地产情报

住condo要向大厦缴纳管理费，就是我们俗称的management fee。而condo fee又是什么费用，想必很多人都会有概念上的混淆。近期，《都市地产》收到一位读者的来信，提出关于condo fee 和property management fee区别的问题。投资共管物业的人士，应当对这两个概念予以区分，明确自己每月缴纳的费用都包括了怎样的服务和用途。 李女士在安省某大学附近一个专门出租给学生的学生公寓中持有一个物业单位。发展商在condo尚未开建、还在售卖时，就打出了“针对大学学生出租的投资型物业”的旗号，有专门的物管公司管理，并且建筑商向所有买家赠送20个月免物业管理费。 目前，该楼建成一年有余，李女士每个月向大楼支付211.31的condo fee。每年专门的物业管理公司帮助业主打理出租、维修以及租客转换相关的事宜。 6月份，李女士收到的租金账单显示，因为维修了单位中的床，支付了维修费用。除此之外，还支付了一笔 56.93的物业管理费用（property management fee）。 李女士对于 condo fee和 property management fee的区别非常困惑，在她的概念中，物业管理费就是每月的 $211.31。 李女士向公寓的物业管理部门提出了疑问，物管部门给出的答复是：“每月收取的211.31元是公寓公司收取的公寓费（condo fee），是负责大楼公共区域的开销；每个业主根据自己单位的大小支付公寓费，并不是大楼物业管理公司收取的物业管理费用（property management fee）。物业管理费则是基于业主在购买单位时和物业管理公司签署的协议：业主享受的免费物业管理和租赁保证在2018年5月31日已经结束。业主的物业管理协议自2018年6月1日至2019年5月31日期间再续订12个月。这笔费用包括寻找、维护和管理租客，出租合同（lease agreement）的相关工作以及管理您单位的费用。” Condo fee应为“ 公共费用” ▲加拿大华人物业管理协会副会长王成 但是，李女士依然不理解condo...

■ 全国多个主要大城巿6月份的新挂牌量下降，公寓价格与去年同期比较有11.3%的升幅。图为哈里法斯持续开发的公寓大厦。 星报资料图片 星岛日报记者   6月份全国房地产销售量较5月份增加4.1%。加拿大地产商会（CREA）表示，这是今年以来单月份首次上升，但仍然比去年同期下跌10.7%。 据多重电脑放盘系统统计显示，在大多伦多地区楼巿的带动下，全国有60%地产市场较5月活跃；卑诗省房地产市道趋和缓。6月份的销售量比去年同期下跌10.7%，是5年来最低的6月，更比过去10年的6月份业绩减少近7%。 商会总裁苏高（Barb Sukkau）指出，今年开始实施的房屋贷款压力测试对楼市造成冲击，但6月份销售量增加，反映出这个影响已经减弱。压力测试令买家裹足不前的情况，视乎各地市场和屋价而有所不同。6月份全国销售量上升可能是一个转捩点。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）指出，要恢复到以往几年的水平仍然有很大段的距离。未来一段时间银行调高利率，将会影响楼市和房屋价格。 主要城巿新挂牌量下降 6月份的新放盘数量减少1.8%，也比过去几年同期为低。卑诗省低陆平原地区、卡加利、爱民顿、渥太华和满地可等全国多个主要大城巿的新挂牌量下降。销售量增加而放盘减少，令销售与新盘比率由5月份的51.2%上升至54.3%，但仍与53.4%的长期平均值相距不远。6月份的全国待售房屋库存量为5.4个月，从5月份的3年来高点5.6个月回落，但依然超出长期平均的5.2个月。 加权基准综合屋价指数（Aggregate Composite HPI）与去年同期比较只是升0.9%，是连续14个月增长放缓，主要是受安省金马蹄地区市道的影响。不过，当地的楼价已经开始回稳，单月份屋价在过去几个月以来有上升的趋势。 柏文价格与去年同期比较有11.3%的升幅，镇屋和排屋也升4.9%，独立平房和两层物业屋价与去年6月比较，则分别下跌1.8%和4.1%。 卑诗菲沙河谷屋价升18.4% 卑诗省低陆平原屋价升幅放缓，大温哥华地区升9.5%，菲沙河谷升18.4%；维多利亚升10.6%，温哥华岛其他市镇升16.5%。 安省金马蹄地区屋价放慢，但贵湖市与去年比较仍升3.5%。大多伦多地区屋价比一年前下跌4.8%，渥维尔-米尔顿跌2.9%，巴里市跌6.5%；屋价回落是反映出去年破纪录飙涨的调整，但楼价在过去几个月逐月回升。渥太华在两层房屋价格升9.1%的推动下，屋价升7.9%。 6月份的全国平均屋价为495,797元，但如果撇除楼价最贵又最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区，平均价格几乎减少107,000元，至大约389,000元。

