大多倫多地區全職地產經紀余浩(Gary)在接受本報記者訪問時表示,很多人都會對Home Staging以及軟裝存在一定的誤解,覺得在賣房的時候花錢去包裝是浪費金錢。
我自己幾年前也有這樣的誤解,覺得很多時候家居擺設是不需要的,因為那時候市場好、買家多,容易賣。這兩年我完全改變了看法,尤其是在市場並沒有那麼火熱的時候,包裝過的房子會在眾多的掛牌之中脫穎而出。Staging是專業人士做的,和設計人的品味有關。Home Stager(售前美化設計師)不能是半路出家。現在市場上這一行的從業者魚龍混雜,很多人並不專業。甚麼樣風格的房子配什麼傢具,都是有說法的。最好找尋經驗多的stager配合賣房。
售前美化有助賣房但非萬能
New Concept Home Staging負責人兼設計師Ariel Fu在接受本報記者訪問時表示,近兩年staging的生意的確好一些。但並不是說市場好了staging的生意就淡,其實反而會更好,因為人們的意識有了提高,賣家也越來越重視這樣的服務。
Airel表示,很多房子是賣家本身住在裏面的,做staging最大的挑戰就是要整理雜亂的物品(decluttering)。「因為賣家住在這裡,他看房子的角度是以一個居住者的身份,很多東西他意識不到是多餘的或要搬走。其次,staging起到多少作用,要看多方面的因素。沒有staging可能看房的(showing)會更少,開放屋(openhouse)的次數會更少,在網上的曝光率可能也更少。三個月以後可能都沒有賣掉。
Staging雖然被驗證能夠有助於房產銷售,但並非能夠解決所有專業的問題。想要在低迷的市場中讓房屋儘快脫手,僅僅有staging配合是不夠的。余浩分享道:首先,staging並不是萬能的。想快速賣掉房屋,房子的定價一定是要在市場中屬於價格合理,甚至相比同區在賣的房子價格還要稍低一點,才能顯出最大的優勢;第二, staging並不是簡單的家居擺設,其實它還包括一整套的掛牌之前需要做的工作。比如,內部清潔、牆面或者其他地方的維修、燈泡置換等。所以專業的地產經紀,在掛牌之前一定會請專業staging公司的人進行一次專業的評估。除了一部分需要打膠和刷漆的地方之外,還包括哪些傢具需要增添和重新歸置,以及哪些牆上需要掛上畫等。
余浩認為,staging是在營造一種氣氛。就像去相親,女孩子都要化妝,其實和staging一樣的。這體現了我們對工作以及賣家尊重的程度。如果為潛在買家呈現的是空房子,很難讓他們想像在這個空間中可以做什麼,或在那個空間里可以放什麼搭配。如果能擺上一些傢具,就有了很好的畫面感。或者賣家本身就住在房子里,那就是一種天然的staging。我們這樣做的目的是為了給買家一種實際的感官。相對來說,staging過的房子肯定比什麼都不放、沒有任何感覺的空屋要好。這就像我們開車所使用的GPS(導航系統),是給我們一個路線的導向。
Staging是一種投資
社區中許多有人覺得staging的花費很貴。余浩對此表示認同。Staging是一種比較先進的東西。從國內過來的移民會覺得這樣做比較虛,因為擺完了就沒有了,就是這幾天的使用權。有些人買了一、兩百萬的好房子,大幾千的好傢具不捨得買,也是大有人在的。不捨得花錢staging的人有很多,因為他們看不到這種意識形態。和擁有先進一點的思想的人或者本地人相比,移民的確對staging的意識會不太一樣。因為他們認為經濟利益會達不到。
余浩表示,如果大家能反方向去思考staging,把它看成是一種投資(investment),而不是開銷(cost),就會好一些。這和大家租車一樣。如果花了幾百塊租車出去玩幾天,租車費就是花費。但如果這幾天你租了車去拉了幾個客人賺了錢,那這幾百塊就是投資。看事物的角度不一樣。Staging如果以投資的角度看,假如花費三千元,房子可以賣得更快,也可能賣得更多,這就是投資。
Ariel和余浩持相同觀點,認為staging對賣家來說是個投資。房子沒有賣掉,每個月都要交月供(mortgage payment),通常大家的房子每個月都有幾千的開銷,其實和staging每個月續租金是一樣的。Staging如果能縮短賣房子的時間值,賣家其實是省錢的。尤其是已經買了房子的那些屋主,還要同時顧及現有房子的貸款的人,賣得快更是等同於賺了。
