在加拿大，大城市的土地是稀缺資源。目前，很多大都市都面臨著墓園危機。隨着供給的減少，墓地的價格逐漸飛漲。尤其是交通方便、大多倫多範圍內的墓地，價格更是昂貴。近年來，許多人也把目光投向了殯葬類物業的投資。大多倫多地區墓園的發展如何？華人墓園是否能滿足華人的祭祀需求？
記者 文琪
早前CTV曾報道，土地規劃公司LEES Associates總裁Erik Lees表示，加拿大的墓地危機從20到25年前就已經浮現，只是由於缺乏關注，所以問題越來越大。加中集團加華置業總裁吉斌在接受星島《加拿大都市報》記者訪問時表示對此觀點認同。「問題的主要在於一塊地的審批規劃。墓園一般都是通過變更原來的土地用途才變成墓園，或城市附例（bylaw）里原本就寫了這塊地是可以做成墓園。絕大部分審批規劃是很漫長的申請過程。更改土地用途為墓地，周圍的鄰居也有很多並不同意。申請周期會很長，瑣事較多，批准非常麻煩。所以墓地的供給有限，大型的墓園會越來越稀缺。」
墓地價格年漲一成
吉斌分享道，「很多主流族裔經營的墓園，越是好的地方，越是會出現惜售。很多時候市場上不是沒有供給，而是作為一個墓園經營者不想馬上都賣完。造成這種危機的可能是墓園的經營者在囤積，不急着賣，就造成了市場的飢餓。買家買不到，就給價錢高。其實我覺得不會出現完全沒有產品的情況，主要是墓地的價錢漲得快，每年的漲幅都會超過10%。10%只是一個和大家所說的常規性數據。具體的地區，這5年在GTA，親眼看到的，是漲了好幾倍。但是你會發現在墓園漲那麼多也不可怕，只是個幾萬的範圍，比房子的漲幅好多了。」
吉斌所帶領的加華置業於2014年買下猶太人的一塊佔地210畝、位於列治文山Bayview 和Bloomington的墓園，歷經5年，正在打造安省第一家華人墓園「中華紀念園」。該墓園分為火葬墓地、土葬墓地以及家族墓地定製。能夠獲得這個機會將華人的殯葬文化和加拿大的多元文化相結合，吉斌表示並不容易。「在特別好的地區，批准一塊墓地的難度是非常大的。我們並不是買了地以後重新改的，重改也幾乎不可能。周圍都是鄰居，誰會讓你隨便去做這個呢？原來這個墓園的所有者是猶太人，是完全西方的設計。當時猶太人已經有5個自己的墓園，但是他們只有30萬的人口。但是那是我們很少聽到華人有一塊自己的墓園。華人多是葬到各個族裔綜合到一起的地方。所以我們買來，希望建設華人自己的墓園，畢竟我們人口更多。買了以後我們徹底修改，變成完全的中國元素、中式設計。」
加中集團加華置業總裁 吉斌
提及這些設計上的改動是否涉及到政府的規管，吉斌表示有很多挑戰。「的確是有一些要求的。所有的設計都要符合當地的法律法規，市政府有自己的整個的設計要求規劃。符合了要求才能批准。更改的過程非常不易。比如西式的墓碑設計風格造型都是比較特殊的，凌亂、自由。中式的墓地講究中正，所以完全不同。中國人講究主軸線，就要修路（walkway）。講究風水，就要修塔。所以成本會比其他族裔的墓地要高。我們這次有建三個塔，塔的高度上政府都有指引（guideline），因此在設計上的確有些挑戰，要考慮到未來的布局。」
華人墓碑的特色在於都是立着的，而老外的墓碑躺碑比較多。吉斌表示：「老外的設計還是本地風格多一些。中國的傳統設計是墓碑前面有供奉、祭祀的空間。華人會更喜歡帶前台的設計。從歷史角度來說，殯葬文化，華人是跟隨本地的概念。老外一般是教會來操辦的，看不出來太多的變化，西式墓園都是比較自由一點，有大有小，沒什麼規律。華人到這裡以後，會希望做出自己的文化特色。每個墓園前多有過道，也是因為講究陰陽兩隔。因為草地就是陰，是放埋棺材或者骨灰的地方。每個墓地的前庭，人是可以走的，陰陽就分得比較清楚。這是比較好的一個設計。」
把身後事及早準備好
中華紀念園目前已經有逝者下葬，但園區依然處在邊施工、邊服務的狀態。吉斌稱：「大概要明年初規模會做起來。在這裡墓園的經營都是組建的，即一塊一塊的開發。我們的第一期是開發1,200塊，一共有大概2萬塊。根據園區的設計，一種是土葬的，一種是火葬的。火葬的需要的地小，做火葬數量就提高了。土葬的，用地面積大一點。具體數字來講，最後要根據客戶的使用情況來定。」
