提到銀行拍賣屋（Power of Sale）或法院拍賣屋（簡稱法拍屋，foreclosure），很多人的第一反應都是：「一定很便宜吧？」「是個撿漏的機會吧？」也有人對這樣的房產敬而遠之，覺得此類房屋都是維護不佳的物業，不易入手。
這件事可謂仁者見仁智者見智。行業專家到底對此怎麼看？拍賣屋總共分為幾種，又有哪些區別？如果你想入手這類房產，應該注意哪些事項？
《富爸爸窮爸爸》一書的作者羅伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的書中分享，在六、七十年代的美國，他靠着低價購入銀行的拍賣房產，再轉手高價賣掉而賺了大筆的資金開始了原始積累。在美國拍賣屋通常比市價低。但這樣的致富神話在加拿大似乎難以複製。因為加拿大拍賣屋的價格因為法律限制，並不會非常低。在緊俏的房地產市場中，拍賣房是一個擁有諸多不確定因素的特殊存在。
銀行拍賣屋和法院拍賣屋的區別
大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠在接受星島記者專訪時表示，在加拿大，當房主違約沒有按時償還貸款時，銀行拍賣和法院拍賣兩種情況都會有可能發生。債權人（lender）或銀行會代表房主售賣房產。但這兩種情況的銷售程序和後果是不同的。
大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠
「在這兩種情況下，買方和其律師都是從債權方購買房產，並且必須確保房屋的產權（title）是明確的，除債權方的貸款或現有的抵押貸款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，還要確保沒有抵押（liens）、租金分配、地役權（easements）等。在拍賣和喪失贖回權的拍賣中，債權方通常僱用房地產經紀人，以保持流程的公平並協助他們進行銷售。債權方也可以在拍賣會上售賣房產。」
銀行拍賣屋（Power of Sale）和法院拍賣屋（foreclosure）最主要的不同之處在於，銀行拍賣屋的原屋主隨時有贖回房產的權利。而法拍屋則一錘定音，屋主喪失贖回權，不再有迴旋的餘地。
石汝楠表示，「在銀行拍賣的過程中，如果出售房產還剩下任何款項，在償還過銀行的貸款、利息和行政費用（administration fees）後，銀行有義務將剩餘（surplus）的部分給予原來的屋主。如果出售進行後不夠償還債權方，那麼房主仍有義務支付差額（shortfall）。如果銀行賣價過低，給屋主造成損失，有被屋主起訴的可能。因此，銀行拍賣時需以公平的市場價格進行拍賣。」
銀行拍賣通常的流程是，屋主違約15天後，債權人可以向房主發出銷售權通知（a notice of power of sale）。這個條款通常會存在於和銀行簽署的貸款協議中，並受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保護。
石汝楠介紹道：「債權人有權行使此權利，但他們也可能不這麼做，因為銀行或債權人可能會給更多的寬限期（grace period），取決於具體的銀行和房主的信用記錄、債務權益比（debt to equity ratio）、當時的房地產市場情況等因素。在出售通知中，債權方會通知房主欠錢款金額，說明如果在某個日期之前沒有支付金額，那麼債權人將出售房地產。通常房主擁有的時間是35天，或者以合同規定的時間為準。」
而在法院拍賣（foreclosure）的過程中，法院命令允許債權人可合法擁有房產的規則更為嚴格，所有法律程序必須嚴格遵守。
石汝楠稱：「因房屋的所有權轉移給了債權人，債權人會獲得（keep）賣房後的任何盈餘或自擔虧損。這通常意味着如果房產的價值遠高於貸款額，那麼債權人很可能想要採用這種拍賣的方式，這樣他們就可以在房產出售時賺取大筆利潤，而無需像銀行拍賣一樣要把多餘的利潤分給屋主。當然，屋主也可以通過加按貸款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）來盡量避免被法院拍賣的情況的發生。」
石汝楠續稱，「在法院拍賣（foreclosure）的過程中，由於銀行或債權人取得了房產的所有權（takes title），他們不必像銀行拍賣屋（power of sale）一樣以公平的市場價格（fair market price ）出售。 法院會對債權方進行監管，每一步都要由法院批准。因此債權方也不太可能像銀行拍賣屋一樣，因不以合理的價格出售房產或過早阻止贖回（foreclosing too early ）等因素而被屋主起訴（sued）。在安省，大部分時候會以銀行拍賣的形式進行拍賣。」
房屋狀態不保證
大多倫多地區全職地產經紀Ben Zhang在接受本報記者專訪時表示，銀行拍賣房和法院拍賣房都有一個很大的問題，就是這種房子通常都是房主的經濟條件比較差，維護得不好，有一定風險。
「這類房子很多裏面的配套設施都不會保證沒有問題或正常工作。房屋主要系統、蟲害、非法活動、地下室狀況等均沒有任何保證。所以在介紹中通常會說『as it』（如你所見），不像正常買房，可以要求房主做一些東西，或要求有正常的工作狀態（working condition），但按原樣出售就不是這樣的了。這些可能會導致房主在購買房產後產生大量的前期成本。」
石汝楠也提示了相關風險。
