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2019年01月22日 星期二 20:01:08
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气炸!去年取消的旺市热销楼花 又要在原址再建?!

加拿大都市网原创作品 作者:小星 去年对旺市楼花买家来说是不顺的一年。年初Cosmos Condo突然取消,九月黄金地段的Icona Condo又突然取消! 房地产开发商Gupta Group当时称,Icona项目取消是处于财务原因,楼花定金将如数退还给买家。 但现在更坑爹的事情出现了:Gupta Group近日已经向旺市政府申请,在原址(Highway 7夹Edgily Blvd)兴建一个几乎相同的地产发展项目! 所以是集团财务问题解决了?事实的真相没那么简单! 噩梦开始 Icona Condo于2017年初开始售卖,预计2021年交楼。突然被取消对一千多名业主来说简直是噩梦。 Icona Condo项目位于位于Hwy 7和Jane交界处,可步行至旺市市政中心(Vaughan Metropolitan Centre),TTC站和地铁站;紧邻约克大学和400/427/407高速,附近还有Vaughan Mills购物中心和Canada’s Wonderland游乐场等,非常便利,一上市就受到买家热捧,其中包含不少华人买家。  Icona遭取消在当时引发轩然大波,当时曝出集团发给买家的信件称取消的原因是“未能筹得足够资金并且事态超出控制”,还表示“您所交付的$67599.60订金,将会以支票形式返还。” 买家强烈不满 但Gupta Group现在申请在同一个地点兴建类似的楼花项目的行为,引起去年被取消楼花的买家强烈不满。 德巴托洛(Patricia DeBartolo)是Icona项目的其中一名买家,她代表数百名Icona买家发言。 她质疑市府为何在Icona买家的争议仍未解决时,便容许发展商申请“恢复”项目。Icona的买家已聘请律师,控告发展商Gupta集团。 楼花取消的真实原因 德巴托洛称,真正导致Icona楼花项目取消的原因是一个“限制性契约”(restrictive covenant", 这个契约禁止开发商在该区域建造住宅单元,这种限制仍然存在,如果不在申请前解决,可能导致再次取消。 这个限制性契约可以追溯到Gupta在2005年购买土地的时候。法律条件禁止Gupta在其Icona Hospitality Group下建造除酒店和宴会设施之外的其它用途的建筑。因此住宅建筑是不符合要求的。 Gupta集团在去年取消Icona项目的前一个月,申请在央街(Yonge St.)夹史刁士大道(Steeles Ave.)附近,兴建三幢大楼。 去年被发展商取消的Icona项目。星报 古普塔集团总裁古普塔(Reetu Gupta)没有回应《星报》的采访要求。 旺市政府表示,这是城市规划委员会第一次意识到上述限制性契约禁止业主在该地点开发居民住宅。该委员会将此事提交至1月24日,等待法律建议。 旺市市长贝维拉夸(Maurizio Bevilacqua)在一份声明中表示,会继续采取必要的紧急措施,保护买家的权益。 现在的问题是,即使该限制性契约接触,Icona...

旺市楼花烂尾退订金 现原址再建惹怒前买家

■■发展商的宣传图片。发展商提供 房地产发展商古普塔集团(Gupta Group),去年取消旺市(Vaughan)热门楼花项目Icona Condo,但现在却申请在同一个地点兴建类似的楼花项目,此举引起去年被取消楼花的买家强烈不满。 古普塔集团去年称,由于财务缘故而取消Icona项目,并将楼花订金退还给买家。不过,该集团最近向旺市政府申请,在7号公路(Highway 7)夹埃奇利大道(Edgeley Blvd.),即Icona项目原址,兴建一个几乎相同的地产发展项目。德巴托洛(Patricia DeBartolo)是Icona项目的其中一名买家,她代表数百名Icona买家发言。 她质疑市府为何在Icona买家的争议仍未解决时,便容许发展商申请“恢复”项目。Icona的买家已聘请律师,控告发展商古普塔集团。 古普塔集团在去年取消Icona项目的前一个月,申请在央街(Yonge St.)夹史刁士大道(Steeles Ave.)附近,兴建三幢大楼。 前年签约去年取消 ■■去年被发展商取消的Icona项目。星报   Icona买家在2017年初签订买卖合同,但该项目在去年9月被取消,令买家感到愤怒。古普塔集团总裁古普塔(Reetu Gupta)没有回应《星报》的采访要求。旺市市长贝维拉夸(Maurizio Bevilacqua)在一份声明中表示,会继续采取必要的紧急措施,保护买家的权益。

压力测试冲击大多楼市 楼花买家欲哭无泪

■■一般认为,收紧按揭借贷压力测与楼市持续降温有关。 星报资料图片   本报记者报道 2018年大多伦多地区楼市,在联邦政府收紧按揭借贷压力测试冲击下持续降温,当中以多年来屋价飊升的约克区受影响较大。旺市两个近地铁站的共管柏文楼花,更突然被发展商“斩盘”,受影响买家认为政府缺乏保障楼花业主机制,令他们申冤无门。 虽然约克区内可负担房屋需求,仍不及多市严重,但随着区内居民数目逐年递增,住屋问题也成了该区的焦点议题。   今年对数百名早已购入旺市市中心近士巴丹那延线地铁站,两个新建共管柏文楼花单位的准业主而言,是难过的一年,当他们满心欢喜为“收楼”做准备时,却于夏季接获发展商中止发展的通知,以“未获得令人满意之融资方案”为由,搁置发展计划。 区内土地供不应求   有楼花买家,对于发展商做法感到愤怒和困惑,期望市府、约克区域政府及省府,能为买家出头,然而在上月尾安省消费服务厅表示,省府无权介入这类商业纠纷,认为受影响人士可以诉讼形式解决事件。   对受影响买家来说,要找到购买楼花时同样价格的单位殊不容易,认为发展商做法对他们不公平。期望当局能做好保障楼花买家权利的措施,令发展商不容易采取“输打赢要”的手法,令小业主蒙受损失。   约克区今年受到政府压力测试政策影响,区内楼房成交量明显下跌,部分地区屋价也有下调压力,令意欲出售楼房业主选择暂缓出售计划,加上区内土地供应量仍未能追得上建屋需求,也令地方政府感到头痛。约克区政府展望每年能供应9,000个新单位,以应付需求,当中除了自置楼房外,也包括出租楼房单位,供未有财力购置物业的家庭。   约克区现时约有120万人居住,估计在2041年区内人口或达到180万人。省府计划在旺市兴建Kirkby GO火车站,现时选址仍是一片农地,被其他区内城市诟病,直指在该地段建火车站是浪费资源,但旺市市议员Marilyn Iafrate则称,预计在未来13年,上址火车站方圆10公里,将会发展出不同社区,预料会有7万名居民在此定居。

