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加拿大股市在经历过去三年的艰难攀升后，本周又一次回到15,000点下方，股市表现不佳，对于很多人来说根本不在意，毕竟大家的主要资金都在房地产上。 不过，屋漏偏逢连夜雨，本周摩根斯坦利的经济分析师对加拿大经济提出红色警报，根据家庭债务去杠杆化风险指标显示，过高的家庭债务导致加拿大经济下滑的风险，居全球第二高。该指标综合的因素有：家庭债务和外部杠杆高企程度，国内房市疲弱程度，以及未来宏观审慎的结构性税收政策调整等因素。 摩根斯坦利在报告中表示，现在这些高杠杆经济体正在经历一个关键的节点，房地产市场的疲软，利息和信贷市场的收紧，使得依靠杠杆增长的财富面临重新评估的局面。如果这些经济体不能妥善处理，将会进入一个“恶性去杠杆阶段”，随着政府实施所谓宏观审慎措施，收紧放贷标准和放慢信贷增长，经济陷入更长期衰退的风险在上升。 加拿大目前的风险来自房价下跌，利率上升，以及信贷增长疲弱。今年以来，加拿大央行已经三次加息，据称加拿大央行在2019年可能还有4次加息，如此严厉的加息政策，再辅以今年一月开始执行的B20收紧按揭政策，加拿大的信贷市场不仅是增长疲弱，简直是被扼住喉咙透不过气。 国际经合组织OECD早些时候，也警告加拿大的家庭债务水平过高，目前已经登上整个组织中所有28个国家的榜首，民间债务和GDP比例为101%！这种水平比任何一个发达国家都高。 加拿大的房地产大牛市，背后的推手就是银行信贷。作为经营者，加拿大的5大商业银行都想快速发展，每年都要以10%的业绩增长来回馈股东。因此，银行必须要大量发放贷款。银行的经营者认为，如果不趁着房地产市场红火之际，让放出大量贷款占领市场，以后就会失去扩张的时机。但有一个问题无法回避：商业银行滥发信贷后，配套的股本金增长并不容易。在低利息货币政策下，银行金融资产定价方面有系统性缺陷，在此情况下，银行的经营管理者利用放贷来催生资产规模快速增长。这种发展模式无非是让银行的快车，拖着储户这匹老马在路上飞驰，储户的存款能力有限，而银行的房贷速度则是随着房价飙升而加速。 这几年里，大批的人们从银行取出存款，投资到房地产和股票基金里争取更高的回报。甚至看到一些客户因为银行没有通知的情况下，就把过去的定存GIC重新Renew, 而找到银行理论的案例。以管窥豹，就知道加拿大存款这和贷款者已经出现严重不平衡，大部分人到银行都是贷款，极少有人到银行存款。 大家知道，银行业的竞争非常激烈，因此生存之道可以分为两种，正常的是从发展业务走向壮大资产，也可以反其道而行之，从壮大资产来带动业务发展，无论哪条路，都是为了将​​银行做的越大越好。 为什么非要把银行资产做大呢？原因很简单，银行大到关系金融体系的安危，自然就有了保障，这个保障就来自政府，因为政府为了金融体系的安全，不能见死不救，必须保障system important的银行不会破产。 银行的竞争都以做大资产为目的，业务发展为其次，因此就形成了本末倒置的恶性循环。于是银行的发展模式不得不采取十分不聪明的方式，先发放贷款，做大贷款规模，然后以此取得获得政府免死金牌的资格。 银行不顾风险，是人就给贷款，放出了天量的信贷，催生了加拿大房地产市场罕见的火爆行情。没有公平的竞争机制，一味以做大资产为目的来发展，并且绑架政府和普通百姓，是个道德底线问题。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

网上图片 最近，部分热点二线城市房价呈现“量价齐跌”格局。10月份，虽然有黄金周，但是，二线城市总体成交持续低迷。在国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州等城市成交量同比跌幅超80%。 就在今年上半年，部分二线热点城市是涨声一片，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州；曾经“冒雨摇号买房”的东部城市杭州；以及位列“房价四小龙”之首的厦门和南京，在进入了9月份之后，都全然没有往日销售火热的现象。 郑州曾经作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一，而现在也不得不打响了降价之战。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。二手房市场1-9月与去年同期成交量相比减少近7000套，降幅13%。　　 而杭州在今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的购房盛况，仅过去了5个月就出现了新盘降价潮。今年国庆长假期间，杭州市仅成交321套新房，同比去年跌幅高达70%。目前杭州在售的二手房半数出现降价情况，而且像萧山、下沙等位置较偏远的小区楼盘环比价幅度也超过了30%。 作为网红城市厦门的房价下降始于二手房。自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。 此外，除了上述二线热点城市房地产降温之外，还有天津、南京、重庆、青岛等城市房价也都在下跌，目前成交量下滑，房价开始下跌的二线城市开始越来越多。 值得一提的是，开发商降价与二手房业主不同，开发商降价更加灵活。以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如，杭州大江东宝龙广场新推出一批房源，单价下降2200元，产品由精装改为毛坯。正是因为开发商降价促销力度有点虚，所以新房成交量一直处于低迷状态。　　 让人颇感困惑的是，上半年这些二线城市房地产还持续火爆，而为什么下半年二线热点城市会率先出现房地产降温的征兆呢？ 首先，导致上半年二线城市房价飙升的原因是人才引进、摇号买房，而现在这些利多因素正在退潮，二线城市又重新开始严格执行起房地产调控政策。于是，投机炒房需求受到遏制，而当地刚需在前期集中释放后，现在又无力托起高房价，于是二线热点城市的房价马上由过热转为冰冷，呈现“量价齐跌”的境况。 再者，受到房地产调控政策严格执行的影响，二手房市场率先出现松动，业主开始打折促销，受此影响，新开楼盘也耐不住寂寞纷纷跟着降价促销。二手房价对市场的敏感度更高，如果房地产降温，一些老旧小区，年代久远，楼层也不好的二手房价开始难以脱手。 于是，二手房业主便主动将房价压低几十万，这会给新房的开发商造成了很大的压力，为了促销回笼资金，开发商也只能跟着一起让利优惠，降价促销。于是新房和二手房一起下跌，楼市便由热转凉。 最后，上半年热点二线城市房价之所以火爆，由于开发商被政府限价了，房企延迟了推盘上市进度。而到了下半年，各地加快了预售证的审核，大量上半年没开的新楼盘，在9月份集中开出，这就导致了购房者有了更多的购房选择。新房的大量上市对于压低二线热点城市有着明显的作用。　　 目前一线城市在房地产调控持续的高压之下，走得较为平稳。但是二线城市由于上半年出现的人才引进、摇号购房等闹剧的退潮，调控政策重新收紧，房地产又重新回归理性。 而投机炒房需求退出，当地居民购买力又在前期集中释放，后续需求无法跟上，再加上房价处于高位，当地购买力支撑不住。所以，目前二线热点城市房价下跌，楼市降温也都是意料之中的事了。 来源：网易新闻-小王论房产

