地产

【星岛综合报道】卑诗省温哥华市中心一个屡屡登上媒体新闻头条的60层豪华柏文大楼，曾于3年内被转手3次，其中，包括最后一手在内的业主为华裔，有人从中赚得盆满钵满，而如今在内外不利环境的夹攻下，却面临破产接管的命运。 据Postmedia报道，位于温哥华市中心布拉德街（Burrard St）夹片打西街(W. Pender St)的拐角处，一间华丽的底层售楼中心内摆放著一个60层楼大型模型，这是一幢原本有望成为温哥华最高住宅柏文楼的大厦。据项目推广文字形容，这是一个“为个人和地球的福祉而设计”的项目。 然而，本月提交给卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）的法庭文件显示，该项目正陷入财务困境。 7月11日，包括加拿大皇家银行代表（RBC）、满地可银行（Bank of Montreal，简称BMO）和信用合作社Meridian Credit Union在内的一组贷款人，对西端区（West End）“CURV”豪华柏文大厦的开发商启动了接管程序。 房地产新闻网站Storeys.com率先报道的一份法庭申请书，内容涉及一份按揭贷款协议，CURV开发商被指欠下9,000万元的本金，已于4月底到期，且随着利滚利，这笔款项仍在不断增加。截至7月10日，欠款金额已超过9,100万元，卑诗省最高法院将于7月25日审理破产接管申请。 融合许多曲折、转折及引人入胜情节 这个故事融合了许多曲折、转折以及引人入胜的新闻头条，为温哥华这个曾经发生过许多戏剧性房地产故事的城市又添加了浓墨重彩的一笔。 该项目由总部位于满地可的必雷亚集团（Brivia Group Real Estate）开发，最初计划建造328套分契式住宅单位、50套市场租赁单位和102套社会住宅单位。 2025年3月，温哥华市议会批准必雷亚集团以5,500万元的现金补偿金，用以换取放弃102套社会住宅单位。 该项目拥有的超过300套高价预售分契住宅单位，也因市场需求转变而难以售出足够的数量。 开发商甚至需靠赠送一辆保时捷作为购屋奖励进行促销。 超级富豪资深投资者纷纷折戟 CURV售楼经销商、温哥华房地产经纪Jacky Chan在2024年6月告诉环球邮报(Globe and Mail)，许多签约的预售买家都是“超级富豪、经验丰富的投资者和以及拥有大量物业投资组合的持有者”。 贷款机构通常会要求项目预售达到50%至70%的单位，才有资格获得开工所需的建设融资，无需获得额外的资金来源。Jacky Chan告诉《环球邮报》，该项目仍然需要1亿元。 据Storeys.com率先报道，开发者那时已获准将通常12个月的营销期额外延长一年，这使得他们有时间维持到2025年5月。 位于尼尔逊街(Nelson St.)的CURV地块目前仍然被项目标志包围着。旧柏文大楼从未拆除，至今仍空置著。 “从第一天起就完全是错的” 这处房产早在2016年即已引起注意，当时《南华早报》（Morning Post）的Ian Young报导称，两幢并排坐落在尼尔逊街1059号和1075号的老旧无电梯柏文楼，在3年内被转手3次，其中一次转手后价值大幅上涨。 温哥华开发商Wall Financial Corp.于2013年首次以1,680万元购入这些物业。2016年，该公司以6,000万元的价格将其出售给了一个专注于从温哥华移民华人社区筹集资金的投资者团体Sun Commercial...

【星岛综合报道】加拿大国家住房机构最新一项分析估计，透过消除省级贸易壁垒，加拿大每年可多动工3万套房屋。 加拿大抵押贷款及房屋公司（CMHC）表示，这将使加拿大每年住房开工总数逐渐接近28万套，这将是朝着弥补加拿大住房供应缺口迈出的重要一步。 CMHC 首席经济学家 Mathieu Laberge 表示，为了实现这一目标，加拿大必须减少阻碍东西向交通基础设施发展的省际限制，这将有助于最大限度地利用全国的国内材料。 Laberge 引述加拿大统计局的一项调查显示，近一半的加拿大建筑公司将距离和运输成本列为不从其他省份或地区供应商购买商品或服务的主要原因。 消除省际贸易壁垒是总理卡尼在春季联邦选举期间竞选的重点，他的政府随后通过了C-5法案，这是一项综合法案，旨在减少联邦政府对省际贸易的限制，同时加快大型基础设施项目的审批。 专家表示，立法只是这一进程的第一步，因为它处理的是联邦政府设置的繁文缛节，而不是各省制定的规则，而各省在这一领域拥有最大的权力。 （图：加通社）T11

【星岛综合报道】大多伦多地区今年首半年的超级豪宅销售，比去年同期上升两倍。 CP24 报道，加拿大苏富比国际地产公司的报告显示，今年1月至6月，有12间价格超过1千万元的超级豪宅售出，当中有7间于多伦多，相比之下，去年同期只有4间超级豪宅售出。 不过，4百万元以上的住宅销售就下跌28%，1百万元以上的住宅亦下跌23%。 地产公司的代表指出，现时市场充满不确定性，但超级豪宅的买家对市场有信心，就像巴菲特会在其他买家不入市时入市。 另外亦由于联邦政府对海外买家的禁令仍生效，所有买家均为本地人。 （图：加通社）T11

【星岛综合报道】最新一份报告指，大多区今年第二季的住宅总价，比去年同期下跌3%，但年尾可能回升。 据Royal LePage发布的2025年第二季度房价更新和市场预测，2025年第二季度，大多伦多地区（GTA）房屋总价为1,155,300元，较去年同期有所下降，但比第一季上涨0.8%。 报告称，总价以区内所有住宅类别的交投，再以中位数的加权平均计算。 共管柏文有显着下跌，中位数售价按年下跌5.6%至699,700加元；独栋住宅价格下降1.2%至1,448,700元。 Royal LePage 预计，到 2025 年第四季度，该地区的房价将比去年同期上涨 2%。 该报告还重点介绍了 Royal LePage 最近由传播机构 Burson 进行的一项调查，该调查发现，28% 的加拿大租屋者表示，他们在签署或续签现有租约之前曾考虑过买房。 同时，多伦多市房价年减5.2%，至1,151,600加元。然而，全国房价整体维持稳定，较去年同期上涨0.3%至826,400加元。 报告称，房价下跌的市场大多位于安省，而魁省的房价涨幅位居全国首位，较去年同期增长13.5%。 （图：资料图片）T11

【星岛综合报道】卑诗一幢柏文大楼内的两位屋主，由于不堪长期忍受楼下邻居传来的噪音，向物业部门寻求帮助效果不彰，转而向民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）寻求解决方案。 据Daily Hive报道，该案的两位申请人声称物业管理公司未能执行其噪音附例（bylaw），因而索赔6,000元。 此外还要求物业管理公司额外支付2,000元。 屋主于2021年9月首次注意到楼下单位传来噪音，包括白天的争吵和撞击声。在某些情况下，叫喊声可以持续长达一小时。在接下来的一个月里，他们也听到4次摔门声。 2021年11月，两屋主在凌晨2时至3时之间听到大声喊叫。事后，房主向物业经理投诉，并提交了先前发送的电子邮件作为证据。 同年11月，又有更多噪音事件发生，并持续到2022年12月和1月。有时，屋主会在半夜被尖叫声惊醒。有时还会伴随撞击、重击或狗吠声。 2022年1月25日，申请人再次提出投诉，邮件罗列自2021年11月16日以来发生的27起噪音事件。 噪音在2022年2月和3月有所减少，但并未完全停止。 在2023年5月、6月、8月、9月和10月，以及2024年1月、2月、6月和9月，申请人对管理公司就噪音问题提出了更多正式的投诉。指噪音开始包括白天和晚上不同时段播放的大声音乐。 仲裁庭根据屋主提供的证据，裁定楼下单位发出的噪音不合理。 针对物业管理公司为纠正问题所采取的措施，仲裁庭在裁决中称，物业部门于2021年11月向发出噪音问题单位的业主发出了警告，并于2022年处以两次50元的罚款。2023年，物业部门又对该单位对罚款两次，每次100元。然而，物业管理公司未能提供任何关于这些警告或罚款的证据。 仲裁庭表示：“我认为物业管理公司在执行附例方面的行为明显不公平。” 仲裁庭指，物业部门处理噪音投诉的时间过长，然而物业否认了这项说法，但并未提供足够的证据支持其主张。申请人补充说，物业并未提供足够的最新信息，说明其正在采取哪些措施。 仲裁庭裁决指出：“物业管理公司还表示，在2022年1月执行附例和2023年5月19日的下一次正式投诉之间，噪音问题确曾一度中断。然而，申请人在2023年5月19日发送的电邮中，列出了自2022年1月25日以来发生的39宗噪音事件的证据。因此，尽管噪音可能较少发生，但我认为申请人的证据显示在此期间仍持续存在。” 作为补偿，法庭裁定房主有权获得2,500元，作为失去使用和享受其住宅的赔偿。 物业管理公司总共被勒令向房主支付3,0141.01元，其中包括赔偿金和CRT费用。 图：网上图片 V6

