公寓上涨动力被抑制
在过去几年间，大温地区的楼花（预售屋）价格一直在增长，涨幅约在30%-60%之间，而从去年开始，受整体市场的影响，楼花市场也显示出了放缓的迹象，原因包括政策影响逐渐显现、房屋价值的不确定性等。但去年在列治文推出的大型社区The Paramount，却在市场上引起一阵轰动，销售业绩瞩目。其开发商Keltic Development的高级副总裁雷莉（Rachel Lei）在接受本报采访时与我们分享了她对市场的一些看法。
雷莉表示，2018年大温地区独立屋量价的下跌，对联排屋是有挤压效应的。但独立屋的弱化，对公寓市场的影响并不明显，只是价格难以上涨。但就加拿大是个移民国家，大温又是移民最热门的居住选择地之一，因此本地房地产的需求一直都在。 “每年进入加拿大的新移民数量，加上跨省流动的人口，都推动了卑诗省的居住需求，这个需求量，大概在每年2万套（包含了对各种房屋类型的需求）。而大温去年整体供应的数量，与实际需求还有差距。”Rachel说。
但由于目前大温各大城市每年还是有很多不同的项目在推出，雷莉不排除在3-5年后，公寓市场可能会出现趋近饱和的风险。在她看来，从现在到之后的三年左右，由于加拿大的移民趋势存在，价格下跌的可能性不会特别高，只是因为政府各种政策的打压，上涨的动力确实也是被抑制了。
雷莉坦言因为温哥华是一个很典型的不是以当地就业力量为主的买家市场，它是由很多的海外市场、国际和国内移民市场，以及投资人市场共同组成。所以由这一块的资金在支撑房价，用它来与纽约、东京、香港、北京、上海相比，价格暂时还没有达到最高的那个程度。比如来自北京、上海的买家，会觉得温哥华的房价还是可负担的。所以在对整个市场背后的购买力和价格的解读上，雷莉表示，由于政府推出的各种有关楼市的税收，投资人冲动进入房市的迹象就明显衰减。从真实的买家来说，本地的购买力相对已比较吃力，带着资金过来温哥华的新移民则相对可以。
买家选择多 对价格敏感
在市场相对冷淡的情况下，不少原本有买房打算的民众也放缓脚步进入观望状态。而即使是有刚需而入市的买家或仍看好市场的投资者，也对物业的价格更敏感且具有选择性。楼盘项目的价值、质量，开发商的背景和品牌，都被愈加重视。对此，雷莉表示每个买家的需求不同，可负担力也不同。有的买家有能力寻找一个相对奢华的居住环境，也有刚毕业、刚成家的买家，他们一方面有自己想要的居所，一方面又有可负担上挑战，所以这也给了市场在不同层面都能生存的机会。
作为开发商都深谙地段（Location）对购房者的重要性。雷莉例举去年公司旗下推出的The Paramount之所以获得市场认可，也是由于其具备了紧邻天车加拿大线Brighouse车站，与Richmond Centre仅一街之隔的绝佳地理位置的条件，加上配有完善的社区配套设施与高品质的室内设计，让买家看到项目的价值。 “作为发展商，在开发新项目的时候，我们始终会对地段保持很高的要求。可我们也看到有些买家虽然很喜欢、也很向往好地段，但出于经济能力，无法负担得起好地段的物业。这就给我们发展商一个启示，我们很想给社区提供高品质的住宅，比如我们希望将来推出的项目在设计中能保证每个睡房都有窗户，一些厕所也要有窗户来增强自然换气的功能，但这也意味着容积率的牺牲。另外，也不是所有买家都能负担得起这种非常理想的居所，所以开发商也会需要在买家的实力和想推出的物业高标准之间做到一个平衡，给入门级的买家留一些空间。”雷莉说。
房地产市场低迷不会持续太久
调查报告根据路透社向全国20个市场分析师进行的调查结果显示，大温房地产市场今年会持续放缓，并在明年(2020年)保持平稳，不过会到后年(2021年)反弹。该份调查报告引述龙顺银行证券（Laurentian Bank Securities）首席经济师塞拉沃伊（Sebastien Lavoie）的分析，全国来说，加息和千禧一代的心态，都是造成房地产市场放缓的其中两个因素。其中加息减低了一部分国民购买房屋的能力，还有部分千禧一代倾向推迟购买房屋，打算迟些才置业。然而在卑诗省，省府去年推出的一些措施，包括房屋投机及空置税，还有对超过300万元的房屋收取学校税，都被指导致本地房价下滑。
卑诗新民主党省政府在2月19日提交的2019年财政预算案也预计，房地产市场低迷不会持续太久，并预测今年全省房屋销售将增长3%，相关的住宅税收将在未来几年增加。
对于市场的状态和变化，Keltic Development公司CEO Jake McEwan也表示过去的2018年，可以算是一个过渡期。不能否认政府的政策对房地产市场带来的影响。但是The Paramount是个好例子，优质项目还是会有吸引到很多买家，同时他也相信在市场处于一个相对冷静的状态后，今年会有一些观望的买家会回归市场。
