▲GM組裝廠外景（加通社資料圖片）
多倫多高昂的樓價，讓越來越多的自住者和投資客將眼光投向周邊地區，在房地產市場受到管控之前，多倫多以東的杜蘭區多次成為全國房價升幅最大的地區。然而2017年4月之後，該區房價下跌嚴重。日前通用汽車公司（General Motors，GM）宣布關閉杜蘭區奧沙華的組裝廠，會不會進一步打擊該區的房地產投資？幾位受訪的房地產經紀認為，奧沙華房價下跌是受安省市場大環境所影響，GM是去還是留並非重要因素。不過，在GM關廠後，部分房東會受影響，但相信其中華人不多。
奧沙華市（Oshawa）位於大多倫多地區的東部，是杜蘭區（Durham）的中心，也是加拿大2016年GDP增長最強的中等城市。奧沙華從2012年底開始在房地產市場嶄露頭角，當時安省政府宣布407高速公路將會東延的消息讓市場為之振奮。加之汽車製造行業一直是奧沙華的經濟支柱，很多人都看好投資奧沙華的房地產。
奧沙華市沿401高速公路去到多倫多市僅需25分鐘的車程，沿407公路到萬錦也只有約15分鐘。華人之所以投資奧沙華，還因為該市北部的安省理工大學（University of Ontario Institute of Technology）和杜蘭學院（Durham College）的擴招，以及未來加拿大第二大商業購物中心也選址在會在那裡開業。一些人認為，投資買在學校旁，總不會錯。
百年工廠支撐整個城市
通用汽車位於奧沙華的工廠是全球最大汽車工廠之一。早在2015年，位於奧沙華的GM生產線要遷往美國的消息就被人們關注和熱議過。今年11月26日，通用汽車公司宣布預計在全球範圍內關閉5個生產基地，將於明年年底前在北美裁員約8,000人，而位於奧沙華的汽車組裝廠未能倖免，恐有約2,973名工人失業。隨着GM廠關閉，大規模失業必將會引起漣漪反應，無可避免地衝擊到工人、他們的家人以及相關群體。這不僅僅是奧沙華一個工廠的關閉，也會影響安省乃至全國的汽車製造業。而奧沙華這座城市中的經濟、房地產、商業、零售、服務行業等也必然會受到居民失業後的連帶影響。
奧沙華經濟幾年前已開始轉型
杜蘭區全職地產經紀Gina Zheng在接受星島《都市地產》記者訪問時表示，自己於2010年舉家遷往奧沙華居住。 「我所有同事都是西人，沒有華人。我們公司所有經紀，以及我本地的一些朋友，今天沒有一個人在想房地產市場會如何這件事，完全沒有人提。他們關心的都是：這麼多人失業了，他們的孩子怎麼辦？整個奧沙華對GM工廠有一種很強的情感關聯。以前奧沙華就等於GM，現在這個東西被拿掉了，整個城市的人都在傷心，沒有人在考慮房地產。而投資客們，很多可能只是這個城市的stranger。」
▲杜蘭區全職地產經紀Gina Zheng
Gina形容，這一天的到來其實是一種魚鯁在喉的感覺。 「GM這根魚骨，吞下去不是，不要了也不是。它已不會帶來真正的經濟增長，但又是這個城市的舊日代表。此次事件對奧沙華短期房市影響肯定會有，至少心裏影響是會有的。但是奧沙華的經濟本身已經在幾年前就開始轉型，逐漸轉向其它行業，例如，幾所大學的擴建、醫療、改建、修補舊城區和擴建興建大型mall 、plaza等。」
GM並非投資奧沙華吸睛點
Gina認為，其實數年來，通用汽車工廠的存在並不是投資客選擇奧沙華的原因。 「GM周圍都是50年以上的舊房子。人們投資奧沙華的時候，不愛投資舊房。而且GM不單單是今天才有問題。甚至10年前、30年前都有不好的傳言。其實準確地說，是2015年才有人真正往奧沙華來投資。而2012-2015期間，人們不來奧沙華投資的主要原因就是GM。GM裁員1萬多人的時候，已經給奧沙華造成過很大衝擊。奧沙華當時的產業太單一、太依靠GM了。」
