地產經紀地產經紀Lesli Gaynor組織有意願搭夥購房者約會，透過見面，找到合眼緣的人作進一步的了解，目的是達成「配對」購房，以求在多倫多日益難以承受的樓房買賣中闖出一條新路。（星報資料圖片Carlos Osorio）
作者：文琪
大多倫多地區房地產市場持續火熱，日益高漲的房價和緊縮的貸款政策讓「上車族」入市變得越來越難。近日，多倫多星報一則用「速配約會」（speed dating）的方式結識陌生人共同買房的新聞引起人們關注。20多名潛在買家彼此見面，敘說彼此的需求，商談是否可以共同出資合夥買房。對華人來說，親戚朋友合夥尚且諸多顧慮，如今陌生人搭夥買房漸趨流行，如何保障合伙人權益不受損是個不容忽視的問題。
組織該次物業速配約會的地產經紀Lesli Gaynor在接受《都市地產》專訪時表示，她不僅是想以此幫助難以置業的人們共同對抗高房價、為部分人未來退休做投資計劃，更想普及一種「社區」（community）的概念，讓興趣相投的人們能夠生活在一起，彼此幫助，完成擁有房產的心愿。「哪怕是租房，很多情況下也是和陌生人同住一個屋檐下。如今和陌生人共同置業也不應算一件奇怪的事。」
組織物業速配約會的地產經紀Lesli Gaynor。（星報資料圖片）
讓人們接受「合夥」理念
據Lesli介紹，參與者事先需要完成一份調查問卷，填寫他們選擇房屋的優先類型，然後進入快速約會，與不同的參與者協商溝通彼此的需求。這之中涉及的法律細節和產權分配成為人們最為擔憂和關注的焦點。
Lesli稱在她的努力下，已經有越來越多的同行相信並認同這樣的買房方式。「人們因為不同的事情產生動力，我是學政策和社會服務的，進入地產行業的時間比較晚。進入這個行業就是因為我相信在地產方面人們需要有所不同。在未來，我們許多人老去的時候可能沒有養老金，或者工作的時候沒有足夠的錢買RRSP，沒有辦法在老年的時候為自己籌劃較好的生活。擁有房產或者投資房產對於他們來說可能是一個不敢想的問題。因此，我想用合夥買房的方式讓他們儘快搭上房地產的快車，為他們提供整合資源的平台。」
Lesli認為「速配」的方式不但輕鬆有趣，也能夠確保人們在着手這件事情前，對操作方法和潛在合作人有足夠了解。「我並不期待這些陌生人第一次見面後就能確定要和另一個陌生人一起買房，但種方式這完全改變了他們對於置業和擁有房屋的觀念。我們可以用一種不同的方式擁有房產，這是一種有益社會的方法，讓人們支持彼此完成人生的計劃和目標。」
Lesli通過長期的積累和不斷參加活動向人們宣傳她關於合夥買房的理念。「我參加很多地產論壇，和很多人談及速配合夥買房，人們表現出很高的興趣，這說明市場有這個需求。的確不是所有人都有足夠的首付買一套低層住宅，我希望人們能開放的談及彼此的需求。我現在已經完成了3單合夥買房的交易，這次活動過後我正在處理很多有興趣合夥買房的客人之間的談判。合夥買房不像一個人置業那麽簡單，中間的過程很長，需要很多時間才能完成。很多人在洽談的過程中，想到自己最好的朋友也許可以加入。我很高興看到人們想到其他人，大家共同為了一個目標而努力，並對於這個觀念認可。」
收入頗豐教授難逃搶Offer落敗
Lesli對本報記者舉例稱，在自己的客人中，曾有兩個收入頗豐的學院教授，因為房價的瘋狂賬上，無奈之下只有選擇兩家人合夥買房。「並不是所有人都可以一直住在公寓里，他們需要大一些的空間給孩子使用。原本只能負擔120萬左右的房產，但在搶offer大戰中不斷失敗。在合夥買房以後，他們可以買得起150萬的房子。有如此體面職業和收入的人都已經需要合夥了，合夥買房變得更加必要了。這將成為未來解決住房問題的一個主流觀念。」