余浩表示,雖然staging好處多,但它其實只是輔助作用。不一定擺了東西就可以賣得更快和更多。現在的市場和兩三年前不一樣,我們經紀需要做最好的工作,也做最壞的打算。Staging可以做,但是不能因此就把房子的價格定得過高。價格不合理,做staging也沒用。花很多錢進去,但如果是想要賣到更高一個level(層級)的價格,那是不可能的,因為staging沒法從根本上給房子作一個改變。如果要房子有根本上的改變,必須是廚房、地板,或者衛生間等重新作大裝。Staging只是在意識形態上給看房的人一個導向的感覺,並不能從根本意義上改變房子的硬件設施。所以它只是一個輔助作用,不能起到決定性的作用。賣房,價格是最主要的東西之一。在價格可控的範圍內,能做到最好的staging就儘可能做最好的工作。
舊房奢華裝反而拉低檔次
一些賣家在賣房前常常會問,需要為房子做何種程度的裝修,以及預算應控制在多少為好?余浩
對此表示:如果預算在5000元內能辦成的裝修,那就去做;如果預算在5000到1萬之間,要考慮一
下性價比;如果預算超過1萬,就不大必要,要選擇該做的去做。什麼是該做的?比如刷牆、換電器、
櫃面、衛生間換一下馬桶等,當然也要根據每一個房子具體的狀況分析。Staging在這樣的舊房子其
實是有效果的。在定價合理的基礎上,更要用心的去做staging。因為如果房子位於老區,老舊房子的
競爭者一定也是較為老舊的房子。所以如果你做了staging,別的賣家沒有,一定會起到事半功倍的效
果。
余浩表示,如果客人的安排是先賣掉自己的房子,再去買新的房子,他往往會建議客人不要花太多
錢去做裝修和staging。如果客人多裝兩、三萬,不如把這個錢放到買房子的首付上,他買到的房子可能會好一點。另外,過分的裝修,比如地板花了兩萬塊,但是顏色或者材料,新買家不喜歡,就會造成一個尷尬的局面。買家會拿這個和賣家去還價,因為覺得這個東西沒有必要存在,或者搬進去之後還要換掉。所以我覺得在賣房之前花大手筆做過分的裝修、或花大價錢staging,其實沒有太大的必要,會容易讓買家造成不喜歡的感覺。除非你是真的花10萬以上的大價錢,找最好的裝修公司去做大翻修。
大多地區全職地產經紀余浩(Gary)
Ariel也表示,在做staging的過程中,的確舊房子不會用非常奢華的裝飾品,因為用了不會加分,反倒把房子給拉低了。這種房子我們在色調上還有用的東西上會讓它有一種家的溫馨感覺,讓人很舒服。可以加一點點特色。這個是我們對舊房子的策略。如果是豪宅,我們就會用很高級的裝飾和傢俱,畫會很大,裝飾品用金銀色調等。
余浩提及這些年的確在工作的過程中也見到了過度裝修和過度staging的房子。「一個小區,如果均價在100萬,不裝修都可以賣90萬,但你花了十幾萬去裝修,最後賣了102萬,那麽其實回報率不
高,還不如不特別大動,做一些小修小補,以及配合staging做出最好的效果。比如衛生間,盡量乾淨整
潔,物件有好的工作狀態(working condition),不需過分裝修。如果你打算在自己的房子里住很久,每年階段性的裝修升級花個五千到一萬,我覺得很好,畢竟是自己享受。另外,過分裝修會讓買家造成一種恐懼感。我之前有個買家看到過度裝修的房子,會想屋主是不是在掩飾什麼?之前發生過什麼事情或者事故?過度staging的我也見過,非常奢華,讓人進去一看就喜歡。但是花了太多錢投資進去,最後價格也沒有賣多麼好。這個房子屬於風水有問題,格局不夠好,有硬傷。
Ariel對此則表示,是不是過度的staging,很多時候要看每個人的風格。我認為過度是,比如這個咖啡桌明明很小,但你放了四五樣裝飾品,那就沒有意義。同時,我個人會避免同一個房間出現同樣的東西。比如很多房子是開放式格局,客廳和餐廳是在一起的。如果我在咖啡桌上放花了,餐桌上就不放。如果我在餐桌上放了蠟燭,咖啡桌上基本就看不到蠟燭。我會盡量避免重複。
人們對staging誤區多
Ariel表示,staging工作中最多的誤區是,有些賣家甚至是經紀,主觀意識很強。他們通常提出要這樣做或那樣做。很多人忽略了我們不是做redesign(重新設計)。如果是,我一定會聽賣家和經紀個人的傾向。但其實staging是要以大眾的方式去做,不能太個性化,因為有些人可能會接受不了。如果空間小,我們要相對展現得大一些。如果是大豪宅,我們要想每間房要怎麼合理的利用起來。所以我們首先作為專業人士,要和賣家及經紀講我們專業的意見是怎麼做。我們的合同會寫,我並不建議賣家和經紀參與到我的設計中。其實我們在同一條船上,我也希望他們賣得快和好,我們希望彼此有絕對的信任。