■■大多伦多地区房价在第4季增长，料领先全国。网上图片 星岛日报记者报道 全国房地产市场在大温哥华地区房价的带动下，今年第4季预期综合房价会上升1.5%。皇家地产(Royal LePage)的房价调查及市场预测指出，大多伦多地区在第4季将以2.0%的季度增长领先全国。 报告指出，美墨加三国达成贸易协议令加拿大很多地区的就业市场恢复信心，并预计有大宗采购，因而刺激房屋需求。 全国63个最大房地产市场的综合房价在今年第3季升2.2%至625,499元。两层独立屋的中位价升1.4%至736,337元；独立平房(bungalow)中位价升1.5%至519,886元；Condo在全国升势最大，增长6.7%至441,240元。 预算全国的综合房价在第4季会继续有1.5%的升幅。 皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper表示，贸易新协议支撑经济，将加强消费者信心，推动房屋需求。个别地区市场过热的危险已经在今年得到冷却，房价开始回暖，反映出市场符合执政者软着陆的预期。 忧新屋库存量不足 不过他担心市道放缓令房屋供应问题被忽视，指全国各大房地产市场未来重现房价飙涨的威胁依然存在。就业强劲，加拿大吸引很多来自全球的移民，再加上千禧世代的置业需求，都对有限的新屋库存构成愈来愈大的压力。 报告显示，大多伦多地区和大温哥华地区的房价升势比去年放缓，未有出现双位数的增长。大满地可地区的市道强劲，但不至于出现大多伦多地区和大温哥华地区的极端情况。多伦多市和温哥华市的Condo价格也略升。 他说，各主要地产市场经历了多年的卖方市场之后，2018年令买家可以松一口气，尤其是首次置业者。研究发现，年轻家庭买屋的意愿依然很强烈。单位数的楼价升幅令很多人能够实现买屋的梦想。 京士顿温莎市升幅最高 安省各市镇的第3季表现相当参差。虽然大多伦多地区房价回落，但特别是年轻家庭的买家向南安省其他市镇外移，找寻可负担得起的房屋。全国的千禧世代有52%计划迁居市郊置业，有61%表示为了可以负担房屋愿意搬到其他城市或市郊居住。 京士顿和温莎市是安省楼价升幅最高，与去年同期比较分别上升14.6%和14.4%；尼亚加拉-圣嘉芙莲、伦敦和基秦拿-滑铁卢，也分别有8.4%、7.6%和6.0%的强劲增长。 大多伦多地区基本上持平，综合房价与去年同期比较微跌0.4%至836,402元。多伦多市则有5.2%的健康升幅。大多伦多地区的综合房价在第3季依然有1.3%的增长。 他说，大多伦多地区走出市场调整，房屋贷款压力测试尤其影响905地区市道放慢。 第三季综合楼价 较去年同期微跌0.4% 大多伦多地区的综合房价在今年第4季将上升2.0%至853,097元。皇家地产的报告指出，虽然第3季的楼价上升至836,402元，但与去年同期比较仍微跌0.4%。多伦多市的房价升幅最大；万锦市的综合房价下跌近10%，但Condo继续逆势上升。 皇家地产的Chris Slightham表示，虽然很多准买家的购买力被加息和房屋贷款压力测试削弱，但大多伦多地区对房屋的需求很稳定。消费者开始恢复信心。第3季的市况显示市场调整已是尾声，905地区开始健康及温和的复苏，令不少买家从狂乱的市道中松一口气。 多伦多的综合房价在第3季升5.2%至883,892元。Condo市场有大量成交，尤其是受千禧世代买家欢迎；中位价升9.3%至561,733元。士嘉堡朝均衡市场发展，有很多新移民家庭涌入，综合房价比去年同期下跌1.8%至658,923元。 他说，多伦多的经济竞争力和文化的多元性继续吸引来自全国和世界各地的买家。符合市场价值的房屋依然抢手，有多个Offer争购。 皇家地产经纪谭铭指出，密西沙加的综合房价在第3季升1.5%，也比去年同期升1.7%。宾顿市的楼价在过去两年剧升，第3季的综合房价较去年下跌2.1%，但仍有1.8%的季度增长。不过，宾顿市的两层独立屋相对较能够负担得起，因此吸引很多首次置业者和年轻家庭。渥维尔大屋多，独立房价格与去年同期比较跌2.2%。区内的旧独立平房大多数是拆掉重建，由于这个市场较冷，令这类房屋与去年同期比较也跌2.4%。他说，区内物业在第3季的销售有所改善，但仍比去年同期比较跌2.1%。上星期在渥维尔放盘的一间湖边物业叫价799万，7天内以740万元成交。 他说，皮尔区和荷顿区基本上是80至90万元的房屋最好卖，超过100万元的物业如果跟随市价水平依然能够很快卖出。但最大问题是大约有三分之一的卖家仍然抱持旧思维，希望房屋以两年前的价格出售，则较难卖出。 烈市旺市楼价较去年下跌 烈治文山和旺市在第3季的综合房价与去年同期比较均下跌，烈治文山跌8.1%至1,141,304元，旺市跌5.8%至1,016,339元。万锦市的综合房价与去年同期比较再下跌9.7%，至988,630元。不过，相对较可以负担待得起的Condo价格不断上升；第3季的中位价升1.7%至458,739元。 杜咸区第3季的综合房价继续下滑，与去年同期比较跌2.8%至6%不等。奥沙华市跌2.8%至538,757元，亚积士的6%跌幅最多，综合房价为664,640元。皮克灵和韦比市的综合房价分别为709,260元和677,243元。

