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（■位于哈里逊街的建案是省府动用特殊命令的项目之一。星报） 安省政府使用特殊命令，对改变土地用途作为发展项目，免除告知公众的要求，直接提交市务厅长处理，这样可以搁置地方规划程序和进行公众咨询，并且不可能对该幅土地使用权提出上诉。 据《星报》报道，这个由市务厅长使用的改变土地用途命令（MZOs），只用于特殊情况。早在6月时已揭露，自2018年福特的进步保守党执政以来，这个特殊命令已经使用8次，前朝自由党政府在2016年至2017年间使用两次。自6月报道以来至10月初，省府共使用MZOs共26次，比数月前超出3倍。 省府行使此命令包括在今夏一些长期护理中心的发展项目，其中两间在多伦多，另有多间在大多伦多地区。当中有些在疫情期间，加快发展护理院以达到现代标准。 遭抨剥夺社区咨询机会 在多伦多的Thistletown本属省府拥有土地，已批准发展多个住宅项目。省府拒绝透露该处的规划，表示自从废除前自由党政府制定的计划以来，尚未作出任何最终决定。其他使用特殊命令的，是在多伦多为露宿者建造房屋的项目。 当局多次使用此命令，减低政府的透明度，破坏本地的规划程序。保卫环境（Environmental Defence）行政总监嘉利（Tim Gray）认为，这是政府向发展商发出的讯息，把发展程序放在一边，直接提交厅长办理。 安省农业联会致函市务厅长克拉克（Steve Clark），对使用该特殊命令加快规划表达关注，认为这样做会缩短规划原则和政策，同时又剥夺受影响社区的咨询机会。 绿色地带协会（Greenbelt Council）于7月时向克拉克提交一份报告，建议谨慎地使用这个特殊命令。该会认为在有必要的情况下，通过对项目发展的紧迫性、规模和性质，进行详细而具体的解释以提高透明度。 但省府回应表示，今年夏天是针对急迫项目使用此特别命令，该些土地并非省府所拥有，而是由市级政府提出变更申请。 星岛综合报道

■■一旦政府批准土改发展计划，通常会给发展商一个发展时限，发展商是不能拖延的。网上图片 星岛日报记者 曾经在政府任职土地规划工程师的余先生表示，改变一块土地用途并非没有可能，但肯定有难度，应该必须配合天时地利及人和，才可以顺利完成。 他指出，以往有远见的人会在城市外围购买大片农地或荒地，如果荒地要缴交的地税有限，就把它丢空不理。至于农地就租给农民耕种，收到的租金足够缴付地税。于是就可以把这些土地留给下一代，等候发展。 余先生又表示，这些土地能够改变用途作为发展房地产项目，也要等待时机。例如就近城市人口激增，或有大公司在该地建立总部，城市需要向外扩展时，地主就有机会向当地市政府申请把原来的荒地或农地，改变土地用途来发展，理由是可以引进外资，创造本地就业机会。 城市人口激增 近郊发展潜质大 他声称，发展商与当地市政府谈判这些改变土地用途发展计划，很多时是互动的，因为有时当地市长及市议员会主动鼓励发展商开发，在当地大部分市民不反对的情况下，就可以水到渠成。 余先生又指出，发展商与当地市政府有了共识之后，发展商向市府提供将来土地发展蓝图及设计。市府的规划工程师、管理建筑官员将会和发展商的工程队伍，一起讨论发展计划的可行性。其中会涉及环境保护、交通及对居民的影响及利益，其他配套措施例如交通网络、水电煤的供应、污水处理及光纤通信领域等。很多时市府环保部门和传统历史文化管理部门，也会参与及给发展商一些意见。 