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▲据链家估计，未来中国的租赁人口会陆续增加至3亿，潜在租房市场规模达到5万亿人民币。 内地老牌房地产中介“我爱我家”副总裁胡景晖，近日一石击起千重浪。事源他公开“爆seed”，猛烈批评以新经济独角兽为首的长租公寓中介斗烧钱抢盘，直接推高一线城市租金。单是7月份，11个重点城市的房租按年平均飙升超过两成二，叫人咋舌。 内地近年鼓励企业充当二房东，由小业主手上先行承租单位统一管理，再以新品牌出租赚取差价。一批新经济中介如内地地产中介龙头链家的“自如”、“蛋壳”等纷纷崛起，以高出市值租金两至四成“盲抢盘”。而内房龙头如万科等随后加入争夺房源。 然而归根究柢，租金失控源于供求失衡。近年内地大中城市租屋人口比例愈来愈高。例如北京租屋住的人口约800万，房源仅得350万间，租金自然水涨船高。 撰文：韦宁 最近有调查显示，7月份内地11个重点城市的房租，按年平均上升超过两成二，相当夸张。当中以成都、广州及深圳的租金升幅最显著，通通超过三成。北京排名第6，升幅亦达到两成。 ▲近年内地楼价急升，令不少人要推迟首置年龄，令租赁市场需求愈来愈大。 以深圳为例，今年七月平均租金升至每平方米71.1元人民币。其中福田每平方米租金达107元人民币，比起香港动辄每平方米三、四百元的租金，固然相差甚远，但一年三成的加租幅度，香港却瞠乎其后。 住房租金飙升，已成为内地新的民生问题，近日更火上加油。内地老牌房地产中介我爱我家副总裁胡景晖爆大镬，指一批新经济长租公寓运营商，例如“自如”、“蛋壳”、“青客公寓”等疯狂烧钱，以高出市值租金两至四成抢租盘，直接推高一线城市租金，要求“政府部门出面管一管”。 ▲内地市场流传另一版本，指胡景晖爆完黑幕后，内地房地产中介龙头“链家”老板左晖致电我爱我家董事长谢勇，要求对方跟胡“切割”。 胡景晖直言，现时情况堪比接连爆煲的P2P倒闭潮。 “长租公寓一旦爆仓，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶承租人，会有几百万甚至上千万承租人被驱赶，露宿街头！”据业内人士表示，长租公寓背后隐藏不少金融财技风险，包括“租金贷”。由于发展长租公寓需要大量现金流，部分长租中介于是以租客未来缴付的租金做抵押，向银行拿取房租贷款。租客则负责以每月缴交的房租去偿还贷款和利息，在内地称为“租金贷”。 新经济二房东斗烧钱 据统计去年包括“GO窝公寓”、“Color公寓”和“好熙家公寓”等几个长租公寓中介，因为经营不善已退出市场。上周杭州鼎家网络科技的长租公寓公司亦宣布破产，约四千名租客受影响。 为缓解居住问题，内地近年鼓励企业担任二房东，向小业主承租单位统一管理，再以新品牌出租。由于有国策“鼓励”，内地一大批新经济长租公寓中介纷纷涌入市场。 2015年长租公寓的门店增长率还不足一成半，翌年急增至近35%，去年更高达四成。 踏入今年，链家旗下自如宣布完成40亿A轮融资，刷新内地长租公寓最高融资纪录。其后，蛋壳公寓亦宣布完成一亿美元B轮融资，由老虎环球基金领投，准备烧钱加速扩张。蛋壳2015年初成立，目前已进入8个城市，房源规模超过12万间，今年底目标增至30万间。 供求失衡问题核心 对于这批新经济长租公寓二房东来说，最大问题不是资金，而是与传统房产中介争夺房源。由于他们烧钱能力至为强劲，于是跟共享单车、外卖APP、CALL车APP如出一辙靠烧钱补贴，以高市值租金抢占租盘，甚至不惜工本豪装房间。 然而羊毛出自羊身上，新经济二房东恶性争夺房源，部分甚至哄抬房租，无疑是租金飙升的一大推手。 再加上中央调控楼市绝不手软，愈来愈多内房打算进军长租公寓市场，他们的烧钱能力跟新经济中介不相伯仲，因而令租金愈抢愈高。例如龙头万科企业，今年上半年将租赁住宅列入核心业务。集团的长租公寓目前共有16万套房源，其中4万套已启用，平均出租率约九成二。 由于租房涉及民生，已引起内地监管机构注意。日前北京市住建委等多个部门集中约谈自如、蛋壳公寓等主要负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道资金恶性竞争抢占房源。 不过归根究柢，内地租金失控更大原因是供求失衡。 现时内地的长租中介占整体租赁市场的比例仍不算高，就算是北京亦仅占一成左右；杭州和上海等大城市仅占9%和7.6%。