■■卑诗省低陆平原的放盘量增加，柏文单位升幅依然最高。加通社资料图片 星岛日报记者 全国房地产9月份的销售量稍微放缓。加拿大地产商会(CREA)的统计显示，成交量较8月略跌0.37%，是自今年4月以来首次回落；也比去年同期减少8.9%。全国平均屋价在过去12个月微升0.16%至487,000元。 全国有超过半数房地产市场在9月下滑，以卑诗省温哥华岛和亚省爱民顿市居首，金马蹄地区也有多个地区的市道欠佳；但大部分被卑诗省菲沙河谷和魁省满地可市的升势所抵消。有70%市场较去年同期差，主要是受卑诗省的主要城市，亚省卡加利和爱民顿，以及缅省温尼辟影响。 商会总裁苏高(Barb Sukkau)指出，市场上买家与挂牌数量之间的平衡，取决于地点、屋型和价位而定。利率增加和今年推出的新房屋贷款压力测试令买家受到更多限制。 全国四分三属均衡市场 卑诗省低陆平原和安省大多伦多地区的放盘量增加，带动新挂牌数量上升3.04%。全国有过半地区的放盘增加，抵消了其他地区超过3%的新挂牌数量减少。 商会首席经济师克朗普(Gregory Klump)表示，各地市况存有相当大的差异，对于有大量放盘而巿道缓慢的地区，买家有较大的议价空间；但对于买家踊跃，而供应短缺的地区，价格决定权在卖家手上。 销售放缓而新挂牌增加，令销售与新盘比率由7、8月的56.2%，稍回至54.4%。以过去多年的长期统计比较，全国有四分之三的市道在9月份属于均衡市场。 柏文单位升幅依然最高，在过去一年升8.4%，镇屋和排屋也有4.5%的增长；但独立平房和两层独立屋的价格则较去年同期下跌0.3%。 卑诗省低陆平原屋价升势放缓，大温哥华地区升2.2%，菲沙河谷升8.5%；维多利亚升8.7%，温哥华岛其他市镇也升13.2%。 金马蹄地区的贵湖市升8%，咸美顿-伯灵顿升6.1%，尼亚加拉地区升5.9%，大多伦多地区升2%，渥维尔-米顿升1.4%；但巴里市和周边地区则下跌3.6%。 渥太华在两层独立屋升7.9%的带动下，屋价比去年同期升6.9%。

■■本来是厨房空间，在商店营业时，就成了客户试衣间。 星报 星岛日报综合报道 走进Michel's Bespoke这家店面，乍看之下没什么特别，店内展示著昂贵西装、领带和衬衫；但仔细端详，可能会发现，试衣间的绿色窗帘背后是冰箱和炉灶，还有一台洗碗机，楼上则是店主之一帕尔马(Paul Di Palma)的卧室。这种经营模式称为“生活兼工作”(live-work)，在房价昂贵的多伦多，吸引不少企业主趋之若鹜。 根据《星报》报道，帕尔马和合作伙伴卡卡(Michel Karkar)，于2017年6月开始租下这个占地1,000平方呎的镇屋。像这样的空间在这座城市很难找到，吸引许多艺术家到这里落脚，在多伦多的住房与商业租赁成本都很高的情况下，同一单位能兼具工作与生活，是最好的安排了。 28岁的帕尔马说：“这对我来说很兴奋，我住在自己梦想中建构的商店之上。”他正努力学习当一位专业裁缝，还负责管理和发展该公司。Michel's Bespoke提供量身定做的西装套装，起价为2,400元。 住宅区内营商 市政府允许 现年57岁的卡卡自1993年开始运营Michel's Bespoke，2014年帕尔马加入合伙人行列。它的客户都是年长又富有的族群，如今这群客户的孩子们也想要量身定制西装，但喜欢到具有时尚感的商店，于是卡卡与帕尔马两人就在多伦多市中心附近寻找合适的店面。 纯粹的商业区价格高昂，他们负担不起，于是找到了一区可以“生活兼工作”的建筑，这是多伦多市府允许的方式。不少沙龙，理发店和纹身店等都可以在这种住宅区内营商，范围坐落在King St.和Spadina Ave.以及King和Parliament Sts附近。 帕尔马的商店位于Thompson酒店旁边，除了传统公寓外，其中有13个单位可租给小企业营商用，他每个月的租金是3,500元。 经营美发沙龙商店的凯札(Jody Kezar)和雅克哈尼(Sonia Yarkhani)两人在罗渣士中心(Roger Centre)租了1,500呎的公寓，楼下做生意、楼上当睡房。他们说，多伦多的商业成本很高，所以这种“生活兼工作”型态，是最好的选择。

