地产情报

■ 与去年创新高纪录比较，卑诗省今年房屋销量预料回落一成。资料图片 根据卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)最新公布的房地产市场分析报告预测，卑诗省房屋销售量在今年将会较去年减少约一成，至于屋价则估计会微跌1 %，其中大温区会回落3.6%，跌至100万元以下的水平，但到了2018年则可望会回升(见附表)。 BCREA周一发表的2017年次季预测报告指出，渥京及省政府去年推出的楼市「辣招」所产生的部分效应，已经被市场消化，以致今年春季的房屋需求显著回升。 预料明年价量齐回升 报告预测，卑诗省今年透过电脑盘(MLS)售出的房屋估计有10.1万个单位，比去年创新高纪录的11.22万个单位，减少10%。至于大温区，2017年房销量估计会减少10.7%，至仅3.65万个单位。到了2018年，销售量可望回升5.2%，至约3.84万个单位。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)表示，卑诗省经济增长连续第4年录得超于趋势预期表现。就业持续增长、消费者信心强劲，加上由其他省份移居至本省的人数上升，均成为楼市的主要推动力。 他补充说，除此之外，千禧世代陆续开始计划置业安居，令到柏文等分契式房屋的需求明显增加。 房屋价格方面，BCREA报告预测，2017年卑诗省平均价格将会微跌1.1%，至68.35万元，至2018年则会回升5.2%，至约71.91万元。至于大温区，今年成交房屋平均价格预测会下调3.6%，由去年101.7万元，下跌至约98万元。但预料在明年将回升4.2%。本报记者

■ 大多区楼价升势放缓，但仍较去年同期上升29%。资料图片 全国住宅5月份成交量受大多伦多地区剧减25.3%的影响，下跌6.2%，但加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）预测，卑诗省低陆平原的屋价，自去年下半年开始滑落，5月份已重上新高位或开始攀升。大温地区屋价较去年同期升8.8%，菲沙河谷上升14.7%，维多利亚和温哥华岛上各市镇则维持20%的增长。 至于安省的平均屋价，今年仍会上升16%，是全国平均涨幅的两倍，明年将受加息影响，升势放缓至5.3%，仍远远超出全国平均的1.8%。 库存回升仍紧俏 至于安省月前推出的房屋政策，令大多区的销售和放盘更趋平衡，但大温地区的供求却收紧，全国其他地区房屋供应则相当充裕。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，5月份数据是安省新房屋政策出台后首个完整月份的市场状况。 从大多区和金马蹄地区成交量放缓，反映出新措施遏制炒楼。 全国放盘量继4月份上升近10%后，5月份增加0.3%。大多伦多地区5月份新盘仍然高企，但约克区却是单月份新盘减少最多，渥维尔－米顿和巴里市的放盘量也均告下跌。 销售放缓及新盘增加，令金马蹄地区住宅的库存量由最低位回升，但仍然是全国最紧俏，大部分市镇的库存量不足2个月，不到全国平4.7个月的一半。 商会预测2018年的房屋销售将受利率调升的影响而略减0.8%，主要是卑诗省和安省分别下跌9%和2.1%。 全国屋价预期仍上涨1.8%，安省楼价则升5.3%，足以抵消卑诗省下挫3.8%。本报记者

■加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）CTV 综合报道 加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业，可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会（Economic Club of Canada）圆桌会议表示，安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时，宣布对大多地区住宅物业征收投机，不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招，皆于冷却大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）过热楼市，包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税，并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后，大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%，显示新措施能够产生效应，不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间，类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市，克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热，他认为征收投机税具有误导成分，因为这些措施只能暂时冷却市场情绪，因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源：加新社