大多地区又一公寓项目突然取消 开发商转头另建新楼盘

■■房地产开发商古普塔集团,上月突然取消Icona柏文项目(左),转而申请在央街兴建另一新项目(右)。星报   大多伦多地区柏文(公寓)建设项目突然取消事件层出不穷,楼花买家们等候多年往往无法收楼。房地产开发商古普塔集团(Gupta Group)9月突然宣布,取消在约克区旺市黄金地段的热门楼花项目Icona Condos,却又申请在原址附近建设新项目。其出尔反尔的行为激怒数百位楼花买家,因此考虑采取法律行动保护自身权益。 古普塔集团取消的楼花项目位于旺市大都会中心站(Vaughan Metropolitan Centre Station),即7号公路(Hwy 7)3150号附近。而申请兴建的新项目,则位于央街(Yonge St.)7028号,此地为央街夹士刁大道(Steeles Avenue)西北角,与取消发展的Icona Condos项目,大约距离仅为11公里。 获退订业主拟采法律行动 开发商已在9月14日,向Icona Condos项目的买家发出放弃发展函(cancellation letter),也向该批在2017年2月落了订金的买家,悉数退还订金,并表示取消原项目是因为没有足够资金。然而,同一个发展商原来早在8月24日,向旺市市府申请建设一个更大型的地产项目。包括一栋65层与两栋52层的共管柏文大厦,共有1,878个柏文单位和12幢城市屋。而Icona Condos项目,则包只包括两栋55层柏文大厦和一座46层高的住宅及酒店大楼,共有1,633个柏文单位。 旺市市府称,古普塔集团去年以5,390万元,买下位于央街夹士刁大道这块2.85公顷的土地,计划建造3幢柏文大厦及一家酒店。但又于今年8月再次提交了新的项目建设申请,目前一切还处于审批流程的最初阶段。 Icona Condo项目的买家于去年2月购买楼花,然而开发商的突然变卦使其备受打击。其中一位买家德巴托洛(Patricia DeBartolo)指责开发商行为不负责任,而且市府目前无规则进行管制。因此德巴托洛在周一晚上,组织了一个买家会议,约400位买家参加该会议,他们计划对此古普塔集团采取法律行动。并且在多伦多律师查尔尼(Ted Charney)的协助下,希望为本市的柏文买家争取更多权益保护。 Icona Condo项目是大多伦多地区自去年以来,被取消的第12个柏文建设项目。律师查尔尼此前曾代理另一组旺市买家的案件,向开发商提出集体诉讼。综合报道

加国这里的楼花市场3年来首度放缓 买家纷纷观望

■■有市场分析家指出,大温楼花市场正在放缓。CTV 星岛日报综合报道 有房地产市场分析家指出,大温楼花市场正在逐渐放缓,预测今年第三季的未售出单位数量,将会多于售出数量,也是近3年来首次。 负责收集新柏文数据的城市分析(Urban Analytics)组织分析员费雷里(Michael Ferreira)估计,楼花市场将出现调整,换言之,预售单位价格可能会走向平稳,或是销售量会下跌。 他补充说,如果市场继续维持目前走势,今年第三季的未售出楼花数量,将会超过同季已售出单位的数量,这是自从2015年年底以来首次。预售柏文项目的地产发展商,一般须要成功售出一定比率的单位,然后才会符合贷款申请资格。 换屋买家采观望态度 费雷里表示,市场上原本有一批预备“大屋换细屋”的独立屋业主,但受到现有物业价格越来越不稳定的因素影响,他们目前大多会抱着观望态度,以致对那些以这类买家为对象的预售项目,造成一定的冲击。 至于首次置业或投资者,则会在价格方面更为敏感,并且在挑选楼盘上,也会由于有较大选择空间而变得更加审慎。 因此,费雷里指出,相对于以往在开售数周内售出七至八成单位,地产发展商目前预计,在开售数个月内售出四至五成单位,然后再以长线推广策略,促销其余楼盘。 根据现行规定,在楼花公开销售后,地产发展商可以有9个月时间,提交贷款申请文件。同时,发展商也可以要求贷款机构延长提交文件期限。

