由於《安省住宅租賃法》(Ontario Residential Tenancies Act)作出新的修訂，當您在出售一間有租客承租的房屋時，需要採取正確的步驟。
以下是您需要留意的5件事：
1. 首先審查租約內容
在租約到期之前，您不能終止租約。因此，如果租客已延長6個月租期，租約結束前您不能將其逐出。此外，要核對並確認租約中明定租戶無權續租一年，否則在續約期屆滿之前不能驅逐租客。
2. 您不能因為想賣房子而驅逐租客
即使租約已經結束，也不能僅僅因為想要將房子掛售而逐出租客。這表示您必須先與買家簽署一份協議，然後才能向租客發逐客通知。這也意味着，如果沒有租客同意，你不能對房子做售前裝修裝飾。
3. 簽署協議後，您需要給租客60天的通知期
一旦您與買家簽了買賣協議，您必須使用N12表格通知租客，給予租客60天的搬遷期。您亦需要將交割日期安排在租客60 天通知期之後的幾天，以確保給買家一個清空的物業。如果買家或其家人，在交屋後沒能在該屋內居住至少12個月，則需支付25,000元罰款。就這點而論，我撰寫的《安省房東指南》(Ontario Guide for Landlords)中的下列條款，值得考慮。
「買方同意他們或其直系親屬打算在交屋後入住該物業。因此，賣方同意代表買方使用《住宅租賃法》中的N12表格，向租戶提供60天的通知。買方同意提供可能需要的任何支持信息，以證明買方或其直系親屬有誠意在交屋後入住房產。若買方在在交屋後沒有在房屋內居住至少一年，對賣方造成的任何損害，買方負責賠償。如果租客對搬遷通知有爭議，則雙方同意將交屋時間延長不超過30天，以便收回租屋。」
（ 「The buyer agrees that they or their immediate family intends to move into the property on closing. In this regard, the seller agrees to provide the applicable 60 days’ notice to the tenant using Form N12 under the Residential Tenancies Act, on behalf of the buyer. The buyer agrees to provide whatever support information may be required to demonstrate that the buyer or their immediate family will in good faith be moving into the property on closing and to indemnify the seller for any damages the seller suffers if the buyer does not remain in the property for at least one year after closing. In the event that the tenant disputes the notice as given, then the parties agree to extend the closing of this transaction to a period not more than 30 days, in order to effect the eviction of the tenant.」）
4. 仔細監控情況
如果您試圖在交屋前驅逐租客，監控相關情況非常重要。
我經手的一個案例是：房東/賣方在7月與買方簽署了買賣協議，交屋日期訂在2017年10月2日，而租客屬於每月一簽的租約。按照要求，賣方/房東通知租客於2017年9月30日離開。但是，租客對通知提出質疑。因此，我們安排在8月下旬向房東和租客委員會(Landlord and Tenant Board)舉行聽證會，此時買方也參加了會議，陳述自己確實將遷入該物業，使裁判官相信買家真誠心會在2017年10月2日遷入。如此，裁判官批准了驅逐令，根據規定 ，該租客在2017年9月30日搬出，房屋按時順利交割。
5. 實用建議
如果可能的話，請在您將房產出售之前，嘗試為租客安排一個新的居住地方，這樣您就不用在售前裝飾、通知租客或騰空房屋等問題上傷腦筋了。當您想賣一個有租客在內的房屋時，記得一定要清楚了解您的權利與責任。
作者Mark Weisleder為多倫多房地產律師