【星岛综合报道】温哥华的后巷屋或后院屋是否可以透过分割单户住宅土地与主屋分开拥有和出售？ 本周稍早，温哥华市议会批准了一项动议，指示该市府工作人员探索提供此类机会的可能性。 目前，温哥华市约有6000栋后巷屋，此类二级独立式住宅的数量每年增加300至400栋。 这项由ABC市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)和麦嘉信(Mike Klassen)提出的动议，要求市府工作人员探索并比较此类地块与多栋独立式住宅的分层和细分情况。细分市场将使其划分为两处独立的永久产权房产。 据称，这将为购房者提供更多选择，包括首次购房者、缩小住房规模和居家养老的长者，以及跨代居住者，而不是像目前常见的无担保长期租赁和类似Airbnb的短租房。 此外，有人提出，这可以简化后巷屋的建设融资机会，因为它无需涉及非居民方的复杂协议，以及与地块上主屋相关的按揭。 “建造后巷屋是一项艰钜的财务挑战，目前还没有能力像多户住宅那样对其进行分层或细分。”杨瑞兰在审议中表示，并指出西雅图和加州几年前就已实施改革，允许单独拥有房屋，迄今为止的成果令人鼓舞，小型灵活住房供应有所增加。 据Daily Hive报道，在温哥华建造一栋后巷屋的成本在40万至80万元之间，甚至更高，具体取决于场地条件、规模、范围、材料、连接至公用设施，以及整体设计。与作为整个地块重建计划的一部分，在新主屋旁建造后巷屋相比，在现有房屋地块上增建后巷屋的建设成本溢价更高。 也有人建议，改变政策，允许将独栋住宅地块细分为二级独立式住宅，这可能更具挑战性，而分层居住则可能更容易、更快捷地实现——即使作为初步的临时措施。 目前，后巷屋无法与独栋住宅分层出售，而市政府的后巷屋政策主要目的是在独栋住宅社区提供更多的租赁机会。此外，许多现有的后巷屋(自2009年以来市政府允许的一种类型)也兼作车库，通常是为主屋居民而非后巷屋居民预留的。 根据容积率密度限制，后巷屋结构通常限制为1.5层，最大建筑面积为900平方呎。 但对于多单位房屋，可以透过现有的特色保留激励措施，选择分层产权并单独出售此类建筑。 “这不会是件容易的事，但我认为绝对值得继续努力。”麦嘉信说：“如果这意味着我们能很快做出改变，允许分契式产权，然后继续进行细分工作，我也可以接受。但至少我们会推进这项工作。造成这一切的一大原因是，目前资金非常紧张，任何类型的住房开发都需要外部融资，而且非常困难。” 哈里森(Luke Harrison)是Smallworks的业主兼合伙人，该公司专门建造后巷屋。他向市议会提出了这样一种情况：多代同堂的家庭被迫签订复杂的共同所有权协议，协议规定双方必须是按揭的共同借款人，或者由收入固定的年长父母出资购买新房。 “许多家庭，尤其是年轻的购屋者，表示如果没有明确的产权，他们就无法获得融资。即使可以，他们也没有真正实现财务独立。由于所有权在法律上并不独立，他们只能偿还贷款，却无法积累自己的房产净值。”哈里森说。 “相比之下，土地分割可以实现完全产权，这为传统的按揭融资和建立长期财务安全提供了机会。” (图：加通社资料图片、Google Maps) V11

【星岛综合报道】由于房屋供应增加和人口增长放缓，包括大温哥华地区在内的加拿大多数主要楼市的租金水平正在下降。 这是根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新的年中市场报告得出的结论。 然而，尽管租金涨幅放缓、房屋供应增加，但负担能力却未见改善。 租户资源与咨询中心(TRAC)的泰瑞尔(Cailin Tyrell)表示，如果你是租户，可以要求房东降低租金。 她说：“如果房东拒绝，租户就会了解自己在这个问题上的立场，而且他们可能确实看到租金正在下降。因此，有必要权衡一下搬家成本与目前的租房成本。” 根据CMHC的数据，光是温哥华市在2025年前3个月的租金就下降了4.9%。 泰瑞尔表示，如果正在考虑向房东申请降低租金，最好先做好功课。 “如果租户有意采用这种方式，他们可以提前做好准备，了解邻居的租金水平，看看他们所在大楼其他单位目前的租金。” 泰瑞尔补充道，如果最近收到了涨租通知，请确保涨租比例符合法规允许的水平。 她说：“经常看到租户签署的涨租协议超过了法定上限。所以我认为，租户要求降低租金并将其作为一种选择并非不合理。” CMHC表示，在人口成长放缓和就业市场低迷的背景下，预计大多数主要城市的房屋空置率也将上升。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛综合报道】《金融邮报》作者Kim Moody撰文提醒纳税人注意，据加拿大统计局估计，2015年有68,945人永久离开加拿大；翌年（自由党政府执政的第一年），离境人数达到97,473人，增幅十分惊人；2017年，再上升至104,013人；在新冠疫情（COVID-19）肆虐的2020年，离境人数降至60,407人的低点，但此后一直在增加。2024年，达到106,134人，创10年新高，而2025年第一季度则有27,086人离开。 然而，这些统计数据只是一些粗略数字，。它们是基于统计模型和行政代理资料（如不活跃的税务申报和医疗保健注销）得出的估计值。 这些统计数字也不包括其他有用资讯，例如因这些人离开而流出加拿大的财富和经常性收入有多少。它们也没有追踪可能与这些离境人员相关的任何私营企业，这些企业可能也随之离开。而任何企业的流失通常都会导致与之相关的加拿大工作岗位流失，这也是一个值得追踪的有用统计数据。 为甚么要查看这些统计数据？Kim Moody指出，首先，这将能更好地把这些统计数据与他所看到的实际情况联系起来。他称自己所目睹财富流出加拿大的规模，对于许多加拿大人来说都是惊人的。 第二个理由是，追踪由于这些人口流失所造成的联邦和相关省级入息税（income taxes）长期损失有多少。他指出，政府的这种累积收入损失，只有透过大规模移民（我们国家近年来经历过的）、增加税收措施（我们也经历过），或增加经济活动（众所周知，加拿大的经济表现在相当长的一段时间内显著落后）才能弥补。 第三个理由是，评估加拿大正在失去哪些机会。如果这些成功人士留下来，他们会创办新企业，雇用更多加拿大人，还是会利用自己的财富为加拿大吸引更多税收？答案显然是肯定的。 让我们用一个十分简单的例子来展开说明。假设鲍伯（Bob）居住在安省（那里的最高边际税率是53.53％，把它四舍五入到54％），他在2026年1月1日离开加拿大。他的全部净资产（假设1亿元）都投资于担保投资证(通常称为GIC)中。GIC的年利率为5%（他的唯一收入来源），忽略累进个人入息税率，鲍伯将为他500万元的利息收入支付54％的税款，这样算下来是270万元。 让我们将这个情况与一位普通的安省居民进行比较，他的薪金大约是5万元，没有任何抵扣额或退税。那么此人将缴交大约1万元的税款。 换言之，加拿大需要270名普通加拿大人，才能弥补鲍伯的税收损失，而这假设还需保证这270人并未失业。 一些失去的税收收入可以通过加拿大的“离境税”来补偿，这是一种在永久离开加拿大那一年会征收的税。因为根据《入息税法》（Income Tax Act），在一个人成为加拿大非居民之前，其资产必须按照公平市场价值（FMV）进行处置，因此对这些资产的任何增值利得征税。也有一些例外情况，在某些情况下，人们可以仔细计划，以利用递延离境税的机会或将税款降至最低。 就鲍伯的情况而言，由于GIC的成本基数通常与其FMV相同，因此无需缴纳离境税，这样就不会有增值收益。他可以轻松地离开加拿大，几乎无需承担任何税务责任。 政府制定的经济政策至关重要。过去十年，毫无疑问当局的政策对留住成功的加拿大人产生了负面影响。许多税务从业人员早已意识到这一现象。Kim Moody称自己职业生涯的前23年里，曾处理过大约十几宗涉及加拿大人离开本国的税务案件。但在过去10年里，他及其同事处理的文件数量已飙升至近千件。 而随着联邦支出飙升，加拿大似乎正朝着一条必然要提高税收以支付这种支出的经济道路前进。 加拿大智库C.D. Howe Institute最近预测，联邦政府在未来4个财年的累积赤字可能高达惊人的3,110亿元。这将使子孙后代将为此付出高昂的代价。 解决这个问题的一个方法是制定税收和经济政策，使成功的加拿大人继续留下，并愿意冒险投资，使全体加拿大人受益，这也有助于吸引新的成功人士成为新加拿大人。 加拿大未来的繁荣取决于奖励雄心壮志而非惩罚雄心壮志的政策。在赶走成功的加拿大人时，国家损失的不仅仅是税收；还失去了创新者、创造就业者以及那些能够帮助建立更美好未来的人。Kim Moody呼吁领导者，要清楚地看到这一点并果断采取行动，他称，“现在是加拿大止血并发挥领导作用的时刻。” 图：Getty Images V6