开发商财困被法庭接管 原楼花买家得加价7成才能买

■■位于兰里市的梅利维尔宫柏文项目。网上图片 星岛日报综合报道 卑诗省兰里市一个柏文发展项目在2016年展开预售,期间数十个买家交付订金买入楼花,但在2017年,发展商钱德勒集团(Chandler Group of Companies)突然传出财困问题,并且被法庭下令接管旗下发展项目。而之前的楼花合约被取消并退还订金,虽然原先的买家可以优先重新购买相关的柏文单位,但新售价上升逾七成。据了解,兰里警方现正就事件展开全面调查。 部分单位重复“预售”4次 据CTV电视台报道,一度可能成为“烂尾楼”的柏文发展项目,是位于兰里纪念医院附近的梅利维尔宫(Murrayville House),原计划推出92个低层柏文单位,并于2016年展开预售。但该项目在2017年被法庭下令由破产管理人接管,用作发展商抵债资产。据破产管理人调查显示,梅利维尔宫部分预售单位被重复“预售”多达4次。 今年较早时,卑诗最高法院裁定,梅利维尔宫项目所有预售合约须取消并退还订金,而所有单位则重新推出市场发售,但原先的楼花买家享有优先认购权。 其中一位楼花买家詹森(Karen Janzen)表示,尽管她获退还订金,但至今仍然“无家可归”,因为新售价比原价上升71%,她只能放弃认购权。 另一位楼花买家基连(Nolan Killeen)也表示,还不到一年,新售价就比原价增加10万元,令他无法接受。 地产事务律师帕兹德(Kenneth Pazder)认为,许多楼花买家并不清楚,他们所签的买卖合约内文,例如,单位装璜、落成日期、入伙日期等,均由发展商决定。 帕兹德指出,发展商甚至有权取消整个发展项目,因此他建议有意购买楼花的投资者,咨询法律意见。此外,他提醒投资者,即使已签订合约,但他们在签字一个星期内,如果觉得有任何问题,仍然可以无条件取消合约。

受损买家联合启诉讼 先争升值差额补偿

■■Cosmos住宅发展项目,月初突然取消发展计划,有买家称蒙受损失。图为该楼盘当初的售楼广告。网上图片 综合报道 大多伦多地区近来不时传出地产发展商突然取消发展项目,令买家叫苦不已。有楼花买家联合起来,筹备启动法律诉讼。 本月较早时,多伦多旺市(Vaughan)一个曾经号称城市新地标的Cosmos住宅发展项目,突然取消发展计划,向1,100个楼花买家退回订金。有地产律师指,发展商以取不到足够融资为由取消合同,令到买家权益受损,但此举合法,而在共管柏文价钱大幅飙升的情况下,发展商可以在原址推出新计划,以赚取更多利润。律师因此认有必要修订法例,以保护买家。 该住宅项目的楼花买家行动委员会日前召开大会,商讨对策,有逾200名买家冒冰雨寒风到场参加会议。行动委员会主席韦狄(Jay Reddy)表示,正筹备先启动一项较迅速有结果的法律诉讼策略,希望为受影响买家尽快争回楼价升值差额的补偿,但就暂缓采取集体诉讼选项。 暂缓集体诉讼选项 他表示,已接触3名律师,初步征询了法律意见。3名律师看过买家合约后,均认为买家是有某些基础去采取集体诉讼法律行动,但此选择牵涉一个漫长程序,可能要用上5至8年时间才会有判决。 韦狄透露,其中一位律师阅过买家合约后,认为该份合约中有些出入之处。在第一阶段,买家会有理据入禀法庭挑战该份合约之有效性,并且要求法庭判定该份合约整体无效。若法庭判定买家胜诉,买家便可展开第二阶段,再入禀法庭要求卖方赔偿买家相关损失。

多伦多Condo售价年涨20%!17楼盘烂尾买家陷困境

■旺市Liberty开发公司因建筑融资方面的问题,本月取消一个有3栋大厦,并已售罄的项目。图为该烂尾楼盘地盘。星报 星岛日报综合报道 随着建筑成本和Condo价格不断飙升,越来越多的Condo开发商,却从多伦多疯狂的Condo市场上撤离,一些尚未开工的预售楼花可能面临项目取消,让买家陷入困境。 据《多伦多星报》报道,在经济蓬勃发展和强劲的移民潮中,多伦多的建筑成本和Condo价格均不断飙升,这促使开发商在预售不利的情况下,开始取消当初在建设成本较低时的立项。根据加拿大房地产协会的数据,Condo价格自去年2月以来上涨了大约20%。 逾万Condo单位去年前已预售 据研究多伦多Condo市场的Urbanation公司高级副总裁Shaun Hildebrand称,“许多Condo项目在获得适当批准之前就开始预售,急于进入炙热的市场,并因此增加开发的风险。”该公司的研究显示,大多伦多地区共有10,622套Condo单位在2017年前预售,并仍在等待开工。 根据房地产服务公司Altus的数据,去年初以来,大多伦多地区已取消17个项目,共涉及3,627个单位,而在2016年则是有7个项目,共808个单位取消。 仅在这个月,旺市Liberty开发公司就因建筑融资方面的问题,取消了一个有3栋大厦,并已售罄的项目。但多伦多仍然面临更多楼盘项目被取消。Altus数据解决方案主管Phong Ngo表示,通常情况下,开发商需要至少要达到70%的预售才能获得融资,以推动项目向前发展,但这还未算完结,获得融资后,动工的时间等得越长,材料和劳动力成本就越高,特别在利率上升情况下。 市场火热 买家难再上车 另外,建筑商在申请政府许可证时,可能会面临拖延,在需求旺盛情况下寻找承包商和工人也会遇到困难,或者还有特殊利益集团阻挠及反对施工。 根据Altus数据,截至今年2月,达到70%预售的有143个Condo项目,尚未开始兴建。其中43个早在一年多前就达到了70%预售目标。而多伦多地区的建筑成本去年增长了6%至8%。与此同时,劳动力成本在上涨,2017年全国的时薪上涨2.4%。多伦多去年就有412个Condo,共101,208个单位的立项。 另据业内人士分析,最终被取消的Condo项目将只属一小部分,届时会对供应造成一些影响,因为获退订的买家会转购其他活跃楼盘,此举对建筑商来说或会有利,但对买家来说却是一个问题,因为今天的市场非常火热,被退还押金的买家可能会蚀本。由于需求仍然强劲,许多新楼盘将涨价,而取消的项目将来也会以更高的价格再放售。

