文 / 加拿大都市网 2017年9月14日
烹饪时溢出的食物很容易在玻璃炉面留下污渍，「暴力清洁」就会剐花炉面
安省上半年不断出台新规为租客提供更多的租房保障，越来越多的房东感叹，现时代做房东真难。房东与租客仲裁委员会（LTB）时常门庭若市，各类纠纷五花八门。不少房东为弥补出租过程带来的损失，提前收取各种名目的押金，殊不知除了租房押金外，相关的法律并没有明确房东可以收取其它押金。不得已打官司吧，耗时费力又费钱不算，所需要的证据你保存了吗？
近日《都市地产》收到这样一则故事。房东张女士（化名）把自己的condo租给了工作优越的单身中年白领男士。一年下来，租客按时交纳房租，房东与租客倒也相安无事。在结束租约租客离开后，张女士却发现出租单位内的新式平顶（Flat-Top）电磁炉式的玻璃台面，受到严重剐蹭，其中一个炉头台面受损十分明显，摩擦严重的地方已经由原本的黑色变得发白。张女士几经擦拭都没有办法改善，认为这是租客不当使用对炉灶造成了永久性伤害。
多伦多专攻出租物业管理的地产经纪Nancy Wang
租客不认，房东束手无措
根据张女士提供给本报的信息，租客只租住了一年，还声称自己「不常做饭」。但张女士认为，炉灶被用成这种状态，再出租房屋时，可能潜在的租客会认为房东给配套的家电都非常老旧，进而影响出租。张女士随即向已经退租的租客提出，要从他的钥匙押金（Key deposit）里扣除一部分钱用以弥补炉灶严重磨损的损失。但租客果断拒绝，并告知张女士「你这样做是不合法」。张女士表示租客态度非常强硬，且三番五次强调他很少使用炉灶做饭。但张女士认为这是「无稽之谈」。租客还给了张女士最后期限，要求退还钥匙押金，否则他将使用法律手段对张女士的行为进行投诉。
张女士表示自己是第一次出租房屋，很多事情没有什么经验，并且很新的家电受损非常糟心。多伦多专攻出租物业管理的地产经纪Nancy Wang在接受《都市地产》记者专访时表示，「我认为这例租务纠纷的处理稍微有点棘手，因为在地产经纪处理的大量出租案例中，这种平顶电磁炉式的陶瓷炉面或玻璃炉面是很容易在长时间的加热、日积月累的使用、周而复始的清洁中变白变旧的，但其实除了外观不好外，并不影响正常使用。因此，在索赔方面就难以定夺。」
多伦多法律助理（paralegal）张珮诗Cynthia Cheung
设名目繁多押金欠法律依据
针对张女士扣押租客钥匙押金的行为，多伦多法律助理（paralegal）张珮诗表示，「租客已经从出租单位中搬离，因此，因租客的原因导致出租单位中的任何损坏问题应该到小额法庭（Small Claims Court）进行解决。」记者向张珮诗询问，房东扣留租客钥匙押金的行为是否合法，张珮诗称：「房东能够收取的钥匙押金数额，不能超过重新配制钥匙的花费；在结束租约后，租客把钥匙归还给房东，房东就应该将全额钥匙押金归还给租客。出租单位的损坏不能从钥匙押金中扣除，损坏是另外一个问题。」
张珮诗进一步表示，「房东能够向租客收取的押金就是租房押金（rent deposit），通常就是第一个月和最后一个月的房租。我不认为房东可以收取类似清洁押金（cleaning deposit）或损坏押金（damage deposit）一类的钱，因为在相关的法案中并没有说明可以这样做。」
Nancy Wang也表示，钥匙押金只是以归还钥匙为目的。 「北美法律奉行’一码是一码’的原则，如果钥匙完整地返还给房东，房东必须全额退还钥匙押金。其它纠纷，应先尝试协商解决，协商无效再考虑下一步。同时，政府规定，房东强行收取清洁押金是不合法。只有在特殊情况下，例如租客资质不足，租客会主动向房东缴纳一定数目的保证金（security deposit）。但房东就算收取了，也不代表风险为零。 」
怎样保护双方权益
一般电器的损耗应该如何在合约中规定才能保护双方的权益，张珮诗称「在大多数租约中，通常会阐明房东有责任对出租单位因日常使用产生磨损、消耗需进行维修和维护，但是对租客的疏忽或故意损坏而造成的损失则概不负责。」
地产经纪Nancy Wang认为，通常签署的租赁合约其实难以约束「劣质租客」。 「劣质租客对家电的破坏极大，而优质租客则对房东的物业认真呵护，当成是自己的家。租约中明确规定房东在起租时，应向租客提供运行正常的电器。而租客应爱惜电器设备，严格按照规范操作，定期清洁和维护，如有异常应及时向房东汇报。另外，房东应接受电器的正常磨损和消耗；租客分担每一次维修费用的$50-100等。但是，如果房东不幸遇到态度恶劣的强势租客，这一纸租房合约都无法约束。」
