住condo要向大廈繳納管理費，就是我們俗稱的management fee。而condo fee又是什麼費用，想必很多人都會有概念上的混淆。近期，《都市地產》收到一位讀者的來信，提出關於condo fee 和property management fee區別的問題。投資共管物業的人士，應當對這兩個概念予以區分，明確自己每月繳納的費用都包括了怎樣的服務和用途。
李女士在安省某大學附近一個專門出租給學生的學生公寓中持有一個物業單位。發展商在condo尚未開建、還在售賣時，就打出了「針對大學學生出租的投資型物業」的旗號，有專門的物管公司管理，並且建築商向所有買家贈送20個月免物業管理費。
目前，該樓建成一年有餘，李女士每個月向大樓支付211.31的condo fee。每年專門的物業管理公司幫助業主打理出租、維修以及租客轉換相關的事宜。 6月份，李女士收到的租金賬單顯示，因為維修了單位中的床，支付了維修費用。除此之外，還支付了一筆 56.93的物業管理費用（property management fee）。
李女士對於 condo fee和 property management fee的區別非常困惑，在她的概念中，物業管理費就是每月的 $211.31。
李女士向公寓的物業管理部門提出了疑問，物管部門給出的答覆是：「每月收取的211.31元是公寓公司收取的公寓費（condo fee），是負責大樓公共區域的開銷；每個業主根據自己單位的大小支付公寓費，並不是大樓物業管理公司收取的物業管理費用（property management fee）。物業管理費則是基於業主在購買單位時和物業管理公司簽署的協議：業主享受的免費物業管理和租賃保證在2018年5月31日已經結束。業主的物業管理協議自2018年6月1日至2019年5月31日期間再續訂12個月。這筆費用包括尋找、維護和管理租客，出租合同（lease agreement）的相關工作以及管理您單位的費用。」
Condo fee應為「 公共費用」
▲加拿大華人物業管理協會副會長王成
但是，李女士依然不理解condo fee的概念。她提出，很多華人在購買condo時，每個月只需要繳納管理費（property management fee）。加拿大華人物業管理協會副會長王成，在接受本報記者訪問時表示，很多大陸來的移民，通常都會把condo fee叫成了management fee，因此有很多業主對此概念有混淆。 「標準地說，應該把condo fee叫做『公共費用』，即common expense，這是說大廈的維修、保險、還有儲備基金等公共費用。這個概念要和物業管理費用分開。」
王成指出，condo fee是按照大樓的預算來交的。 「李女士的物業管理公司給出的回答是對的。211.31元是每個月要支付的，因為condo需要維護，還要留有reserve fund，購買大廈保險等支出。Condo fee是共管物業和業主之間的協議，收費按照物業單位的大小。現在很多華人都有個錯誤概念，大家習慣性地都把condo fee叫做management fee，因此才會有李女士這樣的混淆和疑問。」
管理分為大廈管理和物業管理
管理說起來應該細分為大廈管理和物業管理。大廈管理公司管理大廈日常所有行政及財務事務，處理業主及租戶的事宜，為大廈各大小工程招標，聯絡溝通監管所外判合約服務商的工作，那些負責大廈清潔、保安、電梯、園藝、鏟雪等服務商均是與大廈管理公司毫不相關的獨立公司。
對一般condo而言，大廈管理費已經包含在Condo fee里了。王成舉例說，「假如現在我在管理一個condo大廈，大廈的年預算是100萬。大廈管理公司的物業管理在其中佔了8萬塊錢。這個8萬屬於物業管理費，和100萬的預算比起來，才占其中的不到10%。這是每年管理公司收取的服務費用，提供管理服務，是condo需要給管理公司的費用。」
而物業管理更多情況下是指個人和管理公司之間的協議。比如物業管理公司代替業主管理出租單位、收租、維護等，並收取物業管理費（Property management fee）。這屬於是業主和管理公司之間的協議，和condo是兩回事，需要予以區分。
同一公司負責大廈管理和物業管理有利有弊
李女士的案例中，因全樓都對學生出租，物業管理公司和大廈的管理公司是同一家。但市面上很多condo，採用分開不同的兩家公司。王成認為，分開使用不同的公司，多數是因為要避免利益衝突（conflict of interest）。 「從我們行業的行為準側（Code of ethic）來講，並不太合適使用同一家公司。我們儘力避免，不介入類似的事情。」
王成舉例稱，比如我除了是大樓的物業經理，也代表物業管理公司和103單位的業主有協議代管他的物業。當遇到維修問題時，業主要質疑：問題是租客的責任，還是condo的責任？比如冷氣壞了，誰來管？如果是大廈的問題，那麼就用condo fee支付這個費用。如果租客使用不當導致出現故障，花費就要由租客或業主承擔。而此時，如果管理大樓的經理同時管理這個單位，有時候誰出這個錢可能就無所謂了。