单靠这批新经济中介，不足以令租金如斯失控暴涨。 由于房价大升，近年内地大中城市的租屋人口比例愈来愈高，供不应求。以北京为例，当地租屋住的人口约800万，但房源仅得350万间。要遏制房租上涨，长远仍是要靠增加供应。      ▲碧桂园已进军长租公寓业务，房间数目超过3万间，出租率达九成一。 长租公寓大茶饭” “长租公寓”即是长期用作出租的住宅公寓。虽然在内地的庞大租房市场中，长租公寓市场占的比例未算很高，竞争却十分激烈。其中以链家旗下自如规模最大，有50万间房源。 难怪胡景晖爆料后，我爱我家便发出公告，指胡因个人理由辞去副总裁职务。内地市场流传另一版本，指链家老板左晖曾致电我爱我家董事长谢勇，要求对方跟胡“切割”。 有业内人士表示，目前内地的长租公寓发展仍处于早期阶段，但由于民众对租房需求很大，市场发展潜力不容忽视。 蛋壳公寓执行董事长沉博阳就估计，未来三年长租公寓将会冒出最少两至三只持有逾一百万间房源、估值100亿美金以上的“超级独角兽”。 据链家的《租赁崛起》报告估计，未来中国的租赁人口会陆续增加至3亿，潜在租房市场规模达到5万亿人民币。事实上，随着房价不断攀升，内地首置年龄不断推迟，对租房需求因而攀升，有利长租公寓发展。

（图片来源：视觉中国） 长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。 我爱我家前副总裁胡景晖话音刚落，以互联网金融业发达闻名的杭州一家长租公寓企业就出现资金链断裂“跑路”的局面。 每日经济新闻记者注意到，早在8月15日，据当地媒体浙江新闻报道，一家叫作“鼎家网络科技有限公司”（以下简称鼎家科技）的房产中介因资金链问题面临周转困难。 图片来源：每日经济新闻 沈溦 成程 摄 长租公寓微利等风险真的让模式难以维系？鼎家科技究竟为何出现问题？记者就此进行了实地探访。 公司以线下中介起家 8月23日，每日经济新闻记者赶到杭州文二路耀江文欣大厦8层，杭州鼎家科技办公地，在门口，记者遇到两名穿有特勤制服的人员，他们表示，目前公司已无人办公，现场处于无人管理状态。 图片来源：每日经济新闻 沈溦 成程 摄 记者了解到，两名特勤人员来自当地西湖区公安部门，但公司是否已处于破产状态，是否有受害人报警、警方是否已经立案，以及公司负责人去向等问题，二人表示有关信息可去往相应的派出所了解，但其他信息不便透露。 走进公司内部，记者看到现场已一片狼藉，所有办公用具几乎全部搬空，整个办公区域都有翻动的迹象，地上、桌上堆满包括各类文件、饮料瓶、零碎物品等。“一部分是公司搬走的时候遗留下的，另一部分是因为近几天不断有人上门追问信息了解情况，人多杂乱留下的垃圾。”两人表示，由于近期上门人不断，公安部门派驻人员留守，以通告基本信息和维持秩序。 据周边相关人士透露，早在8月15日左右，鼎家科技就因为资金紧张无法兑付房东资金被不少租户和房东上门追问。记者也注意到，在公司现场多处墙上，张贴了公司法人魏永锋和高管周锋淼的身份证复印件等相关信息。 图片来源：每日经济新闻 沈溦 成程 摄 根据公司门外以及内部墙上张贴的两份公开通告消息显示：鼎家科技经营不善，出现资金链断裂，无力按期支付业主租金，从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还，目前已经被安排进入破产清算程序。涉及业主和租客的债务将另行清算结算，业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。 同时，一家名为上海寓团网络科技有限责任公司的企业被鼎家科技、街道、派出所等多方协调下引入“接盘”，寓团公司表示，作为第三方本着以解决事件本身为出发点给出解决方案，并针对愿意和寓团公司重新签约的业主提供两种补贴现金的租赁协议。 按照相应公告中给出的电话号码，记者以租客身份联系到寓团公司的工作人员，对方表示由于公司正好想发展杭州市场，于是愿意承接相应的业务，但并不承接相应纠纷和债务。“也就是说我们还是以相应的方式为房东和租客提供租房中介服务，但此前与鼎家科技的资金等问题与我们无关。” 至于公司目前是否已进入破产程序，公司法定代表人和高管去向何处，上述相关人士表示，上周（15号）公司财务负责人和几个老总还出现过，但这几天已经完全没人了。 