Gina回顧，GM大規模裁員後，在奧沙華靠近湖邊和401以南的廠址所在區，開始逐漸落破，屬於落後的貧困區了。 「我自己把奧沙華大致分為了4個區域。一是401以南GM工廠附近。二是401到市中心，是政府近年來花精力的地方。奧沙華是老城，城中在升級。以前小生意在這裡難生存，因為人口、勞動力、消費力都不夠。最主要的消費人群還不住在這裡。市政府希望把它變成文化中心，拆遷改造，建高密度住宅，希望有更多人住進來。這幾年很明顯的改變是Costco開在城中附近，生意非常好。安省法庭也在城中。三是市中心北邊Rossland附近，40年前是有錢人住的地方，人口集中、社區穩定，所以跌的不是很慘。四是Taunton以北的大學區和新房區，也是樓花投資虧損多的區域。」
不了解奧沙華的人，一定不知道一個小城能細分這麼多帶有不同特點的區域。 Gina分析，Taunton是奧沙華房地產樓花投資虧得最多的，也是離GM最遠的區域。 「奧沙華市政府主要發展北部區域。越靠南，城區越老。越靠北，建設越新。407和兩所大學，導致大家來北部炒樓花。華人進入奧沙華比其他族裔晚，二手房的接盤價格已經沒有那麼多優勢。現在那個區域的房子大部分都不是自住而是出租，主要是學生，新移民家庭比較多。」
大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang對此表示認同：2016年幫客戶在奧沙華買房，房子賣家都搬去了Bowmanville、Kingston等更東邊的地方。奧沙華北邊都是新移民群體。
▲大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang
Evan Tang在接受本報記者訪問時表示，並不認為GM關廠會對奧沙華的房價有影響。 「奧沙華、皮克靈（Pickering）、阿積士（Ajax），甚至再往東走的Bowmanville，2017年之前是很火的。近來房價下跌，不是因為1萬還是3000人失業，而是因為海外買家稅、壓力測試等政策。我覺得關廠新聞出來後市場上傳言是小題大做。房價最主要還是看本質的相關政策，比如稅和貸款。稅是否歡迎海外投資、貸款是不是容易貸等。就算GM沒倒，再僱傭1萬工人，奧沙華的房價也不會起來。」
Gina總結，房價跌時，奧沙華Taunton這片是受傷最重的區域。 「而這都不是因為GM，因為極少有員工住在這片去GM上班。因此GM關廠對本地房地產的影響不會太大。」
GM關廠對樓市的影響
Gina相信， GM關廠的確會影響奧沙華，並且還會影響整個杜蘭區甚至杜蘭以外的區域。 「因為GM工廠不單創造了兩千多個工作，還影響了兩千多個家庭。相關的產業，甚至附近高等院校里的很多專業都是和它有關，實習點都在這裡。說沒有影響不可能，並且影響範圍比我們想像得要廣泛，要複雜。但我認為不會對房地產市場馬上造成直接、非常大的衝擊。這是我個人的看法。」
儘管如此，Gina認為，奧沙華有部分房東還是會受到GM關廠的影響。 「我剛剛看到一個人發表了對於GM關廠對本地房地產影響的觀點，我很同意，也想分享一下：失業工人會拿到補助金等，但如果這些人在租房，相關的房東馬上會受到一些影響。租客拿到了EI，但不一定願意交房租，賴着是有可能的。而且他們變成了被失業人群，屬於弱勢群體。但是我相信這部分房東並不會很多，尤其在我們華人里。」
