地产情报

Madonik Rick Madonik/Toronto Star图片 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望，并于3月21日及4月9日就这份报告再次进行分析，向民众发放了一个明确的信息，已经身处房屋买卖市场，或计划投身其中的人们，你们做好准备了吗？ Rene Johnston/Toronto Star图片 根据多伦多地产局(TREB)公布的资料，今年2月大多地区的房屋销量为5175套，比起2017年2月的销量7955套大跌了34.9%。而在供给一侧，今年2月的房屋挂牌量达到10520间，比起去年2月挂牌的9801间提升了7.3%。销量大跌加上供给适度增加，两方面的合力挤压带来了大多伦多房市过去一年里供求关系根本性的变化。以今年2月同比去年2月，房屋销量占挂牌量的比率在一年内深跌逾26%，领这一市场关键指标全国跌幅之首。需要明确指出的是，上述情况的出现并非是由于卖家大量抛售房屋造成市场供应过剩。今年2月多伦多的房屋挂牌量虽然高于去年逾7个百分点，但仍低于过去10年内2月份的平均挂牌量。也就是说现时的挂牌量并非“过高”，现时的问题是销量“偏低”。多伦多房市今年2月屋销量占挂牌量的比例是49.3%，意即是说所有挂牌的房屋中，有稍稍超过一半都没有卖出去。这才是过去十年里本地房市真正罕见的情况。 住房刚性需求仍高 多伦多地产局在今年1月31日发布了例行的年度报告，对于2017年的房地产市场作出回顾及对2018年本地房市作出展望。TREB并于3月21日及4月9日就这份报告分别在杜咸区和约克区举办两次地区经济高峰会。TREB在上述场合强调并力图传达给民众的一个核心信息是，现时多伦多房地产市场所谓“供大于求”的情况，不是市场供应绝对饱和，也不是市场上所有房屋需要都得到满足的那种“绝对的供给过剩”。市场的需求并没有消失，只是被各级政府出台的房屋政策和金融政策人为抑制而已。 Rene Johnston/Toronto Star图片 TREB的调查显示，在所有表达有意在未来12个月购买房屋的人群中，仅有1%的买家是纯投资客，购买之后会将房屋空置。有84%的准买家表示购房是用于自住，有15%准买家准备将其房屋出租。即是说未来买家中有99%购房之后仍会满足自己或是他人（租客）的住房要求。这也充分证明，多伦多的地区仍存在无可置疑的对住房的刚性需求。 该份报告指出，加国经济表现近年属上乘，加上政府将接收移民的目标人数调整得更为进取，两者合力会带来对房屋的持续不断的较强需求。市场分析公司Ipsos于去年11月完成的市场调查显示，整个大多地区有26%的受访者、多伦多市内有28%受访者，表示他们在未来12个月中会很有可能或是有一定可能购买房屋。 不可否认，比起2017年春天及2016年秋天的调查结果，近期调查中表示可能在未来12个月买房的比例有所降低。在首次置业人群中，表示可能买房的比例下降更为明显。这其中原因并不难懂。Ipsos调查发现，有差不多相同比例（25%）的受访者表示，依照联邦政府新公布的压力测试方式，他们相信即使找到自己所中意的房屋，也很难通过银行的资格审查而顺利取得贷款。这部分解释了为何人们的买房意愿有所降低。 下半年房屋销量将升 TREB直指，安省政府于去年推出的“公平房屋计划”（Ontario Fair Housing Plan）16招政策，以及联邦金融安全监管局（OSFI）于年底推出房屋贷款强制实行压力测试的政策，对市场造成巨大心理冲击，造成2018年第一季度房市需求显着减少。 多伦多地产局相信，政策对于市场需求的压抑是暂时性的，一旦民众对于新政策作出心理调试和适应，销量将会重新上升。今年下半年的房屋销量有望超过去年下半年。同样在价格方面，今年上半年的某些月份，价格同比去年会有所下降。但是在今年下半年房屋价格将有望超过去年下半年同期价格，特别是在高密度类型房屋市场。 单单由数值上看，多伦多房市即使是在今天，在理论上仍然可定义为一个典型的“平衡市场”，什至连进入到“买方市场”都还谈不上。但房市并非不存在危机。核心问题是过去一年里出现这样“冰火两重天”的大起大落，房市需求量或销量出现急速、大幅深跌，会给人们的市场预期造成哪些心理影响？现时多伦多的“平衡市场”是否会因为人们的心理恐慌而进一步调整或陷入崩盘？到那时多伦多的房市会变成什么样？多伦多地产局预计在本周会公布今年3月份的市场数据，届时人们会进一步看出一些走向。 THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward 图片 多伦多地产局：今年销量料与去年持平 多伦多地产局表示，经济就业表现趋好、人口和移民增多及对住房的长远需求，是房市的利好因素。而收紧房贷政策造成的借贷成本增加，及政府近期出台的抑制房市政策，将对房市产不利影响。正反两者相比，负面因素短期内对房市呈现的影响会更大一些。 基于上述总体分析，多伦多地产局对2018年多伦多地区房市的总体预测是，全年的销售量会介于下限8.5万套至上限9.5万套之间，相比2017年全年销量92394间大致持平。2018年的最终销量是接近上限还是下限，取决于上述正负面因素的相互作用。各个月份的销量及售价可能会有起伏，但是以全年而言，特别是下半年回稳之后，市场仍会维持一个平衡的状态。 在房价方面，以全年而言多伦多房市可以保持平衡，仍可以将房价托住。多重挂牌房价（MLS Home Price Index ，HPI）综合指数可能以“单位数中段”（mid –single digit）的幅度增长，各类房屋的平均价格将在80万至85万之间。其中首两个季度的价格可能与去年持平什至下滑，但是第三、四季度的房价上涨速度会加快，涨幅将超过通胀率。在房屋类型上，多伦多地产局指准买家中有47%表示仍希望购买独立屋，令其在2018年继续成为最受青睐的房屋类型。在整个大多伦多地区，54%的准买家表示希望购买独立屋，多伦多市则有39%。第二受青睐的房屋类型是共管柏文，且在多伦多市内的购买欲望更强。多市有27%的买家希望购买共管柏文，整个大多地区则有22%。在GTA周边地区，希望购买柏文的准买家有18%。

