每年迎來中國新年後，人們就是要考慮 RRSP的供款以及投資方向的時候。就今日而言， RRSP季節冷冷清清，樓盤推介會卻人山人海，一個樓盤一天內就被哄搶一空，這些購房者中不乏白髮蒼蒼的老人，他們要的是一個安全穩定的資產，房地產似乎成為唯一選擇。
隨着這股風越吹越勁，我們會發現一個問題，越來越多的人們都處於資產富有，現金流缺失的流動性極度匱乏狀態。為何如此？大家都認為央行會在流動性匱乏的時候，為所有人提供流動性，在短期利率飆升的時刻，通過降息和量化來壓低借貸成本，從而使得收益曲線回到正常狀態。
根據養老金顧問公司 Broadbent Institute在一份報告中指出：加拿大的老年人未來退休生活堪憂，Broadbent Institute調查的對像集中在55至 64歲年齡段，這些人中不足 20%的人表示有足夠儲蓄可以安享晚年，甚至有一半人表示，他們的儲蓄只夠維持一年的退休生活。
未來加拿大的老齡化社會面臨的困境更為加劇，二十年後將有超過 20%的人步入退休年齡，生活在貧困線下的老年人的比例也逐年上升。理論上一個退休人士最高可以拿到每年 12780元的CPP ，但是實際上，男性平均CPP 的年收入為7626，而女性平均 CPP收入只有區區 5922。加拿大的聯邦政府耗資7億加元提升養老金低收入補助部分，即使這樣，還是將有 60多萬老年人將會生活在貧困線的下方。
但是，這些數據表明看起來擔憂，實際上都沒有提到一個核心問題，雖然這些老年人沒有足夠的儲蓄，但是他們很多人都擁有一套甚至兩套以上的房地產。表面看起來的貧困，背後隱藏的是現金缺乏，資產富有的老年退休人群。
政府大力支持養老，特別是輔助所謂的貧困老年人，其實只是看到他們收入低，並未將其整體資產考慮在內。從公平的角度看，浪費了許多納稅人的寶貴資源，因為這些現金流和收入極低的「貧困」老年人，可能比起你我這些交着高額稅款的人富有的多！
作為工作繳稅的朋友，如果覺得心裏不平衡，就只有每年買足RRSP獲得合理的退稅，自己的稅款自己合理支配。獲得RRSP退稅後，可以將RRSP再投資到房地產，豈不是退稅和增長兩不耽誤。
其實，大家聊的房地產，除了住宅地產，商用地產以及辦公樓等地產項目，在機構投資者的眼裡都是不錯的選擇。例如選擇地產投資基金，比起看的見摸的到的磚頭瓦塊，這類地產投資有獨特的優勢：因為這類資產能夠產生穩定的現金流收入，長期下來能夠做到資本保值，許多投資者擔憂股市起伏的時候，不用過於擔心這些地產價格會受到影響。
我們買房時候，多少會有些盲目性，但是地產基金則是非常理性的選擇資產。基金經理第一個考慮的就是地產（商業地產以及辦公地產）內在的盈利模式：比如平均的出租率是否高於行業的平均水平，租約到期後是否能夠續租或是很快地找到新租客，還有就是計算成本後的實際營運利潤如何以及租金是否能夠逐年穩步上漲。第二個考慮的就是它外部的工作做得如何？所外的外部工作包括，是否積極地購買一些優質的資產。基金經理團隊會評估辦公樓或者商場是否「聰明地」定期裝修，從而能夠提升租金的價格。
除了內在盈利和外在工作，還有很多方面的工作來保證挑選的標的資產都是優質的。地產基金的每一個投資項目，都會實地考量標的資產的地段如何，還有建築的質量的高低。加上基金經理會經常參加地產所屬物業公司的會議，通過與他們的當面接觸和交談來了解他們的經營理念以及管理水平如何。
楊凡
加拿大證券學院院士/特許金融規劃師
文中提及產品和建議只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。