■ BCREA 公布5 月份楼市数据显示，卑诗省房销量较去年减少近8%。资料图片 本报记者报道 卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）周二公布5月份楼市数据，全省房屋成交量较去年同期减少近8%，其中大温区更录得差不多一成的跌幅。不过，楼价则继续攀升，其中大温区平均屋价超过110万元，按年上调约5%(见附表)。 据BCREA报告指出，2017年5月份，透过俗称电脑盘（MLS）售出的房屋单位有12,402个，较2016年5月份减少7.9%。其中大温区房销量仅有4,425个单位，比一年前下降9.9%。 楼盘供应 5年下跌50% 成交总值方面，卑诗5月份易手房屋价格总额为93.3亿元，较去年同期回落4.0%。至于大温区，5月份房屋销售总值约为49.1亿元，较一年前回落5.2%。 BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir）指出，相对于房屋需求不断增加，楼盘供应却明显减少，与过去5年比较，卑诗省楼盘数量下跌了50%。 今年5月份卑诗省挂牌房屋共有28,404个，较去年同期减少了11.1%。房销量与楼盘比率方面，在全省11个地区中，9个比率超过20%，其中温哥华、菲沙河谷、芝里华克及维多利亚市，比率更超过50%。 屋价方面，卑诗省5月份易手房屋平均价格约达75.3万元，比一年前上升4.2%。至于大温区平均楼价则升至111万元，较去年同期攀升5.2%。 指房屋短缺或为促销 另据本报记者冯瑞熊报道 卑诗地产协会最新的报告分析，房屋短缺导致楼价有上升压力，有地产业界人士回应时提出，对于是否出现房屋短缺有保留，他指部分发展商把手上楼盘「逐些」（分批）推出市场，令买家以为「唔够货」。他劝喻消费者入市时要有理性，因未来存在不少不明朗因素；另有大温学者表示，要研究房屋短缺原因，他批评房屋供应数据目前透明度不足，冀新省政府上台后加以改善。 分批推出造成缺货假象 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华，周二接受《星岛日报》记者访问指出，现有不少楼盘开买时的确出现排队抢购，甚至要抽签的热潮，但他说，这究竟是供应不足还是发展商的促销手法？ 他指出，发展商把手上楼盘「逐些」推出，好像已有六幢就先推两幢，令消费者错以为缺货；或者把部分楼盘只作内部出售，令公众无法买到。他表示，并不认同这种卖楼手法。 谭清华又称，卑诗楼市现存在不少不明朗因素，包括未来新省政府上台后的房屋政策；中国7月1日正式执行外汇管制，外国资金是否减少；还有，银行收紧对非居民的按揭等。他指这些因素均可能影响未来楼市走势，因此劝喻消费者入市时要理性些，不要「人买你又买」，导致无谓损失。 抨房屋供应数据不透明 卑诗西门菲沙大学(SFU)城市规划课署理总监甄瑞谦就表示，有报告指卑诗房屋供应不足导致楼价上升。 他说：「我们就要研究不足的原因，究竟是有人经营网上短租房屋如Airbnb而导致不足，还是有其他原因。 」不过，他批评省府有关卑诗省房屋供应的数据不透明，令到像他这样的房屋研究员缺乏足够数据了解房屋供应情况。他寄望新省府上台后，情况得以改善。 甄瑞谦又指出，近期柏文销情大增确有不少原因，包括不少人「大屋换细屋」，出售手上的独立屋，改搬入柏文单位；另外省府向首次置业人士提供首期贷款，也有助刺激价钱较便宜的柏文销情。

■ 有经济分析师估计，多伦多与温哥华楼价可能下调40%。资料图片 卑诗省温哥华及安省多伦多的楼房市场的趋势，继续受到关注。有经济学家估计，多伦多与温哥华的房屋市场可能出现大幅调整，这可能会损害加拿大的国内生产总值，影响经济增长，并拖低楼房价格高达四成。 经济研究顾问中心「资本经济」（Capital Economics）分析师马丹尼（David Madani）周一向商业新闻网络（Business News Network）表示，他认为加国房屋市场在5年里会调整20至40%。 过去几年，温哥华和多伦多楼房市场炽热，不过专家早已发出警告，该两个市场的楼房价格可能出现调整。以上周为例，经济合作和发展组织（The Organization for Economic Co-operation and Development）发表报告，呼吁加拿大联邦政府采取新措施，减少多伦多和温哥华房价和房贷负债水平过高带来的风险。该组织续道，房市回落，尤其是多伦多和温哥华房市价格回落的可能，可能会威胁到加国的金融稳定。 马丹尼指出，尽管大温房屋上月销售量较4月时上升22.8%，这也许是一个「假象」，因为上月销量比去年同期减少，而且销售量与新屋挂牌量的比率正在下跌，显示价格正在下滑。还有，温哥华房屋市场仍然被高估，他怀疑近月房屋销量上升能否长期持续下去。 至于多伦多，房屋市场出现冷却较为明显，上月房屋销量比去年同期下跌20.3%，其中独立屋销量减少26.3%，柏文销量下跌6.4%。 本报记者