■ 温哥华市议会近日通过，市中心洛逊街一个混合式大厦发展项目。Amacon提供 星岛日报综合报道   根据温哥华市政府一份报告显示，随着新建住宅大厦不断增加，过去10年来，市中心酒店房间减少了超过1,000间。温哥华旅游局（Tourism Vancouver）强调，酒店减少正严重损害本地旅游业及就业机会。 根据上述报告指出，除了酒店房间缩减了1,100间之外，市中心的另外1,700间酒店房间，也由于新住宅发展项目而即将消失。 发展商售楼花 回报更快更丰厚 报告表示，2017年，旅游业、商务公干及会议等经济活动，为大温区带来了总值48亿元的经济利益，并且支持了超过7万份全职工作。 旅游局主席斯皮里（Ty Speer）分析，酒店减少更会损害温市作为举行大型会议地点的国际市场竞争力。他认为，增加酒店房间供应，不单能够推动旅游业，更可以减少住宅公寓被用作短期租住的问题。 他承认，地产发展商往往透过出售楼花而获得更快及更丰厚的回报，特别是在温市。而酒店则是一种较长期及回报率较低的投资项目。 不过，斯皮里相信，酒店及住宅公寓是互相补足的。以最近获批的洛逊街(Robson St.)150号路段发展项目为例，地产发展商Amacon将会兴建一幢29层高的混合式大厦，其中有住宅单位、酒店及餐厅。

■ 在温哥华，手头有50万元仅能买到1睡房单位。图为温市中心公寓林立。资料图片   星岛日报记者张文慈报道 根据一地产网站的研究，加拿大全国平均房价现为49.5万元，足以在许多小城市购买3睡房单位，但在大城市情况就完全不同，例如在温哥华、列治文市，同样价钱仅能买到1睡房单位。不过，有地产经纪指出，50万元在温东买1睡房还可能，但如欲在温市中心那不可能。 根据房地产网站Point2Homes的一项最新研究，目前全国平均房价495,100元，足以在不少城市购买平均3.3睡房以上单位。 据该网站指出，在加国6个最昂贵地产市场中，这价钱甚至不能保证买到2睡房。 许多人都可以猜到，全国平均价格在哪里仅能买到最小房子。没错，温哥华买家同样花50万元，平均只能买到一睡房。 本拿比和列治文第二低，平均50万元可买1.6睡房。高贵林在全国排名第四，平均为1.7睡房。在排名另一端，安省温莎市(Windsor)，50万元被认为是一个非常健康的预算，平均可买到4.3睡房（见附表）。 按前50名观察，安省多伦多及卑诗素里市相当，分别排在第7及第8位，平均50万元可买2.1睡房；魁省满地可排名18，可买2.7睡房；魁省莱维斯市(Levis)排名47，可买到4睡房。 温市中心1睡房需近70万元 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄接受《星岛日报》记者采访时则表示，温市中心20年楼龄旧柏文，每平方呎叫价约1,200元，如果想买550平方呎1睡房，也要接近70万。 李世雄说：“在贷款难以取得下，近来大温独立屋跌势明显，新柏文也不好卖，许多楼盘不见人排队，但类似温市中心好地段价格还是很硬净，50万元在温东或列治文买低楼层柏文或木造的1睡房还有可能，但想在温市中心买石屎柏文，恐怕还真不容易。” 《房地产周报》(Real Estate Weekly)旗下的REW.ca网站显示，温东高羚活(Collingwood)区一幢新高层公寓，496平方呎1睡房单位，已要价548,900元，相当于每平方呎叫价1,106元。

■ 大温第二季公寓价格较去年同期升18.4%。资料图片   星岛日报记者张文慈报道 根据皇家地产公司(Royal LePage)最新发表的一份调查发现，大温第二季平均房价较去年同期上涨7.2%，公寓更大涨18.4%，中位数价格由去年平均中位数房价58万5,078元，涨到今年69万2,452元（见附表）。此外，大温下季整体平均房价预测仍将上涨1.5%。 皇家地产公司西部房地产服务顾问迪纳尼（Adil Dinani）接受《星岛日报》记者访问时说：“在年初开始实施按揭压力测试，及省府推出投机税(Speculation Tax)等政策打房下，令许多无力负担独立屋的买家退出市场，他们转而购买公寓，导致大温公寓价格持续被推高。” 与去年同期相比，大温第二季总房价上涨7.2％，由去年平均中位数房价118万4,696元，涨到今年第二季的126万9,816元。其中，两层（Two-Storeys）及单层独立屋（bungalows）的中位数价格年增长率都较为温和，同比增长5.6％和4.1％。 不过，大温第二季公寓中位数价格年增长率大涨18.4%，由去年平均中位数房价58万5,078元，涨到今年69万2,452元。此外，今年第二季公寓价格又较第一季上涨2.9%。 增速超全国大部分独立屋 迪纳尼说：“大温地区的公寓价格继续以前所未有的速度增长，如今公寓价格甚至已超过全国大部分独立屋市场。如果以透视角度分析，现在购买高级公寓所需的预算，足够让某人4年前在大温购买两层独立屋。” 再加上金融机构监理办公室（OSFI）新的按揭压力测试，削弱了首次置业买家的购买力，许多人在无法进入大温房市下，转向东发展，在阿波斯福(Abbotsford)、米逊(Mission)以及兰里(Langley)等寻找房源。 迪纳尼说：“随着大温房价继续攀升，许多买家正选择搬到低陆平原地区，那里的房产更经济实惠。” 皇家地产预测，大温房价格未来三个月，将保持相对平稳，上涨1.5％，涨128万9,120元。今年第四季，预测涨3.6%。 迪纳尼还表示：“在独立屋库存增加时，买家或继续涌向大温公寓市场，我预计公寓价格仍会平稳小幅上涨。”