资料图片 星岛日报记者 有财务公司负责人称，如果市民置业经银行贷款风险应该不太，因为银行是通过查核及测试才会批出贷款，所以贷款人无力供款的机率不大。但向财务公司借钱出问题则较多。业主向财务公司贷款如果用物业抵押，最高可达物业市值80%，一旦物业价格下跌，财务公司就会“逼仓”。 财务公司总裁何启新指出，以往客户用住房向财务公司贷款，最后导致被财务公司收楼的个案十分少，但近期这情况有所增加，大约10宗贷款中有两宗出现业主被迫破产，遭财务公司收楼的情况。 何启新举出去年一个例子，有一客人于几年前看中一些售价逾百万元的独立屋，一直没下决心购买。由于当时房价一直上涨，客人认为买独立屋是只升不会跌，于是在4年前下决心和人抢“柯化”，并以180万元成功购得一幢独立屋。其实当时该名客人的财力及收入，都不足以购买价格180万元的独立屋。他把所有能动用的资产40万元作为首期，首先向银行申请以2厘多利息借了65%房价的款项，然后再向财务公司借20万元余款买入这幢房屋。 无力供款再加按 越陷越深 何启新声称，一般财务公司都有专业道德，不会明知某人借款不能还就乘机收去对方的物业。当时他计算过之后，认为这客人根本无法负担，因为除了房屋按揭贷款供款以外，其他地税、水电费等是很大的支出。所以劝说客人要三思，但客人不接受劝告，并强调自己住一年后房价会升值，然后把房屋出售套现就能解决所有问题。 不过事与愿违，在他购入独立屋后，房价并没有如预料般上升，之后更开始回落。何启新向他进言，应该趁独立屋还有市场就把屋卖掉，以免房价再回落时血本无归。但业主不听劝告认为房价下跌只是短期，一定要守下去。由于财务公司贷款利息高，在这个时候屋主的收入不足以应付这么多的开支，于是再向财务公司加按借钱来应付供楼及供息。经过3年的房地产下调，最后房子被迫出售以还款，变成“身无分文”。

综合报道 根据穆迪分析（Moody's Analytics）昨日发布最新房地产市场预测报告显示，安省的巴里市（Barrie）和沙省的利斋拿市（Regina），将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，根据穆迪公司研究部门的报告称：“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌，估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）而独立运营的研究机构，它根据年初至今的数据，对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言，该报告预计加拿大房地产市场相当稳定，未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中，预计涨幅继续放缓，并可能被收入的提高所抵销。 报告称：“家庭收入中位数增长，将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长，从而提高住房的可负担性。” 该机构预测，到2020年利率上升，可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4％回升至6％左右。但该报告得出的结论是，没有“显著”的房价下跌，可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是，更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合，可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整，以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场，已经出现的一些区域差异。例如，亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率，显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加，则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称，多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面，仍然处于非常高的水平。然而，自2016年中期以来，第一次限购政策出台后，这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示，加拿大房地产市场基本展望面临的风险是，银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组，因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价，更会使负债恶化。

■俯瞰咸美顿市，图片上方为ArcelorMittal Dofasco钢铁厂（星报资料图片） 多伦多的高房价，把购买力推向外围城市，咸美顿及伯灵顿地区是受惠地区之一。有地产网站分析出在该地区购房所需的家庭收入，并归纳出房价最易负担的社区。 尽管自去年4月省府推出楼市调控辣招后，大多地区房价不断下挫，但其可负担性仍然令买家感到无奈，继而将购买力推向更外围城市。例如多伦多以西的咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，便吸引了大量首置人士及年轻家庭。纵观整个地区各分区的综合类型平均房价，最容易负担的才37万元。这个价位，在多市中心应该只够买一个一睡房共管公寓单位吧。 虽然咸美顿-伯灵顿不属于大多地区，但当地房地产市场，同样经历像416及905地区般的价量齐跌。 根据咸美顿-伯灵顿地产协会(Realtors Association of Hamilton-Burlington)的二手住宅交易报告，5月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,317宗，相比去年同期的1,804宗，下跌了27%。 5月份各类型住宅平均售价为56.8万元，比去年5月份的62.3万元，下跌了8.8%。 6月份的行情有所好转，跌幅收窄：6月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,257宗，比去年同期的1,465宗，下跌了14.2%。 6月份住宅平均售价近55万元，比去年同期的57万元，下跌了3.5%。 6月份市场比上月回暖 如果细分为咸美顿及伯灵顿两个城市，房地产市场的活跃程度则以前者为高。 6月份咸美顿市共有644宗二手楼房交易，按年减少17.2%，也比上月26.7%的跌幅有明显改善；平均售价为50.6万元，按年微跌1.5%。销售量减少主要是独立屋、半独立屋及镇屋等自由业权房屋，期间有525宗成交个案，比去年6月的642宗减少18.2%，优于上月3成的跌幅。平均售价是54.1万元，跌幅只有2.4%。共管物业方面，共有119宗交易，均价为35.4万元，跌幅分别是12.5%及1.5%。 伯灵顿市方面，6月份只有219宗二手住宅交易，均价为71.7万元，分别跌了17.1%及4.7%。值得留意的是，伯灵顿市的共管物业，5月份均价达51.6万元，按年录得7.8%的升幅；而6月份均价又回落至49.3万元，按年下跌6.3%。 6月份交易只有68宗，跌幅达30.6%。自由业权住宅的交易量有151宗，均价81.8万元，分别有9%及7.7%的跌幅，但好过5月24%及9.8%的跌幅。 事实上，整个咸美顿-伯灵顿地区的房价于过去10年不断增长，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，复合年增长率7.69%。 买家1/4来自大多区 ■咸美顿-伯灵顿社区分布图（咸美顿-伯灵顿地产协会） 除了当地买家，还有一些从多伦多及邻近地区来的买家，当中不乏首次置业人士、单身千禧一代和年轻家庭。他们因为承受不了大多地区急速增长及越来越高的房价，最后选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。 区内的共管Condo市场，也是由这一班买家支撑。加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令到咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。此外，由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 不过，由于销量与价格放缓，很多屋主都暂时搁置卖屋计划，令新上市放盘量减少。在咸美顿市，自由业权物业的6月份新增挂牌量有1,014间，共管物业则有136间，两者都比去年同期有所下跌，降幅分别是20.3%及27.7%。在伯灵顿市，自由业权物业的新放盘量更是大减39.2%，6月份新上市房盘只得220间；共管物业情况稍好，按年减少17%至112间。 房屋库存增 买家竞争降 即使新上市挂牌量减少，目前咸美顿-伯灵顿地区的在售楼房数量还是比去年同期有所增加的。特别是咸美顿市的自由业权物业，截至6月底，仍然有1,516间房屋在售，按年有11.6%增幅。伯灵顿市的共管物业更厉害，虽然只有164个活跃挂牌量，但已比去年同期增加32.3%。不过，针无两头利，在售楼盘数量增多，但销量又在下跌，代表正在市场上寻找新居的买家，有更多选择之余，亦可以慢慢看慢慢挑。因此，所有类别住房的待售日数，都有显著升幅。其中伯灵顿市共管物业，平均待售日数便由去年6月的16天，倍增至今年的32天；不过相比上月高达146%的增幅，还是有所改善。 地产网站Zoocasa最近曾以咸美顿-伯灵顿地区的5月份房价为基础，并可支付两成首期，计算出在区内各社区置业所需的家庭收入。以整个地区来说，平均房价56.8万元，大约需要年薪9万元。要是在房价最相宜的咸美顿中区(Hamilton Centre)，平均房价只是37万元，对家庭年收入的要求，只需6.4万元。 相比之下，密市平均房价为72.7万元，家庭入息要求便需11.7万元。如果在平均房价为86万元的多伦多市，所需家庭入息更要高达13.8万元。　 咸美顿-伯灵顿地区最易负担社区排行榜 社区 平均房价(2018年5月） 家庭入息要求 1. Hamilton Centre $371,111 $63,946 2. Hamilton East $385,044 $65,847 3. Dunnville $441,138...