同时，Jake McEwan提醒购房和投资者千万不要炒卖房地产，应该是以真正的居住或长期投资而去买房，用长远的眼光来对待购置物业这件事。 “过去几年有些人炒卖房地产，这是很危险的事。房地产常常被投资专家视为对抗通货膨胀的利器，也是可创造收入的资产。不要以短期的目光来看待房地产。建议大家对于持有物业要有3-5年的长远规划。Jake McEwan说。同时，他也建议购房者应该从经济能力和生活方式上挑选适合自己的物业，这样才能保证继续享受生活的质量。
买家市场，入市好时机
从业超过10年的大温地产经纪庄丽雯（Christine Chong）对政府各种政策给大温地产市场带来的影响表示肯定。 “额外的税收增加了买家的成本，在选择房屋的时候，买家要作出一定程度的取舍，例如，原本是计划买独立屋的, 现在可能要考虑城市屋或公寓，或者要去比较偏远一些的地区, 好像是素里、兰里等。中国的外汇政策, 更让某部份的买家止步。” 庄丽雯说，面对当下这样的市场，卖家想卖房, 是看其个人需求和生活变化，就如父母想把独立屋卖掉, 然后把资金分给子女买公寓作结婚之用; 又或者是现在住的地方已经不够用, 想换大一点的居所等等。有动机卖房的业主，还是都会愿意把房子挂到市场上, 寻找合适的买家。至于买家，是取决于市场上的房源，现在绝对是入市的好时机。每一间房屋都有独特之处，卖掉了就没有了，所以现在很多买家, 看到合适的房子都愿意出价写合同(offer)去试一下。当然也有部份买家抱着观望的态度，这就要看他们的动机和急切性。
至于对今年2019的市场, 庄丽雯认为新的政策之下, 买家卖家已经过了一段适应期, 对市场的变化也已经有一定程度了解，所以她个人觉得会比去年好一些。同时她也表示，房屋买卖都是刚需主导, 好价钱好地段的好开发项目, 仍然有吸引力。卑诗省政府刚刚推出的楼花买卖登记系统“柏文及分契物业转让登记”（Condo Strata Assignment Integrity Register），旨在打击炒卖及逃税，提高房地产市场透明度。庄丽雯认为这会让一些原本想转手的买家，在计算过成本后而却步，继而决定成交后自住或作出租投资之用。楼花是看长远, 几年后的市场会怎样都是根据过去几年的经验而作出预测, 资金不足的买家会三思, 但房屋买卖都是刚需主导, 好价钱好地段的优质开发项目, 仍然对买家有吸引力。
跨区域多样化项目需求大
从最早在列治文开发建造独立屋起家到现在包含了联排屋、公寓等多用途住宅（Multifamily）楼盘项目遍布大温各地区的博德置业（Bold Properties）,是最近几年本地华裔地产开发商中的一颗新星。他由两位年轻华裔闵浩（Hao Min）与何其（Tommy He）在2011年联合创办。
几年间，博德置业（Bold Properties）陆续在除了列治文、温哥华这些传统热点区域推出项目，也在高贵林、满地宝、三联市等地进行开发建造，推出适合各种家庭年龄层次、各种收入人群的住宅。对于当下的大温地产市场，博德置业总裁何其仍持看好态度。
何其表示过去一年的确看到市场有趋于平稳，房屋在价格上也有相应的调整，但对于像博德置业这样的公司来说，因为推出的项目、和项目的分布都很广泛，而客户不仅有投资者也有刚需的家庭，所以在温哥华人口一直处于一个增长的状态下，公司推出的楼盘可以满足各种不同买家的需求。 “对于有刚需的人来说，想要什么样的社区、多大面积、什么价位的房子自己都比较清楚，而这个类型的买家的可负担力，就与银行的贷款政策相关，看到喜欢又能匹配自己经济能力的房子，他们就会买。而这样的买家总是大量存在的。”何其说。
因此对于银行每隔几个月都会调整一下的贷款政策，何其认为无论是收紧还是放宽，都让买家和潜在买家能正确认清自己的购买实力与还款能力。也因为加拿大这种保守的银行体制，能让房地产市场比较健康地发展下去。所以不管是价格的调整还是市场的冷热，都是一个市场正常的反馈。
博德置业CEO 闵浩也不否认市场的冷淡导致一些买家抱有观望心态。但这部分来自政府政策、银行调控的影响，他认为都是短暂的。 “地产是一个循环的市场，上涨之后有回落也是正常的。而且温哥华得天独厚的自然环境和移民需求，让这个全球最吸引人之一的城市的地产市场需求还是在的，这样的地产市场大家都是看好的，所以相信各种政策对市场的影响也是短暂的。”闵浩说。
买房勿忘做功课
在买房时，何其与闵浩建议买家要考虑户型是否真正适合自己并且实用。出于购买力的原因，现在很多公寓都建得较小，开发商也趋于建造那些小户型以及满足投资者轻便快的投资需求。但是作为买家，要认真思考这个户型够不够用、能否让自己和家人居住地舒适。
同时，两位也建议买家要考量楼盘项目的开发商是否具有信誉、实力和经验。 “博德置业推出和设计的住宅项目都是基于’以人为本'(Human experience)的使用者概念为核心价值。无论买家买了以后是出租或者当做投资，我们的团队在设计和建造上都会把它作为是一个’家’，会从人们如何用这个房子来考量做出更好的设计，从而让人住得环保、舒适、方便。例如在设计厨房的时候，橱柜的抽屉门如何开关、冰箱是否够大、入户的选择从哪一边进出，都会从用户的使用体验去考虑。所以即使在市场的波动下，我们的产品比较经久实用，会让住户有非常好的用户体验，项目依然也会吸引到买家。”
