位於大多倫多北部的一處房齡25年、地上面積兩千餘呎、叫價89.8萬的雙車庫獨立屋，近期在上市兩個多月後黯然下市。看到這些基本條件，很多人會覺得這個價位在一個平均房價達到百萬的社區相當吸引人，為什麼卻無人問津？
這是一棟裝修未完成的房屋，內飾已全部被打掉，只剩一些基本牆體和輪廓。上市的掛牌信息顯示，屋主因個人財務原因，無法繼續進行裝修，因此低價轉手。而該屋主2017年2月買入該房時，買入價為94萬。這是自2017年4月省府接連出手管控房地產市場後，眾多翻修房屋的工程中典型的失敗案例。有專家預測，2018年這樣的案例將會逐漸增多。買舊房翻修轉手就能賺取數萬甚至數十萬元的火熱時代一去不復返。
管控嚴 類似個案看增
不願透露姓名的劉姓地產經紀在看過《都市地產》記者展示的案例房屋一年前後的變化後，評論該房屋為2017年安省房地產市場開始管控後「損失比較慘重」的案例之一。「2017年2月這個屋主買入的時候，正是市場最熱的時候。現在這套房子退出市場了，不難看出是因為完全賣不掉。粗略估計這個賣家前後一年多時間裏的損失要在20萬以上，虧得一塌糊塗。」「我預計，隨着各項管控政策發揮它們的作用和互相影響，這種案例應該會慢慢多起來。」
案例房屋2016年11月出售時內部情況資料圖片
劉經紀表示，一般這種房子因為個人財政原因無法繼續裝修，是因為翻修者（flipper）不一定都是非常有經濟實力的人。「近些年，做翻修的相當一部分人都是沒有經濟實力的。他們往往是看到前幾年這個市場能掙錢，幾個人合夥，一起去做這個生意。還有一些是房地產經紀忽悠客戶，或者他們搭夥一塊做翻建、翻修。這行的水其實是很深的。」
劉姓地產經紀表示自己特意查詢了該案例房屋所在的區域，看到這個地點附近有一套房屋正在售賣，也是剛剛裝修過的，要價108萬，已經賣了38天，並且地點比案例房屋稍好，但還是沒有賣出去。「我認為，這個房子如果還在市場上，再砍價會相對容易，砍個3、4萬是正常的。因為從現在來看，如果裝修要達到這個小區另外在賣的那棟108萬的房屋的程度，接手以後後期的裝修連工帶料沒有15萬是下不來的。現在的情況是賣家只是把舊東西打掉了，想重新來過。一樓二樓加地下室全部重新弄，大概15萬。而售價89萬的價格還是太貴。旁邊有修好的才賣一百零幾萬。除去十幾萬的裝修費，成本就是90萬。和89.9萬一樣。那我為什麼要花個十幾萬、再花半年時間和精力那麼累呢？所以我認為，這個賣家至少還要再有大幾萬的空間，才能讓潛在買家覺得有利可圖，才可能會有人去接手。」
滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）
裝修一半的房子貸款難
在看過本報記者提供的該房屋2017年2月交接時的樣式，與2017年11月再度上市售賣的狀態對比圖後，滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）表示，案例中的情況非常棘手。從貸款從業人員的角度來看，這樣的房屋一般人根本「入不了，沒法買」，因為財務（Finance）上的問題解決不了，除非有人全款買房。在多年的數千宗房貸申請案例中，王紅雨只遇到過一次類似的情況。在銀行進行評估前就開工裝修房屋不但是大忌，並且一旦出現案例中這樣裝修一半、資金斷裂的情況，會道致難有買家接手，因為銀行不會予以這樣的房屋「房屋抵押貸款」（mortgage）。