【星岛综合报道】爱德华王子岛一位女房东称，租房变成她的一场噩梦，她原本约定租给四口之家，却变成了12口之家，不仅如此，房客还“毁了”她的房产，她呼吁该省简化驱逐问题租客的程序。 据加拿大广播公司（CBC）报道，爱德华王子岛女房东德弗里斯（Thamara DeVries）说，房客们把她位于惠特利河（Wheatley River）房子的内外都毁了。她指他们在屋内搭建其温室，在水井上方的草坪施肥，还把房子用来养猫。但想要将他们驱赶出去却是一个漫长的挑战。 逐客行动变成持久战 德弗里斯位于惠特利河的房子提供全套家具，当她于2月份将房子钥匙交出时，以为自己是租给了一个四口之家。 但在租客搬入后不久，德弗里斯就被叫去帮忙修理房子里的热水浴缸。 “我意识到房子里住着一位爸爸、一位妈妈和10个孩子，这绝对不是我们所约定的，”德弗里斯告诉CBC。 她说，这对夫妇确认这10个孩子都是他们的，而且都住在这所房子里。 德弗里斯立即联系了岛上负责处理房东和房客纠纷的机构IRAC。 却开启了长达数月的驱逐房客行动。她说，法律程序一直在拖延，同时，她眼睁睁地看着房子的状况每况愈下。 “这个过程非常痛苦、难以忍受和耗费精力，”她说。“我们难以入睡，财务状况也发生了很大变化，包括律师费和他们自4月以来就没付过任何房租。” CBC新闻记者前往敲了该房产的门，试图与租户交谈，但无人回应。 “看到里面一片狼藉” 最终，在根据IRAC政策向租客提供书面通知她将进入物业后，德弗里斯叫来警方协助。 她说，因为看到现场有凶猛的狗，她觉得如果没有警察在场，她进去会很不安全。很快，她又看到了更可怕的东西。 在一个漆成黄色的房间里，一把黑色刀柄的刀子从白色门框伸了出来。 “主楼层每扇门的门框上到处都是刀，是为了阻止我们走进房子，”她说。 他们不得不取下刀子，推门进去，“结果看到里面一片狼藉”。 首先是一股难闻的气味扑鼻而来，德弗里斯说，这是“你能想像到的最糟糕的气味”。 楼下房屋已变成了种植植物的温室，所有的家具都被扔到外面，曝露在冬天的环境中。她还在浴缸里发现了小猫。 “家具都不见了，毁了，地板也毁了，纱门和所有窗户上的纱窗都撕烂了。厨房一片狼藉，地毯脏得要命……我的热水浴缸也坏了，院子里看起来像个垃圾场，”她描述著自己在房子里走过的情景。 “那一刻，我崩溃了。” 在屋外，她说租户把院子变成了农田，还把好几卡车的粪肥堆在水井的上方。尽管她多次要求清理，但粪肥堆仍然留在那里。 “我可能要承担8万元的损失，还要支付律师费，还要承受……难以想像的精神压力，”她说。 租户反要求退还1.45万元租金 德弗里斯在5月底的听证会上展示了损坏的照片和未支付租金的证明文件。IRAC裁定租户必须在7天内搬离。 但租户对这项裁决提出了上诉，称他们无法在一周内找到住房，并指控租屋市场对大家庭存在歧视。 “说实话，我完全不知道这两件事跟我有甚么关系，”德弗里斯说。 IRAC文件显示，租户还申请退还总计1.45万元的租金，以及1,200万元的“精神损害赔偿”。 该申请被驳回，一名IRAC官员写道，租户“没能提出有效的退还租金申请，而且我无权考虑租户的精神损害赔偿申请”。 双方的下一次聆讯将以书面形式进行，双方可以在本周稍后提交证据。目前尚不清楚何时会作出裁决。 IRAC在给CBC新闻的声明中表示：“在所有租赁事务中，IRAC都会努力及时向各方提供裁决，并考虑每件事的具体情况。” 与此同时，德弗里斯表示，看到家人辛苦买下的房子——她希望有一天能在这里举办女儿的婚礼——如今却面目全非，她感到痛心。 “正是这个过程让我们痛苦不堪。并不是……我没有证据。而是这个过程如此缓慢，还有太多的漏洞，而人们知道如何玩这个游戏。”她说。 “我觉得这个过程非常不公平，存在着严重的不公正。” 社区法律资讯中心专案经理Rowen Gallant表示，房东和房客之间发生冲突在爱德华王子岛很常见。 他指出，房东也必须从一开始就了解自己的责任。并补充说，良好的沟通和关系建立对于预防和管理潜在冲突也至关重要。他说，这对房客和房东都适用。 “当双方都充分了解法律的运作方式、各自的权利以及彼此的责任时，将会让你们更有可能成功地建立良好的关系。” 图：CBC/DeVries V6

【星岛综合报道】有研究显示，多伦多去年的租金增长率为全国主要城市中最低。 加拿大按揭及房屋公司今（8日）发表2024年秋季租务市场报告，发现去年多伦多的两房公寓大厦单位，租金上升2.4%，比之前一年的8.7%下降。 报告指，多伦多的租金增长低，是因为高空置率及低流动率，部份单位也有租金管制。 报告又指，去年多伦多租建单位的空置率，上升至2.3%，轻微高过10年平均水平。杜林区、约克区、皮尔区及荷顿区的空置率较高，为3.3%。 报告预计，今年多数主要市场的空置率会上升。 不过报告又指，虽然多伦多的租金增长放缓，代表租楼负担问题有改善，但可负担能力的挑战仍然持续。 图：资料图片

 【星岛综合报道】最新一项调查显示，多伦多有超过1万5千人无家可归。 据《多伦多星报》报道，由多伦多市府在上年秋季进行的调查显示，在去年10月23日当晚，多伦多就有超过1万5千4百人无家可归。 调查显示，无家者的数量比之前上升，相比之下，2021年疫情期间有7千3百多人，2018年就有8千7百多人。 报道指，2021年的数字可能因为疫情而低估，但相比2018年，无家者人数于六年间，上升超过77%。 市府职员拒绝接受《星报》访问，但在新闻稿表示，今次的数字已有下降，包括因为减少难民申请、市内的紥营数目减少，以及搬入永久居所的人数增加。 新闻稿又提到，无家者比2021年上升，是因为缺乏可负担房屋、未能切合健康需要、收入支援不足、以及药物问题，亦反映安省以至加拿大的趋势。 （图：CP24、加通社）T11