历史文化地 环保区较难发展 他表示，如果市府各部门对发展计划没意见，发展商就可以正式把改变土地用途及发展计划，呈交政府有关部门，经过一连串公众咨询会以释公众疑虑，在没有任何大阻力抗拒这土改发展计划时，政府就会投票通过准许发展商的计划。 余先生又指出，一旦政府批准土改发展计划，通常会给发展商一个发展时限，发展商是不能拖延；另外，因为改变土地用途，令原来土地的价值增加，发展商要补地价给政府，市政府有一套补地价的计算方程式。 他提醒有意购买土地作为长线投资的人士，不要购买本身具历史文化的土地，因为将来要改变土地用途是几乎没可能的。一些低洼及沼泽和多河流湖泊地区，政府规划为绿色地带或环境保护地区，及曾经汚染过的土地都不宜购买。

■■住在乡村的人比城市的人更感幸福。RCI 资料来源：加拿大国际广播电台（RCI） 星岛日报 事实证明，逃离大城市对人的心理健康的确有些好处。卑诗大学和麦基尔大学进行一项有关加拿大各地区居民幸福感的联合研究，研究结果发现，居住在乡村地区的人比住在城市的人更加快乐。这项研究使用了人口普查地图，考察了组成加拿大的1,215个社区，揭示了人口密度与人们幸福感之间的关系。在研究中，受访者对自己的生活满意程度打分，最低为1分，最高为10分。 整体来说，加拿大人很幸福，全国的平均打分在7.04到8.96之间。 研究人员重点研究了影响人们幸福感变化的因素，例如家庭收入、受教育水平等。然而，非常引人注目的一个突出变量是人口的密度。 研究发现，调查中人们表示最不幸福的社区，人口密度是最幸福社区的8倍。研究人员总结说，城市地区的生活，让人不太开心。 城市人口密度高生活压力大 调查显示，在大城市里，大多数人用于住房的开支都在自己收入的 30%以上，而在乡村地区，房价低廉，住房开支的压力大大减少。加拿大的城市规划师奥康纳(Ryan O’Connor)说，显然，在大城市里，人们要工作更长时间，挣更多的钱，才能承担得起大城市的生活方式。 大城市交通堵塞严重，每天浪费在上下班的时间多，这就意味着人们能够用于休息、娱乐的闲暇时间少了。 生活压力大，工作时间长，缺乏真正能够放松的时间，久而久之，对一个人的开心程度以及心理健康必然有影响。另外，住在乡村地区的人，社区反而有更大的凝聚力，邻居都认识，大家的社区意识更强。

■■有地产经纪表示最近有华裔投资者购买农场土地，等待发展时机。网上图片 星岛日报报道 地产业一直是加拿大经济发展重要支柱之一，特别是上世纪70年代开始，联邦政府放宽海外移民政策，吸引大量包括亚洲国家的移民来加拿大。因为人口增长迅速，住宅需求量以倍数增加，城市亦随着移民人口数目上升向外扩阔。因此发展到今天的大多伦多市及约克区的房地产市场一片好景。 就以大多市几个大型地产商能够有今天雄霸市场的情况，主要是他们的祖先有先见之明，在上两至三代已经不断购入邻近市区的农地及荒地，成立了土地储备库，待城市开始发展时，就顺理成章把这些本来是农地或荒废的土地改变土地用途，建成商场及住宅，现时他们的后辈很多已变成了超级富豪。 地产经纪黎宇昌表示，以前看到华人多着重投资一些现成楼盘、商场或柏文单位，这种投资方式在过去十多年，大多市楼市畅旺时赚到不少金钱，就算现在楼市调整，只要手上现货并非太多是在最高价购入，或以往赚得大量金钱有足够财力坚持下去的话，等待地产市场反弹，亦算是一种不错投资。 但事实上这种投资方法本金大而风险较高，回报率总是有限。 地产经纪黎宇昌。