星岛日报综合报道   根据最新发表的一份低陆平原房地产报告显示，今年首季物业买卖中，超过半数属于土地交易，其中住宅占近四成（见附表）。有地产业界人士指，菲沙河谷地区的土地需求不断增长，推高土地交易量。 ■ 今年首季低陆平原物业各类别成交额比率 由顾问公司Altus Group公布的分析数据指出，单是住宅用地（residential land）已占首季整体物业交易的38.7%，成交总值超过11亿元。商业工业用地（ICI land）成交则占18.1%，总额为5.3亿元。换言之，今年首3个月的物业成交中，占56.8%属于土地买卖。 不过，上述报告分析，今年第一季的住宅用地成交，较2017年第4季及去年首季，分别下调了46%及21%。至于非住宅用地交投也有放缓，比2017年第4季及去年首季，分别减少了15%及9%。 集体收地推高价格 无论如何，今年土地销售额平均每个月接近5亿元，其中菲沙河谷区（Fraser Valley）表现尤为炽热。阿波斯福市地产市场推广集团营业部主任瓦林(Joe Varing)估计，自从2016年以来，该区的土地价格上涨了3倍。 他解释，主要是一些独立屋业主与毗邻物业一起接受集体收地。例如，最近在兰里市约克逊区（Yorkson），总面积约3.6英亩的3幅土地，以830万元被集体收购。 瓦林分析，素里轻铁计划正带动由素里中部至兰里的集体收地活动，不少发展商都在收购土地作短期炒卖。 商用物业顾问公司Avison Young指出，菲沙河谷区的工业用地需求也在不断升温。 今年3月，一家公司以每英亩240万元，购入位于素里66大道(66 Ave.)的一幅工业用地。同月，地产发展商Zenith Development Ltd.以每英亩270万元，收购位于素里88A大道(88A Ave.)的一幅面积2.5英亩土地。 Avison Young及加拿大地产协会(CBRE)提供的商业地产数据显示，菲沙河谷的工业用地空置率跌至历史新低，其中素里空置率为1%，兰里1.5%，以及阿波斯福1.8%。   温市周边屋价高企 菲沙河谷吸引发展商 星岛日报记者李群 对于有报告指低陆平原地区首季物业买卖中，土地交易占超过半数，而且菲沙河谷地区土地交易更是兴旺。大温地产业界人士分析指出，温市及周边地区高企楼价导致买家目光向远看，让发展商也看到机会，使菲沙河谷不论住宅还是工业土地，需求都呈现增长趋势，因此推高了土地交易量及价格。 ■奥格蒙逊。资料图片   卑诗房地产协会（BCREA）经济师奥格蒙逊（Brendon Ogmundson），周四接受《星岛日报》记者专访时表示，大温地区楼市近来虽有回稳迹象，但从未来5至10年的中远期发展趋势来看，低陆平原地区年轻人口将大量增加，而温哥华及周边地区可开发土地日趋减少，申请土地变更用途不易。相比之下，兰里及素里等地区离温哥华不是太远，而且有很多土地可申请变更土地用途，增大房屋密度，自然较多获得发展商关注。 菲沙河谷开发成本低 奥格蒙逊说：“几个捷运兴建计划也已排上日程，这就令很多刚刚就业、无力承担温哥华等中心地带的年轻家庭，首次置业时会考虑周边地区。就工业用地而言，很多发展较好的公司需要更多办公地方扩大生意，而菲沙河谷办公楼空置率低、工业用地开发成本也低，所以交易活跃。”   ■ 杨兴琳。资料图片 ...

Condo市场在近年的楼市调整期间，仍然持续受追捧，尤其年轻的千禧一代及首次置业买家，更视Condo单位为上车首选。不过，他们心目中的终极置业目标，还是独立屋或镇屋等低层房屋类别。 但在房价越来越难负担的环境下，新一代会否只能继续停留在居住Condo单位的阶段？ 自从去年4月安省推行公平住房计划后，大多地区房价便不断下调。然而，在低层房屋价量齐跌的同时，Condo价格是唯一至今仍有按年升幅的房屋类别。尽管其销售量也经历按年跌幅，但相比独立屋或半独立屋等，跌幅已算“温和”。 购买Condo为上车入场券 Condo继续受买家欢迎，原因之一，当然与其可负担性有关。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的5月份二手住宅市场报告，大多地区独立屋均价约105万元，Condo单位均价则为56万元。对于年轻的千禧一代或购房预算不高的首次置业者来说，Condo单位已成了当业主的入场券。 事实上，出生于1981至2001年之间的千禧一代，是大多地区最大及增长最快速的人口组别。但在房屋市场上，他们却处于进退两难的困局。这一个年龄层的年轻人，已届成家立室的阶段，本应陆续离开儿时的居所，甚至开始由租住生涯转变至当业主的重要里程。可是，在高楼价及供应不足的环境下，千禧一代想与他们的上一辈一样，拥有一套带前后园的低层房屋，似乎困难重重。 安省地产协会(Ontario Real Estate Association)早前赞助怀雅逊大学(Ryerson University)城市研究及土地发展中心(Centre for Urban Research & Land Development)，进行一项有关千禧一代的置业取向研究，并撰写名为《千禧一代在大多伦多及咸美顿地区：停留在Condo内的一代?》(Millennials in the Greater Toronto and Hamilton Area：A Generation Stuck in...