赞成集体诉讼 依法速战速决

昨日到场参加大会的楼花买家许女士向本报说,她绝对赞成行动委员会提议的法律诉讼策略,因为可以“速战速决”。 许女士表示,早前计划退休后大屋转细屋,因此两年前买了Cosmos Condo一个800呎楼花单位准备自住,当时此单位价值是435,000元,她付了买价15%作为订金。然而,今时今日同区类似单位却已升至700,000元,现在她将要以这个市场价去选购类似的单位。 她又称,政府立场往往偏向发展商,但今次事件是涉及民生和公众利益。当局必须修改有关法例,加强保护消费者。

买旺市楼花竟 被“放鸽子”! 200受害人拟提告索赔

■■楼盘发展商Liberty Development因无法取得满意的建筑融资,突然取消发展计划。Global News ■■受害人之一的龚达(Karan Kundra),当初以33万元的价格签约买下楼花,他称目前相同单位已涨到40万元以上。Global News ■■逾200名Cosmos楼花买家受害人昨午首次聚会。本报记者摄 ■■冒冰雨寒风到场参加会议的受害人,上周通知发展计划被取消。Global News 在旺市(Vaughan)准备兴建的Cosmos共管柏文大厦(Condo),一周前突然宣布取消发展计划,1,100个楼花买家获退回订金。该住宅项目的楼花买家受害人行动委员会,昨日首次召开大会商讨对策,有逾200名买家冒冰雨寒风到场参加会议。行动委员会召集人表示,正筹备先启动一项较迅速有结果的法律诉讼策略,希望为受害人尽快争回楼价升值差额的补偿,但委员会就暂缓采取集体诉讼的选择。 Cosmos买家行动委员会(Cosmos Buyers Action Committee),昨午在旺市一间退伍军人会所礼堂举行大会,吸引超过200名楼花买家前来参加,座无虚席。行动委员会召集人韦狄(Jay Reddy)联同在场6名成员向买家们作出情况发展简报,并接受与会者提问。 一律师称诉讼可望一年内有结果 韦狄表示,行动委员会过去一周已接触3名律师,初步征询了法律意见,最后拟聘其中一位律师作为他们法律代表。韦狄又谓,3名律师看过买家合约后,均认为买家们是有某些基础去采取集体诉讼法律行动,但此选择牵涉一个漫长程序,可能要用上5至8年时间才会有判决。 韦狄透露,其中一位律师阅过买家合约后,认为该份合约中有些出入之处。在第一阶段,买家会有理据入禀法庭挑战该份合约之有效性,并且要求法庭判定该份合约整体无效。若法庭判定买家胜诉,买家便可展开第二阶段,再入禀法庭要求卖方赔偿买家有关损失。 韦狄引述该名律师的看法称,上述法律诉讼途径会用上少于一年时间便得知结果。如第一阶段结果是买家们败诉,届时他们仍可以采取集体诉讼行动。 要求400人参与才接手处理 韦狄又谓,该名律师要求至少要有400个住宅单位(的买家)参与诉讼才会接手处理此个案,每个住宅单位收费是500元另税,该名律师下一步将会与参加诉讼的买家召开一次集体会议。此宣布即场获绝大部分与会受害人举手赞同。 曾经号称大多伦多城市新地标的Cosmos住宅发展项目,地处旺市未来市中心黄金地段。2016年推出之后,所有柏文单位早已售罄。 但本月初,1,100个楼花买家收到开发商的通知,被告知由于得不到足够的融资,该项目已被取消,他们将无法迁入他们购买的单位。 该楼盘发展商Liberty Development Corporation通过一份声明,对突然取消发展计划做出解释:“取消所有交易合同,完全是由于无法取得令人满意的建筑融资。买方已被告知,所有已支付的订金,将在未来几天全额退还。”

抢房容易付款难 多伦多楼花买家为何难履约?

去年2月份,一群买家在大多伦多房地产市场狂潮的高峰期,购买了奥克维尔市的楼花。现在他们正遭遇没有足够资金完成交易的困境,并使自己和家人处于财政危机的边缘。 这群买家把情况归咎于省府“鲁莽”的房价打压政策和收紧的抵押贷款新规则。 《多伦多星报》报道,这些绝望的买家表示,他们被困在多伦多地区房地产市场的一个独特时期,省府设计给房市降温,新的抵押贷款规则使问题更加复杂。他们认为这些贷款规则,有可能将绝望的买家逼到提供更高利率贷款的其他放贷机构,从而将买家推进更深的债务泥潭。 现住房难脱手 这些买家在房价最高时购买了奥克维尔市Dundas St. W.和Fourth Line附近,由开发商Mattamy’s Preserve建造的独立屋楼花,但近期大多伦多房地产销售不畅,意味着买家无法按照买楼花时预计的价格,出售自己的现住房。如果他们卖不掉房子或低价卖屋,他们就需靠更多的贷款来弥补差额,但现在由于更严格压力测试的贷款新政,他们又无法得到更多贷款。 省府未考虑交易中的买家 买家希望政府、银行和建筑商能共同商定一个解决方案,但他们给省长韦恩和安省保守党领袖德加福特及房屋事务厅长米尔逊(Peter Milczyn)的邮件都没有得到回复。 买家认为,自由党政府未能考虑其公平住房计划,对正在交易中的中产阶级家庭的严重影响。建筑商Mattamy总裁卡尔(Brad Carr)表示,他对购房者表示同情,但作为加拿大最大的住宅建筑商,需要买家履行合同,公司也会兑现承诺。同时,开发商也要对供货商和员工做出一系列承诺。 米尔逊厅长办公室向星报发送的一封电子邮件声明表示,公平住房计划成功地为更多安省居民提供了更实惠的住房。 多位专家,包括BMO和RBC的高级经济学家,都认为省府的计划正在起作用,并有助于稳定安省炙手可热的房地产市场。 未履约买家将丧失押金 住房市场非常复杂,房价不可避免地会因多种因素而升降。公平住房计划的目标是在整个市场波动中尽可能保持住房公平和负担得起。接受星报采访的3对夫妇表示,他们非常渴望与建筑商履约。 他们都曾经或正在拥有一个住房,并且都有小孩。他们把自己形容为中产阶级工薪阶层,多年来为了安居而打拚。他们购买的房屋价格约在100万至160万元之间,相当于多伦多地区独立住宅的平均价格。 如果他们毁约,就会丧失超过20万元的押金,还可能被起诉。如果他们通过更高息的另类贷款来弥补融资缺口,他们将无法支付每月的账单。 卡尔表示绝大多数买家正在履行合同。他说不知道有多少买家在履约方面存在问题。他强调,买家面临的问题是整个房地产市场的一个问题,并非特定该公司或新建房屋。这在重售屋中也很容易成为问题。 今年新屋开建量 住宅稍降  非住宅微升 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的数据显示,自2013年以来,加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长,预料2018年住宅开建量将有小幅度减退。不过,非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示,由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势,影响到加拿大人购买新屋及翻新或装修住宅的意愿,令今年新住宅开建量会减少。业内预期,非住宅楼宇开建量今年会反弹,但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3%  温市减6.5% 会议局预期,2018年全国新屋开建量降2.9%,其中多伦多市会减少4.3%,温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降,明年仍会下调。会议局又指出,加国非住宅楼宇开建量将于2018年反弹,但投资数量及意欲不强,估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%,金额达到23亿元。另外,住宅楼宇去年有4.9%增幅,今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下,买家的消费能力将由去年的5.8%,降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%。 至于住宅翻新及装修的增幅,则由2017年的4.5%降至今年的1.8%。 去年房地产高峰期的楼花购买者,现正遭遇没有足够资金完成交易的困境。