土葬和火葬的數量比例並不受政府的限制。吉斌表示：「都是根據土地大小來做。我們希望兩方面都兼顧。安省做墓園的土地越來越少，火葬的可能性也越來越大。第一個在我們這裡安葬的逝者也是火葬的。他的安葬也給我們感覺，也許會有越來越多的人選擇火葬。有數據顯示，在多倫多，土葬和火葬的比例是一半一半。華人的觀念來看，的確會對土葬很感興趣，因為在中國沒有這樣的機會。」
在中國，不到80歲就不允許在生前購買墓地，而在加拿大沒有任何的限制。甚至國外人士也可以在加拿大落葬。
吉斌稱：「你想買的話，年齡沒有限制要求，也不需要死亡證明書之類的。作為沒有加拿大身分的中國人，想做土葬，一旦手續齊全，我們也可以接受外國人葬在中華紀念園。能爭取到土葬的機會，在中國不太可能。土葬對於華人來說，還是有一些期望的。」
吉斌提及，本地人在選擇土葬或火葬時，除了個人意願，更多還會涉及到家庭條件。「土葬和火葬價格還是有差別的。土葬的費用大概要1萬7，火葬只有大約7千。這個價格連同了買墓地、修好墓碑的價錢。總的來看，我感覺傾向於土葬的比較多，有些沒辦法的也就火葬了。因此，現在來買一塊墓地，基本等於把死後的所有東西都提前安排好了。只是最後還需要再花一個出殯的錢，這個數目是不確定的。多大場地、什麼儀式、來多少人等都會有價格的不同。但下葬的部分可以全部鎖定，不用再準備一分錢，是個不錯的身後安排。」
提供永久的服務
無論是土葬還是火葬，墓地的購買是永久的，而且包含了管理費，無需再額外交錢。吉斌表示：「交給我們買墓地的錢中，折算30%的錢要放到一個管理基金里去，這個基金產生的利息來維護墓園的運作。平均1萬元1個墓地的話，2萬塊墓地就是2億元的銷售額，大概可能有大概7、8千萬元的錢在儲備基金里，產生的利息來維持墓園永久的運作。墓地不用交稅，也沒有物業管理費。這個和中國的墓園經營模式完全不同，不用續費。」
吉斌表示，在加拿大，就安省來講，購買墓地後不用再交任何管理費，也是法律規定必須建立這樣的維護基金模式去經營。「這樣的基金模式很穩健，也不會賠錢，因為不允許做高風險的產品。我們保守的話，可以和銀行去談，大概一年有二點幾的利息。也可以找到基金公司，但一定是非常保守的公司，一年回報率在3%以下。」
維護墓園的工作主要就有剪草、除雪、維修墓碑、清潔動物糞便以及園區的基本維護等工作。大型的墓地有管理的辦公室。吉斌表示中華紀念園的規模，大概5個左右的工人負責維護就夠了。「較好的給工人工資在8至10萬元，一年的維護費用在人工這裡50至100萬元最多。
再有重大的維護、保養。按照之前說的加入有7,000萬元的錢在儲備基金里，回報3%也是大約有200萬元的利息收入。全賣完之後，能夠永遠維持下去。我們墓園的維護和保養不會特別多，大部分以園林綠化為主。」
提及中華紀念園如何處理華人喜歡燒紙的習慣，吉斌表示，會有兩個地方做焚燒。「有冥幣統一燒紙的地方，只要符合消防的規定，政府就會允許。我們還設計了一種全新的用來焚燒的爐子。跟烤肉的爐子很像，只是烤肉的爐子是煤氣的或碳的，這個是透明的。這樣不會對環境產生問題，因為紙在裏面燒。這個爐子是帶輪子的，客人可以在墳前燒這紙，不會產生很多煙。燒紙一定要完全能控制住焚燒程度。消防方面要通過相關部門的檢驗。
中國人的燒紙習俗，都是開放式（open）的燒，有很多灰，也不受控制，紙也易燃。老外其實也燒東西，比如燒木頭。但是他們有鐵網罩住，灰出不去。燒紙也一樣，罩（cover）住，才不會有消防的隱患。」
安葬在加國
儘管華人傳統文化中對於殯葬事宜都比較忌諱，但購買墓地投資的人大有人在。吉斌表示，在kijiji上經常可以看到有轉手墓地的交易。「MLS上基本沒有。墓地轉手的渠道沒有投資房產那麼容易和方便。一般墓園的銷售都是很規範的。今天就賣這一塊，賣完了再開一塊新的地。很多人去了以後，發現好的地都被人挑完了，剩下的可能不喜歡。就等新開。墓園的銷售也很有季節性，一般都是清明、重陽節等，會有大量的開盤銷售。懂的人就把好的位置先買了。就像買古董一樣，賭風水位的話，有的就漲得很厲害。很多人也喜歡做這種投資。畢竟錢不多，不像買個房子，6位數起，還要貸款，還有地稅、管理費等持有成本，賣了還有增值稅。投資墓地沒有什麼額外的成本。賣的時候增值部分不用交稅，因為相當於自用。政府這方面沒有規管，也是它優勢所在的地方。」