根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新数据显示，本国5月经季节调整年率化新屋动工量为194,663个，低于4月的213,498个，亦是连续第二个月下跌，跌幅也较预期大。多伦多的5月独立屋新屋动工量按月跌幅更达44%，是去年9月以来首次下跌。温哥华的5月独立屋新屋动工量达4,881间，按月上升6%。 据路透社报道，本国3月新屋动工量创下历史新高后，市场人士已预期上月新屋动工数目只会减少至20,500个。数据显示，全国市区新屋动工量下跌10.2%，至178,518间；市区多户型新屋动工量跌10.8%，至118,694间；市区独立屋新屋动工跌8.9%至59,824间。 CMHC在声明中说：「这与二手市场放盘数目上升的情况相符，随买家选择增加，新屋需求自然减少。」 对于多伦多独立屋动工量明显下跌，满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）宏观策略师莱瑟斯（Benjamin Reitzes）说：「如果跌幅持续数月减弱亦不用感到惊讶，因为房地产市场正在消化新政策的转变。」 安省推辣招后放盘量增加 安省政府4月公布16项冷却房地产市场的新措施，包括向外国人买家征收15%税，以及扩大税金控制。 5月新措施生效后，即使放盘数量上升，多伦多房屋销售仍按月急跌20.3%。莱瑟斯又表示：「过去两个月，我们看到房屋供应上升，买家选择增加，也压抑了新屋动工情况。」资料来源：加通社

由于政府对外国买家征收一项新税，5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解，征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称，征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%，远低于前几个月的同比涨幅，此外，房屋挂牌销售量增加了48.9%，销量减少了20.3%。 4月，安大略省政府宣布一系列重大举措，包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收，以抑制房市的狂热。据悉，由于外国投资者的炒房行为令房价攀升，许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此，富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解，在加拿大炒房的投资者主要来自中国，他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出，投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场，从而保护他们的财富。 可能，正如分析师们此前断言得那样，加拿大房主们很幸运，因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位，从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言，这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来，投资者们还没有摆脱困境，延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称，现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应？亦或只是卖家们对近来房价激增的回应？房产上市量激增、销量下滑是否将持续？”等问题做出回答还为时尚早。“过去，一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度，之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面，房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应，而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样，独立屋的销售导致5月需求大幅下滑，较一年前减少了26.3%，而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位，依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道：“5月底，我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫，但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解，今年1月中国出台了一系列资本控制举措，旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施： 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的，但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单，例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单，将连续三年被剥夺收发外汇的限额，并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻，但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁，因为中国买家发现减少付款变得越来越难。（双刀） 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