【星岛综合报道】卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）表示，一对史夸米殊(Squamish)夫妇在一个城市屋（townhouse）开发项目的法律挑战中提出的担忧“被夸大”，驳回其试图取消开发案的诉求，为在加拿大发展最快的社区之一建造高密度住宅铺平了道路。 加通社报道，法院周四（3日）发布的一项裁决称，丹尼斯（Dennis）和安德里亚·史密斯（Andrea Smith）夫妇试图阻止在邻近土地上建造一个四单元城市屋项目，声称1959年的一项“建筑计划”只允许在该地块上建造单户住宅。 法庭裁决指出，负责该项目的开发商Clearwater Park GP Inc.试图取消或修改该计划，以便项目能够继续进行。 据说业主反对这个城市屋项目，因为这会“改变邻里的特色”，影响他们的私隐，增加交通流量并降低行人安全。 法官的裁决表示，自该建筑计划1959年创立以来，“情况已经改变”，并且这个计划多年来一直“被广泛忽视”，允许居民可以进行翻新和建造附属套房。 法官维尔霍文（Frits Verhoeven）的裁决指，该建筑计划因此是“过时”的，开发商已获得史夸米殊地区的开发许可，驳回了史密斯夫妇要求停止该项目的请求，并同意取消该建筑计划，而这是此次法庭诉讼的核心。 法官写道：“我并非没有同情史密斯夫妇以及该地区其他业主和居民的愿望，他们希望保留社区的现状，尤其是其独户住宅和低密度住宅的性质。然而，在行使法院的自由裁量权时，社区对额外住房的需求也与此相关。” 裁决指出，史夸米殊是加拿大人口成长最快的10个社区之一，其人口在2016年至2021年间增长超过22%。 该地区在2021年的人口约为2.4万人，预计到2040年将增长至超过4万人。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省基隆拿一处柏文的业主被要求筹措6.6万元工程款，用于重新翻修整栋建筑，然而项目烂尾，3年过去了，大部分工程仍未完工，居民七日无休工作支付巨款换来的是一幢危楼。 据Global News报道，卑诗省基隆拿（Kelowna）居民希施（Susan Hisch）与Burtch Estates的每一位业主一样，于2021年被告知需要缴纳6.6万元的特别征费，这笔钱原本应该用于对这栋老旧建筑进行全面翻修，包括升级外部结构、修缮阳台以及改善安全的重大建筑项目。 希施支付了自己的那部分费用，但3年过去了，大部分工程仍未完工。 “每位业主都必须筹措这笔钱来重新翻修整栋建筑，”她说，“但到现在——甚么都没完成。” 希施表示，虽然许多居民已向物业管理公司支付了费用，但工程于开工一年后即停滞不前。承包商Team Construction停工了。然后，她说，他们的物业管理公司Lifestyles也放弃了这个计划。 “我们现在陷入困境，甚么都没完成，”希施说，“墙板没有完成，阳台也没做好，冬天快来了。” 承包商Team Construction告诉Global News，据称由于屋苑业主立案法团（strata council） 及其顾问GTA停止付款，他们被迫停工。该公司在一份声明中表示：“我们已提交留置权，引发了一场长达两年的纠纷，最终导致屋苑业主立案法团承担了责任。遗憾的是，业主们并未被及时告知情况。” 如今，希施的家周围到处都是烂尾工程的痕迹：阳台地基开裂，用木头临时支撑充当栏杆，第二个阳台连栏杆也没有，墙板则从未安装。 希施紧紧抓住一个用2x4木料搭建的临时阳台栏杆。她摇晃了一下，栏杆便明显晃动。“这不安全，”她说。 “阳台是我们的户外生活空间，但我们一直无法出去，”她说。“我没法邀请朋友来。我每周工作七天，只为了还清那6.6万元。” 物业管理公司在接受Global News电话采访时表示，如果业主投票支持项目继续，可能会重新施工，但希施对此并不乐观。 “我称这为拖延战术，”她说。“我希望自己乐观一点，但到目前为止，我已经不再有信心了。” 目前，希施没有栏杆，没有维修，也看不到尽头。 图：Global News V6

【星岛综合报道】渥太华市中心一幢空置建筑物的办公室空间，被改建成可容纳140人的中途宿舍，以接待来到加拿大的难民申请者。 该工程项目使用模组化墙壁来搭建出多个独立房间，每间都设有睡床、储物柜和椅子，宿舍内另设共用的厨房和会议室。 这个占地三层的住宿设施设有淋浴间和洗衣设施，底层还有共用办公室空间。 天主教移民中心 (Catholic Centre for Immigrants) 表示，将派出35名工作人员随时待命，协助该宿舍的居民申请庇护、找工作、饮食需要，以至心理健康支援等各种服务。 该中心行政总监梅克尼 (Myriam Mekni) 表示，很多人在等候申请期间，为未获工签而变成了无家可归者。“一旦他们有能力自己交租后，相信会很渴望迁出，搬到自己的永久居所。” 改建工程耗资560万元，渥太华市政府已签下了为期10年的租约。 该建筑物前身为Capitol Cinema电影院，距离国会山仅几个街区，于大约1970年关闭。负责改建工程的CSV建筑师行负责人荷德 (Darryl Hood) 表示，他们在该建筑物多处发现了一些令人惊喜之处，例如天花板上的横梁似乎是电影院的一部分，宿舍的中庭则建在原来的售票处的位置。 相关新闻：温哥华“㓥房户”辛酸有谁知  单亲母感自卑谢绝访客 市长萨特克利夫 (Mark Sutcliffe) 表示，这是他们渥太华市首次将空置办公空间改建成临时性房屋。目前全国各大城市都在努力应付住房危机，并纷纷仿效。 他说：“将空置的办公大楼改建成过渡性住宿设施，正是我们所需要的创意解决方案。” 市政府此前曾提议将难民申请者安置在郊区两座大型帐篷式设施中，但遭遇到到强烈反对，最终宣布搁置，并在数个月后展开了将市中心商用建筑物改建为宿舍的计划。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】民调机构Angus Reid于去年6月进行的调查发现，卑诗省有78%租户表示，现在比两年前更难以维持生计，比率为全国最高。 调查也显示，56%的租户表示交租有困难，并且财务拮据。 Rentals.ca和Urbanation于今年2月发布的报告显示，加拿大有52%的租户把超过30%的收入用于房租。 自制“㓥房”在温哥华渐趋普遍，租客靠窗帘、拉杆或折叠式屏风，来间隔出属于自己的小天地，生活并不好过。 据Daily Hive报道，44岁的艾玛 (Emma) 和她9岁的儿子住在基斯兰奴 (Kitsilano) 区的一房住宅单位，他们一直睡在一个房间。 在儿子到了3岁时，她希望两人可以分房睡，但那时外面的租金已高得令这计划不可行。她只好自行想办法在狭小的空间里提供一些私隐。 她说：“我什么办法都试过了。宜家的窗帘、拉杆、折叠式隔间，但效果都不能长久，我为了装天花板轨道还赔了按金。最后，换来的只是床头的天花板上剩下一个洞。” 艾玛表示：“我跟有自闭症谱系障碍的儿童一起做事，这是一份不得不干的工作，但我实在负担不起两房单位而同时给儿子餬口。” 她很想摆脱挥之不去的自卑感。“有好几年我都不让儿子邀请朋友来家里玩，但后来我听到另一位母亲说，她的孩子是睡在客厅的沙发床的。这让我知道，并非只有我是这样。” 她笑着说：“我的窗帘可能会说：‘你44岁了，快去找个能帮你交租的男人吧。’” 莱莉 (Riley Armstrong) 也有过类似的体验，她在2017年从安省搬到温哥华，跟姐姐在缅街 (Main St.) 夹第十四街 (14th St.) 附近合租了一个一房单位。房租约1,400元，她支付500到600元，睡在客厅，姐姐负担余额，占用了睡房。 莱莉当时有全职工作，且常常出差，所以这种安排还可以接受。“这让我们的关系更亲密了。我们从姐妹变成了闺密。” 然而，她也感到缺乏私隐，而且没有空调，只得噪音。“只在她住的睡房才有空调，晚上有时实在难受。” 她在离开了温哥华一段日子后回来，发觉这里的情况几乎没有任何改善，为此感到震惊。 她说：“我还是看到同样的租盘，单位的客厅用窗帘隔间出空间招租，人们只能勉强活下去。” 如今，她和猫咪住在一个狭小的开放式单位，终于第一次拥有完全属于自己的地方。 住在市中心西端的丹妮尔 (Danielle Gostkowska) 的情况不遑多让，她在该区的一个单位住了十多年。 她拥有大学学位和稳定的工作，房租每月1,145元，以温哥华市中心的标准来说，算是便宜。 但是，未完全清还的学费贷款、信用债务和高昂的生活开支，使她无法独居。 她用窗帘把客厅间出房间，然后租了出去。 在为期两年的时间，她先后租过给三、四位租客，全都经过她细心筛选。 不过，她最终还是决定取回自己的私隐权。“我并非不擅长与人同住。我只是想要再次独自生活，我快40岁了，实在不想到了这把年纪还要那样和别人合住。” 她现在回复了独居生活，但未必可以维持下去。 她说：“我的房东每年都会把租金加到最尽，而且住在这大厦的人都知道，他去世后，其家人就会把房子卖掉。” 研究机构房屋平衡供应 (Balanced Supply of Housing) 最近在一份报告中指出，在2016至2021年期间，卑诗省有10.5%的租户曾被业主下驱客令，比率为全国最高。 图：Danielle...