据《中国房地产报》报道，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（后更名为“爱上街”）的APP后，该平台一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向“爱上街”还款。此次涉及的网贷平台有6家。 记者注意到，鼎家科技发布的相关通稿里，显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。 另外，鼎家科技的主要管理层中，法定代表人为魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰。天眼查资料显示，魏永锋旗下拥有关联企业28家，其中最早成立为一家传统房地产业务公司，杭州宏嘉房地产代理有限公司。另外，包括周峰淼等旗下同时有不少关联公司。 据浙江新闻报道，“鼎家科技”资金问题起因是因为几个股东撤资导致经营难以为继，目前正在按照民事纠纷进行处理。也有相关人士对记者表示，公司主要是由于企业自身经营问题导致，扩张太快，业务没跟上现金流。不过对于上述说法记者未能得到确认。 深度绑定金融工具是把双刃剑 每日经济新闻记者注意到，去年以来，在“房住不炒”“租购同权”等利好政策的刺激下，住房租赁市场发展进入快车道，长租公寓行业也受到了资本追逐。房企、资本、长租公寓运营企业等在内的众多机构，纷纷跑马圈地、加码投资。 其中，就有部分长租公寓企业选择与金融工具深度绑定，通过“租金贷”等方式，向金融机构融资，并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏，疯狂进行规模扩张。 图片来源：每日经济新闻 沈溦 成程 摄 实际上，与金融工具深度绑定进行规模扩张的模式在长租公寓行业内并不少见，而鼎家也不是上述游戏的唯一玩家。 今年年初，每日经济新闻记者就曾调查过上海一家名为“爱公寓”的长租公寓企业因资金链断裂破产的新闻。 彼时，据记者调查，“爱公寓”在未充分告知租客的情况下，与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”，一次性拿到租客合同期内的租金，并以此在市场上获取更多房源进行扩张。一次性拿到租金后，“爱公寓”再在市场上拿房、N+1改造装修后再出租赚取租金差。 不过，“爱公寓”最终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而导致资金链断裂。据悉，“爱公寓”破产案中受损失房东、租户上千人，涉及金额近亿元。 “长租公寓是一个管理密集型、人力密集型的行业，管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向每日经济新闻记者表示，“一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲，在拿房和租房中间加个金融工具，疯狂扩张规模，这是对行业、投资人的不负责，必须要对市场心存敬畏。” 多位市场分析人士也认为，目前市场上部分长租公寓企业多位“二房东”，通过从房东手里拿房，然后进行“N+1”改造并装修后，通过租金差来获得收益。租金差、房源从获取到装修并出租的时间差，直接关乎其能否盈利和健康运转，一旦哪个环节出现问题，势必会出现资金链断裂问题。 “通过使用租金贷这类的金融工具进行规模扩张一定要控制好风险。”易居研究院研究总监严跃进向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示。他认为，鼎家的破产，集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他还建议，一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务，金融监管等部门需要及时介入，使风险可控。 “长租公寓是微利的，金融工具的使用一定要稳健，长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明，要进行风险告知。”金光杰说，他认为，长租公寓企业只有提高管理运营能力，把账算好、风险控制好，企业才能健康发展，投资人的投资才会有回报。未来，运营效率高、规模足够大的头部企业一定会生存下来。 来源：每日经济新闻