「在購買拍賣房產時，通常債權人不會就建築物的狀況、分區合規性（zoning compliances）、保暖材料、水電氣、物業稅支付情況、租戶、土地污染、裝修等任何交易問題提供聲明。土地污染通常對商業和工業產業很重要，因為它影響土地的使用。但是在這種情況下，債權人不會提供相關聲明，這很可能會影響新買家從金融機構獲得貸款的能力。因此這是有風險的。但是產權保險可以避免部分風險，不是全部。同時也取決於具體情況和具體風險。」
Ben還提出了一些不能忽視的其他因素。
「比如，很多拍賣房的屋主曾在屋內進行過非法的活動。比如種植大麻、發生案件有人去世等。這種事是有可能發生的。所以買這種房子一定要做好自己的盡職調查（due diligence）。嚴格意義上說是買家自己要做的。因為經紀只是把他知道的東西告訴買家。普通老百姓要查到這些使用搜索引擎也是不夠的。在一些情況下，可以考慮自己花錢去警察局查詢。這時不要指望地產經紀替你去做這件事，因為經紀沒有義務做。地產經紀只保證文本具備法律上的合法性。文本之外的定西，永遠是買家自己花時間、花錢做的事。比如，即便沒有買房合同在手，拿着放盤信息，向警局說明自己想要買房但有點擔心房屋的過往歷史，希望知道這個房子有沒有種過大麻、是否發生過命案等，警察是會配合的。」
其次，許多人對於拍賣房的產權也有所擔憂。很多屋主因為較差的經濟狀況，房屋被拍賣時，通常房產上除了一貸的銀行，還有二貸甚至三貸。
關於這方面的問題，Ben回應稱：「加拿大的過戶都是通過律師來做的。而且買家也會有產權保險（title insurance）。因此在過戶過程中，房屋產權出現問題的可能性不大。至於第二、第三貸款，買成了之後，你的房子上面會不會因此帶一個lien（留置權），或者貸款移不掉，我認為這種情況不大會發生。
買家的律師會把關，產權不清楚，最後大不了不買了。產權不是大問題，最壞的情況是房子買錯了或者買差了。 」
任何拍賣都無便宜可占
提及通常什麼會決定到底使用銀行拍賣還是法院拍賣的方式，Ben闡述道：「首先在安省，銀行拍賣（Power of Sale）做得多一些。愛德華王子島（PEI）也是。法拍屋（ foreclosure）需要法庭的命令，卑詩省（BC）、魁北克省（Quebec）、美國的大部分地區使用得較多。安省不是完全沒有法院拍賣的程序，而是銀行拍賣這種方式更受歡迎。因為它的費用比較低。大家在簽合同的時候規定斷供多久後有什麼流程。而法拍屋必須要有法庭的批准。法庭批准涉及到律師，時間長，費用也多。」
大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠對此觀點表示認同。
「銀行拍賣是一種有利的方法，因為它更快，理論上可以在2個月內完成，但在實際操作中需要更長的時間，可能大約4至6個月，可能是由於法院的效率、當事方的合作程度、治安官（sheriff）安排驅逐租客的時間等因素，都可能會影響這一過程的持續時間。大多數債權方選擇這種方法。它不要求銀行通過繁瑣冗長的法院程序。而在法院拍賣的過程中，這個耗時過程大約是1年。」
Ben認為，不論是哪種拍賣方式，任何人都不會有便宜占。
「買拍賣房不會撿到什麼便宜。首先，有些經紀缺乏職業道德，也不明白怎麼回事，把道聽塗說當成真事去說。為了能夠有生意，可能對客戶進行錯誤宣傳。第二，很多華人總想撿便宜。但是買賣房子怎麼會有便宜撿？有的話怎麼會輪到你？你撿到是便宜，撿不到就是坑。」
目前房地產的交易是絕大部分都通過MLS進行的，所有的信息公開透明。
Ben稱：「大家都會看到，也都能知道的情況下，如果有人告訴你有便宜，還是在一個很公開的、共享式的體系中，基本上可能性是不存在的。拍賣屋，只能說價格稍微低一點，因為房子狀態不會好。但一定是在公平市場價格的範圍內的。」
受銀行委託出售拍賣屋
Ben曾經接受銀行的委託，售賣過銀行的拍賣屋（power of sale）。他坦言，因客戶是銀行，的確很多事情相對麻煩，條條框框也多。
「銀行牌面的原因很簡單，就是屋主斷供。銀行一般會選擇做得比較多的地產經紀去做售房的工作。銀行的要求比較苛刻，不像普通買賣那麼自由。主要是和銀行方面的律師打交道多一些。他們會給一個條款出來，會有自己的時間表（schedule），要求買家必須按照他們的schedule去簽。買家經紀如果不願意接受，就不要去談。不接受苛刻條件的人通常也不會去碰銀行拍賣的房子。」
根據過往經驗，Ben總結，通常購買銀行拍賣房的人有兩種。 「第一類人本身是建築商，想推倒重建，所以無所謂房屋本身的狀態和情況，便宜就是了。第二類就是不成熟的想撿便宜的買家，或者想自己做裝修或翻建（flipping ）的人。所以他們通常在買這類房子時，就已經清楚自己的權利義務和風險了。
另一方面，作為賣家經紀，你也沒有義務去保障他的利益，因為你代表的是賣家的利益。這時候我就嚴格按照銀行給的東西去做。 」
房屋何時被拍賣？
如果貸款合同中沒有說明房主違約期為多少天，那麼根據《安省抵押法案》，允許債權人在房主違約三個月後開始銷售流程。在這種情況下，房主有45天的時間向債權人付款。在這45天期間，債權人不能出售房屋。 45天後，如果房主未能償還，債權人可以出售房產。
買拍賣房秘訣
大多倫多地區民商地產和財產規劃律師石汝楠針對想要購買拍賣屋的潛在買家提出了一些法律錦囊。
她稱：「首先要聘請驗屋師（inspector），並讓你的律師審查購買協議（Agreement of Purchase of sale）。最重要的是，購買合同應要求債權人保留貸款條款（the financing clause），該條款規定，在獲得必要的融資前待售是待定的，為了買方的利益而存續至某一截止日期。