Location原則在奧沙華同樣重要
2015年後，人們開始逐漸湧來奧沙華投資房地產。 Gina 承認近年來在奧沙華炒房的華人的確比較多。她稱，作為經紀，近年來她已經提醒客戶不要投資GM所在的奧沙華的南部。 「因為那裡比較舊，街上的狀況很明顯比較亂、很差。」
而2017年4月之後至今，奧沙華的房價下跌完全是因為政策影響。 「那是對整個安省房地產市場的影響。不單單是奧沙華，大多倫多地區其它人們熱衷的炒房區，都有類似情況。這些區下跌得比奧沙華更嚴重。
▲GM在26日宣布關廠後，工會成員及車輛在廠門口組成糾察線抗議（星報資料圖片）
網友也對此話題展開熱議，有人認為，懷疑很多早前投資奧沙華樓花的人根本就沒好好在城市中轉轉、感受一下城市的發展。 「但凡花個半天在Oshawa呆半天， 就不會買那兒。」
Gina對此表示認同。大家對奧沙華的印象本來就不太好，當時大多數人都是抱着對這個區並不太了解的心態去搶房，我覺得這和賭博沒有多大區別。沒有了解甚至沒有一個本地的專業人員帶你去學習這個城市的相關信息，這是太盲目的投資。 」
記者向Gina提出，大家對奧沙華的印象這麼負面，甚至她本人也認同這樣的想法，加之GM關廠帶來的影響，對從業會有壓力嗎？她回應稱，「不會，因為在整個杜蘭區，奧沙華是最老、人口密度最高的。從現在來講，它還是整個杜蘭的中心。它現在本身還是有一些投資價值的，不管是商業的物業還是別的。」
Gina認為，現在投資奧沙華，不可能再做短線，並且一定要看兩點。 「首先，投資奧沙華房地產要看地點附近有沒有發展新的商業。或者如果投資在舊區，政府有沒有花精力去改造。看10年太遠，就看兩三年它有沒有做一些動作，當然也要看性價比。比如，北邊有一個新建的plaza，一個7萬呎的outlet正在建。可是很多人之前根本不了解到底地有沒有批、有沒有開工、什麼時候建、跟自己投資的房子距離多遠等。不管新區還是舊區，肯定都有值得投資的地方。但是你要分析性價比、分析房子。
其次，如果投資，一定要考慮現金流。如每個月不停地往裏面墊錢，很難維持下去。比如，35%的首付，產生正現金流的物業在奧沙華是有的。但如果在多倫多，可能就找不着了。在奧沙華投資，肯定要長期持有。如果搬過來住，定居下來，也要看自己的工作和家庭情況。房價這裡還是比多倫多便宜，70-80萬可以買到3000呎的房子。自住和投資，奧沙華總之是值得考慮的。 」
投資二三線城市房產需謹慎
某銀行不願透露姓名的房屋貸款經紀表示，在為客戶辦理貸款的過程中，發現2018年交房的新屋中，奧沙華的樓花是悲劇的主角。 「年初的時候，買價100萬左右的樓花，銀行估價（appraisal）出來比買價低10幾萬。而到了年底，這個差距擴大到了20幾萬。然而這只是悲劇的開始。」
該貸款經紀認為，GM關閉位於奧沙華汽車組裝廠的消息對於房地產市場的打擊是無疑的。 「人口是支持房價的基礎。人們應該看清楚，你投資的地方，真的有人口流入嗎？跟風，會把以往的投資和資產全部銷毀。」
還有人對跟風買房表示了批判：「早些時候哪裡有人會去奧沙華好好轉轉？沒人關心價值投資。在瘋長、不理性的市場環境下，很多人甚至連房子都不看一眼就下offer了。」
該名貸款經紀總結，地產投資，房子只能買在一線城市。 「加拿大的多倫多和溫哥華；美國的紐約、波士頓、硅谷、洛杉磯。地產投資切記不能買便宜貨，絕不能偏離『一線城市』這個鐵律，否則要用一輩子去後悔。」