大多倫多地區的高房價讓許多既想買房又囊中羞澀的人頗為無奈。Lesli 稱，「與其每天坐在那裡說『我可能永遠也買不上一套房了，我這輩子只能是個租客』，不如行動起來整合資源，看看是否可以與其他人合購。借款能力增加，首付款增加，何樂而不為呢。」Lesli進一步表示，「一起買房並不代表要一起住在一個房間里，人們可以各自擁有房間，但他們可以幫助彼此遛遛狗，在有需要的時候請另一個人幫助看一下孩子，做一些可以幫助自己也幫助別人的事，關係處理好將是非常融洽和舒心的一件事。」
談及關係「處理得好」，就必然有它的對立面：關係破裂和「散夥」。人們最大的顧慮就是，如果最後大家鬧僵了怎麼辦？Lesli稱，「合夥買房然後散夥，那應該就像要離婚一樣吧！人們走進這樣一種關係，經濟利益上掛鈎，應該事先有規則定好，如果人們結束這種關係會怎樣。在我的觀念里，我希望正常化和解協議、法律文書等概念。這些概念一直存在，現在我們只是需要把這些觀念放到合夥買房的地產行業去理解，你可以有一定的產權，或有房屋佔地面積的一半，甚至選擇擁有根據你投入金錢比例的份額，你還可以在律師的幫助下起草各種條款等等，這些都是一直存在的概念。共同買房的貸款是一個整體的債務，在雙方合購前應該在簽署的法律文件中有所指明，一旦這種關係終止，涉及到的方方面面應該如何處理。這就像一個婚前協議。」
合夥買房像「結婚」
安省註冊律師、公証員栗鈞
安省註冊律師、公証員栗鈞在接受《都市地產》專訪時稱，在合夥買房的過程中，合伙人有點像「結婚」，這其中涉及到彼此需承擔的責任，有一個彼此了解和熟悉的過程。「完全陌生的人不是不能合夥買房，這種合夥關係更像商業關係，達成雙方或多方可以共同接受的協議。該份法律文件被稱之為合夥置業或合夥居住文件。在這其中不能只是一方提出相關協議，而另一方被動接受。在陌生的關係中，更注重雙方明確彼此訴求，並細化這些需求，需要在法律專業人士的幫助下談判和磋商。」
栗鈞指出，首先2個或以上自然人共同置業都是「合夥」的性質。包括夫妻共同置業其實也是合夥的一種。「只要合夥，就會有利益衝突。甲乙雙方每一方都應該有自己的律師，夫妻有時候可能是例外，只需要找一位律師，因為可能夫妻雙方每人佔有產權的50%或者不分你我共同擁有。不排除有顧慮的夫妻，可能各自找自己的律師，對產權分配比例有額外劃分。除此以外的兄弟、父子關係，或陌生人關係，都應該各自找律師諮詢。其次，合夥一起買房等於創立了特殊的合伙人關係。合夥買房不屬於商業活動，自家親戚朋友一起買房，屬於特殊合伙人，不像合資公司類的商業關係。合夥買商業有比較流程化的法律合同，合夥買居民住房的合同更為複雜，需要合夥雙方根據涉及到房屋的方方面面有詳細的共識和責任分配。」
配合不好產權難保
合購一棟房產涉及到許多財務責任的分配和維護責任的共同承擔。通常法律文件須包括以下內容：每個人擁有房屋的比例、如何使用空間、誰將負責維修和保養等。尤其是當關係破裂或有人退出協議時，要指明如何處理。比如在地稅、貸款、水電費賬單、維修、裝修、保險等方面，在合夥的情況下都需要明確是誰承擔多少責任。栗鈞稱，「合夥買房沒有雙方的配合很難做。一旦有了爭議，而雙方都沒有處理解決好，有可能道致一方失去產權。貸款出了問題銀行會收房；拖欠地稅累積到一定程度市政廳也有權拍賣房屋；拖欠共管物業公司的管理費最後也有可能道致被賣房；裝修維修方面欠了錢也會面臨房屋被抵押，可向法庭申請拍賣。合夥買房需要雙方很好配合，並明確相關的責任和比例。」