4年多以前，滑铁卢大学（图中右上方远处）附近高层建筑还不多（本报资料图片） 一个多月前，多伦多大学士嘉堡校区（UTSC）附近一栋独立屋发生火灾，一名中国留学生不幸丧命。惨剧发生后，起火房屋的业主要求住在另外几栋出租屋的租客也全部搬离。同时，其他院校附近也有驱赶学生租客的现象发生。就在火灾发生的前一天，万锦市议会刚刚通过取缔短租及分租房屋，并要求分租屋业主劝喻租客另觅居所搬迁。这些堵塞分租屋漏洞的措施可谓亡羊补牢，然而有堵还需有疏，那么多学生总归需要地方住。 UTSC校内和周边学生宿舍严重不足，是分租屋泛滥的一个原因。滑铁卢市近年鼓励投资开发学生公寓，不失为值得借鉴的作法。 大多伦多地区房租高企，对于普通的本地居民，房租尚且难以负担。那些还未踏入社会的本地学生、留学生，一个人租住整栋房屋更不现实。数周前本报记者曾报道，大多伦多地区由于近年来移民不断涌入，逐渐呈现人口密集、居民收入差异大的形势，让分租、合租成为不可避免的一种现象。对于人口更为密集的大学校园，配合所在城市的发展规划，为学生提供校内以及校外的住宿支持，成为学校工作的重中之重。 根据2017年的资料，多大士嘉堡校区注册的全职本科生逾1.3万，当中仅留学生的比例就超过2成，再加上非本地的加国学生，数量相当可观。然而该校校内宿舍仅有不到800个床位，学校周边也极度缺学生公寓。 UTSC计划2021年宿舍倍增 加拿大大学的校内宿舍分配，一般是大一新生只要按时间申请，就一定能得到校内宿舍床位。通常在读完大一后，学校就不再保证学生在之后的学年中一定可以申请到校内宿舍。根据校园文化来看，大一结束后，大部分学生通常也会选择到校外居住。但依然有一些机制可以帮助学生在学校的网络内找寻校外的可靠住所。 多伦多大学士嘉堡校区媒体关系专员Don Campbell在接受本报记者访问时称，“所有学生，无论在哪个年级，都可以向学校申请校内宿舍。 UTSC保证为申请学校宿舍的大一新生提供床位。与许多大学一样，一些学生选择在校外生活，并自行安排住宿。我们知道，希望住在学校经营的宿舍的学生在不断增长。UTSC目前拥有765张床位，我们计划在2021年，再新建750张床位，让现有的床位数翻一倍。这将大大满足学生对校园宿舍的持续需求。随着床位增加，我们也能吸引更多学生在高年级再回到学校居住。肯定的是，国际学生的数量，就像其他大学一样，都在增长。我们要确保始终监测国际学生的需要。” 学生公寓卖出4年尚未动工 目前UTSC学校周围的公寓和condo数量相对较少，许多学生为了住在学校附近，不得已把目光转向独立屋中的分租屋或地下室。 2014年在UTSC附近的Morningside 夹Ellesmere，某房地产开发商宣布开发针对学生的Condo项目，当时该楼盘在几周内售罄。然而4年过去该项目搁置，尚未开始施工。 ▲紧邻多大士嘉堡校区的房屋，门前停放多部汽车的现象很常见 提及UTSC是否欢迎更多的建筑商来到该地区，并在校园周围建造针对学生的高层住宅，Campbell称学校支持所有有助于确保学生和周边邻居能够获得安全、合法住房的举措，并且将继续在这方面与市政府和周边地区合作。 “在UTSC，我们创建了一个大学- 社区互动委员会（university-community engagement committee）来解决校外问题。我们与所在的Highland Creek社区合作，不仅找出问题，而且寻找合作伙伴、建立新项目，以此去解决可能出现的任何挑战。我们还与本地市议员和Highland Creek的居民密切合作，解决社区内的非法分租问题。多伦多市政府就此提出的建议之一，是尝试在Highland Creek地区向分租屋颁发许可牌照。我们作为分租屋评估项目（Multi-Tenant House Review）的一部分，也一直积极参与市政府进行的公众咨询。” “分租屋是一种重要的居住形式” 多伦多市政府传讯办公室负责人Bruce Hawkins，在接受本报记者访问时表示，多伦多市政府与所有机构合作伙伴，例如UTSC，一起解决整个城市遇到的问题和机遇，包括在适当的时候在大学校园里或附近的发展项目。 “值得注意的是，尽管多伦多市政府与提出发展项目的申请人合作，但该项目的可行性以及建立和运营这些设施的决定权在于项目的支持者。” Hawkins再次强调，分租房（多租户住房）目前在多伦多、前约克市（former cities of York）、和怡陶碧谷等区域被允许。在多伦多和怡陶碧谷运营的分租屋必须持有执照。 “多伦多市于2014年开始对分租屋的相关事宜进行审查。第一阶段磋商的结果被用于确定现有规定和执法战略的潜在变化。2017年夏季，利益相关方针对分租屋的建议规划办法和牌照许可策略的咨询完成。全市有1,000多名参与者，通过5个拟议试点地区、焦点小组、关键信息采访以及在线调查等多种方式进行了社区咨询。” 这次咨询的重要发现是，分租屋是整个城市住房的一种重要形式，满足不同人群对地理位置和经济承受能力需求。 Hawkins称，目前一些与住房有关的研究和倡议正在进行中，涉及整个城市的各个部门。 “通过分租屋咨询的工作和收到的反馈，正在被纳入多市更广泛的工作中。工作人员将就分租屋和利益相关方的咨询工作，汇报给下一届的市议会，作为更广泛、更全面和协调一致的住房战略的一部分。” 滑铁卢市府鼓励校周边地产开发 ▲劳瑞尔大学校门口处（图中半圆形屋顶）近年兴建了多栋面向学生的公寓楼（本报资料图片） 类似多大士嘉堡校区的情况在5、6年前的滑铁卢市几所大学也普遍存在，该市有十几万人口，约三分之一为学生。当时滑铁卢大学（University of...

