住condo要向大厦缴纳管理费，就是我们俗称的management fee。而condo fee又是什么费用，想必很多人都会有概念上的混淆。近期，《都市地产》收到一位读者的来信，提出关于condo fee 和property management fee区别的问题。投资共管物业的人士，应当对这两个概念予以区分，明确自己每月缴纳的费用都包括了怎样的服务和用途。
李女士在安省某大学附近一个专门出租给学生的学生公寓中持有一个物业单位。发展商在condo尚未开建、还在售卖时，就打出了“针对大学学生出租的投资型物业”的旗号，有专门的物管公司管理，并且建筑商向所有买家赠送20个月免物业管理费。
目前，该楼建成一年有余，李女士每个月向大楼支付211.31的condo fee。每年专门的物业管理公司帮助业主打理出租、维修以及租客转换相关的事宜。 6月份，李女士收到的租金账单显示，因为维修了单位中的床，支付了维修费用。除此之外，还支付了一笔 56.93的物业管理费用（property management fee）。
李女士对于 condo fee和 property management fee的区别非常困惑，在她的概念中，物业管理费就是每月的 $211.31。
李女士向公寓的物业管理部门提出了疑问，物管部门给出的答复是：“每月收取的211.31元是公寓公司收取的公寓费（condo fee），是负责大楼公共区域的开销；每个业主根据自己单位的大小支付公寓费，并不是大楼物业管理公司收取的物业管理费用（property management fee）。物业管理费则是基于业主在购买单位时和物业管理公司签署的协议：业主享受的免费物业管理和租赁保证在2018年5月31日已经结束。业主的物业管理协议自2018年6月1日至2019年5月31日期间再续订12个月。这笔费用包括寻找、维护和管理租客，出租合同（lease agreement）的相关工作以及管理您单位的费用。”
Condo fee应为“ 公共费用”
▲加拿大华人物业管理协会副会长王成
但是，李女士依然不理解condo fee的概念。她提出，很多华人在购买condo时，每个月只需要缴纳管理费（property management fee）。加拿大华人物业管理协会副会长王成，在接受本报记者访问时表示，很多大陆来的移民，通常都会把condo fee叫成了management fee，因此有很多业主对此概念有混淆。 “标准地说，应该把condo fee叫做‘公共费用’，即common expense，这是说大厦的维修、保险、还有储备基金等公共费用。这个概念要和物业管理费用分开。”
王成指出，condo fee是按照大楼的预算来交的。 “李女士的物业管理公司给出的回答是对的。211.31元是每个月要支付的，因为condo需要维护，还要留有reserve fund，购买大厦保险等支出。Condo fee是共管物业和业主之间的协议，收费按照物业单位的大小。现在很多华人都有个错误概念，大家习惯性地都把condo fee叫做management fee，因此才会有李女士这样的混淆和疑问。”
管理分为大厦管理和物业管理
管理说起来应该细分为大厦管理和物业管理。大厦管理公司管理大厦日常所有行政及财务事务，处理业主及租户的事宜，为大厦各大小工程招标，联络沟通监管所外判合约服务商的工作，那些负责大厦清洁、保安、电梯、园艺、铲雪等服务商均是与大厦管理公司毫不相关的独立公司。
对一般condo而言，大厦管理费已经包含在Condo fee里了。王成举例说，“假如现在我在管理一个condo大厦，大厦的年预算是100万。大厦管理公司的物业管理在其中占了8万块钱。这个8万属于物业管理费，和100万的预算比起来，才占其中的不到10%。这是每年管理公司收取的服务费用，提供管理服务，是condo需要给管理公司的费用。”
而物业管理更多情况下是指个人和管理公司之间的协议。比如物业管理公司代替业主管理出租单位、收租、维护等，并收取物业管理费（Property management fee）。这属于是业主和管理公司之间的协议，和condo是两回事，需要予以区分。
同一公司负责大厦管理和物业管理有利有弊
李女士的案例中，因全楼都对学生出租，物业管理公司和大厦的管理公司是同一家。但市面上很多condo，采用分开不同的两家公司。王成认为，分开使用不同的公司，多数是因为要避免利益冲突（conflict of interest）。 “从我们行业的行为准侧（Code of ethic）来讲，并不太合适使用同一家公司。我们尽力避免，不介入类似的事情。”
王成举例称，比如我除了是大楼的物业经理，也代表物业管理公司和103单位的业主有协议代管他的物业。当遇到维修问题时，业主要质疑：问题是租客的责任，还是condo的责任？比如冷气坏了，谁来管？如果是大厦的问题，那么就用condo fee支付这个费用。如果租客使用不当导致出现故障，花费就要由租客或业主承担。而此时，如果管理大楼的经理同时管理这个单位，有时候谁出这个钱可能就无所谓了。