至於最近流行的陌生人合夥買自住房的情況，法律文件則更為複雜。栗鈞指出，「各自找彼此的律師寫下條款，只要是合法的、現實的訴求，生活方面、財務方面的雙方都可以提出。而雙方有爭議的、難以達成一致的，則需要通過雙方律師談判來下定論。合同的具體細節每個人都有不同需求，最重要的就是選擇彼此的律師諮詢過後，再根據個人要求，進行細節的落實。」
滿地可銀行貸款專家王紅雨
華人搭夥多顧忌
滿地可銀行貸款專家王紅雨在接受《都市地產》記者訪問時稱，首付都湊不齊的人碰到一起的確是會出現合夥買房的情況。他表示在自己多年的從業經驗中這種情況並不太多見。「我們看到的更多的是條件不成熟可能就選擇合租了，合租省下錢去攢首付。」
陌生人合夥買房在貸款方面，王紅雨也給出了和結婚差不多的比喻。「這種合資、合營公司（joint venture）實際上就是為了擴大投資。否則在自己家庭內部可以搞定的話，不需要搞這麼複雜的事。Joint venture的目的主要有兩個：第一，就是要解決首付問題，兩個人合力供夠首付款。第二個是加在一起才夠借款能力。」
王紅雨指出，陌生人合夥買房和夫妻共同買房在批貸款的時候基本沒有什麼區別。「客戶A來了我要看你的資產、負債和收入；客戶B來了或者A加B一起來，也都是要看這三方面的資料，沒有什麼區別，他們之間的關係其實無所謂。」記者提及是否共同貸款的人數越多越好，王紅雨則表示「我們看到的實際情況是人越多越貸不了。因為每個人都有自己的債務，銀行很在乎這些，但老百姓不太在乎這一點。銀行第一要看的就是買房目的。如果你說你買的是自住房，我們會很關心你們二人的關係。如果兩個人，以前在不同的住址，現在一起買房並共同擁有產權，肯定是會問的。理由一定要合理。你們有足夠的還款能力，各方面都符合要求，是會批的。」
被問及在審批陌生人合買房屋貸款時候有沒有什麼顧慮，王紅雨稱銀行可能會考慮到因為陌生人這種不穩定的關係而道致銀行有損失。「我們一般只考慮信用風險，即不還錢的可能性。所以要看信用記錄、債務等方面的信息。如果能夠証實滿足這些要求，我們沒有理由因為申請者是陌生人關係，就不批出借錢。但是，這種關係實際上有潛在風險，並不是違約風險，是提前還款的風險比較大。陌生人可能搭夥時間不是很長，肯定不如夫妻、父母的關係穩定。反正一旦不貸了，我們就收罰金吧。加拿大在貸款方面的罰金很高，美國中國都是沒有的。」
王紅雨稱他遇到過這樣一個例子。兩個女孩是室友，並沒有什麼關係，一起買了房。「我印象很深，不到一年，兩個人就翻臉了，矛盾很多。比如說，房子拿去出租了。租客的租金方面，有的租客是工作比較好，給的租金比較低；有的人是連信用記錄都沒有給的租金比較高，兩個人馬上就出分歧了。半夜租客打電話需要維修，誰去修呢。兩個人沒有很親的關係，沒有很大容忍度。一出問題就有矛盾，有矛盾就一拍兩散。當時剛一兩年，貸款沒有到期就賣房終止貸款，倆人還得分擔這部分罰款。」
王紅雨進一步指出，他認為在華人社區，大家會更為關心是否和另外一個人一起上產權。「因為當一個人想賣房而另一個人不想賣的時候，很麻煩。另一個不簽字產權就拿不下來。這就是為什麼以家庭為單位好一些，財務計劃差不多，步調比較一致。兩個完全不同的家庭，可能步調不會一樣。」
不在產權書上的合伙人權益
對於有些身在中國，出資給在加拿大的親友以親友名義買房的情況，栗鈞律師表示的確是有的，這樣的方式儘管可能出資人的姓名不體現在產權文件上，但是做好託管文件（Declaration of Trust信託聲明書），在法律上也是可以得到保障的。哪怕父母為子女出資買房，也可以各自尋找律師，確定託管關係。但需要注意的是，不管是在加拿大還是在中國，涉及到這一類的房屋買賣，有必要請加拿大本地律師做好相關的文件確保財務安全。