■ 温哥华的土地转让税率，全国最贵。星报资料图片   买屋必须向省或地方政府支付土地转让税（Land Transfer Tax），多伦多是全国唯一省和市政府均向置业者征收土地转让税的城市。房屋交易网站Zoocasa指，土地转让税直接影响民众置业的可负担能力。 Zoocasa执行编辑葛咸（Penelope Graham）表示，买家尤其是首次置业者通常会忽略土地转让税的重要。土地转让税是以物业销售价格计算，并且必须在成交时缴纳，不能够列入房屋贷款之内。如果，只是数百元，买屋者只是多一笔成交费用；但多达数千以至过万元的土地转让税，将是一项相当沉重的财务压力，直接影响市民置业的可负担能力。 全国屋价最昂贵的温哥华，土地转让税率也最高，不过买家只需向省政府缴纳这项税款。卑诗省土地转让税是累进制，20万元以下为1%，20万以上至200万元为2%，200万以上至300万为3%，300万元以上为2%。葛咸说，以平均屋价1,103,803元计算，买家要支付20,076元土地转让税，相当于1.8%的屋价。 卑诗4市名列全国前5名 她说，双重征税令多伦多买家所负担的土地转让税比率成为全国最高。即使扣除省和市政府对首次置业者分别提供的4,000元和4,475元退税，以多伦多平均屋价计算，首次买屋的人依然要缴付16,687元土地转让税，相当于屋价的2.1%。如果是再次置业的买家，土地转让税上升至25,162元，是屋价的3.1%。 安省的土地转让税同样是累进制，368,333元以下，首次置业者获全额退税，再次买屋者要支付0.5%，368,334元至40万元为1.5%，40万元以上至200万元为2%，200万元以上2.5%。多伦多市的税率比照省政府，唯一不同是25万至40万元屋价的税率为1.5%。 葛咸说，卑诗省的温哥华、维多利亚、阿波斯福和基隆拿均跻身全国土地转让税前5名。省府并没有向首次置业者提供回扣。 全国土地转让税负担最轻的5个城市，安省占3个。温莎-艾克斯的土地转让税是全国最低，平均屋价为303,193元，首次置业者可获全额回扣；但再次置业则要缴交3,023元土地转让税。 伦敦市的366,096元平均屋价，也令首次置业者可获全额回扣。尼亚加拉地区407,693元的平均屋价，令首次置业者只需支付629元土地转让税。 亚省没有征收土地转让税，但买家要缴交“转名费”（Title Transfer Fee），最低50元，然后每5,000元屋价增收1元计算。

