每年迎来中国新年后，人们就是要考虑 RRSP的供款以及投资方向的时候。就今日而言， RRSP季节冷冷清清，楼盘推介会却人山人海，一个楼盘一天内就被哄抢一空，这些购房者中不乏白发苍苍的老人，他们要的是一个安全稳定的资产，房地产似乎成为唯一选择。
随着这股风越吹越劲，我们会发现一个问题，越来越多的人们都处于资产富有，现金流缺失的流动性极度匮乏状态。为何如此？大家都认为央行会在流动性匮乏的时候，为所有人提供流动性，在短期利率飙升的时刻，通过降息和量化来压低借贷成本，从而使得收益曲线回到正常状态。
根据养老金顾问公司 Broadbent Institute在一份报告中指出：加拿大的老年人未来退休生活堪忧，Broadbent Institute调查的对像集中在55至 64岁年龄段，这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年，甚至有一半人表示，他们的储蓄只够维持一年的退休生活。
未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧，二十年后将有超过 20%的人步入退休年龄，生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。理论上一个退休人士最高可以拿到每年 12780元的CPP ，但是实际上，男性平均CPP 的年收入为7626，而女性平均 CPP收入只有区区 5922。加拿大的联邦政府耗资7亿加元提升养老金低收入补助部分，即使这样，还是将有 60多万老年人将会生活在贫困线的下方。
但是，这些数据表明看起来担忧，实际上都没有提到一个核心问题，虽然这些老年人没有足够的储蓄，但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产。表面看起来的贫困，背后隐藏的是现金缺乏，资产富有的老年退休人群。
政府大力支持养老，特别是辅助所谓的贫困老年人，其实只是看到他们收入低，并未将其整体资产考虑在内。从公平的角度看，浪费了许多纳税人的宝贵资源，因为这些现金流和收入极低的“贫困”老年人，可能比起你我这些交着高额税款的人富有的多！
作为工作缴税的朋友，如果觉得心裡不平衡，就只有每年买足RRSP获得合理的退税，自己的税款自己合理支配。获得RRSP退税后，可以将RRSP再投资到房地产，岂不是退税和增长两不耽误。
其实，大家聊的房地产，除了住宅地产，商用地产以及办公楼等地产项目，在机构投资者的眼裡都是不错的选择。例如选择地产投资基金，比起看的见摸的到的砖头瓦块，这类地产投资有独特的优势：因为这类资产能够产生稳定的现金流收入，长期下来能够做到资本保值，许多投资者担忧股市起伏的时候，不用过于担心这些地产价格会受到影响。
我们买房时候，多少会有些盲目性，但是地产基金则是非常理性的选择资产。基金经理第一个考虑的就是地产（商业地产以及办公地产）内在的盈利模式：比如平均的出租率是否高于行业的平均水平，租约到期后是否能够续租或是很快地找到新租客，还有就是计算成本后的实际营运利润如何以及租金是否能够逐年稳步上涨。第二个考虑的就是它外部的工作做得如何？所外的外部工作包括，是否积极地购买一些优质的资产。基金经理团队会评估办公楼或者商场是否“聪明地”定期装修，从而能够提升租金的价格。
除了内在盈利和外在工作，还有很多方面的工作来保证挑选的标的资产都是优质的。地产基金的每一个投资项目，都会实地考量标的资产的地段如何，还有建筑的质量的高低。加上基金经理会经常参加地产所属物业公司的会议，通过与他们的当面接触和交谈来了解他们的经营理念以及管理水平如何。
杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师
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