■ 温市信贷研究显示，低陆平原区大多数城镇的房屋可负担程度正在恶化。图为北温正在兴建中的一幢房屋。加通社 本报记者报道 据温市信贷(Vancity)周二发表的最新房屋可负担程度报告显示，低陆平原及大维多利亚区多数城镇的房屋可负担程度均明显转差，其中西温仍然是房屋最难负担城市（附表一）。 同时，报告更指出，卑诗省政府去年8月推出海外买家税，令到大温区400万元以上的豪宅销量减少近七成（附表二）。 该份研究报告主要追踪截至今年2月28日为止的前12个月内，低陆平原及大维区的30个城镇房屋可负担程度变化。结果发现，温哥华的房屋可负担程度仅下调了2.9%，屋价中位数为71.5万元，房屋开支占家庭净收入比率（GDS）为48.6%。 大温屋价越来越难负担 不过，其他地区的房屋可负担程度却明显转差。其中北温区急跌了38%，屋价中位数136万元，GDS为92.5%。三角洲下跌31%，屋价中位数为85.5万元，GDS为58.1%。兰里镇的房屋可负担程度则下调29%，屋价中位数为62.5万元，GDS为42.5%。 列市白石可负担程度略升1% 在研究的30个城镇中，只有列治文和白石的房屋可负担程度略有改善，上升了1%。 卑诗省府去年8月开始，向大温区海外买家征收15%物业转让税（PTT），令到该区整体楼市一度降温。 Vancity研究发现，「辣招」对豪宅销售影响最明显。 其中以独立屋为主的400万元或以上豪宅，在新税推出后的8个月间，销售量急挫了68%。相对地，以柏文占多数的50万元以下物业，销售量则仅减少38%。

美国建商为了迎合年轻首购族的需求，去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺，这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道，据美国人口普查局上周数据，2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺，虽然下降幅度不大，却是自2009年来首度下降，也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨，但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏，特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）表示：“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切，他们当然也尝试满足这块市场，只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示，今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋，比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍，这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出，去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多，其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快，但与过去几年相比，这些房屋占新建房屋的比率降低，而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

卑诗新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫（David Eby，图）星期日表示，如果NDP在绿党支持下上台执政，将会重新检讨甚至取消由省自由党政府去年推出、为首次置业人士提供的免息贷款，即是协助支付房贷按揭首期供款的「卑诗置业按揭与业权伙伴」计划（BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership）。 已参加计划者不受影响 尹大卫称，省府在省选之后公布的文件显示，该计划受到联邦政府的严厉批评，在实施过程中并未达到预期目的，并且在有限的住宅供应情况下，明显地引发公寓价格的增加，从而进一步加重置业人士的债务负担。 不过，尹大卫强调，已经参与该计划的人士，将不会受到任何影响。本报记者

■ 温市府提醒业主，如果想避免缴付房屋空置税，就必须在7 月1 日之前将空置房屋出租。庄昕摄 希望新政策可增2万个出租单位 温哥华市府提醒空置房屋的业主，如果想避免缴付今年的房屋空置税，就应该在7月1日之前把房屋出租。市府希望通过实施这项加国首创的房屋空置税，为全市增加大约2万个出租单位。 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日发出新闻稿指，市政府由今年开始，要求市内业主计算物业空置的日子，并且在年底申报，如果空置时间超过6个月，就要在下一年缴付相当于物业估价值1%的房屋空置税。如果业主希望避免缴付今年的房屋空置税，7月1日则是最后的期限，将空屋租出。 料明年2月收到首批空置税 罗品信说：「房屋首先是用来居住的，然后才是投资。在当前租务市场危机的情况下，许多在温哥华工作和生活的市民找不到可负担房屋，而大量的房屋却被当作商品而空置，这是不可接受的。」 温哥华市府预计明年二月，就会收到首批房屋空置税。本报记者报道

