▲GM组装厂外景（加通社资料图片）
多伦多高昂的楼价，让越来越多的自住者和投资客将眼光投向周边地区，在房地产市场受到管控之前，多伦多以东的杜兰区多次成为全国房价升幅最大的地区。然而2017年4月之后，该区房价下跌严重。日前通用汽车公司（General Motors，GM）宣布关闭杜兰区奥沙华的组装厂，会不会进一步打击该区的房地产投资？几位受访的房地产经纪认为，奥沙华房价下跌是受安省市场大环境所影响，GM是去还是留并非重要因素。不过，在GM关厂后，部分房东会受影响，但相信其中华人不多。
奥沙华市（Oshawa）位于大多伦多地区的东部，是杜兰区（Durham）的中心，也是加拿大2016年GDP增长最强的中等城市。奥沙华从2012年底开始在房地产市场崭露头角，当时安省政府宣布407高速公路将会东延的消息让市场为之振奋。加之汽车制造行业一直是奥沙华的经济支柱，很多人都看好投资奥沙华的房地产。
奥沙华市沿401高速公路去到多伦多市仅需25分钟的车程，沿407公路到万锦也只有约15分钟。华人之所以投资奥沙华，还因为该市北部的安省理工大学（University of Ontario Institute of Technology）和杜兰学院（Durham College）的扩招，以及未来加拿大第二大商业购物中心也选址在会在那里开业。一些人认为，投资买在学校旁，总不会错。
百年工厂支撑整个城市
通用汽车位于奥沙华的工厂是全球最大汽车工厂之一。早在2015年，位于奥沙华的GM生产线要迁往美国的消息就被人们关注和热议过。今年11月26日，通用汽车公司宣布预计在全球范围内关闭5个生产基地，将于明年年底前在北美裁员约8,000人，而位于奥沙华的汽车组装厂未能幸免，恐有约2,973名工人失业。随着GM厂关闭，大规模失业必将会引起涟漪反应，无可避免地冲击到工人、他们的家人以及相关群体。这不仅仅是奥沙华一个工厂的关闭，也会影响安省乃至全国的汽车制造业。而奥沙华这座城市中的经济、房地产、商业、零售、服务行业等也必然会受到居民失业后的连带影响。
奥沙华经济几年前已开始转型
杜兰区全职地产经纪Gina Zheng在接受星岛《都市地产》记者访问时表示，自己于2010年举家迁往奥沙华居住。 “我所有同事都是西人，没有华人。我们公司所有经纪，以及我本地的一些朋友，今天没有一个人在想房地产市场会如何这件事，完全没有人提。他们关心的都是：这么多人失业了，他们的孩子怎么办？整个奥沙华对GM工厂有一种很强的情感关联。以前奥沙华就等于GM，现在这个东西被拿掉了，整个城市的人都在伤心，没有人在考虑房地产。而投资客们，很多可能只是这个城市的stranger。”
▲杜兰区全职地产经纪Gina Zheng
Gina形容，这一天的到来其实是一种鱼鲠在喉的感觉。 “GM这根鱼骨，吞下去不是，不要了也不是。它已不会带来真正的经济增长，但又是这个城市的旧日代表。此次事件对奥沙华短期房市影响肯定会有，至少心里影响是会有的。但是奥沙华的经济本身已经在几年前就开始转型，逐渐转向其它行业，例如，几所大学的扩建、医疗、改建、修补旧城区和扩建兴建大型mall 、plaza等。”
GM并非投资奥沙华吸睛点
Gina认为，其实数年来，通用汽车工厂的存在并不是投资客选择奥沙华的原因。 “GM周围都是50年以上的旧房子。人们投资奥沙华的时候，不爱投资旧房。而且GM不单单是今天才有问题。甚至10年前、30年前都有不好的传言。其实准确地说，是2015年才有人真正往奥沙华来投资。而2012-2015期间，人们不来奥沙华投资的主要原因就是GM。GM裁员1万多人的时候，已经给奥沙华造成过很大冲击。奥沙华当时的产业太单一、太依靠GM了。”
Gina回顾，GM大规模裁员后，在奥沙华靠近湖边和401以南的厂址所在区，开始逐渐落破，属于落后的贫困区了。 “我自己把奥沙华大致分为了4个区域。一是401以南GM工厂附近。二是401到市中心，是政府近年来花精力的地方。奥沙华是老城，城中在升级。以前小生意在这里难生存，因为人口、劳动力、消费力都不够。最主要的消费人群还不住在这里。市政府希望把它变成文化中心，拆迁改造，建高密度住宅，希望有更多人住进来。这几年很明显的改变是Costco开在城中附近，生意非常好。安省法庭也在城中。三是市中心北边Rossland附近，40年前是有钱人住的地方，人口集中、社区稳定，所以跌的不是很惨。四是Taunton以北的大学区和新房区，也是楼花投资亏损多的区域。”
不了解奥沙华的人，一定不知道一个小城能细分这么多带有不同特点的区域。 Gina分析，Taunton是奥沙华房地产楼花投资亏得最多的，也是离GM最远的区域。 “奥沙华市政府主要发展北部区域。越靠南，城区越老。越靠北，建设越新。407和两所大学，导致大家来北部炒楼花。华人进入奥沙华比其他族裔晚，二手房的接盘价格已经没有那么多优势。现在那个区域的房子大部分都不是自住而是出租，主要是学生，新移民家庭比较多。”
大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang对此表示认同：2016年帮客户在奥沙华买房，房子卖家都搬去了Bowmanville、Kingston等更东边的地方。奥沙华北边都是新移民群体。