尽管不能扣除租客任何形式的押金作为炉灶磨损的补偿，张珮诗表示，「根据租务法例（RTA，Residential Tenancies Act）的第33条规定，租客负责按一般标准维护租赁单位的日常清洁，除非租赁协议要求房东清理出租单位。租务法例第34条规定：租客负责维修因租客故意或疏忽行为导致的出租单位的不适当损害。在房东决定是否前往小额法庭进行诉讼前，房东需要有下列信息在手：1）租客现在的住所信息2）其财务能力评估。因此，在出租任何物业之前，我会强烈建议房东进行租户筛选（Tenant screening）。我建议房东取得带有租客官方姓名的身份证件，如驾驶执照、护照或公民身份证，以便知道租客在搬出出租单位后的下落。此外，我建议房东，在租客同意的情况下对租客进行全面的信用检查（credit check），因为记录显示了租客的资产情况和信贷记录。更信息可以登录 http://www.trustworthylegalservices.com/blog查看。」
索赔有成本，协商是最好选择
另外，张珮诗提出，房东需要考虑索赔的相关费用。 「如果业主决定前往小额法庭进行索赔，应该在租客迁出后立即聘请那些在专业领域持有牌照的相关人员。例如，如果业主发现租客在墙上打了一拳，可能要雇用家庭检查员（home inspector），以便制作专家报告（expert report）。或者如果业主发现洗衣机由于使用不当而无法使用，则必须聘请持牌的技术人员鉴定洗衣机，出具专家报告。此外，保留所有维修的收费证明以支持您的索赔金额。但是要记住，小额法庭索赔的时间限制应在事件发生之日起的2年内。」
Nancy Wang也表示，希望更多的房东在发生纠纷后，先冷静理智地协商解决问题。 「毕竟走小额法庭有很多的时间投入和相关的金钱开销，如果双方能够协商解决是最好的选择。」
张珮诗还提示大家，目前没有任何官方的网站出具不良租客名单（bad Tenant list）。 「但可能会在一些组织或社区网站上找到不良租客的注册，您可以自行决定使用。」
**张珮诗免责声明：此信息仅供参考。每个案例的情况都可能有所不同。如果您遇到任何争议，可以联系法律代表人取得独立法律咨询！
索赔所需证据
房东如果想追讨租客损坏赔偿，Nancy Wang认为提供如下证据会对房东比较有利。 (1)房东能证明在租客起租之时，已认真负责地向租客讲解和演示炉面清洁的步骤和注意事项；(2)房东甚至能证明他向租客提供了清洁用具和清洁剂样品；(3)房东当场对炉面拍照留下证据，跟日后损毁的炉子图片形成前后强烈对比；(4)房东寻求第三方技术鉴定，证明租客使用不当而造成炉面损坏。
如何避免遭遇租霸
地产经纪Nancy Wang针对市面上大家有可能遇到的霸道或无良租客提出了以下建议：
(1)投资物业出租是一门生意，如果是生意的话，房东、租客、经纪都不能「侥幸」和「梦想」别人高尚且甘于付出、自己最好是总占便宜图省事儿。地产经纪经常遇到各种场景：房东或租客甚至无良经纪，只顾自己、居高临下、不关心另一方的感受和诉求、不尊重他人、出言不逊，因此纠纷越来越多，矛盾越来越激化，甚至出现一些报复性的犯罪恶性事件。这些都是把生意搞砸了的表现。
(2) 前端工作的重要性
如果一位品行兼优的房东不想遇到强势霸道毁坏房子的租客，我认为不必花精力去深入研究一旦有事怎么请律师和警察去对付租客，而是应该在出租前就研究怎样让自己的房子从一开始就非常优化、舒适，如何找到非常尽责的地产经纪帮助严谨地筛选租客。
交接时，也应妥善安排和讲解以及留存证据等这些前端的工作都要做好，而这需要投入大量时间、金钱、智慧和耐心，也是最能体现房东和经纪素质的地方。前端的工作做得一丝不苟，就几乎不会遭遇恶劣租客。我们要对大多伦多地区大多数居民的素质有信心。
(3) 如果房东不幸遭遇了无良租客，我个人建议，不同案件不同处理，很多纠纷案例可以借鉴，但终究每个事件都有不同的情况。无论是协商解决、还是打上法庭，我都建议房东和租客尽可能地冷静，多换位思考，理性处理纠纷。先问问自己有没有足够的时间和精力以及金钱去跟别人缠斗。房东、租客，都应该经常反省和总结，究竟怎样才能遇上最优秀的另一方。
如何在租房过程中避免电器损坏纠纷？
(1) 首先严选租客
(2) 拟订完备租约
(3) 交接前测试电器
(4) 交接时认真讲解演示
(5) 对电器进行拍照记录报备
(6) 定期到物业检查和维修