■■调查发现房价上升是供应量追不上强劲需求所造成。星报资料图片 星岛日报报记者报道 加拿大的置业者以为外国买家入市会令未来楼价上升，因而有近半数买家超出预算。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）调查发现，有68%的温哥华人和48%的多伦多买家，相信外国投资者推高屋价。 联邦家庭、儿童及社会发展部，委托加拿大按揭及房屋公司，调查全国主要城市的屋价在2010至2016年间急升的原因，结果发现价格上升基本上是由于供应量追不上强劲需求所造成，多伦多与温哥华的房屋供应无疑是较弱。 研究并且发现，温哥华的楼价在上述期间上升48%，当中只有不足75%是传统经济因素的影响；多伦多屋价在同期升40%，更只有40%是受传统供求因素左右。 温多两市48%买家超支 加拿大统计局数据发现，海外买家占温哥华房屋的4.8%，多伦多的外国投资者比率只有3.4%。加拿大按揭及房屋公司认为，民众所认知的海外买家的市场占有率，与实际相距极大；但却影响楼价上升。 调查发现，温哥华和多伦多均有48%的买家超出预算，满地可只有24%买家超支。原因是买家忧虑感所造成。多伦多与温哥华各有55%的买屋者遇到抢标(Offer)的情况，满地可只有17%抢标。抢标的买家较其他置业者多一倍会超出预算。没有一名买家认为楼价会在未来12个月跌价，犯短期计算错误的风险。 加拿大按揭及房屋公司高级经理尼奥特(Guillaume Neault)表示，调查令政府和业界更了解看法和观感对置业的影响。心理因素可以与基本经济因素相异。 研究指出，财经、高科技和医疗等高收入职位集中在大城市，吸引全国和海外专业人才聚集，推肓对房屋的需求。三级政府应该提高城市的人口密度，增加各类型房屋的供应，只是保留零丁的独立屋只会加剧财富不均，并不能够令房屋供应切合人口增长，尤其是重新发展的地区。 虽然很多加拿大人对提高密度存有畏惧，但有证据显示，发展商、社区和政府合作的低层物业，可以打造高密度社区。

■■多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张，5月份房屋价格综合指数上升11.1%。星报资料 ■全国11个主要城市5月份房屋价格综合指数   星岛日报记者报道 国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index），录得5月份全国房屋价格回稳，较4月份上升1%，终止了去年下半年以来的跌势。维多利亚、渥太华-加蒂诺、多伦多、温尼辟和温哥华均有1.8至1%的升幅。 多伦多的房屋价格综合指数回升至5月份历史平均水平，渥太华-加蒂诺的单月升幅，尚未能填补过去4个月的下挫。爱民顿、魁北克城、咸美顿、卡加利和满地可的指数也微升不足1%，只有哈里法斯基本上持平。 多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张，指数上升11.1%，其他类型的房屋只是升0.8%。多市自2006至2011年间的人口增加9.2%，超过全国平均的5.9%或各主要城市的7.4%升幅。居民自置物业与租屋的比率分别为68%和32%。 卡城自置物业率全国最高 温哥华的情况与多伦多相同，多层共管柏文大厦的指数自去年9月以来上升17.5%，其他类型的房屋在同期间升4.9%。多市居民自置物业与租屋的比率，分别为65%和35%。卡加利市的居民自置物业比率达74%，是全国11个主要城市当中最高，最低的满地可仅有55%。 全国11个主要城市之中，温哥华、维多利亚和满地可的房屋价格综合指数今年5月再创新高。满地可楼市今年首5个月的销售是8年来最畅旺。 多伦多和爱民顿的5月份的房屋价格综合指数，与最高峰时期仍然有超过5%的差距。 国家银行的房屋价格综合指数是将2005年6月的屋价以100作为基准。因此，多伦多今年5月的指数为239.90，反映出楼价比当年上升了139.90%。