▲大多伦多地区全职地产经纪Evan Tang
Evan Tang在接受本报记者访问时表示，并不认为GM关厂会对奥沙华的房价有影响。 “奥沙华、皮克灵（Pickering）、阿积士（Ajax），甚至再往东走的Bowmanville，2017年之前是很火的。近来房价下跌，不是因为1万还是3000人失业，而是因为海外买家税、压力测试等政策。我觉得关厂新闻出来后市场上传言是小题大做。房价最主要还是看本质的相关政策，比如税和贷款。税是否欢迎海外投资、贷款是不是容易贷等。就算GM没倒，再雇佣1万工人，奥沙华的房价也不会起来。”
Gina总结，房价跌时，奥沙华Taunton这片是受伤最重的区域。 “而这都不是因为GM，因为极少有员工住在这片去GM上班。因此GM关厂对本地房地产的影响不会太大。”
GM关厂对楼市的影响
Gina相信， GM关厂的确会影响奥沙华，并且还会影响整个杜兰区甚至杜兰以外的区域。 “因为GM工厂不单创造了两千多个工作，还影响了两千多个家庭。相关的产业，甚至附近高等院校里的很多专业都是和它有关，实习点都在这里。说没有影响不可能，并且影响范围比我们想象得要广泛，要复杂。但我认为不会对房地产市场马上造成直接、非常大的冲击。这是我个人的看法。”
尽管如此，Gina认为，奥沙华有部分房东还是会受到GM关厂的影响。 “我刚刚看到一个人发表了对于GM关厂对本地房地产影响的观点，我很同意，也想分享一下：失业工人会拿到补助金等，但如果这些人在租房，相关的房东马上会受到一些影响。租客拿到了EI，但不一定愿意交房租，赖着是有可能的。而且他们变成了被失业人群，属于弱势群体。但是我相信这部分房东并不会很多，尤其在我们华人里。”
Location原则在奥沙华同样重要
2015年后，人们开始逐渐涌来奥沙华投资房地产。 Gina 承认近年来在奥沙华炒房的华人的确比较多。她称，作为经纪，近年来她已经提醒客户不要投资GM所在的奥沙华的南部。 “因为那里比较旧，街上的状况很明显比较乱、很差。”
而2017年4月之后至今，奥沙华的房价下跌完全是因为政策影响。 “那是对整个安省房地产市场的影响。不单单是奥沙华，大多伦多地区其它人们热衷的炒房区，都有类似情况。这些区下跌得比奥沙华更严重。
▲GM在26日宣布关厂后，工会成员及车辆在厂门口组成纠察线抗议（星报资料图片）
网友也对此话题展开热议，有人认为，怀疑很多早前投资奥沙华楼花的人根本就没好好在城市中转转、感受一下城市的发展。 “但凡花个半天在Oshawa呆半天， 就不会买那儿。”
Gina对此表示认同。大家对奥沙华的印象本来就不太好，当时大多数人都是抱着对这个区并不太了解的心态去抢房，我觉得这和赌博没有多大区别。没有了解甚至没有一个本地的专业人员带你去学习这个城市的相关信息，这是太盲目的投资。 ”
记者向Gina提出，大家对奥沙华的印象这么负面，甚至她本人也认同这样的想法，加之GM关厂带来的影响，对从业会有压力吗？她回应称，“不会，因为在整个杜兰区，奥沙华是最老、人口密度最高的。从现在来讲，它还是整个杜兰的中心。它现在本身还是有一些投资价值的，不管是商业的物业还是别的。”
Gina认为，现在投资奥沙华，不可能再做短线，并且一定要看两点。 “首先，投资奥沙华房地产要看地点附近有没有发展新的商业。或者如果投资在旧区，政府有没有花精力去改造。看10年太远，就看两三年它有没有做一些动作，当然也要看性价比。比如，北边有一个新建的plaza，一个7万呎的outlet正在建。可是很多人之前根本不了解到底地有没有批、有没有开工、什么时候建、跟自己投资的房子距离多远等。不管新区还是旧区，肯定都有值得投资的地方。但是你要分析性价比、分析房子。
其次，如果投资，一定要考虑现金流。如每个月不停地往里面垫钱，很难维持下去。比如，35%的首付，产生正现金流的物业在奥沙华是有的。但如果在多伦多，可能就找不着了。在奥沙华投资，肯定要长期持有。如果搬过来住，定居下来，也要看自己的工作和家庭情况。房价这里还是比多伦多便宜，70-80万可以买到3000呎的房子。自住和投资，奥沙华总之是值得考虑的。 ”
投资二三线城市房产需谨慎
某银行不愿透露姓名的房屋贷款经纪表示，在为客户办理贷款的过程中，发现2018年交房的新屋中，奥沙华的楼花是悲剧的主角。 “年初的时候，买价100万左右的楼花，银行估价（appraisal）出来比买价低10几万。而到了年底，这个差距扩大到了20几万。然而这只是悲剧的开始。”
该贷款经纪认为，GM关闭位于奥沙华汽车组装厂的消息对于房地产市场的打击是无疑的。 “人口是支持房价的基础。人们应该看清楚，你投资的地方，真的有人口流入吗？跟风，会把以往的投资和资产全部销毁。”
还有人对跟风买房表示了批判：“早些时候哪里有人会去奥沙华好好转转？没人关心价值投资。在疯长、不理性的市场环境下，很多人甚至连房子都不看一眼就下offer了。”
该名贷款经纪总结，地产投资，房子只能买在一线城市。 “加拿大的多伦多和温哥华；美国的纽约、波士顿、硅谷、洛杉矶。地产投资切记不能买便宜货，绝不能偏离‘一线城市’这个铁律，否则要用一辈子去后悔。”