王紅雨稱，這種情況與老移民和新移民搭夥買房、利用新移民不看收入就可以獲批貸款的投資策略相似。他表示這種作法儘管有一方的名字沒有在產權上，但可以通過利用留置權（Lien）等方式規避風險。「很多投資人利用財產留置權的形式進行合夥買房。新移民或者本地居民，當只有一個人面對銀行時，我們看他投資的目的、租金收入、整體財務狀況，比如是否有學生貸款、汽車貸款，自住房有沒有債務等，當貸款獲得批准，首付款也到賬後，銀行是不大理會誰付首付款、什麼時間付的。如果這筆首付款是來自於合資公司（Joint venture），即新移民和老移民共同出錢，但由於申請貸款的只是新移民，老移民雖然出了錢，卻不在產權証上，也不在貸款上，這時老移民可以通過做一個Lien支付首付款，這樣他可以對房屋的買賣享有權益。比如說首付需要30萬，老移民B出了10萬，雖然整個過程是新移民A簽合同、A申請貸款，A占產權，但因為B有一個lien在這個房子上，在取消這個Lien之前，A是賣不了這個房子的。」
Lesli也認為，目前加幣低迷加上房價上漲，利用Lien進行合夥買房投資是一個比較高回報的投資策略。「比如我有10萬，我出10萬和另一個人一起買房，他居住，我不住，我只是純投資。10年以後，我的10萬以及這10萬的升值空間，按照我投入的比例部分還給我，房子完全歸屬另外一個人，我想這會是一個不錯的投資選擇。也是比較安全的投資方式之一。」
留置權有很多種。王紅雨強調，在合夥買房之前，一定要找法律專業人士簽署一個合營協議。按照這個協議在銀行註冊了抵押以後，去註冊一個留置權。「出現在債務上的糾紛，比如說裝修，業主說質量不行，不付尾款，裝修隊說完全按合同履行任務，裝修隊可以直接去律師那裡在房子上放一個留置權。在留置權取消前房子就賣不了。這個留置權能夠在沒有產權的情況下保証相關方的利益。」
關於父母贈予的首付款，王紅雨表示，很多銀行需要買房人提供首付款是來自父母贈予的書信（gift letter），因為銀行希望處於免責狀態。「如果首付款都是借的，再背負那麽大的貸款肯定是不牢靠的。如果首付來自父母贈予，沒有法律上追究的能力。有人因為父母拒絕提供贈與書信就沒有在我這裡做到貸款。因為父母也會考慮自己的權益，怕孩子婚姻狀況道致房產損失。在這一塊應該找律師去出具相關的法律文書，確定父母和孩子之間這筆款項如何使用是否需要在未來償還。一旦簽署了贈予信，這筆錢就是無法向孩子追討的。」
銀行支持合夥買房，專門貸款政策出台
今年2月加拿大最大信用社Meridian在官方網站上推出了「家庭和朋友貸款」（Family and Friends Mortgage），讓安省更多想要擁有房屋的人通過合夥買房的方式實現夢想。文章稱，Meridian的高級副總裁兼首席執行官Bill Whyte表示創立該類貸款的目的是因為隨著房價穩步上漲，安省居民需要一種可行的財務方案來幫助實現擁有房產的目標。家庭和朋友抵押貸款讓大家能夠彙集財務資源入市，給有需求的人提供可以共享的家園（shared home）。最多可以有4人在產權上，也沒有額外費用。Meridian還制定了一份指南給有需求的人提出建議，制定協議、預算，討論相關費用的分擔，以及制定應急突發事件的計劃。
Lesli稱這是合夥買房逐漸被社會各方接納的最好體現。「合夥買房並不是一個年輕人才能接受的概念，這將成為未來解決住房問題的一個主流觀念。」