新楼开发欠资金取消 楼花买家接退订叫苦

  星岛日报讯 地处多伦多以北旺市(Vaughan)一幢准备兴建的共管柏文大厦突取消发展计划,向1,100个楼花买家退回订金。有地产律师指,发展商以取不到足够融资为由取消合同,令到买家叫苦不迭,但此举合法,而在共管柏文价钱大幅飙升情况下,发展商可以在原址推出新计划,以赚取更多钱。律师因此认有必要修订法例,以保护买家。 曾经号称多伦多城市新地标的Cosmos住宅发展项目,地处旺市未来市中心黄金地段。2016年推出之后,所有柏文单位早已售罄。但是本周,1100个楼花买家收到开发商的通知,被告知由于得不到足够的融资,该项目已被取消,他们将无法迁入他们购买的单位。 首次置业的龚达(Karan Kundra),现年21岁,当时正攻读约克大学商学院,计划在多市中心金融区寻找工作机会,他选择购置拥有一睡房加一书房的Cosmos柏文楼盘主要原因,是可步行至旺市大都会中心地铁站(Vaughan Metropolitan Centre Station),方便搭乘该条由多市中心伸延至旺市的地铁线。 “发展商可以更高价重投市场”  龚达当时以33万元的价格签约买下楼花,并支付了6万元的订金。他表示,发展商突然取消合同,搞乱了所有人的生活规划:“目前那些相同单位的价格已涨到大约40万元以上,现在我们必须以市场价重新购买类似的单位。” 该楼盘发展商Liberty Development Corporation发展公司通过一份声明,对突然取消发展计划做出解释:“取消所有交易合同,完全是由于无法取得令人满意的建设融资。买方已被告知,所有已支付的订金,将在未来几天全额退还。” 多伦多著名房地产律师亚伦(Bob Aaron)表示,根据安省法律,取消这样的协议是合法的。但是以取不到足够融资兴建为由,是个十分勉强的借口。 他说:“这虽然合法,但显然法律无法帮助买家。它并没有预料到发展商可借故取消发展计划。他们可以通过以更高的价格重新投放市场,来获得更多的收益。” 他强调,必须改变现行法律。

这些人惨了!去年2月买下楼花 现在没钱完成交易

■■去年房地产高峰期的楼花购买者,现正遭遇没有足够资金完成交易的困境。星报 星岛日报综合报道 在去年2月份大多伦多房地产市场狂潮的高峰期,一群奥克维尔市的楼花购买者,现在正遭遇没有足够资金完成交易的困境,并使自己和家人处于财政危机的边缘。 他们把这情况归咎于省府“鲁莽”的房价打压政策和新的抵押贷款规则。 《多伦多星报》报道,这些绝望的买家表示,他们被困在多伦多地区住房市场的一个独特时期,省府设计给房市降温、新的抵押贷款规则,使问题更加复杂。他们认为这些贷款规则有可能将绝望的买家送到提供更高利率贷款的其他放贷机构,从而将买家推进更深的债务泥潭。 这些买家在房价最高时购买了奥克维尔市Dundas St. W.和Fourth Line附近,由开发商Mattamy's Preserve建造的独立屋楼花,但近期大多伦多房地产销售量下滑,意味着买家无法按照买楼花时预计的价格,出售自己现有的住房。如果他们卖不掉房子或低价卖屋,他们就需靠更多的贷款来弥补差额,但现在由于压力测试的贷款新政,他们又无法得到更多贷款。 省府未考虑交易中的买家 买家希望政府、银行和建筑商能共同商定一个解决方案,但他们给省长韦恩和安省保守党领袖德加福特及房屋事务厅长米尔逊(Peter Milczyn)的邮件都没有得到回复。 买家认为,自由党政府未能考虑其公平住房计划,对正在交易中的中产阶级家庭的严重影响。 建筑商Mattamy总裁卡尔(Brad Carr)表示,他对购房者表示同情,但作为加拿大最大的住宅建筑商,需要买家履行合同,公司也会兑现承诺。 同时,开发商也要对供应商和员工做出一系列承诺。 米尔逊办公室向星报发送的一封电子邮件声明表示,公平住房计划成功地为更多安省居民提供了更实惠的住房。 多位专家,包括BMO和RBC的高级经济学家,都认为省府的计划正在起作用,并有助于稳定安省炙手可热的房地产市场。 未履约买家将丧失押金 住房市场非常复杂,房价不可避免地会因多种因素而升降。公平住房计划的目标是在整个市场波动中尽可能保持住房公平和负担得起。接受星报采访的3对夫妇表示,他们非常渴望与建筑商履约。 他们都曾经或正在拥有一个住房,并且都有小孩。 他们把自己形容为中产阶级工薪阶层,多年来为了安居而打拼。他们购买的房屋价格约在100万至160万元之间,约合多伦多地区独立住宅的平均价格。 如果他们毁约,就会丧失超过20万元的押金,还可能被起诉。如果他们通过更高息的另类贷款来弥补融资缺口,他们将无法支付每月的账单。 卡尔表示绝大多数买家正在履行合同。他说他不知道有多少买家在履约上有问题。 他强调,买家面临的问题是整个房地产市场的一个问题,并非特定该公司或新建房屋。这在重售屋中也很容易成为问题。