■■大麻屋问题多，对保险公司、房屋买卖双方都是挑战。CBC 星岛日报报道 资料来源：加拿大国际广播电台(RCI) 联邦自由党政府定今夏在加拿大全国范围实现大麻合法化，不但抽大麻合法、而且加国绝大部分省区居民在房子里种大麻也合法。 这让越来越多的加人开始担心，大麻合法化对房地产价格会造成负面影响。 专家的共识是，在室内种植大麻对房屋的损害主要来自两方面。首先是室内种植大麻由于消耗大量电力，会提升火灾风险；第二是室内种大麻需要很高的湿度和温度，房子内墙和地板下面容易孳生大量霉菌和霉斑，危害人体健康。大麻合法化之前，已经出现不知情买家购入大麻屋后，要花巨资清理的难题；这些大麻屋买主不但经济损失大，而且受到心理上的折磨。 房东难防租客自种大麻 对于经营出租房的房东来说，房客种植大麻是让他们非常头疼的问题。包括隐私法在内的现行法律保护房客，房东甚至无权知道房客是否在屋里种大麻；只要房客拥有医疗使用大麻证明，房东就无权干涉房客种大麻行为。 保险公司也不站在房东一方。如果房东不告诉保险公司出租屋里有人种大麻，则发生火灾或发现房屋发霉损害的情况，保险公司拒绝赔偿；而如果向保险公司如实汇报租客情况，则保险公司会停止承保。 加拿大保险市场只有极少数公司承接屋里种大麻的住房保险，但保费至少贵一倍，而且还有种种例外条款。这还只是大麻合法化之前的情况。可以想像在法化后在自家屋里或者在租住房里种植大麻的现象，将会成倍地增加。 大麻店附近房价反升 这些大麻屋出租房和自住房上市出售，将会衍生的问题也势增，目前各级政府对这些问题都没有相应法规；既没强制卖方向买方披露所卖的房子是大麻屋，也没强制对大麻屋进行登记注册。最主要的是，没明确大麻屋的卖方须负责承担修复费用。 不过有专家担心，即便出台了这样的法规，也难免房价遭负面影响。不但大麻屋在上市出售时价格要打折扣，如果一个小区有好几间大麻屋，则整个小区屋价也受冲击。 但例外情况也会有。有专家认为大麻合法化后，大麻零售店附近街区的房价会上升，理由是购买大麻很方便，人们用不着在自己家里种植了。

■独立屋是置业者首选，今年屋价料仍会上升。资料图片 本报记者 大多伦多地区今年经电脑多重放盘系统（MLS）交易的住宅房屋数量预计为8.5万至9.5万间。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的年度预测认为，今年平均屋价仍略有上升，多层共管大厦将继续保持双位数的升幅。 报告显示，独立屋是置业者首选，有47%人希望买独立屋；其次是多层共管大厦。多伦多市有27%的准买家计划买Condo，而外围地区只有22%人有意买多层共管大厦。 夏天交投料趋活跃 TREB主席塞林诺斯（Tim Syrianos）回顾2017年的房地产市况说，房地产市场为大多区带来接近70亿元的经济效益。去年的成交量在第一季打破纪录，但随后受省政府新政策影响下挫，第四季交投增加除了是因为省府新政策的影响力消减外，也不排除买家要赶在联邦政府今年实施的新房屋贷款压力测试前入市。全年成交量比2016年的历史性高位减少18%，但平均屋价仍有12.7%的增长。 报告指出，今年第一季的市况当然比不上去年破纪录的高峰，尤其是受省政府政策的余波和新房屋贷款压力测试的双重影响，但春季末和夏天的交投量将转趋活跃。 TREB委托叶素斯民意调查公司所作的研究发现，民众的置业意愿降低，只有26%受访者计划今年内买屋。首次置业的人更锐减。2016年秋季，超过50%准买家是首置，但现时降至41%。TREB指首置者弹性很高，可以继续租屋或与家人同住，并依屋价和贷款情况改变屋型和地点。 民意调查指出，有26%计划置业的人认为们没有能力购买理想的房屋，但会设法取得首期，或选择其他屋型和地点以应付新的贷款规定。 TREB市场分析总监Jason Mercer说，移民人口增加，新的就业机会和低失业率等基本因素推动房屋需求；不过短期内，利息上调以及联邦和省政府的政策均打压置业。省的租金管制措施将更影响出租单位的供应，令平均租金的升幅超过通货膨胀率。

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

Royal LePage的一份报告显示，新的，更严格的抵押贷款政策将会明年的房市起到降温作用，但房价预计还会上涨5％左右。这家房产公司表示，他们综合了加拿大53个城市的房价指数预计到明年会上涨4.9％到661919刀。明年开始将会对无需抵押贷款保险的买房者进行压力测试。预计新规将减少首付在20％以上的买家人数。Royal LePage表示，一些改善型住房的买家可能会延迟挂牌他们的房子，因为他们的现金流将受到影响。不过，随着负担能力的进一步下降，初级的买房需求可能会增长。Royal LePage首席执行官菲尔·索普（Phil Soper）表示：“加拿大几个大城市的房屋供应不足将推动价格大幅上涨。一旦市场适应新的压力测试，价格就会高于正常水平。”Royal LePage预计，大多地区的房价在2018年将上涨6.8％，而大蒙特利尔地区预计上涨5.5％，大温地区上涨5.5％。来源：加通社C08

多伦多的议员们在今年的最终会议上，通过了禁止多伦多市民将自己主要房屋除外的房屋出租在制作的Airbnb等短租网站上的动议。这项新规意味着，要在制作的Airbnb等短租网站上出租整个房屋，就必须向多伦多市注册，支付50刀年费。另外，一年内一整个单元可以出租的天数最多为180天。有议员认为，制作的Airbnb等短租网站带来两套问题。其一就是推高房价，人们把房子变成短租的房子，推高整个社区的房价。其二就是低收入群体住房房源丧失，他们都变成了制作的Airbnb的出租屋。此外，制作的Airbnb等短租网站需要一次性支付注册费5000刀，还要支付每晚一元的执照费。短租网站还要把所有在线房源的信息做记录保存。来源：CP24C08

