的，所有的信息公开透明。
Ben称：“大家都会看到，也都能知道的情况下，如果有人告诉你有便宜，还是在一个很公开的、共享式的体系中，基本上可能性是不存在的。拍卖屋，只能说价格稍微低一点，因为房子状态不会好。但一定是在公平市场价格的范围内的。”
受银行委托出售拍卖屋
Ben曾经接受银行的委托，售卖过银行的拍卖屋（power of sale）。他坦言，因客户是银行，的确很多事情相对麻烦，条条框框也多。
“银行牌面的原因很简单，就是屋主断供。银行一般会选择做得比较多的地产经纪去做售房的工作。银行的要求比较苛刻，不像普通买卖那么自由。主要是和银行方面的律师打交道多一些。他们会给一个条款出来，会有自己的时间表（schedule），要求买家必须按照他们的schedule去签。买家经纪如果不愿意接受，就不要去谈。不接受苛刻条件的人通常也不会去碰银行拍卖的房子。”
根据过往经验，Ben总结，通常购买银行拍卖房的人有两种。 “第一类人本身是建筑商，想推倒重建，所以无所谓房屋本身的状态和情况，便宜就是了。第二类就是不成熟的想捡便宜的买家，或者想自己做装修或翻建（flipping ）的人。所以他们通常在买这类房子时，就已经清楚自己的权利义务和风险了。
另一方面，作为卖家经纪，你也没有义务去保障他的利益，因为你代表的是卖家的利益。这时候我就严格按照银行给的东西去做。 ”
房屋何时被拍卖？
如果贷款合同中没有说明房主违约期为多少天，那么根据《安省抵押法案》，允许债权人在房主违约三个月后开始销售流程。在这种情况下，房主有45天的时间向债权人付款。在这45天期间，债权人不能出售房屋。 45天后，如果房主未能偿还，债权人可以出售房产。
买拍卖房秘诀
大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠针对想要购买拍卖屋的潜在买家提出了一些法律锦囊。
她称：“首先要聘请验屋师（inspector），并让你的律师审查购买协议（Agreement of Purchase of sale）。最重要的是，购买合同应要求债权人保留贷款条款（the financing clause），该条款规定，在获得必要的融资前待售是待定的，为了买方的利益而存续至某一截止日期。