买楼花一时爽 新手买家房屋交割时该注意些什么?

  都市报记者 文琪 在过去几年楼花火热时期入手楼花的“新手买家”们,大多近期都面临着交接。除了应对贷款收紧、标准租约问世等硬性政策的改变,楼花买家们更应当注意楼花交接比购买二手房增加更多手续和后续相关问题。 地产资讯公司Altus Group在多伦多地产局(TREB)的《年度市场前景报告》(Market Year in Review & Outlook Report 2018)中指出,2017年1月至11月的新建Condo,包括在低、中、高层建筑、阁楼、层叠式镇屋的Condo单位的总销售量,已经超越了2016年的全年纪录。而业内也普遍认为2018年开年,楼花依然有上涨潜力。多伦多全职地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时表示,投资者们楼花“买得爽快”,但不能忽略后续交接所面临的方方面面问题。 多伦多全职地产经纪王昕 与建筑商、律师、银行等人打交道是楼花交接前后的第一道要过的门槛。王昕称,“ 楼花一般有两个Closing,一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing;一个是交割产权的Final Closing。通常业主需要前往律师事务所办妥相关交接手续,再携相关资料和证件前往建筑商办公室领取全部钥匙和电子磁卡等。如果Occupancy Closing和Final Closing日期重合,则应办妥房屋按揭和扣款手续。建议大家委托给自己做按揭的银行代扣缴纳地税,这样业主更为省心。 新屋缺陷30天内报Tarion 业主在交接房屋后,律师会第一时间提醒并给出一些提示文件,要求业主尽快上网注册安省新屋保险计划(Tarion)。很多新移民或者第一次买楼花的人可能容易忽略掉Tarion的作用,这是对新屋质量最大的保障,应立即注册。交房后,许多要求建筑商返回维修的项目都需要通过Tarion进行。从正式交接后,业主有30天的时间找出新屋缺陷,去Tarion调表,要求建筑商维修。这份表格必须在30天期限的最后一天之前或当日送达Tarion。大多数人会选择在网上填写表格,直接递送。如果业主通过邮局寄送,要确保使用挂号邮件。如果你错过了期限才送到,Tarion不会受理。” 提前准备HST退税 除此之外,楼花交割前就应当尽早安排和办理一些业务。王昕表示,“房屋保险(Home Insurance)不一定要等到交接房屋那天才去买。提前一个月就可以和保险公司联系,指定开始担保的日期。同时,楼花买家还应当提前着手税务方面的安排。购房协议的首页通常会包含声明,若买家不把物业当作自己的主要居所,应支付的HST金额。楼花价格里也通常包括了HST。只有自住用途或有一年出租的租约合同,楼花买家才能向税局申请退税(HST Rebate)。我建议楼花买家提前找自己信任的会计师咨询,并准备好需要退税的材料。” 楼花交接后,因可能面临公共设施暂时未能完全付诸使用的问题,更需要屋主格外留心。王昕称,“楼花交接后,共管大厦屋主需要去管理处填表注册业主信息并更新联络方式,确保任何事情发生能够及时得到通知。新屋交接后,依然避免不了因维修或质量等问题要与建筑商打交道。因此需要同时保存大厦管理处、建筑商客服和大厦前台的电话或电邮联络方式。 账单宜设自动转账 业主可以考虑将Condo管理费办理成自动转帐(或可由律师安排),方便管理。而Condo配备的车位和储物间业主需要及时巡视,安装锁匙。同时,屋主需尽快安排领取邮箱钥匙(mailbox key),并定期查看和清理邮箱。Freehold新屋业主在交接后需要给加拿大邮局(Canada Post)打电话,表明你需要一个新的邮箱和钥匙,他们会免费给你配置。尤其有些新屋业主可能没有及时转好邮寄地址,很多重要文件可能直接邮寄到了刚交的新房。Freehold房屋的业主还需要打电话给所在市镇政府,询问如何取得垃圾箱和可回收垃圾的蓝色盒子(Blue Bin),同时还应索要一份最新的垃圾收取日程表。” 另外,新屋买家也要尽快注册水、电、气等日常能源(utilities)帐单,和相关公司确定账单的寄送方式和地址,尤其需要确认具体付费项目,按时付帐单,避免因耽搁或邮寄问题错过付账最佳日期而影响个人信用记录。王昕称,“如果业主想省心,可以要求把所有账单转为自动扣账(pre-authorized payment)。如果把物业委托给地产经纪进行出租和管理,应向大厦管理处和能源公司提供委托授权书。如果是独立屋、半独立屋或联排别墅,还有暖气炉(furnace)等安装和付账的问题。 注册电器保修 最后也是最重要的,就是认真研读和妥善保管Condo管理条例、住户须知、房屋和电器保养手册。新电器如果建筑商没有统一注册电器的一年保修(one year warranty),则业主应及时在相关网站自行注册登记。不要小瞧这一年保修,有许多电气有数年的保修和跟进维修期,取决于不同的品牌。不到等到问题出现,才想到自己没有及时注册登记电器。” 提及新房内部升级和设备运行,王昕表示很多刚来加拿大生活的新手买家可能并不知道,新屋许多位置如主卧、客厅的棚顶并没有吸顶灯。“如果合同里建筑商表示不提供窗帘、吸顶灯等,业主需要找专业人士自行安装。新房刚刚到手,应继续密切关注新屋状态和电器、暖通管道运行,一旦有问题要在有限期限内向Tarion如期报修。另外新房可能因刚刚完工依然有一些化学物品的气味,应注意空气流通。” 交房后的花费仍不小 王昕表示独立屋或半独立屋等新屋和condo有差不多的交接准备,但很多业主都没有预想过房屋交接后依然可能面临数笔不小的开支。“freehold类型的新屋中,如果合同里建筑商不提供电器、窗帘、灯具,不安排遥控车库开关、空调冷气(air conditioner)、中央吸尘、铺车路、围栏等,则业主都需要自费完成。这些都是在买房时比较容易忽略的成本。” 出租前准备 如果新房需要立刻招租,则需要业主投入更多精力着手布置和准备。王昕提示,“如果新房还没有Final...