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标（EY Global Capital Confidence Barometer）昨天发表一项调查报告指出，撇除货币及商品等不明朗因素外，加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下，愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃，对加国经济就愈有利。 调查报告显示，去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善，但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现，愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易，6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示，加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点，且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点： ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为，本年全球经济亦会转好。当中，国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到，不少公司预测经营前景会更好，并进行创新改革，例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示，40%被访加人认为，寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在，他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说，加拿大经济强劲，是有赖市场的兼并收购。通过利用创新，才可能继续保持优势，向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员：开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出，世界上有稳健政治及经济可以发展的地方，现时只有加拿大及澳洲，而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策，所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为，自2008年金融海啸爆发后，对于经济发展有两派学说，一是量力而为，二是量化宽松。时至今日，量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后，全球多个国家，包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济，所以加国联邦及省级政府在这政策下，大力发展基础建设项目外，如安省自由党政府更采用赤字预算，配合央行低息政策，不断创造就业及增加基建。专家认为，如果加国不出现经济衰退，那一定会有能力清还国债，加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示，中国已是世界经济强国，不论联邦政府或万锦市早已把握先机，门户大开，欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略，是主动向世界全面开放，主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商，及寻求合作机会，成果今日已经见到。何胡景表示，自2006年起，万锦市已展开25年大计，当年万锦市预计每年人口增长2%，但到了2016年，市内人口每年增长已大幅增至6%，这是反映出不止万锦市，而是整个加拿大经济在各方稳定因素下，且得到国际投资者的信任，已更趋蓬勃发展。

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去，近来因迈阿密的房产“性价比高”，成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道，美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示，中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地，相比纽约、三藩市和西雅图等城市，迈阿密的房产价格较为低廉，也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前，香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目，建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为，迈阿密的房产市场仍处增长阶段，不仅未来还有很大成长机会，且房产市场并非短期投资项目，长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到，继去年11月中国政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析，今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为，香港今年可望取代纽约，成为中国资本的首要房地产投资目的地。

根据城市发展研究所(Urban Development Institute，简称UDI)发表的最新一份房屋报告指出，大温的最新多户房屋供应量跌至历史新低，其中温哥华更是「零供应」，建议政府应该透过房屋政策，增加这类房屋供应。不过，有地产界人士则认为，应该从需求方面着手。 UDI公布的2017年首季市场研究报告显示，截至3月底为止，整个大温区可即时入伙的全新城市屋仅有16幢，而柏文单位也只有15个。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林( Anne McMullin)表示，政府应该为更多人提供更多房屋。换言之，当局须要集中推动在捷运沿线兴建高层柏文大厦，以及增加城市屋、排屋、低层柏文、连幢屋及后巷屋等供应量。 地产业界认为应从需求入手 她补充说，导致供应短缺的主要原因，是目前住宅区规例中，严限独立屋占整体土地用途的85%，令到刚前来本地工作的新移居者，或是一般置业人士均难以找到「安乐窝」。麦克马林说，另一个问题是独立屋改为多户房屋的申请，往往要经过可能长达几年的咨询程序，这种繁琐的程序，令到推动多户房屋项目的时间较长。 另一方面，大温区地产经纪萨雷特斯基（Steve Saretsky）虽然同意目前楼市出现供求失衡，但他认为，解决问题应从需求而非供应方面入手。他指出，市场出现不少非理性需求，包括有能力购买多个柏文单位的「炒家」。本报记者

图片：Concord Park Blvd  买楼花的人排长龙，甚至提前几天就去连夜排队的消息，一直在被媒体报导。公寓开盘后，几小时卖光，也不是新鲜事。去年底，本拿比一个公寓预售，很多人提前5天就去排队了，不少人是受雇来排队的。今年开春以来，公寓的热度一直未减。 楼花销售火爆，到底是什么原因？ 笔者认为，现在独立屋价格太高，很难找到100万之内的，所以买房自住者和炒作者将关注的焦点投向付钱较少的楼花。楼花最大的优势是门槛低。先交10%到20%的定金，就可以拿到楼花。手里有钱的人，可以一下子买好几套。付的定金低，让想买的人容易筹到钱。如果大势向上，从买楼花到交楼的时间，房子价格一直往上走，买楼自住的会很开心买价比入住时的市场价低很多；价格上涨，炒楼花的也是颇有斩获。 年轻人和其他的首次置业者，因为刚需而买房，推动楼花市场往前走，留学生也是买楼花的生力军。建商也在推波助澜，出售楼花时，给经纪的佣金多，令经纪有动力投入较多的时间去推广。现在的一些公寓，面积户型越来越有吸引力，受到买自住房人士的追捧。 2005，2006年，买楼花很赚钱，投资者竞相购买。直到2008年发生金融海啸，很多楼花交房时贷不到款交不起房，开发商追究责任，不要定金都不行，买楼花的人才看淡了市场。去年下半年开始，楼花又火爆起来了。很多人炒楼花，就产生了泡沫。大温建了很多公寓楼，是否这么多人住？这是检验是否有泡沫的主要条件。如果公寓供过于求，价格就可能Hold不住。所以在楼花市场一路欢歌的现在，也要保持理性，有风险意识。 地大的房子升值快，是很多人的共识，但这种情况已经改变。大温地产局（REBGV）5月发布的报告指出：今年首4月，公寓及城市屋占整体房销的68.5%，较去年同期（58.2%)上涨10个百分点；过去3个月，公寓基准价格上升了8.2%，城市屋升5.3%，而独立屋则微升2.8%；4月份公寓基准价格为55.41万元，比一年前上涨16.6%；城市房价格则为70.18万元，较去年同期上升15.3%；独立屋的基准房价则为151.65万元，较2016年4月份上升了8.1%。从数据上看，公寓和城市屋，销售量增多了，占房地产销售的7成。无论是从最近三个月看，还是与去年相比，公寓和城市屋的升值幅度，都比独立屋更快。看来，不管投资还是自住，大温居民的观念都需要与时俱进了。文：刘毅 Jason Liu