■ 温市府在市府大楼举办甘比走廊城市服务设施资讯日。 冯瑞熊摄   星岛日报记者冯瑞熊报道 温哥华市府为发展甘比走廊(Cambie Corridor)及应付未来人口激增的需要，建议优化该区的城市服务设施包括食水供应、污水及雨水排放系统，稍后将交市议会审议。 市府周四更举办城市服务设施资讯日，向市民解释分三阶段进行该项优化计划，估计将耗资7.5亿至10亿元。 号称温哥华市中心之外最大发展计划的甘比走廊发展计划，涉及甘比村（Cambie Village)、女皇公园（Queen Elizabeth)、渥列治（Oakridge)、兰格拉（Langara)和马宝(Marpole)5个区。早前温市议会已通过第3期发展计划，区内1,700块独立屋土地将重新发展为其他类型房屋。预计到2041年，该区人口将由现时34,800人，再加多50,000人，现时该区不少独立屋，都会由柏文和大厦所取代，所以有需要优化该区食水、污水及雨水供应及排放系统等城市服务设施，以应付未来人口增加的需要。 拟征城市服务设施发展税 温市府提出的甘比走廊城市服务设施优化计划，建议分三阶段进行：第一阶段由2018至2022年，由英皇爱德华街（King Edward Ave.)至西45街（W 45 th Ave.）；第二阶段由2013至2026年，地点由西37街(W 37th Ave.)至西47街（W 47th Ave.）；第三阶段则是其余部分。建议将在7月11日提交市议会审议。 ■ 黄志强指城市服务设施优化计划将分三个阶段进行。冯瑞熊摄 出席周四资讯日的温市府食水及污水部门经理黄志强，接受《星岛日报》记者访问时称，现时该区输水管只是供应给数个人居住的独立屋，而这些独立屋未来会变为居住数百人的柏文，甚至10多层高的大厦，所以必须以更大的输水管取代。黄志强称，优化甘比走廊城市服务设施的7.5亿至10亿元，将来自发展成本税(DCLs)。他更透露未来城市服务设施需要大量资金，市府考虑开征城市服务设施发展税(Utilities Developemnt Levy)，稍后将在市议会讨论。 有关甘比走廊发展计划，可以点击查询。

■ 西温一幢豪宅正在以1,375万元“割价”求售。网上图片 星岛日报综合报道   西温一幢古宅最近以1,375万元求售，较年初挂牌时“割价”达125万元。 位于西温海旁大道（Marine Drive）的Kew House豪宅，目前由 Engel & Volkers 代理挂牌出售，叫价1,375万元。今年2月，该幢物业曾经以1,500万元叫价放售。 根据卑诗物业估价处资料显示，Kew House的最新估价为1,048.1万元，2017年物业税为21,917元。 室内面积逾6千呎 无敌海景 Kew House于1937年建成，占地1.66英亩，拥有无敌海景，室内面积达6,600平方呎，并且采用古典式设计，最近经过翻新，包括增添电动升降机及更换新屋顶等。 ■ 西温Kew House室内设计典雅，住客可以享受无敌海景。网上图片 这幢物业曾经由多个名人持有，包括本地著名建筑工程师泰勒（A.J. Taylor）。泰勒曾经负责兴建狮门桥（Lion’s Gate Bridge）、温哥华市的海旁大厦（Marine Building），以及西温不列颠物业区（British Properties）的物业等。

■ 北温区拟打造成为一个类似温市奥运村的大型新社区。Darwin Properties提供 星岛日报综合报道   有地产发展商正向北温地区(District of North Vancouver)政府申请，兴建一个类似温哥华奥运村模式的新社区，包括设有18幢商住混合大厦及公园等，估计该项目可以创设4,500个工职。这也是北温区历来展开的最大规模社区发展项目。 地产发展商Darwin Properties，联同Tsleil-Waututh第一民族议会，正计划在钢铁工人纪念大桥（Ironnworkers Memorial Bridge）北端一幅18公顷的土地，打造成为北岸创新区（North Shore Innovation District），当中将兴建18幢商住混合大厦、零售店及酒店等。同时，发展商也会在区内设置户外公众广场及公园等。支持上述发展项目的市议员巴萨姆（Roger Bassam）指出，希望居民可以在北温工作，而毋须每天开车过桥上班。他表示，创新区发展项目可望为本地创设4,500个职位，以及增加1,000个住宅单位。 不过，市议员汉森（Jim Hansen）则表示反对，强调该发展项目将会令到目前的交通挤塞问题，进一步恶化。他认为，居民比较关注新运输计划，而非地产发展项目。

图片来源：多伦多市政府据CP24报道，多伦多市议会通过了一则章程修正案，多伦多和东约克的住宅区现已允许建设「后巷房屋」（laneway suites）。星期四早晨，市议会对修正案进行投票，最终以30-5的票数通过。修正案由代市长Ana Bailao和其他议员多年前提出，他们认为，后巷房屋在保证价格可负担的同时，还能帮助应对出租屋短缺的问题。业主申请修建后巷房屋，必须满足许多条件：后巷房屋的入口与公共街道相隔45米以内，以便消防车紧急进入新建房屋不可超过两层（或6米），只能有一个房间房屋必须与周边房屋的尾部隔开5~7.5米房屋必须离界址线至少1.5米，宽不能过8米，长不能过10米议员Joe Mihevc说，许多后巷房屋都会被建在后车库内，或在车库之上。这种新兴房屋，将格外吸引家中有老年人和孩子的人。需要注意的是：后巷房屋是否一定要修建车库，目前没有明确要求。（智苏编辑）

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。 2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久？ 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...