目前的大部分華人移民，很多都是沒有到考慮生老病死的年齡。吉斌表示，現階段很多人買墓地都是為父母在買。「很多老人也同意葬在加拿大。我們子女在這裡，不可能經常回國。這裡的墓地不用交管理費，比國內更吸引老人。我見到很多老人是很願意葬在這裡的。他們也會想，如果在國內，30年以後你不給我交錢我這個位置是不是就沒了？在加拿大沒有這個問題，而且還可以土葬。回報又好，所以很多華人非常中意。」
墓地的買賣模式需要通過銷售人員，和地產經紀經手買賣房產非常相似。吉斌表示：「在墓葬銷售里，有兩部分牌照。一個是我們作為墓園經營者，通過安省喪親管理局（Bereavement Authority of Ontario，BAO）獲得經營許可證。RECO（安省房地產理事會）是監管房地產經紀的，也給地產公司和經紀人發牌照。BAO也是同樣的給經營者發牌照，也給銷售人員發許可證書。如果是賣墓地，地產經紀可以銷售但是不能賣廣告。報紙上刊登墓地廣告的銷售人員都是BAO的持牌銷售在做廣告。地產經紀可以做一些推薦。作為墓地的銷售，必須需要持牌。我們已經給十幾個人做了銷售牌照。BAO會要求這些持牌人掛靠在某個墓園。這個是安省的銷售管理方法。」
墓地的轉手，也依賴於這些持牌的銷售人員。「這些sales（銷售人員）有自己的殯葬業網絡，很多買賣都是內部的，exclusive（獨家）的銷售網絡。支付給這些人的費用和賣房子很相似，付個中介費用就可以了。具體的銷售人員和持有者可以談。只要有錢賺就行。但是它的確不像房地產有2.5%或者5%的標準。這個行業獨家的渠道的多一點。通常墓園買家，銷售傭金給的比房地產多一點，因為單價比較小。」
潛在的投資市場
墓地到底是不是一個投資機會？吉斌表示，投資墓地其實不像投資房產。「一般來說，墓地投資的優點是，我們總會用到她，它是個使用性產品。很多人自用，是因為早投資，不給子女添麻煩。很多時候沒有這種身後安排，真到了那一天，才會知道那個成本是很貴的。所有的墓園到那個時候都覺得是好機會來賺錢，因為著急，價格就會貴。家人在那個時候往往也不會再討價還價，所以墓園收多少就是多少，失去了討價還價的機會。生前安排，是投資最重要的亮點。畢竟這個錢早晚都要花。」
相關數據顯示，溫哥華墓地的漲幅已經超過房地產，成為最火熱的投資市場。某墓園在過去30年里瘋狂漲價200倍，一塊人體大小的墓地要價25,000。吉斌分享道，從1999年到現在，中國大城市的墓地價格，漲了80倍。「這是什麼概念呢？中國的房地產從1999年到現在，一線城市漲了20倍。我做過一些調查，尤其是都市的墓園和都市的房地產的比較。在多倫多，或世界各大城市，基本呈現這樣的普遍規律。墓園價格漲幅都是正常房地產的3-4倍。從投資角度來說，墓園的投資回報率遠好於正常的房地產。但是大部分人，畢竟不是所有人都願意來做這件事的原因，多少會有些顧慮。投資人住的房子才好，這是心理上的東西。但是很多聰明人，或者早期來的移民，他們早就投資了。早期墓地的價格只有一兩千，兩三千，很便宜。現在都過萬了。甚至那些indoor condo（室內屋子大小）的墓地更貴，漲的非常多。5年漲了至少3至4倍，比房子漲得快。」
墓地的購買類似購買房產，是可以分期付款的，但時間段通常較短。吉斌表示：「有的人會想貸款買墓地，因為手頭比較緊的。我們通常只給兩年的分期付款。有的墓園給三年。
幾年前，墓地還比較便宜，大家不考慮分期付款。現在一看上萬了，就想貸款了。很多人是家裡的頂樑柱，突然去世了。家中不是沒有錢，而是正在處理財務。一下子拿不出那麼多現錢，因為涉及到其他芳年的費用也很多。這段時間財務比較緊，需要我們的幫助，我們會予以分期付款。還有人是真的條件有限，會需要社會和政府的幫助進行喪葬。」
建立移民紀念館
吉斌表示，會在中華紀念園中建立一個移民文化館。「華人移民歷史從1850年開始，第一批從大陸來的華裔，從華工紀念碑，紀念修鐵路1880年來的一大批華人開始，我們希望把這些歷史寫出來。因此我們正在和當地的大學教授合作，成立服務中心，裏面建設移民文化館，會把這些歷史和可以紀念的展品都留下來，給我們的後代去看。雖然孩子會成為加拿大人，但是我們有這個地方讓他們了解祖先是這麼來的，對自己的文化感興趣。移民文化館是中華紀念園的最重要的元素。」