保留楼花要加价15%?!8成加国买家无奈同意

本报记者 大温地区二埠一个Condo项目因为一些理由而推迟兴建,较早前楼花买家更接到发展商的信件,表示假如楼花买家欲继续保留自己的楼花合约,要支付多15%的新价。该发展商现表示,超过八成买家同意了新价,以保留楼花合约。但有楼花买家称无奈才同意支付多15%。 该Condo项目名为Westbourne Residences,在2016年中售罄,总部设在温哥华的发展商Jago Development Inc.较早前指出,兴建工程在2016年2月开始,原先预计在2017年初或春天完成。其后多种情况发生,非发展商所能控制,包括未能预见的地基状况、劳工短缺及恶劣天气,例如在2016-2017年冬天的大雪,阻延工程的进行,导致该个原定预算为1,810万元的项目,现在超支数以百万元计金钱。 楼花买家要多付3.7万至9万元 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道,该发展商表示,在55个购买了一睡房、两睡房及三睡房的楼花买家中,44个买家选择宁愿支付多15%,也要保留楼花合约。 这意味着该群买家要多付以万元计的金钱,介乎近3.7万元至9万元之间,确实金额要视乎买家所购买的单位面积。一睡房至三睡房面积由526平方呎至1,270平方呎不等。 另外,有一些该项目的楼花买家选择了该公司所称的利润分享选项,就是选择取回订金,然后等候发展商把该单位售予新买家,并拿取新价与预售价差额的四成,再减去税项、费用及佣金。 有华裔买家称,自己在预售时购买了一个一睡房,面积约700平方呎的单位,现在犹如“肉随砧板上”,虽不情愿却也无奈地选择支付多15%价钱,因为一方面自己不欲放弃该Condo,而要找另一个单位也很困难。 部分买家对于该发展商的做法感到愤怒,认为买家要承担由楼花至建成期间的风险,并质疑该发展商要分享买家投资增长的成果,合约精神何在?

楼花买家前路双重难 如何安排规避风险?

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”(The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI)于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试(Stress Test)规定。房屋贷款专家王红雨认为,该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大,处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”(builder capped rate mortgage),以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规,由2018年1月1日起,对于无需购买贷款违约保险(mortgage insurance)的房贷申请,也要强制接受压力测试,借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说,压力测试的另一个名称是“最低审批利率”(minimum qualifying rate)。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(five-year benchmark rate,目前约为4.89%),或是以银行批出的实际贷款利率(contract mortgage rate)再加上2%,两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”,用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻,用以计算贷款金额的利率值越高,表示贷款者未来的利息负担越重,在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算,25年摊还贷款的情况下,用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点,在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后,政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高,势必造成在同等还款能力的情况下,买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是,所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试,为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家?简而言之,这是因为楼花买家接受压力测试时,使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长,其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样,与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率,或称折扣利率,因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”(posted rate) 为基础接受压力测试,能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说,现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易(closing),可以获得银行的折扣利率,即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后,银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言,如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率,加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前,银行目前用央行5年基准利率,目前为4.89%,来计算贷款额度。即使在新政策生效之后,用以计算贷款金额的利率为5.1%,与生效之前的4.89%相比增加有限,受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人,通常需要锁定利率的时间超过90天,这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言,假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%,4年4.24%,5年4.99%,那麽在1月1日之后依据新的联邦规定,贷款申请人接受压力测试时,在不能获得优惠的情况之下,只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%,即5.89%、6.24%和6.99%,分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较,取两者中数值更大的,最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是,当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后,由于计算贷款金额的利率大幅提高,买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大,要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算,在25年还款期的情况下,用于计算贷款金额的利率每提高1%,由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示,已经签订楼花买卖合同的买家,没有机会再对自己的购房计划做出调整,只能采取可能的补救措施,提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家,更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示,政府的房屋贷款政策并非一成不变,对于交接周期较长的楼花买家,在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出,买楼花本身就是一种挑战...