潜在的利益冲突是，有可能大厦的问题，最后也成了业主买单。因此，我们不建议大厦的管理公司再去管理每个独立的业主（individual owner）。但现在的condo市场，为了卖得更好，都会打出一段时间免管理费、帮你代理管理物业的口号，这种情况下，通常大厦的管理公司就是物业的管理公司，是一家。 ”
王成认为，使用同一家公司管理也有好处。好处是，如果管理公司很好，会明确问题，节省时间。比如厕所堵了，管理公司很容易就能辨别是大厦的管道问题，还是个人不小心扔进东西导致堵塞。如果是因为租客不小心不注意把sanitary towel扔进去，肯定要堵的。肯定要收取业主的费用，业主再看和租客的协议怎么写的，是不是要租客承担这部分责任。例如，电器使用不当坏了，租客就要对此完全负责。而如果聘请大厦管理公司之外的物管公司，也许问题本来是大厦的责任，但物管公司需要再找专业人员看过以后才能辨别，业主可能会提出为什么不早告诉我，导致我还要额外花钱，涉及到双方会来回争辩，有麻烦。如果他们不够尽心的话，对业主来说，肯定要吃亏。说是你的就是你的，说不是你的就不是你的。 ”
读合同的重要性
在李女士提供给本报的账单上，还有一项75元的修理费用。这笔钱是在李女士没有授权的情况下就自动划款了。王成称，这是因为李女士在和物管公司签约时，对于修缮事项的开支已经涵盖在了合同中。 “从4月30号以后，就有了安省标准租约，里面写的很清楚。业主其实有权提出，加入花费限制（spending limit），例如说100元以下的开销，可以物管公司自行决定；100元以上就要业主授权才能进行。额外还可以留有紧急金额（Emergency fund）300元应对紧急情况，这样比较不容易产生争议。一般大厦过了一年以后，问题就很多了。坦率地讲，租客入住，毕竟不是自己家，住的时候不是太尽心。有些留学生不懂得物业维护，会不当使用物业。比如paper towel，擦手比别的东西要好，很多人喜欢使用。但是那个东西纤维很多，仍在马桶里，堵了以后处理很费劲、很难清除。修东西去一下花费75元加税，一定是已经涵盖在合同中，屋主是授权过物管公司要及时处理的了。”
即便现在很多投资物业的华人房东英文不好，王成也认为大家不要怕、也不要忽视合同的重要性，一定要花一些钱，找个人去审核（review）一下合同。 “否则，你觉得省了二、三百块钱，没有律师或者法律人员帮你把关，最后可能导致你都打不了官司。以后一直会有这些70、80元的花费，其实一年下来加在一起也不少花费。个人物业管理目前还是很松散的领域，房东与租客委员会（LTB）是保证租客利益的。而房东的利益如何保护，就看委托的管理公司怎么做了。像不准养宠物、不能吸烟如何分摊维修费用、跳票收取多少钱等，都可以加进合同里。不写进去，一旦发生什么，最后都是问题。你和管理公司签了合同，是个体的，不是公共的。这个合同肯定是有期限的，每一、两年更新一次。每次再签的时候，一定要看一下条款。不懂可以去问，不问别人就假设你都接受了。”
李女士对此提出，自己的出租物业所在地，有两栋楼，大约400多户人家，都被给予一样的合同，大部分人都接受了，可能都不会有什么改动。因此自己并没有过多在意合同。王成对此表示，“合同中有哪些条款，业主一定要了解并且保持谨慎。这些问题，以后会很多地暴露出来，因为学校附近建设的很多condo，都是出租为目的，并且越来越多。在此给华人提醒一下，英文看不懂不怕，一定要找人问一问，根据LTB的规定，哪些条款需要注意。”
王成认为，华人要放弃国内租房制度的思想，遵循这里的规定，适应这里的合同文化。
“Condo有很多责任问题，要分清是大厦的，还是租客或业主的。章程、附例看过以后，发给律师或专业的物业管理人员审核，再与管理公司对峙，可能管理公司一下就会承认是自己的问题，而避免缴纳不必要的费用。如果不懂，表面上看投资出租物业赚钱，但是去掉那些各种花销，可能赚得不是想象的那么多。签的时候不注意，最后可能要倒霉。”
目前，大厦管理人员都开始持有专业牌照CMRAO（The Condominium Management Regulatory Authority of Ontario ）。如果业主对大厦管理机构人员不满可以投诉。但是物业管理人员，则没有持牌。王成称，“大厦的管理人员目前持牌，有问题民众可以投诉。而个人和物业管理经理之间的协议，如果业主觉得有问题，没地方去告，因为这是属于和个人之间的合同，不是和大厦之间的，不能通过CMRAO处理。
因此要看与管理公司的合同是怎么签的，有没有争议的处理办法。现在开发商越来越多地建设那种以出租为目的的大楼，大家都想投资，而且确实有租客源，不愁租。但是管理公司谁来规范？有合同就算规范了，但是合同到底怎么写，没有人去斟酌。大家应该对此额外注意。”