加拿大楼市有没有泡沫？知名财经媒体华尔街见闻发表文章，对比了美加两国的数据： 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前，要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报，但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。 迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

■ 有分析师指，安省的楼市降温措施效果温和且仅属暂时性，预期多市楼价将攀升13%。星报资料图片 受到次按公司Home Capital 被调查， 以及政府介入楼市措施影响，多伦多楼市出现冷却迹象。有多市地产经纪表示，上周末有卖家Open House（即开放物业予准买家到场参观），却没人出现，惟路透社向银行分析师进行的调查显示，受惠于低息环境，多伦多楼价今年有望上升13%。 多伦多近年楼市炽热，置业者众，令盘源僧多粥少，楼价屡创新高，上月安省政府宣布开征15%海外买家物业税，加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查，似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。《彭博》引述多伦多地产商会（TREB）的数据显示，虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%，却低于今年3月的按年33%升幅，而4月的平均楼价为920,791元，亦只较3月价格微升0.5%。 5月放盘量大增47% 盘源方面，根据多伦多地产商会（TREB）的数据，5月首两周的放盘物业数目按年上升47%，售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利，但买家态度转趋审 水浸地区堪忧慎。密市地产经纪Case Feenstra表示：「一周前，若有Open House会有40至50人前来参观，如今有5人上门已算好运。 」 奥克维尔（Oakville）地产经纪Carissa Turnbull更表示，她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观：「我们见到过去数个月出天价买房的人『挞订』，他们不再想完成交易。 」 「狂潮结束，回复理性」 数个月前楼市最炽热时，不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案，而业主为争取最高利润，则爱以低价放盘，刺激买家竞价，宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通：「狂潮已经结束，市场已回复理性。 」 屋宇检查公司Carson Dunlop亦表示，公司二月的业绩下降34%，之后逐步回升，至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为，楼市的确出现转势。虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳，路透社向银行分析师进行的调查显示，安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性，预期多市全年的楼价将攀升13%，3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。 被问及楼市会否出现大幅调整的危机时，逾半分析师认为，多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整​​。皇银高级经济师者霍格（Robert Hogue）指，多市楼价和家庭负债比率高企，令当地楼市特别难以抵御经济冲击。 满银资本市场（BMO Capital Markets）高级经济师Sal Guatieri指，低息是推高多伦多、以致南安省楼价的助燃剂，而加元自2014年油价下泻起至今已贬值24%，亦增加房价对海外投资者的吸引力，抵销楼市新措施原本可带来的影响。