温哥华拟研究让大温居民优先买楼花

■罗品信。张文慈摄 ■郑慧兰。张文慈摄   本报记者张文慈 温市议会周二以7比2通过市长动议,要求市府职员研究让大温居民可优先购买公寓楼花政策,再送回议会讨论。无党派协会(NPA)议员批评动议涉嫌歧视,遭市长及伟景温哥华(Vision Vancouver)议员驳斥。 温市市长罗品信(Gregor Robertson)在议会上指出,他曾在多次公听会上,听到市民认为在购买楼花时,并没有享受平等的购买机会。过去有新开发公寓项目,往往存在快速转售(flipping)或大量购买楼花问题,市府需要参考西温过去做法,设计一个公平机制,协助温市居民优先觅得可负担房屋。 罗品信指,所谓本地居民,就是指在大温地区生活和工作,他们的永久住址和工作地点都在大温,无关乎国籍。他说:“议案是关于地区的工具,这可能有助于遏制近年来市场飙升,确保本地买家在新项目中获得优先购买权。” 反对议员指涉嫌歧视 不过,无党派协会(NPA)市议员郑慧兰(Melissa De Genova)批评,让大温居民可优先购买楼花,等于排除那些原本无法负担、搬离温市居民,未来返温购买的权利,同时也阻止有意来温居住的其他城市移民或难民购买的权利。 郑慧兰说:“如果你出生在这里,如果你在温哥华长大,这个动议将令你无法回头购买一个预售柏文。”她也批评市长未先咨询发展商,而是由幕僚交换电子邮件,临时提出动议。 NPA市议员欧伟治(George Affleck)也表示,制订大温居民可优先购买楼花政策,根本无法解决可负担房屋问题,同时涉嫌存在歧视。 伟景温哥华市议员郑文宇、雷建华则先后反驳,他们也都是移民,这与歧视无关,而是确保在温市生活和工作的居民,能有优先购买机会。雷建华说:“这并非违背自由市场原则,或不欢迎外国资金,而是让本地居民优先购买,就像有公司优先雇用当地人一样。” 经过表决,温市议会以7比2通过市长动议,要求市府职员在11月29日之前,广泛咨询地产界,再提出让大温居民可优先购买楼花相关政策,最终再由议会通过具体方案。

税局获授权查楼花转让资料

本报记者 加拿大税务局(CRA)成功获法院要求让多家发展商提交楼花转让资料的命令后,法庭文件显示,CRA将展开进一步彻查行动,包括从发展商、买家和地产经纪身上索取相关的资料,甚至还有电子邮件的往来。 CRA在今年7月时获得法庭允许,让两家发展商交出楼花转让者的信息。随后在9月的时候,他们再度向法院申请让另外两家发展商递交资料。CRA希望确保当购买者转让楼花单位时,所有涉及到的税款都如实申报和支付。 根据法庭的文件显示,CRA调查员辛杜(Amandeep Sandu)在2017年7月20日的一项法庭宣誓书中指,CRA知道从“过往的经验中”知道许多业主在转让楼花后,并未有如实申报收入所得税。  被要求递交资料的发展商表示,他们乐意与CRA合作,但也希望尊重私隐法。因此只有在法庭的命令下,他们才会发表讯息。 都市发展研究所(Urban Development Institute)总裁麦克马林(Anne McMullin)表示,在过去一年中,有约5%到6%的楼花单位被用于转让和炒卖。这个比例根据地区和楼盘有所改变,但当置业需求高的时候,比例就会提升。 地产咨询公司管理主任费瑞拉(Michael Ferreira)表示,在今年至2022年的预售楼花和正建楼盘中,只有3%的单位是未有卖出的,这也是为何柏文价格飙升,以及炒卖和转让的行为变得愈来愈常见。

银行界吁留意加息趋势 远期楼花风险不容忽视

本报记者 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示,大银行这几个月不断收紧房地产贷款,经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房屋按揭贷款。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况,他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势,很多交易都无法成交,部分原因是楼价升至泡沫价,银行为自保,收紧房地产按揭贷款,一串连锁反应之下,造成今天的跌市。 他指出,一些投资人士手上有20至30万元,由于楼花首期不高,又能远期才成交,于是大胆购入一至两个柏文楼花。柏文单位除了价格及交投量仍处于上升期外,还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目,不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称,目前房地产按揭贷款利率确是处于低位,加上这个月加拿大经济不算好,所以央行不敢再次加息,但大势所趋,加息或迟或早,是势在必行之事。美国立刻便会加息,并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此,现购入柏文单位楼花,最大危机是于3至5年后成交时,房地产按揭贷款利率可能加了2至3%,甚至更高。 另一方面,短期按揭贷款利息为6至7%,同时柏文单位可能因供过于求而大幅跌价,投资者以高价购入,想在成交前脱手亦会损失30至40%,甚至无法脱手,在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下,投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。

9年前买市中心楼花 今年57万卖出回报逾5成

■2008年出售楼花的Front St.300号。 ■2017年售价单中列出了总回报达267%。 本报记者 近年大多区多个发展商推出一些像地铁沿线般地点十分热门的楼盘,这些楼花落成期是3至5年,但仍然引发排队抢购热潮,显然大多区的房地产投资人士已经从独立屋转向投资一些柏文楼花。 地产经纪黎宇昌表示,由于过去10年内买了良好地段及良好发展商楼花的人士,到成交时,大家都能够以较小成本得到丰厚的利润,所以大家在大多区独立屋及镇屋升至高位而在楼价回落之际,就选择投资楼花来继续炒卖。 单位月租2300元 黎宇昌特别举出一个由发展商TRIDEL于2008年推出楼花的市区楼盘,投资者购买这个楼花后的回报状况为例。这个是一睡房649呎单位,售价为37万元。位于市区中心的Front St. 300号。Tridel于2008年开始发售楼花,当时首期及至交楼付款为售价的20%,即7.5万元。大厦于2014年落成。而这个单位于2017年脱手售出,售价为57万元,业主赚了20万元,回报率为55%。 他指出,如果纯粹以资金投入来计算,这个单位业主投资回报率是267%,每年平均回报率为30%。如果将款项投资在加美股市上,并能正确地选购一些优良股票的话,其年回报率亦只有10%。其计算方式是业主于2008年购买楼花之后,现金分段投入总资金为75万元。到2014年成交时,业主以利率3%作房屋按揭贷款。同时立刻将单位出租,现在这单位能够收到的每月租金为2,300元,去除管理费及地税和按揭贷款供款,仍然是正现金流的投资项目。 黎宇昌强调,这个例子恰巧可以解释为什么这几年有大量金钱涌入柏文楼花单位市场了。

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