星岛资料图片 建土地储备库回报可达百倍 黎宇昌指出，在大多市及邻近地区房地产市场回落时，有很多有实力的华裔投资者，参考了当年犹太裔及意大利裔人士，购买外围土地建立土地储备库留给后人的方式，希望在时机合适时，回报率可能以几十以至百倍计提升。 黎宇昌指出近期有些华人买家，已经着眼于大多市邻近地区及约克区，甚至更远的地区购买农地或荒地，只要有财力及有适当时机，可能惠及下一代或是第三第四代子孙。 城郊地也可营运多种生意 他又声称，由于加拿大政府土地政策并非采取租用方式，购买土地以后是终身拥有，就算传给下一代亦没有补地价的规定。所以华人开始在市区外围购买大幅的土地，他认为华人投资者比以往其他族裔人士购买土地等发展情况高明，有些犹太和意大利裔人士买了土地后就放下不理，直到城市扩展至其土地范围，才着手申请改变土地用途来发展；至于华人多考虑购买一些目前已经在营运的户外大片土地的生意。他举例，他有一个客人购买在约克区的彩弹射击埸，这射击场面积十分广阔，虽然射击埸收入并不太高，但收入足可以维持地税及部分借款利息。 黎宇昌说，其实这种土地投资方式有很多选择，例如高尔夫球埸就是一个可以考虑的投资，而且有很多过去案例支持，在多伦多东区万锦路以西芬治大道东（Finch Avenue East）一个地段，十多年前是一个高尔夫球场，现在是一片独立屋及镇屋建筑群，可以想像这个高尔夫球场主人和发展商共同发展的项目，其土地升值是以几十倍计。 他表示，其他如一些露营及流动旅行车屋停泊站和酿酒厂，亦会是很好的投资。还有一些大型货柜车停车场也是回报率不错的投资。一辆货柜车停一段时间，场主收费200至300元，管理成本不高，东主亦保留将来改变土地用途发展的潜在商机。

■黎宇昌   本报记者   地产经纪黎宇昌表示，目前很多人除了投资购买房屋及柏文之外，还会转移投资空地、农地或商业用地，这个趋势是希望将土地留给下一代，或是政府将来会改变土地用途，这种投资一旦成功，回报率是比普通购买一个物业高出很多。 华人少买高球场 黎宇昌称，业主持有荒地（生地），不需要为缴交的地税、管理及维修及应付租客等头痛。为了寻求理想投资土地，基于投资成本，很多华人都会选择向北上。其寻找目标已经去到闪高湖（Lake Simcoe）、巴里市（Barrie）及华玛赌埸所在地奥尔维拉（Orillia）地区等。他们会购入几十亩甚至百几亩的空地作为土地囤积。 他又称，他们亦会利用这些空地先作简单经营，以赚取利润来维持持有这块土地的基本费用。例如本身是农地就租给农夫耕种，若是荒地则可以用来泊车，户外露营或野战营等。黎宇昌指出最近有很多哥尔夫球场都改变成住宅用地，但华人购买哥尔夫球场来作长期投资，及等候改变土地用途的就比较少，因为现在大多市以北的哥尔夫球场已越来越少，就算有人愿意脱手，叫价亦十分高。接手后要花很多金钱及精力来维持及营运。 他强调购买土地作长远投资，首先要看土地于未来是否有机改变用途，及附近有没有城市规划；其次要有财力及时间，因本国6大银行是不会批准用空置土地来作按揭贷款。换句话说买家要有足够金钱作一次性付款。但有时亦有例外，若购买的地皮位置十分好，或买家有良好的发展计划，一些二线或三线按揭贷款公司会愿意贷款，贷款数额可以到地价的50%。利率为6至8%。 黎宇昌解释，有些投资地皮的人因消息灵通或对某块土地十分有信心，认为该土地不用等20年才有机会发展的话，会向私人贷款，这些贷款利率是12至15%，先购入土地，短时间内向政府申请开发，将生地变为熟地（即是已获得政府批准土地用途，有水电煤及地下污水排放系统等）。若一切顺利，投资回报率就会以倍数增加，就算在过程中要承担高昂贷款利息亦是划算。