Ariel作為設計專業出身的staging從業者,非常重視不同年代、不同風格的房子會staging出有差別的設計感。「拿到一個房子,我會先看它周邊的區域怎麼樣,買房子的人的年齡層,以及都是甚麼階層等。之前的房子是甚麼樣的裝修和設計對我也有很大的幫助。我建議很多同行,花一點時間看看房子之前的Listing,會對工作很有幫助。
Ariel Fu告訴記者,根據北美房地產售前美化協會(RESA, Real Estate Staging Association)的調研報告顯示,買家往往是在看到房子的前30至40秒就決定了要不要這個房子的。「這是北美非常權威的staging機構,他們的調研和數據顯示前30秒潛在買家就會覺得很喜歡這個房子還是不要這個房子。我很榮幸今年拿了他們頒發的三個獎項。我學過設計後,專門又回到去Ultimate Staging Academy這個學校拿了staging的證書(certification)。市場上有很多stagger,但是並不是專業的。Staging從業者的牌照不像地產經紀是非常專業受到規管的,很多沒有證書的stagger是自己在做。所以你會看到這一行價格會有比較大的差別。專業的stagger的價格不會那麼低。
提及staging主要學甚麼,對之前的從業經歷是否有要求,Areil表示,「不要求你之前學設計。但
是學過會有很多幫助。學習的過程中,對傢具的質地、房子的戶型都要學。沒有學的人對傢具的質地
掌握不好,會把一些房子的特點搞沒了,把缺點暴露了。學了以後發現這行真的很多細節要學習和研
究。
staging的花費是多少?
Ariel認為staging的標準收費並不太容易說准。因為每個人的投資、用的東西不同。不是說用便宜的,就一定不是專業的。但是羊毛出在羊身上。去年有一個condo,賣家面試了3個stagger,我給出的價格為2,900元加稅,有個人比我報價低了1,000多元,但是他看了過往設計圖集(portfolio)和整體的傢具對比後選了我。我給出的這個價格包括第一個月所有的費用。續約每個公司收費很不同。很多stagger給兩三個月,我做不到這麼久。我有的同學就是一個月一個月續,第二個月25%off。我的倉庫多、大,東西也多,我可以給出續約後收取一半的價格。有些stagger我知道兩三個月後再續就是500塊,甚至一天幾十塊。因為我們的商業模式不同,我們真的非常忙。很多stagger剛做這一行,續約的價格這塊不同的公司差距很大。
New Concept HomeStaging 負責人兼設計師 Ariel Fu
提及如何找到適合自己的stagger,Ariel表示,我建議賣家多看看stagger的作品,多問一些問題
作對比。比如問問家裡怎麼布置?我們都會回答的。當然有些人是拿了我們的方案去找別人做,所
以我們會收諮詢費(consultation fee), 大概3,000尺以下的房子是250元加稅。如果和我們做之後這筆錢會退回。因為我們花時間拍照、拍視頻,我還會花時間把所有信息編輯到圖片上反饋給他們。我之所以發照片,是告訴賣家準備哪些東西要搬走,這些都是時間成本。所以他拿了我們這些資源不找我們做,真的是非常不好。
很多持不同觀點的賣家會認為,與其每個月花費數千元去租傢具做staging,不如這些錢都可以自己用來買傢具。余浩對此表示，我最近買過傢具,不可能這點錢就能買下傢具。打比方說,就算把客
廳、正餐廳和家庭廳(family room),買三套傢具,至少都要六七元千以上。如果一般的房子,第
一個月基本才兩三千,第二個月就是付租金了。完全不可能staging的價格高到把這些傢具買下來。
現在很多地產公司會標榜出「找我賣房,給客戶免費staging服務」的承諾,以此吸引賣家和自己合作賣房。Ariel對此表示，其實這個錢還是從經紀腰包出。我的大部分客戶都是經紀在付我的錢。比例大概是,70%經紀付,30%是賣家付。這要看他們之間的合作是怎樣的(deal)。有的經紀是出,有的是經紀要賣家先出,賣掉後把這個錢返給賣家。他們的合作形式不同。