■ 杜克罗（左三）和罗品珍（左四），周二共同签订十年住房协议。   图文：星岛日报记者沈雯洁 联邦政府和卑诗省政府，周二共同签署历史性的10年住房发展协议，联邦与省府将于2019年4月起拨款9.91亿元，为卑诗省中低收入群体，提供3.4万个社会房屋单位。联邦社会发展部长杜克罗（Jean Yves Duclos）接受《星岛日报》记者专访时称，这笔投资不仅为中低收入家庭解决住房问题，同时也能在全省范围多建造15%的负担房屋单位，并为20%的旧单位完成翻新，具体计划与目标将于今秋公布。 这项双边协议是联邦政府去年推出的全国房屋策略（National Housing Strategy）的一部分，投入的9.91亿元，联邦与卑诗省政府各承担50%。 各自承担50%资金 杜克罗表示，9.91亿元投资将为全省3.4万户中低收入家庭，提供住房；此外，全省许多房屋深受天气等原因遭受不同程度损坏，该笔投资也会协助翻新全省至少20%的旧房。 联邦政府早前通过社会住房协议（SHA），计划于未来10年斥资7.05亿元用于卑诗省住房建设。杜克罗称，周二宣布的9.91亿联同之前宣布的7.05亿元，将共同用于解决卑诗省的房屋危机。联邦政府目标是每省都建造10万间房屋，并翻新30万个旧单位，协议能保障卑诗省政府尽快达成加国政府设立的目标。 房屋是省府一大难题 他说：“住房代表社会包容性，且能提升就业率。过去很长一段时间，联邦政府认为住房问题应由市府和省府来解决，但目前情况已变，通过与省府共同合作，保障每户中低收入家庭都能享受可负担住房。同时也说明省府意识到在住房方面应承担更大责任。” 省房屋厅长罗品珍表示，由于近年失控的居住成本和极低的空置率，房屋问题成为省府一大难题，省府迫切与各级政府共同应对危机。 她说：“看到联邦政府能为住房出力感到高兴，这笔资金将协助省政府达成目标，为更多弱势群体提供住处、提升就业率和本地经济。” 联邦政府去年宣布，10年内投资400亿元，用于应对加国住房危机，减少无家可归者问题。

■ 高贵林市府去年收到的发展成本费，比前年多出900万元。网上图片 星岛日报综合报道   高贵林市政府去年收到1,620万元发展成本费，较前年(2016年)的720万元多出一倍多，并随着本贵林（Burquitlam）项目持续发展，预料市府今年所收到的发展成本费收入会比去年为多。 市府向市议会呈交的报告指出，去年市府收到的发展成本费，比前年多出900万元，主要是因为大众特(Foster)、克拉克(Clarke)及北路(North Rd.)的新发展项目。 ■ 高贵林不断发展。图为该市市政厅。网上图片 其中市府去年用了1,090万元，令发展成本费基金现积存了4,340万元，作为日后市府项目之用。 发展成本费由开发商支付，以帮助支付新发展所带来的额外基础设施需要，例如公园、水电、公共设施及改善交通运输。 此外，市府在其2017年年度报告中称，去年，市府已把债务由2,020万元，减少至1,870万元。 收入4.16亿元 38％来自税收 该份财务报告又称，市府的资本资产净增7,600万元至19.3亿元，包括开发商建造的基础设施5,900万元。土地销售有助于把现金头寸增加1.21亿元，达到5.76亿元。 截至2017年底，市府全部资金净值为23亿元。 根据报告，高贵林市府去年收入4.16亿元，其中38％来自税收，而运作支出为2.43亿元，其中27％用于警察、消防和其他保安，25％用于公共设施，22％用于公园、娱乐和文化，14％用于工程，8％用于行政管理，4％用于规划。资本增加成本为7,600万元。 一般基金运作节省了300万元，约占其预算的1％，主要是由于职位空缺节省，不过这些省减的开支，因为市府要应付极端天气事件而引致的开销所抵消。 还有，在今年头4个月，市府录得建筑许可证所涉及的价值达到1.244亿元，比去年增加43%，主要因为其中两个价值2,880万元的工程。

资料图加拿大统计局最新消息，卑诗省7.1%的柏文业主是海外买家，2.3%独立屋业主为海外买家；安省的海外买家比例略低，柏文业主中有5%是海外买家，1.6%独立屋业主为海外买家。据统计，温哥华市区20座住宅中有1座为海外业主所有。多伦多市中心海外业主所占的百分比较温哥华略低，为3.9%。多伦多和温哥华市区外，海外业主尚未如此普遍。（智苏编辑）