潛在的利益衝突是，有可能大廈的問題，最後也成了業主買單。因此，我們不建議大廈的管理公司再去管理每個獨立的業主（individual owner）。但現在的condo市場，為了賣得更好，都會打出一段時間免管理費、幫你代理管理物業的口號，這種情況下，通常大廈的管理公司就是物業的管理公司，是一家。 」
王成認為，使用同一家公司管理也有好處。好處是，如果管理公司很好，會明確問題，節省時間。比如廁所堵了，管理公司很容易就能辨別是大廈的管道問題，還是個人不小心扔進東西導致堵塞。如果是因為租客不小心不注意把sanitary towel扔進去，肯定要堵的。肯定要收取業主的費用，業主再看和租客的協議怎麼寫的，是不是要租客承擔這部分責任。例如，電器使用不當壞了，租客就要對此完全負責。而如果聘請大廈管理公司之外的物管公司，也許問題本來是大廈的責任，但物管公司需要再找專業人員看過以後才能辨別，業主可能會提出為什麼不早告訴我，導致我還要額外花錢，涉及到雙方會來回爭辯，有麻煩。如果他們不夠盡心的話，對業主來說，肯定要吃虧。說是你的就是你的，說不是你的就不是你的。 」
讀合同的重要性
在李女士提供給本報的賬單上，還有一項75元的修理費用。這筆錢是在李女士沒有授權的情況下就自動劃款了。王成稱，這是因為李女士在和物管公司簽約時，對於修繕事項的開支已經涵蓋在了合同中。 「從4月30號以後，就有了安省標準租約，裏面寫的很清楚。業主其實有權提出，加入花費限制（spending limit），例如說100元以下的開銷，可以物管公司自行決定；100元以上就要業主授權才能進行。額外還可以留有緊急金額（Emergency fund）300元應對緊急情況，這樣比較不容易產生爭議。一般大廈過了一年以後，問題就很多了。坦率地講，租客入住，畢竟不是自己家，住的時候不是太盡心。有些留學生不懂得物業維護，會不當使用物業。比如paper towel，擦手比別的東西要好，很多人喜歡使用。但是那個東西纖維很多，仍在馬桶里，堵了以後處理很費勁、很難清除。修東西去一下花費75元加稅，一定是已經涵蓋在合同中，屋主是授權過物管公司要及時處理的了。」
即便現在很多投資物業的華人房東英文不好，王成也認為大家不要怕、也不要忽視合同的重要性，一定要花一些錢，找個人去審核（review）一下合同。 「否則，你覺得省了二、三百塊錢，沒有律師或者法律人員幫你把關，最後可能導致你都打不了官司。以後一直會有這些70、80元的花費，其實一年下來加在一起也不少花費。個人物業管理目前還是很鬆散的領域，房東與租客委員會（LTB）是保證租客利益的。而房東的利益如何保護，就看委託的管理公司怎麼做了。像不準養寵物、不能吸煙如何分攤維修費用、跳票收取多少錢等，都可以加進合同里。不寫進去，一旦發生什麼，最後都是問題。你和管理公司簽了合同，是個體的，不是公共的。這個合同肯定是有期限的，每一、兩年更新一次。每次再簽的時候，一定要看一下條款。不懂可以去問，不問別人就假設你都接受了。」
李女士對此提出，自己的出租物業所在地，有兩棟樓，大約400多戶人家，都被給予一樣的合同，大部分人都接受了，可能都不會有什麼改動。因此自己並沒有過多在意合同。王成對此表示，「合同中有哪些條款，業主一定要了解並且保持謹慎。這些問題，以後會很多地暴露出來，因為學校附近建設的很多condo，都是出租為目的，並且越來越多。在此給華人提醒一下，英文看不懂不怕，一定要找人問一問，根據LTB的規定，哪些條款需要注意。」
王成認為，華人要放棄國內租房制度的思想，遵循這裡的規定，適應這裡的合同文化。
「Condo有很多責任問題，要分清是大廈的，還是租客或業主的。章程、附例看過以後，發給律師或專業的物業管理人員審核，再與管理公司對峙，可能管理公司一下就會承認是自己的問題，而避免繳納不必要的費用。如果不懂，表面上看投資出租物業賺錢，但是去掉那些各種花銷，可能賺得不是想像的那麼多。簽的時候不注意，最後可能要倒霉。」
目前，大廈管理人員都開始持有專業牌照CMRAO（The Condominium Management Regulatory Authority of Ontario ）。如果業主對大廈管理機構人員不滿可以投訴。但是物業管理人員，則沒有持牌。王成稱，「大廈的管理人員目前持牌，有問題民眾可以投訴。而個人和物業管理經理之間的協議，如果業主覺得有問題，沒地方去告，因為這是屬於和個人之間的合同，不是和大廈之間的，不能通過CMRAO處理。
因此要看與管理公司的合同是怎麼簽的，有沒有爭議的處理辦法。現在開發商越來越多地建設那種以出租為目的的大樓，大家都想投資，而且確實有租客源，不愁租。但是管理公司誰來規範？有合同就算規範了，但是合同到底怎麼寫，沒有人去斟酌。大家應該對此額外注意。」