王紅雨解釋稱，「當一個房子沒有廚房的情況下就不能叫做房子。有一次，來找我做貸款的房屋買賣雙方有些親戚關係，兩家人早就商量好，下offer之前，接手買家趁夏天天氣暖先開始裝修。銀行的人去評估的時候稍微有些晚，到了以後，發現他們已經提前開始動工了。當時廚房沒了（demolish、tear down），內部拆得比較厲害，只剩下石膏板牆（drywall）和外殼，其它都沒了。雖然卧室結構都在，但是一樓基本分辨不出來哪兒是哪兒。我們幫助他們做貸款的時候，批的時候是按照房貸交上去的，但評估報告（appraisal report）回來以後就變成借款（loan）了，高達6點幾的利息。當時利率還算是便宜的時候。」
王紅雨表示，這種借款是銀行擁有的另外一種產品叫作HELP，並且每個銀行叫法不一樣。「這種HELP最多可以借給申請人土地價值（land value）的65%的款項。也就是說，在評估中，房屋的價值比較少，最多只有35%。當時我的客人在這種情況下借了65%以下，因為他要求的金額很少。實際上這種情況等於沒有房子，只有地。這種借款就不是房貸，因為房貸是以房子做抵押，這是最基本的原則。因此這個產品叫HELP loan，現在沒有具體利率，但一般來說最少也要6.5%。」
記者隨即向王紅雨提出，案例中89萬出售、未裝修完的房屋，如果接手買家到銀行做貸款，是會得到借款（loan）還是房貸（mortgage），王紅雨則表示這個完全要看評估報告。「再建工程既不符合工程借款（construction loan），也不是跟房產抵押相關的個人借款（personal loan）。這個案例也不算翻新（Flipping house），因為翻新要全部弄完。」
房屋2017年11月再次出售時裝修未完工的資料圖片
同時，銀行在評估這類房屋時，還涉及到保險的問題。王紅雨說，「做貸款申請評估時，假如發現房屋是前任屋主推翻重建的，銀行可能會要求建築商保險（builder warranty），在安省就是Tarion的保險。如果建築商就是賣家，也要出一個保障的東西，比如最低保7年這類。」
王紅雨指出，銀行借貸這樣房屋的貸款申請，要看這個買家「夠不夠強大」。強大是指，買家本身沒有什麼債務、各種記錄良好、和銀行有良好關係、本身按照正常房貸（mortgage）的申請流程能夠得到貸款。「申請貸款時，在貸款還沒批時就要提前做好評估報告，連評估報告一起交上去，讓貸款審批人（underwriter）決定做不做，如果可行做什麼產品。文中這種案例，房子內部已經拆成那個樣子，能拿到土地價值的65%就是這個申請可以得到的最好上限，前提還是這個買家的經濟背景要足夠強大。」
該案例房屋已於本報報道前兩周下市。之所以現在這個房屋下線不賣了，王紅雨認為不排除有人下過附帶貸款條件（finance condition）的offer，但去銀行申請貸款根本無法獲批，所以交易流產。「很可能是因為普通老百姓並不是很懂這樣的房子在銀行貸款時可能遇到的問題和審批的難度。大家碰上這種情況太少了。我做兩千多個申請才有一個是這種情況。猶豫買這樣的房子是正常人的想法，因為這樣的房子接手，再投入裝修都要花費至少要十幾萬。」
私貸是否可以解決問題？
多倫多鑫聯資本合伙人劉先生表示，如果接手買家有意尋求貸款，私貸的確可以幫助解決，但評估方法更為嚴苛。「這種案例去銀行貸款會做類似「現有狀態」（as is）的評估。銀行做的話，每個銀行不一樣。大多不是按照房屋裝修好了去評估它的價值，而是看裝修一半的這種現狀值多少錢。的確最後大部分會以地的價值去做。做私貸的大部分也是以地的價值做，但是這個房子還有框架在裏面，大部分框架的基礎都做完了，市場價當然是遠遠高過地的價值的。從私貸的角度來說，我們會給他比地的價格多一些，我們會有特殊的算法。