全国房地产销售量连续4个月滑落之后，8月止跌回升1.3%，但仍较3月的破纪录高位少13.8%。加拿大地产商会（CREA）的电脑多重放盘系统（MLS）交易显示，平均屋价较去年同期升3.6%至472,247元。全国各地的楼市出现明显分歧，有大约半数销售量上升，其余则下跌。大多伦多地区销售量比7月升14.3%，推高全国销售数字。由于是次为安省出辣招后首次回升，大多伦多地区的销售量仍然比3月的高峰期少36%，也较去年同期低32%。 CREA总裁佩克（Andrew Peck）表示，过往经验显示买家非常关注利率变化，央行最近加息会刺激部分买家赶在下次加息前入市，但也会促使部分人却步。CREA首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，要再观察一段时间，才能确定8月的市况反映出楼市开始反弹，特别是加息前预先核准贷款（Pre-Approved Mortgage）到期后的交易，将令市场更明朗。 库存量稍低于平均值 8月的新挂牌数量再减3.9%，是连续3个月下跌，主要因为安省大多伦多地区、咸美顿－伯灵顿、伦敦－圣汤玛斯、基秦拿－滑铁卢，以及卑诗省的菲沙河谷放盘减少。 销售量增加而新挂牌数量下跌，令8月全国销售与新放盘的比率由7月的54.1%上升至57%。销售与新放盘的比率在40%至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 全国房屋的库存量为5个月，比7月的5.1个月稍减，也低于长期平均的5.2个月。金马蹄地区的库存量也由2至3月省府出辣招前的0.8个月，大幅增加至2.3个月，但仍与平均的3.1个月有相当差距。大多伦多地区、奥克维尔－米顿和贵湖市的屋价升幅慢，但与去年同期相比依然有可观的增长。大多伦多地区升14.3%，奥克维尔－米顿升11.4%，贵湖市更升19.5%。 满地可银行资本市场的雷泽斯（Benjamin Reitzes）说，8月数据显示大多伦多地区受安省辣招打击外国买家的最坏情况已经过去，但前景仍不明朗。央行加息遏制上升，如果楼市恢复炙热，预料政府会很快出手干预。满银高级经济师Robert Hogue则认为，加拿大的房地产市场并非失控。随着政策收紧、加息和部分地区难以负担的大环境下，正在过渡至一个较温和的水平。

加拿大地产商会（CREA）调整今明两年的全国住宅转售市况的预测，预测今年的销售量按年下跌5.3%，但价格仍然有3.4%升幅，全国平均屋价将突破50万元，至506,700元。2018年预测销售量按年下跌2.3%，平均价格则微降0.6%。 报告指出，加拿大的房地产市场呈地区性分歧，主要分为安省金马蹄地区、卑诗省、天然资源省份和全国其他地区4大板块。CREA预测今年全国的房屋转售量为506,900间，较6月时的预测减步20,000间，主要是受安省滞市的影响。 卑诗省和安省今年的房屋销售量都将由去年的历史性高位下调10%。虽然今年安省的平均屋价仍有可观的8.7%增长，但已经比预期减少很多。 ■CREA预期明年较难出现今年的豪宅旺销情况。资料图片 安省政府今年4月打压金马蹄地区楼市的政策，令很多买家抱持观望态度，导致市场剧跌，但市况已经出现回稳的迹象。由于全国有四分一人口居住在这个地区，市道变化影响整个省以至全国。全国房地产销售量向下调整主要因为安省销量减少，但预期安省市况今年稍后会略为反弹。由于金马蹄地区的屋价远高于全国大部分地区，安省房地产市场放缓也拖累全国平均楼价预测调低，尤其是金马蹄地区的豪宅销售减少。 卑诗省的房地产由2016年的最高位到今年初的低位呈现回稳。经济依赖天然资源的亚省、沙省和纽芬兰省，房屋销售量仍然缓慢，令西部两个省份的楼价偏软，纽芬兰省则持续下跌。安省东部与全国其他省份的房地产市场在2016年有突破，销售量上升消化过往增加的供应。这些地区的库存量今年继续减少。 料明年销量续减少 联邦政府收紧房屋贷款规定、提高贷款保险、安省的楼市辣招，与利率调升的负面因素将延续至2018年。央行再次加息和渥太华进一步收紧贷款规定都会打压房地产销售，但加拿大经济改善则带来利好消息。 2018年的房屋销售量减少是继续被安省拉低，由于预期央行加息会影响大温哥华地区和大多伦多地区的房地产市场。卑诗省的楼价维持不变。安省下跌1.1%是因为不复见的今年初多伦多豪宅的销售情况，并将全国平均屋价推低0.6%。亚省的销售量将以7.4%的增长率大幅领先全国，但仍低于该省10年的平均销售数字。

        彭博报导，英国皇家特许测量师学会称，伦敦中心城区的房价8月份继续下跌，与英国其他地区“富有弹性”的表现形成鲜明对比。　　皇家特许测量师学会在周四公布的调查中表示，全国房价自7月份创下的四年低点小幅回升，而伦敦房产中介则给出2008年以来最差评估。伦敦房价的前景也低迷，首都中心城区是唯一未来12个月内房价看跌的地区。　　调查显示，房价主要受北爱尔兰、苏格兰和西北地区的涨幅所推动。房产销售自2016年11月以来未见增长，而中介手中的平均存量房仍接近历史低点。皇家特许测量师学会首席经济学家Simon Rubinsohn说：“最新调查结果继续表明，伦敦中心城区的房价和交易活动继续承受最大的压力。虽然有迹象表明，更广泛的东南地区也失去一些动能，但证据显示这个影响因地而异。”

据Investing 报导，今年8月，加拿大房价增长速度放缓，由于省政府采取措施遏制房地产市场，使得多伦多房价连续19个月来首次下跌 国家银行综合房价指数( National Bank Composite House Price Index)是用以衡量独立屋重复销售的变化。该指数显示，上月房价较7月上涨0.6%，同比往年8月平均水平有0.7%的跌幅。 在多伦多，房价自2016年1月以来的首次下跌，下跌了0.4%。报告称，房价疲软在公寓以外的房屋中尤其常见，比如独立屋。多伦多房价较上年同期上涨23.9%，但仍低于往年7月的28%的增幅。 自从安省政府于4月实施了一系列包括外国买家税在内的措施来解决多伦多和周边地区的居民房屋负担压力问题，多伦多的房屋销量已经下降。附近的Oshawa和Barrie的房价分别下跌了2.2%和0.7%，而汉密尔顿的房价则上涨了0.6%。 在温哥华去年实施了自己的外国买家税的调控政策后，房价上涨了2.4%，使该指数创下新高。尽管最初的税收抑制了温哥华的房地产是市场活力，但温哥华的销量和价格一直在回升。 C02