■ 温市可负担房屋捐赠基金资产，包括由市府拥有的空置土地。网上图片   星岛日报综合报道 温哥华市议会周四宣布，温市将成立一项总值20亿元的可负担房屋捐赠基金(Affordable Housing Endowment Fund)，在未来10年提供7.2万个新住宅单位，包括1.2万个廉租公屋单位。该基金旗下资产，包括市府拥有的官地、建筑物及其他资产。 据温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)表示，温市兴建新廉租公屋的速度目前领先全国，而市议会周四通过成立可负担房屋捐赠基金，有助加快建屋进度，令更多在温市工作和居住的人受惠。 市府表示，可负担房屋捐赠基金与新通过的温市财政策略，将会采取五大方针，例如斥资收购屋地等，以增加温市的可负担房屋、公共房屋，以及合作社(co-op)房屋的供应。 创造空间计划增居住单位 此外，温市议会也批准一项名为“创造空间”(Making Room)社区密度计划，使到市内目前一些以独立屋为主的低密度社区，在未来可兴建更多不同类型的房屋，例如后巷屋、城市屋、排屋，以及低层柏文大厦等。 温市规划、城市设计及可持续总经理凯利(Gil Kelley)表示，可负担房屋捐赠基金通过旗下资源，最大限度提供更多非市场导向房屋，以满足本地庞大的住屋需求。 据温哥华市10年长期房屋策略显示，期间致力建造1万个所谓“失去的中产家庭住屋”(Missing Middle)单位。

大多地区共管公寓价格越升越高，多市均价已超过60万元。不过，多市以西的密市，共管公寓均价只有43万元，且升值能力不俗。根据一个地产网站的分析，密市最贵价的Condo大厦，呎价最高也不到700元，部分楼盘一年内更升值两成。 近一年大多地区房价虽然已回落不少，但低幢房屋价格仍然不易负担，对很多年轻买家及首次置业人士来说，Condo似乎已是他们上车的最后选择，难怪去年4月实施的公平住房计划，也按不住Condo市场的价格与销售升势。 Condo需求劲 楼价逆市升 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)5月份二手住宅市场报告，包括416及905地区的Condo均价，为56.3万元。与去年同期比较，按年升幅为5.7%，是唯一录得价格有增长的住房类别。 由于买家在大多地区内四处寻找更容易负担的住房，距离多市中心约半小时车程的密西沙加市，亦成了买家另一觅房热点。从数据可以看到，5月份，密市Condo均价只是43.5万元，比整个大多地区的Condo均价，以至多伦多市的60.3万元，都更经济实惠。 密市Condo价格优势明显 事实上，除了多伦多市以外，密市Condo市场是905地区的热点。以销量来说，5月份密市有254宗二手Condo成交，占整个皮尔区Condo交易量的8成半，也比整个约克区9个城镇加起来的190宗销量总和更高。 有意购买Condo的买家，除了多市，也会到约克区的烈市、万锦市或旺市寻找房源。不过，以价格来看，以上3个城市5月份的Condo均价，分别是46.9万元、50.1万元及53.2万元，全部都较密市的43.5万元为高。 地产网站Zoocasa为了解密市的Condo市况，分析了市内超过100座Condo的销售数据，并得出密市呎价最高的10个Condo楼盘。这些被纳入分析的楼盘，在今年1月至4月期间，都有至少5宗转手交易。 密市十大呎价最贵Condo楼盘 第一位：North Shore Condos 地址：1 Hurontario St. 2018年平均呎价：$674 按年升幅：7.4% 第二位：No 1 City Center Condos 地址：33 Elm Dr. 2018年平均呎价：$610 按年升幅：10.3% 第三位：Pinnacle Grand Park 地址：3985 Grand Park Dr. 2018年平均呎价：$610 按年升幅：20.1% 第四位：Limelight Condos 地址：365 Prince of Wales...

■ 根据初步计划，百老汇延线预料可与现有加拿大线百老汇站连接。TransLink 星岛日报综合报道 温哥华市政府高级职员正提出多项建议，以遏止千禧线百老汇延线计划(Millennium Line Broadway Extension)大部分沿线地区出现“炒地”问题，包括开征发展贡献收费。 根据大温运输联网(TransLink)的10年运输计划第2阶段，千禧线百老汇延线全长6公里，初步计划设有6个车站。 新延线将会由现有天车站温哥华社区学院－克拉克站(VCC-Clark)，伸延至阿布特斯街(Arbutus St.)。 温市府职员周三向市议会政策与策略优先委员会提交一份报告，建议在新延线沿线划出不接受更改土地用途（rezoning）申请的“百老汇研究区”（Broadway Study Area），范围由温东区的克拉克街（Clark Dr.）至西区基斯兰奴（Kitsilano）的瓦因街（Vine St.），以及由16街(16th Ave.)至一街(1st Ave.)，除非土地是用作100%发展社会房屋、社区护理设施或是宿舍之用。 拟订区域未来不准改土地用途 至于已经提交市府的更改土地用途申请则不受影响，包括：位于西百老汇1200号路段的大型连锁餐厅Denny’s原址重建计划。发展商正申请兴建一幢16层高的出租公寓大厦。 同时，市府职员报告更建议市议会，通过在社区规划政策区（Community Planning Policy）实施发展贡献期望（Development Contribution Expectations）措施，透过订下贡献目标及额外收费，遏止发展商进行土地投机活动。 上述报告指出，“炒地”活动将会导致土地价格上升，影响住房可负担性，并且阻碍创造就业。据市府较早时推出的规划文件显示，百老汇走廊（Broadway Corridor）是卑诗省第2大就业中心，市府的规划将会以保留就业空间及提供可负担出租住房为优先考虑。