据CBC新闻报道，多伦多的3年级和6年级的学生这周进行了统考，虽然不想个他们增加压力，但是从事实来看，他们的考试成绩会给房价带来很大的影响。 Lesliville区的地产经纪Ara Mamourian称，学生的平均成绩会给学区房价带来六位数的变化。他举了个例子，自己才售出的两套房子仅一街之隔，但正是所属学区不同，一个买了$100万，一个卖了$120万，后者有一个很好的学校。 那么学校好不好又是怎样排名的呢？正是通过学生考试成绩。 安省学生统考由EQAO统一举行，即Education Quality and Accountability Office素质教育与审计办公室。 网站Zoocasa近日发布了一个新功能，提供多伦多地区不同学区学生考试平均成绩。Zoocasa总裁Lauren Haw称，她也发现不同学区房价差异很大，因此增加的新功能可以让购房者对该房子所在学区的所有信息一目了然。 教育类非盈利组织的执行总裁Annie Kidder表示，有的时候学生考试成绩不理想有不同的原因，不主张根据考试成绩来排名。准买房客们应该实地走访学校，看一下教学环境等等再做判断。诚然，分数不代表一切。 Haw在接受采访时还表示，Zoocasa网站的新功能可以反映出房市的走向，说不定能在将来为政府制定房价相关政策的时候派上用场。 C09

4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中特别规定留学生买房后，这15%的海外买家税是可以退的。只要1)买房后4年内成为公民或永久居民；或者2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；或者3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。  结果在这个新政策实施1个月后，许多留学生才发现还是被坑惨了 这15%的税交出去容易，但稍一不留神就退不回来！ 多伦多大学中国学生学者联谊会（UTCSSA）外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地产专访时称，这个政策的确存在黑洞。 黑洞1：拥有百分百业权才可退税 在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。 但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。 （温哥华留学生李晶提集体诉讼，促省府停止征收海外买家税。资料图片） 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实：「拿学签、工签的非居民，我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署（co-sign）。 有一两个银行不要求共同签署，家长可选择做担保人（guarantor），就是说父母可用他们的收入作担保，但名字不上产权证。但大部分的银行要求父母和留学生的名字都需要写在产权证上，这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。 但是如果做贷款时，父母上了1%的产权。这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权，2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡，才能获得退税。 如果父母没有转成永久居民，哪怕留学生按时拿到了枫叶卡，也是无法拿到政府退税的。 黑洞2：交割日前学习时间都不作数 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。 同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。 据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。 不过，财政部工作人员也表示，根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程，申请方式没有任何指明性文件。 4月21日后没有枫叶卡的人想买房需要非常非常慎重 房地产律师王彩虹接受专访时称，“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市，应该非常非常慎重，没有人能很有效地可帮到他们，除非现在银行说，爸妈做担保可不用上产权，只作担保人，产权还是学生的，还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。” 对于那些父母拥1%产权的留学生，王彩虹表示，“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说，是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况，就算只占1%也不能享受退税，哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策，合同如果是4月21日前签的没事，4月21日后签，地产经纪应该提前和留学生讲清楚。 如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果，这样很不对。作为地产律师，到现在其实还未介入，因为在买房过程中，律师是最后介入的。首先，留学生要知道现在政策大调整，要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称，对于大家都在观望的状态，“政府要的就是这个效果，你有担忧顾虑退不回来NRST，所以不买。至少当下NRST起了作用，至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情，会不会顺利退回来是个未知”。 王续称，政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高，应考虑租房。实际上政府这政策出台，就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。 NRST退税尚属纸上谈兵阶段，拿到枫叶卡再买房更可靠 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市，安省注册房产经纪Nancy Wang称，“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露，至今一个多月，律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看，海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎。” 王红雨也表示，自NRST出台后，整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息，大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15％，而安省的NRST是一个新的税种，有史以来加拿大哪个省也没有，属于安省初创。截止到今天为止，还没有人符合条件拿回来NRST。 拿的时候会有什么障碍，遇到什么问题，大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年，持工签的。这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。 拿到工签，全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的，到底到时候要什么文件，什么文件证明你还住在里面，什么文件证明你是全职工作等，这个还没有人去弄，大家都在纸上谈兵。”