多伦多房地产市场兴盛，除跃居全球房价涨幅第一位外，亦成为海外置业投资回报率最高的城市。星报资料图片   本报讯 中国胡润研究院近日发表2017上半年度的全球房价及海外置业投资回报指数，结果显示多伦多在两项指数中同样跃居全球榜首，房价涨幅高达26.1%、置业投资回报率高达32.4%，安省咸美顿在两项指数中同样跻身10大。   胡润研究院发表的两项数据分别为《2017上半年胡润全球房价指数》（Hurun Global House Price Index 2017 Half-Year）及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》（Hurun China HNWI Global Property ROI 2017 Half-Year）。“海外置业投资回报指数”是计算中国高净值人群中，最主流海外置业地区的房价按年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和，并比较2017年6月与2016年6月的数据变化。 香港的楼价涨幅亦排全球第四名。资料图片 以多伦多为例，多市房价按年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，3项相加所得的“投资回报率”便为32.4%。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。” 加国4城市入50大 最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。 海外置业投资回报指数中，多伦多位列榜首，安省咸美顿亦以回报指数26.1%，排名全球第4位，卑诗省维多利亚则以24.5%排名全球第7位，温哥华则仅以15.5%排名第34位，当中的房价涨幅只有9.2%。在亚洲地区方面，韩国首尔以26.2%回报指数排名第3，香港则以25.3%排行第5。 若然纯粹以租金回报率计算，多伦多及咸美顿同样回报4.8%，在全球城市中未见突出，反而卑诗省维多利亚租金回报有7.0%，温哥华租金回报则报4.7%，与多伦多及咸美顿相约。香港租金回报却仅录得2.1%。  

据路透社新闻报道，最近一项调查显示加拿大房地产市场在今年接下来的时间里会有一定的冷却，但安大略省政府出台的政策对多伦多房地产市场的影响可能持续3-12个月，多伦多房价不会冷却太久。 目前多伦多房屋销售量下跌超过40%，但房价跌幅并没有完全平衡之前30%的涨幅。根据加拿大各大银行分析师的预测，加拿大房地产价格在2017年会上涨8%，在2018年可能会有所放缓，房价预期上涨3%。低利率造成的加拿大经济对房地产市场的依赖短时期内不会消失。 分析师表示，只有央行加息，并配合一系列的贷款紧缩政策，房市才能在全国范围内冷却。 09

多市楼价高企，仅6%受访者认为可负担目前房价。资料图片 综合报道 由EKOS Research 民意调查公司于今年6月做的民意调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认为目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华及多伦多、卡加利等房价高企的大都会地区，认为房价难以负担的民众比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示，全加范围内，每5名国民中就有两人认为本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 在那些自认为属于「贫穷的或是劳工阶层的」受访者中，有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于「中产」或是「上层」（middle or upper class）的受访者中，分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言，在大都市高房价地区生活的民众对此感觉更加强烈。在温哥华，只有2%的受访者认为当地的房价是「可以负担的」。在卡加利和满地可，认为当地房价可以负担的受访者比例分别为11%和22%。在多伦多，认为本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司于今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯（Frank Graves）表示，调查结果显示在加拿大部分地区，房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 学者：难制定统一保障计划 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的人数减半，并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标准的「核心住房需求者」（core housing need）摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多，低收入家庭即使是居住于当地一个最便宜的公寓单位，也要花去其收入的一半以上。而且由于各地的收入水平、物价消费水平不一样，要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟（The Federation of Canadian Municipalities）则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位，同时向居住于都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。

多伦多的独立屋价一支独秀领先全国。资料图片   全国房屋4月销售量微跌1.7%，较去年同期减少7.5%。加拿大地产商会（The Canadian Real Estate Association；CREA）统计显示，大多伦多地区房地产市场放缓，温哥华交投量则开始回升。两层独立屋最受欢迎，全国平均屋价升21.8%，镇屋价格也有19.9%的增长。 安省大多伦多和渥维尔-米顿地区楼价大约升30%，贵湖市也升超过20%，渥太华两层独立屋升4.9%。卑诗省低陆平原的楼市在去年下半年滑落之后，已经反弹回1年前水平并继续上升。大温哥华地区平均屋价升11.4%，菲沙河谷升18%。维多利亚和温哥华岛其他市镇的升幅维持在20%水位。满地可镇屋升5.5%。卡加利的平均屋价则比去年同期跌0.9%。 商会总裁佩克（Andrew Peck）指出，温哥华房屋销售量从去年上半年的历史性高位回落，但差距已开始收窄。去年走低的亚省卡加利和爱民顿，房地产市道也开始活跃。渥太华和满地可预期有更大的交投量。 商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，安省政府冷却大多伦多地区房地产市场的政策，对买卖双方都有影响。一直以来房屋供应严重短缺的大多伦多、渥维尔-米顿、咸美顿-伯灵顿和基秦拿-滑铁卢地区，4月份的放盘量突然大量增加。虽然安省政府宣布冷却楼市措施的时间，在距离月底只有10天之时，但全省各地的房地产交投量已经较3月份为低。联邦及省政府正密切注意两级政府的政策，对房地产市场的影响力，以避免未来的其他措施会殃及池鱼，令已经相当均衡的楼市受到伤害。 金马蹄地区库存仍紧 全国新盘增加10%，大多伦多地区新放盘的物业更大幅增加36%，金马蹄地区的新盘数量也有相若的增幅。由于新放盘量上升，而销售量放缓，令全国销售与新放盘的比率由3月份的67.3%，回落至60.1%。业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 卑诗省大多数市镇和安省西南部地区的销售，与新放盘比率均高于60%。大多伦多地区4月份回归至均衡市场，卑诗省的大温哥华地区和菲沙河谷反弹恢复为卖家市场。 全国的房屋库存量在4月份稍升0.1%至4.2%，但金马蹄地区的放盘库存量仍极为紧张，只有接近或不足1个月。安省在4月下旬才推出新房地产政策，因此对市场全面影响力尚未得知。