【星岛综合报道】联邦竞争监管机构就房租串谋向房东和物业管理者发出警告，此举不仅引发谴责声浪，也引发人们质疑租金操纵是如何发生的。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大竞争局(Competition Bureau Canada)于6月25日的公告中发出警告：“竞争局注意到，一些房东和物业经理可能正在与竞争对手互动，包括透过社交媒体上的讨论小组，虽然他们之间的某些讨论可能是合理的，但有些讨论则可能是非法的。”公告指出，某些操纵价格的协议属于犯罪行为，可能会面临监禁的刑罚。 社交媒体上存在非法串谋 尽管该机构未就调查的具体情况发表评论，但就透露，收到的线索和其他资讯清楚地表明，在WhatsApp、Signal和Snapchat等即时通讯中可能存在非法串谋活动。 “这些人非常隐秘，这就是他们的作案手法。如果存在非常隐密的价格操纵协议，这些参与者会试图掩盖他们的交易，”竞争局副专员盖伊（Pierre-Yves Guay）表示。“我可以告诉你，我们正在非常认真地调查加拿大的某些市场。发出警告是为了确保人们明白这是高风险的。最终，我们将会找到它。” 报告指出，越来越多的租客正在等待房价进一步下跌后再买房。 业界人士：从未见过 业界有人则表示，他们对这个警告感到困惑，并说他们从未见过有人非法操纵租金价格的行为。 “我们不参与任何行业定价讨论或论坛，坦白说，我们没有必要参加，”皇家约克物业管理公司(Royal York Property Management)创始人兼首席执行官莱文森(Nathan Levinson)表示。 该公司在多伦多及其他地区管理超过25,000个租赁单位。他强调，公司向客户提供定价数据，客户自行设定租金要求。“我们提供强大的专有软体和数据工具：这些工具有助于从多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)房源、内部租赁历史记录以及数千个未公开的私人房源中提取所有数据。这些工具可帮助房东根据即时市场证据做出明智的定价决策，以免价格过高而闲置，或价格过低而浪费金钱。” 使用人工智能算法比较竞争对手的私人租金数据，以为客户建立定价模型的数据工具，在美国已成为反竞争诉讼的来源。盖伊表示，加拿大的监管机构正在密切监察美国司法部对RealPage Inc.及数名房东共同被告的案件。 小房东网上分享行业秘诀屡见不鲜 在加拿大，租户权益倡导者表示，他们并未看到像竞争局提到的那种在聊天室合谋操纵价格的现象，但小房东在网上论坛分享行业秘诀的情况却屡见不鲜。 “在新冠疫情期间——驱逐禁令和租金冻结期间——我们开始听到租户和其他机构反映，房东在这些聊天室里讨论如何违法和规避法律，例如非法将租户拒之门外，”安省租户倡导中心(ACTO)的律师Dania Majid表示，“这并不让我们感到惊讶。我们知道投资者之间会互相交流：房东会分享如何收取非法费用——清洁费、保安费，以及其他《租房法》未涵盖的费用——这种糟糕的建议就是一种共谋。” 许多业内人士认为，价格操纵最有可能在租盘最丰富的大城市之外扎根，或发挥最有效的作用。 “我认为在加拿大的背景下，这对于高层建筑的业主和物业管理者尤其适用，特别是在大型城市中心外的地区，他们在特定区域拥有更大的租赁市场份额。”LandLord Property & Rental Management Inc.的房地产投资顾问Brandon Sage表示，“在多伦多，大多数出租房屋……数十万个柏文和多户住宅……几乎是由同一批业主所拥有。” 盖伊对此表示同意：“如果你的房东或物业经理拥有强大的市场影响力……你拥有的影响力越大，就越有可能成功。” 虽然加拿大各地的租赁市场整体呈下降趋势，但也有一些地方的表现超乎预期。 根据Rentals.ca的数据，多伦多一房柏文的租金在4月至5月期间下降了0.7%，与去年同期相比下降了7%；两房柏文的租金在5月略有上涨（0.3%），但与2024年同期相比下降了10.7%。同时，在附近的安省Ajax，同期租金强劲成长，一房柏文租金上涨3.4%，较去年同期上涨7.8%。 Bullpen Research and Consulting...

【星岛综合报道】多伦多市政府推出免费预先核准的建筑图则，鼓励市民兴建更多可负担房屋。 多伦多市政府的可负担房屋计划，包括兴建多单元住宅，鼓励市民在后花园或通道，兴建小型住宅。现时市政府鼓励市民，采用市府免费提供的图则，来兴建这种小型住宅单位。 市长邹至蕙表示，市府免费提供的图则之目的是令建屋更容易，更简单，更平宜。 市府的首席规划师表示，市府的免费图则，是已经预先获得批准，符合建筑规例，可节省成本最多2万元。市府希望，几年之后，这类简易房屋，可以增加到占房屋供应的一成。 T04

【星岛综合报道】卑诗省一宗由租客发起的错误驱逐案，在民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）审理之后，反而得到对租客不利的裁决。 据Daily Hive报道，根据法庭的裁决​​，这宗纠纷案中的租客及申请人声称，他因遭房东非法驱逐而要求赔偿数千元，其中包括800元的租金损失和因驱逐而产生的损失赔偿，包括痛苦和精神上的折磨。 房客还要求房东他为其所做的庭院工作支付额外的5,000元。房客声称房东欠他7,000元，但小额索赔的上限为5,000元。 房东否认租客的指控，辩称表示他不欠房客任何钱。他还表示，在租客涉嫌攻击事件发生后，他不得不致电皇家骑警，要求将租客从出租单位驱逐出去。房东还提交反诉，声称房客欠他数千元赔偿金。 房东表示，房客确实为他做了一些工作，但这些工作旨在抵销房客因各种电子转帐、购物和贷款所欠款项。 仲裁庭称，房客与房东之间的关系时好时坏。 房东告知仲裁庭，2023年1月至4月自己在南加州棕榈泉（Palm Springs）期间，房客曾向他请求经济援助。作为回应，房东向房客发送了多笔电子转帐，“经常是每日一次”。 2023年加拿大国庆日的警察造访，让租客声称他被错误驱逐的主张受到挑战。 据称，在“双方发生争执”后，房东致电皇家骑警，要求把租客赶走。而房客声称是房东“捏造”了这起事件，但房东手上握有皇家骑警的报告副本。 报告显示，此次事件涉及持械攻击（CBH，即造成人身伤害的缩写）。该报告足以让法庭得出结论，认为是租户违反了双方之间的协议，令房东有权驱逐租户。 接着，法庭检视了租客为房东所做的所有工作，以确定他是否还应该得到任何金钱。这些工作包括高压清洗、给露台上色、清除老鼠窝、修理门和整理垃圾。仲裁庭裁定，租客仍应该得到2,450元的园艺费用。 然而，由于房东借给租客的钱数量，足以抵销其所欠工钱，最终结果，是租客仍欠房东钱。 法庭命令租客支付房东604.89元，其中包括560元债务和其余的法庭费用。 图：网上图片 V6