記者向劉先生提出，為這樣的房屋做私貸，會否覺得風險很大？劉先生則予以否定答案。「因為評估價值時，我打折會打得很厲害。房子的評估價會壓得很低。假設我現在算好這個案例中的房子，完全裝修完以後，可以賣105萬。但是我要刨除掉所有裝修費用、中間各種花銷，然後我還要打個折，再減一部分才算現在的『現有狀態』的價值。最後，現有狀態的價值我還要再打一個對摺或7折左右，才能放貸給你。總的借款最高只能達到我評估價值的7折。」
劉先生不否認，這種情況下接手買家根本拿不到太多的借貸。「如果接手買家的一貸（first mortgage，即銀行已經批的貸款）有少量的錢，我們才能加一些給他。如果他的一貸已經很高了，可能我們就不能給了。其實在過去，很多做翻修的都是從事裝修行業的人，他們又往往很難在銀行借到貸款。他們做翻修的確是可以省一些人工費，但是貸款是很難的。很多人都是走私貸這條路。」
提及是否會有人用現金全款買下翻修房屋，劉先生表示很少，因為這是非常不划算的。「翻修，都是速戰速決。從事翻修的人往往預期是短期就可以做完工程出手，所以他們去借一些利息高的借貸，實際上也沒有花多少錢，成本可能就是幾萬塊。但是3個月出手就賺十幾萬、甚至幾十萬塊錢。 沒有人會拿100萬的現金去做這個，因為沒有槓桿和利潤。」
這樣的房屋如何才能賣掉？
不願透露姓名的劉姓地產經紀表示，案例中的房屋最快出手的辦法只有價位低廉。「現在賣89萬，如果有人出80萬也許就能買下它。打個比方，如果賣給我，我不會支付超過80萬的價格購買。因為我裝修十幾萬，周圍的房屋才賣100萬出頭。更多人不願這麼做，因為現在的市場，更多人在觀望，不知道買下來以後市場是往上還是往下走、怎麼個走法。這種情況下，還是不動為好。因為一旦有風險，也還是脫不了手。」
儘管如此，劉姓地產經紀鼓勵有自住需求的人可以考慮入手案例房屋。「如果是自己買來住，價格比市場價便宜，完全可以做。因為作為買家，在這個時候肯定是會去狠狠砍價的。買的價格加上裝修的錢一定要低於市場上同類房屋價格，入手才有意義。花3-6個月的時間去折騰裝修，耗費精力，這些都是要錢的。所以一定要價格低，才能有可能賣掉。」
同時，劉姓地產經紀指出，案例中的翻修房屋，作為翻修目的入手的房產，地點選擇不夠好。「在大多地區北部的房子，市場很好的時候小賺一把是可以的。但是這麼偏遠的地方，市場一有風吹草動就會非常脆弱。做翻修就是要找最熱鬧的地方，找舊的破房子，越舊、越破越好。市中心（Downtown）很多做翻修的人會去入手。往很北邊去的很少，不是一個好選擇。翻修應該往人流集中的地方去，因為即使市場有變、出了價錢問題，還可以出租或有別的選擇可以保持（keep）住。而案例中的房屋，這樣偏遠的地方也很不容易出租。」
一年大概損失多少錢？
案例中的房屋2017年2月以94萬元的價格入手，同年11月以裝修一半的狀態、89萬的價格出售未果又下市。劉姓地產經紀表示，買入時，經紀費、土地轉讓稅、律師費、雜費的開銷大概3萬左右。這一年沒有出租，損失的租金 大約2萬左右。如果有貸款，貸款的利息可高可低，取決於借貸方式，可能又要3-5萬。一年的地稅 6千，這些加在一起大概94萬買的房子等於投入了100多萬。如果運氣好，能以80多萬的價格賣掉，中間已經差十幾萬了。賣出時，還有各種手續費用、銀行貸款的罰金等，加上已經在做沒做完的翻新裝修花費，總損失預計至少20萬以上。
劉經紀表示，「房屋是用來住，不是用來炒的。市場短期內還未知會如何，不排除還會跌。案例中的賣家這一年虧得非常慘，因此這樣情況下有可能會發生賣家不要房子跑掉的極端情況。「因為這一年期間，他已經虧了十幾、二十萬。如果損失的錢已經達到他25-35%的首付的錢數話，同時如果這個人是個沒有信用、或者借高利貸、沒有特別好的信用記錄的話，他完全有可能最後放棄這個房子，不還貸款，因為他要止損。最後銀行收走房屋。已經虧了這麼多錢的極端情況下，這種結果很有可能會發生。」