【星岛综合报道】一项在最近进行的调查显示，安省和卑诗省都有超过三分之二居民感到，他们所居住的地区较一年前更嘈吵。卑诗省有近三成居民表示，在住所受到机器噪音持续滋扰。 Research Co.在6月17至19日在全国范围进行的调查发现，有63%的加拿大人表示，他们所在的城市或市镇在过去一年来变得更嘈杂，比率较2023年上升了 9 个百分点。 这情况在卑诗省和安省更分别达到68%和67%，亚省为64%，高于其他省份和地区。 有接近一半（46%，较两年前上升了 3 个百分点）的加拿大人称，他们所居住的街道在过去一年来变得更嘈吵，有逾三分之一（34%，较两年前上升了 2 个百分点）表示自己在家中也有相同感觉。而且，年轻人看来比长者更感受到噪音的困扰。 受访者表示在家中受到的噪音滋扰，主要来自车辆产生的不必要声响，例如电单车和汽车加速时发出的引擎声（39%）；第二是狗吠声（35%）；汽车警报器误鸣（34%）；以及建筑用的重型设备声音（33%）。 调查发现，女性比男性更容易受到狗吠声（女38%，男31%）和汽车警报器误鸣（女37%，男31%）的滋扰。 其他令人感到困扰的噪音来源依次为：在屋外喧哗的民众（28%）；割草机和吹叶机发出的声响（26%）；向邻居高呼喊叫（24%）；在车上播音乐（24%）；司机过度响号（22%）；邻居播音乐（21%）；邻居开喧闹的派对（21%）；放烟花或爆竹（20%）；家居警报器（12%）；以及猫叫声（8%）。 在报称受到与建筑工程有关的噪音滋扰方面，卑诗省居民位居全国首位（38%）。 卑诗省民受到机器工具噪音滋扰的比率上升至29%，报告指这可能与加拿大西岸的气候，变得较全国其他地区更适合人们自己动手做工程有关。 然而，有近七成（68%）面对各类噪音的加拿大人表示，他们不会采取任何行动以求解决问题；另有17%的人会戴耳塞，11%购买降噪耳机，仅8%报警求助，6%因受不了噪音而干脆搬家。 图：freepik V20

【星岛讯】卑诗省政府正在采取积极行动，确保房屋营运者能够迅速和果断地处理滋事住户及访客，并应对有关间接接触芬太尼的空气质素问题，从而加强对住户和员工的安全保障与支援。 政府将成立一个有期限的新工作小组，以回应房屋营运者提出的要求，研究赋予他们更大权力，以处理紧急的安全问题，以及将支援式房屋 (supportive housing) 从《住宅租务法》(Residential Tenancy Act) 中剔除的可行性。省府表示，此举将有助房屋营运者更有效地处理一些滋事的危险人士利用弱势人士的问题，并打击支援式房屋内的武器及犯罪活动。 拟议的法例修订可容许房屋营运者快速地把滋事的住客赶走。 住房及城镇事务厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) (上图) 说：“支援式房屋是一项重要且行之有效的方式，让正在经历或面临无家可归的人士获得一个栖身之所和所需支援，而不是在街头或不安全的营地中生活。营运者向我们反映，他们需要更多权限，以采取行动保障住户和员工的安全，我们将会与合作伙伴携手努力，确保住客可以在一个安全、共融且支援充足的环境中生活。” 这个工作小组将包括支援式房屋营运者、执法机构、工会代表，以及来自省府及卑诗房屋局 (BC Housing) 的职员，以确保住客及员工的安全为首要考虑。同时，省府亦会咨询原住民及租住者倡议组织的意见。 省府表示一直在听取房屋营运者提出他们所关注的问题，包括贩毒、武器和罪案，以及难以驱逐危害其他住客、职员和社区安全的个别人士。工作小组将探讨多项可行措施，以处理这些健康与安全问题。 此外，省府的卑诗疾病控制中心 (BC Centre for Disease Control)正在与卑诗劳工安全局 (WorkSafeBC) 联手，应付正在改变的毒品危机问题，以及其对支援式房屋可能造成的影响。随着疫情结束后，吸入或吸食芬太尼已超越注射，成为主要的滥药方式。过去一年，卑诗劳工安全局就间接接触芬太尼问题，研究新的空气质素安全标准，并已于今年1月落实制定。 根据在维多利亚及温哥华14幢支援式房屋进行的初步检测结果，一些地点的空气中 ，芬太尼浓度超出卑诗劳工安全局所制定的限值。卑诗劳工安全局指出，该暴露限值并非划分安全与危害的界线，而是一项衡量潜在接触风险的指标，以协助制定降低接触机会的措施。 卑诗房屋局正分析上述报告，并与卑诗劳工安全局及卑诗疾病控制中心合作，深入了解检测结果资料。报告中的结果资料将有助卑诗劳工安全局与卑诗疾病控制中心，制订省级降低接触风险指引，在制订过程中，卑诗房屋局及其他卫生机构亦将提供支援。同时，新的工作小组也会讨论有关间接接触芬太尼的问题。 自2017年以来，省府透过卑诗房屋局，在全省建设了近7,500个支援式房屋单位，另有逾2,900个单位正在兴建中。 图：加通社资料图片 V20

【星岛综合报道】卑诗省一间公司因在一处多户住宅屋顶使用了290公斤洗衣剂，被罚款近9,000元，并引起了对以家用洗衣剂作农药用是否受到法例规管的争议。 卑诗最高法院裁定，就该公司使用290公斤Tide品牌洗衣剂清理苔藓，上诉委员会推翻了省府对该公司处以的罚款为不合理。 事件始于2021年4月27日，省环境厅收到一名住户投诉，指称维修及清洁公司MKY Holdings，非法使用Tide洗衣剂来清理阿波斯福一处有98个住宅单位的Sage Strata Complex的苔藓。 根据负责执行《综合虫害管理法》（Integrated Pest Management Act）的省府官员拉帕姆（Michael Lapham）的文件，投诉的住户关注有洗衣剂流入附近的一条小溪。 拉帕姆向维修公司处以8,900元罚款，但在去年8月1日的，卑诗省环境上诉委员会（Environmental Appeal Board）推翻了这笔罚款。上诉委员会裁定，该种洗衣剂即使被用作农药，但并不符合省农药法规管范围定义的农药。 本月较早时，卑诗最高法院一名译音姓卢（Kevin Loo）的法官驳回上诉委员会的裁决，并指有关决定存在着严重的缺陷。 卢官指出，上诉委员会在缺乏理据的情况下缩狭了对农药的定义，而且，无论卑诗省和联邦政府的相关法例，都没有完全免除对“不包括在农药”清单内物品的法律规管。 卢官未有就洗衣剂是否应归类为农药作出裁决，但推翻了上诉委员会的裁决，并将其发还该委员会重审。 图：unsplash V20

【星岛综合报道】经过多年的价格飙升和新建项目不断涌现，大温哥华地区的公寓市场正显露出疲态，包括项目停滞、销售下降，开发商也纷纷暂停建案。 加拿大广播公司(CBC)报道，业内专家表示，这是四大因素共同作用的“完美风暴”造成的：高利率、租金收入疲软、外国资本减少，以及移民减少。这些因素都为买家和建商带来了严峻的楼市环境。 城市发展研究所(Urban Development Institute)行政总裁麦克穆林(Anne McMullin)表示：“我们正处于一个临界点，整个行业的表现都很糟糕。” 她说：“这不仅仅是因为这个行业陷入困境，还因为我们无力提供人们能够负担得起的住房。” 利率上升，租金下降 麦克穆林表示，借贷成本上升降低了购屋者的负担能力，也增加了开发商新建房屋的融资成本。 就在5年前，按揭利率接近历史低位，购屋者可以相对负担得起大笔贷款并投资房地产。但这些利率已大幅攀升，推高了每个月的房贷还款。 结果造成“持有成本”的上升，亦即拥有一套公寓的总支出包括按揭、地产税和维护费的增加。 温哥华市2025年的预算包括3.9%的地税增长和18.2%的公用事业费上涨，这些加起来业主每年将增加数百元的支出。 “建造一套公寓或住宅的成本超过了低陆平原地区普通居民的承受能力。”麦克穆林说：“当建造成本上升时……我们会看到一些项目被取消，甚至一些项目无法继续推进。” 与此同时，公寓和租金价格成长停滞，这意味着业主无法再依赖稳定的房价成长来消化成本。 根据卑诗地产协会 (BC Real Estate Association) 最新发布的房地产市场报告，2025年5月卑诗省住宅价格与去年同期相比下降4.2%至959,058元，而销售额下降了13.5%。 根据加拿大统计局的最新数据，温哥华两房的平均租金从2024年的3,440元降至2025年的3,170元。 尽管经济学家预计利率将在下半年开始小幅下降，但持续的通胀风险和加美贸易紧张局势，可能会暂时维持借贷成本的高点。 外国资本和移民水准下降 导致卑诗省公寓市场降温的第二个因素是外国投资的下降，这主要是由于联邦政府禁止非本国居民在加拿大购买住宅物业。 该禁令最初于2023年1月根据《禁止非加拿大人购买住宅物业法》(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)颁布，最近又延长了两年，目前预计于2027年1月1日到期。该禁令禁止外国商业企业和非加拿大居民个人在加拿大任何地方购买房产。 联邦政府表示，外国所有权加剧了人们对加拿大人可能被排除在全国城镇房地产市场之外的担忧。 但对于开发商而言，这项措施使其更难获得启动专案所需的资金。 温哥华住房建筑商协会(Homebuilders Association Vancouver)在一份声明中表示：“虽然其意图可以理解，但目前禁令的笼统形式也限制了外国资本的获取，而这些资本原本可以帮助建筑商达到预售门槛并为新房建设提供资金。” 该协会呼吁对政策采取更灵活的方式，建议加拿大可以藉镜澳洲的模式，允许外国买家在特定条件下投资新建项目，例如要求将房屋出租或限制转售期限。 另一个拖累需求的因素是近期人口成长放缓。 截至2025年春季，卑诗省人口约570万人。但该省人口出现净下降，与上季相比，居民减少了2,357人。 人口下降是由于联邦移民政策的改变。 根据2025-2027年《移民水平计划》(Immigration Levels Plan)，联邦政府不仅对永久居民设定了目标，对临时居民也设定了目标，这包括国际学生和外国工人。该计划的目标是到2026年底，将临时居民数量减少到加拿大总人口的5%以下。 加拿大按揭及房屋公司(Canadian Mortgage and...

【星岛综合报道】卑诗金融服务管理局调查人员发现，一名无牌华裔男子在长达8年时间里，一直透过其公司管理著31处物业。 据Glacier Media报道，一名管理31处租赁物业的卑诗华裔男子，被监管机构认定属于无牌执业，他已同意支付7.5万元罚款，并遵守《地产服务法》(Real Estate Services Act)。 根据最近发布的同意令，朱姓（Peter Ho Chiu Chu）男子于4月28日与卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）达成和解。 监管机构的调查人员发现，朱于2012年至2020年期间，一直在低陆平原地区为31位业主提供物业管理服务。 其服务包括出租、租用、营运和管理这些物业。 2019年8月8日，当时的卑诗地产监管办公室（OSRE BC，现由BCFSA管辖）的工作人员收到一份投诉，指控朱某及其无牌公司Rock Solid Homes在西温的一处房产提供无牌服务。 朱告诉工作人员，在收到调查通知之前，他并不知道提供租赁物业管理服务需要持有牌照。 BCFSA称，朱某被勒令停止这些服务，最初他继续无偿提供这些服务，但最终还是停止了。这被认定是朱某的误解，因为他在其他方面都配合调查人员。 随后，朱开始了向BCFSA申请执照的步骤，并于2021年秋季通过租赁物业管理考试，并向BCFSA申得执照。 这笔罚款是朱先生和他的公司共同承担的。 RECBC称，颁发物业管理执照是为了公众利益，旨在确保与租赁相关的法律得到遵守。 2016年6月，卑诗省政府终止了由卑诗省房地产议会(RECBC)负责的的行业自我监管，而BCFSA在2021年8月纳入卑诗省房地产监察专员办公室后，成为了全省房地产事务的唯一监管机构。 图：Getty Images V6

【星岛综合报道】大温哥华地区房价高，常令许多想置业的人有遥不可及的沮丧感，有地产专家则根据可负担性、生活品质和买家的投资回报率等，揭示了大温地区“隐藏的宝石”。 RE/MAX 的《下一个新兴社区报告》分析出一些大温社区性价比不错的地段，买家可以多留意。 RE/MAX All Points Realty 房地产顾问希尔 (Tim Hill) 表示：“我们最重视的一点就是可负担性，即钱花得值，能够拥有房产，并因此能增加财富。 ” 报告关注的地区之一是兰里的 Willoughby Heights。 此区平均房价为 894,516 元，可透过 1 号高速公路进入市区，空间更大，价格更实惠，基础设施不断完善，包括交通、商店、学校和娱乐场所。 温哥华的快乐山东区 (Mount Pleasant East) 也被认为具时尚性和宜居性。 过去四、五年来，Mount Pleasant 经历了一次彻底的复兴，如今已成为人们迁入的热门地点。那里有很多优势——靠近温哥华市中心、Kitslano 及其海滩，以及各种便利设施。 报告称，Mount Pleasant...

【星岛综合报道】与其他国家不同，随着人口成长放缓，加拿大的租金正在下降。尽管如此，政府仍在大力补助高层大楼租赁住宅项目。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)专栏作者Douglas Todd指出，西方国家的租金正在快速上涨——法国、澳洲、德国、纽西兰、葡萄牙等地。经合组织(OECD)国家当中，租屋成本每年上涨超过5%。但加拿大并非如此。 他表示，一段时间以来，加拿大的租金一直居高不下，尤其是在都会区。但在过去一年左右的时间里，租金实际上一直在缓慢下降。 【相关新闻】卑诗近半租户为交租勒紧肚皮 逾4分1人要打两份工 租金下降对租户来说当然是个好消息，他们占加拿大总人口的三分之一，占加拿大城镇居民的一半以上。相较之下，经合组织成员国中，租户的比例为四分之一。 自去年以来，温哥华和多伦多地区的平均租金下降了约300元。造成房租下降的原因有很多，其中包括人口增长率破纪录的下降，而这几乎全部来自国际移民。  与此同时，温哥华今年将有数千套专用租赁单位上市，还有更多单位已获准兴建。 尽管如此，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，大温哥华地区一套两卧室单位的平均月租仍然接近2,500元；在大多伦多地区，这一数字约为2,200元。 然而，谈到加拿大各城的住房市场，无法一言以蔽之，因为这些城市的房价是世界上最难负担的。 虽然大多数人对租金下跌表示欢迎，但一些分析师指出，对出租单位的重视，可能会导致为潜在业主建造的经济适用房减少。 加拿大按揭经纪巴特勒(Ron Butler)表示，由于三级政府都在积极简化租赁公寓的建设流程，大量租赁专用公寓正在涌现。 “安省南部和卑诗省的可用租赁单位数量正在飙升，而且数量还会继续增加。”巴特勒说：“加拿大按揭及房屋公司开发专用租赁公寓的举措，在过去两年中推动了公寓库存的激增。” 巴特勒表示，待售公寓供过于求，投资者一直试图放租。巴特勒希望政府不要执著于建造更多租赁单位，而应该加强建造真正适合租房者的住宅。 (图：加通社资料图片) V11

【港人移加 561 / 阿朗专栏】过去几天多伦多的气温，最高温度达到摄氏37度。这是我来到多伦多接近三年的时间，最热天气的日子。由于加拿大的气候干爽，流汗的机会较少。一般我都是在踏单车，或打羽毛球时，才会汗流浃背。 突如其来的热浪侵袭，让我感到措手不及。因为我居住的condo，室内的中央空调系统，其实早在去年冬天的时候，已经不能运作。那时候虽然天气严寒，不过只要把窗门关上，室内的温度还未至于太冰冷。因此，我也没有特意去物业管理处报告空调系统失灵。毕竟物业管理处之办公时间极不友好，而且服务态度也“很加拿大”，我也不想让已经陷入冬天抑郁的我，更加雪上加霜。 当今年的夏季渐渐靠近时，我知道我不能再逃避 “加拿大”了，必须让空调系统回复正常操作。于是，我首先到保安岗位，向当值保安员查询该如何处理。保安员递给我一张申请表格，让我把资料填好，然后在物业管理处办公时间内，向值班的物业管理人员作出报告。为了“完成任务”，我只能够于在家工作的日子，趁著午饭的时间前往物业管理处作出处理。值班人员说刚好下星期是更换单位内空调系统过滤网之工程，让我等待工程人员到来时一并检查。 工程人员来到的那天，很快检查出是马达损毁，需要更换新的。由于所需零件需要预订，工程人员让我耐心等候。“等待” 是加拿大的日常。只是这次的“等待”，一晃眼就两个多星期。迫于无奈，我只有再次前往物业管理处查询进度。值班人员说，由于有好几个单位都出现空调系统损毁，等候维修时间会较长，让我在家耐心等候就好了。众所周知，物业管理处是有各住户单位的大门锁匙，一切单位内的维修检查，工程人员都是“自出自入”的。就这样，我连甚么时候工程人员会前来进行维修，也只能进入“佛系”状态。 庆幸的是，工程人员于上星期五来到我的单位，不消15分钟，便把空调系统维修好。当阵阵凉风从风口吹送出来，扑向我的面颊时，那一刻我真的感动了。亦让我能在刚过去的酷热周末，可以舒适地安坐家中，懒洋洋地放空自己。 文：阿朗 作者：阿朗，喜欢山与海，热爱大自然。带着探索世界的好奇心，来到四季分明的多伦多。用心感受着每个季节所给予的美好景致，用足印去体验加拿大多元文化的活力。期盼在路途上，能遇上相交相知的伴。

【星岛综合报道】一项最近发表报告的调查显示，卑诗省的住宅租户为了应付租金，很多都省吃俭用，甚至打两份工。 全国地产公司Royal LePage周四发表报告指，卑诗省有45%的租住者为了交租，正在削减食物和杂货方面的支出。 此外，有35%表示为此而减少了储蓄或退休金供款，近四分一（24%）更延迟或放弃了看医生或牙医（24%），另有相同比率（24%）的租户表示，租金问题导致信用卡帐户债台高筑。 有更多的人（26%）甚至要同时做两份工作或兼职副业。 这项于6月2至9日对1,854名加拿大租住者进行的加权调查，也发现租户中存在一些乐观情绪，有53%的人表示计划未来能够置业。 报告称，租务市场的库存正在增加。 北温Royal LePage Sussex物业经理Nina Knudsen表示：“温哥华租务市场的可负担性在过去一年有所改善，租住者因为找到了更优惠的单位而搬家的情况并不罕见。总的来说，现在市场由租客占主导地位。” 但她认为，大温地区的租金已到谷底。“最大的跌幅可能已经出现，我预计在可见的将来，租务活动将保持稳定，租金价格趋于平稳。” 调查发现，约四分之一（23%）的受访者将超过一半的税后收入用于交租。89%的租户表示，在最近签署的一份租约中没有获得任何优惠。 卑诗省有近半（47%）的租住者独居，相信他们大多要独自承担租金支出。有77%受访者表示，在签署现有租约之前，没有考虑过以置业来代替租房。 图：pexels V20

【星岛综合报道】联邦政府去年宣布大幅削减国际学生签证配额，导致全国各大学录取的外国新生人数大降。在卑诗省，有大学因此拟关闭整幢学生宿舍，但另一些却在大兴土木，积极扩充宿位，原因与发展商的乐观预期有关。 位于卑诗省甘碌市(Kamloops)的汤普森河大学(Thompson Rivers University，TRU)正在考虑关闭一幢有305个宿位的学生宿舍，部分原因是渥太华收紧了留学生的限额。不到三年前，该校学生宿舍的等候名单还是非常长，迫使校方在附近物色了一个可住宿113人的工人营地，作为学生的临时住宿设施。 联邦移民部今年初表示，新政策使前来加拿大的国际学生减少了约40%，并舒缓了一些有较多学生的租务市场的压力。 另一方面，发展商却依然看好这些市场，并积极拓展商机。 总部位于北温的Pure Multi-Family Group最近宣布，将与温哥华的环球教育社区公司(Global Education Communities Corp.)合作，在素里市中心开发一个耗资3.3亿元的“教育超级中心”，设施包括一幢楼高49层的多用途大楼，集住宿与教学功能于一身，地点邻近天车站和西门菲沙大学(SFU)素里校园。 北温的卡普兰诺大学(Capilano University)正在兴建一幢提供362个宿位的宿舍大楼，预计明年1月开始入伙。尽管近两年来申请宿位的人数正在锐减，但该校收到的申请通常达宿位数量的两倍多，显示仍然需求甚殷。 在大温地区有五个校园的昆特仑理工大学(Kwantlen Polytechnic University)目前没有设于校园内的学生宿舍，校方在3月与总部位于多伦多的房屋共享平台SpacesShared合作，致力为学生配对有空房出租的长者，校方表示目前已接受了约130名学生的申请。 图：TRU V20

【星岛综合报道】卑诗省一个迷人的海滨小镇获评为加拿大最佳居住地点，该处被形容为像田园诗般的小社区，拥有延绵的沙滩、清澈湛蓝的海水，以及风景如画的街道，两旁林立著各式本地小店，让人心旷神怡。 凭借美丽的景色、古朴的氛围和完善的生活环境，科莫克斯（Comox）获Narcity评为加拿大最适宜居住的小镇之一。 科莫克斯位于温哥华岛东面海岸，距离省府维多利亚市约三小时车程，可驾车乘汽车渡轮到繁华的温哥华。 该镇只有约1.5万人口，面积虽小，但充满活力，尤其是在夏季。街道两旁遍设精致的咖啡室、精品店、餐厅和商店，镇上有一条长达一公里、名为“购物者漫步”（The Shopper's Stroll）的购物大道，从科莫克斯大道（Comox Avenue）的一端延伸到当地的一些主要商店，书店、冲浪用品店、服装店和礼品店悉随尊便。 海滨区设有码头，闲来静看船只在平静的水面上漂过，更添诗情画意。 科莫克斯还有迷人的海滩，柔软的细沙和清澈的海水让人向往出海畅泳，远处的山脉更为叹为观止的美景添色不少。以白色沙粒著称的空军滩（Air Force Beach）就在市中心附近。驾车约半小时可达萨拉托加滩（Saratoga Beach），那里更有露营用地和度假村，是旅客的好去处。 图：Tourism Comox Valley、madisonn.wells、kelseyklove V20

【星岛综合报道】加拿大楼市经过数月下跌后，5月显现反弹迹象。尽管部分地区仍有利买家，但随房价回升，许多城市的按揭供款增加，所需家庭年收入亦同步上升。 RateHub.ca的报告分析全国13个城市，当中8个地区的按揭可负担能力恶化。按揭专家Penelope Graham表示，买家友善市况恐怕难以持续。 5月全国平均楼价为691,299加元，较4月上升1.9%。尽管按揭利率变化不大，但楼价上升意味每月供款增加。 各城市按揭负担变化（首期10%、25年摊还） •圣约翰斯（St. John’s）：楼价升8,900元，月供多45元，需年收入 86,450元（增1,690元） •哈利法克斯（Halifax）：月供多38元，需年收入 122,830元（增1,430元） •利斋拿（Regina）：月供多27元，需年收入 79,350元（增1,020元） •满地可（Montreal）：月供多26元，需年收入 124,620元（增980元） •多伦多（Toronto）：楼价升3,400元，月供多17元，需年收入 206,500元 •温尼辟（Winnipeg）：月供多13元，需年收入 88,250元 •爱民顿（Edmonton）：月供多7元，需年收入 96,670元 •弗雷德里克顿（Fredericton）：月供多5元，需年收入 78,200元 •加卡利（Calgary）：楼价、供款无变，年收入维持 125,170元 部分城市负担力改善 •咸美顿（Hamilton）：楼价跌，月供减93元，需年收入 163,020元（减3,480元） •温哥华（Vancouver）：楼价跌7,500元，月供减38元，仍为最贵，需年收入 237,550元 •维多利亚（Victoria）：楼价跌至892,700元，月供减38元，需年收入183,750元 •渥太华（Ottawa）：楼价跌，月供减7元，需年收入 134,020元 T10