大温区房地产市场的供求情况正在出现变化。资料图片 大温地产局(REBGV)周三发表今年4月份房地产报告显示，整体成交量较去年同期回落了超过两成五，为过去17年来同月录得的最低水平。 不过，楼价则继续上扬，4月份基准价格(Benchmark Price)按年升逾一成至近110万元， 其中二埠(New Westminster)、枫树岭(Maple Ridge)及高贵林港等地区，更录得逾两成升幅。分析指，市场需求略见减少，而楼盘数量则有所回升。 V06

■ 卑诗省府拟进一步规管楼花买卖。星报 综合报道 省财政厅长詹嘉路（Carole James）正考虑引入新规定，要求地产发展商必须公开发售全部预售柏文单位，不再允许在公开发售前预先内部订购，同时又要求地产发展商向省和联邦政府报告完工前的所有销售数据，防止有人在转售获利后不向税局申报。 詹嘉路表示，省府正寻求方法为大温地区的房市降温，因为这对于在大温地区工作和生活的居民至关重要。 由于大温和多伦多地区近年来楼市畅旺，导致柏文楼花内部转售活动炽热。据《环球邮报》(The Globe and Mail)一项报道指出，在三个已完工的新柏文项目中，在完工或接近完工时，至少有32％的单位已被转售，部分卖家本身是地产经纪，或是早期通过内部管道购买楼花的炒家。这些卖家平均可从中获利145,359元。不过，有部分内部转售交易无法统计，因为这类交易通过“转让合约”（contract assignment）形式进行，不涉及房屋销售或业权登记。 税局关注炒家有否申报获利金额 由于这类交易只有地产发展商才知道，因此加拿大税务局（Canada Revenue Agency，CRA）也关注到，当中可能有人没有向税务局申报获利金额。 卑诗地产协会（BC Real Estate Association）周一发表声明指，支持省府监察预售房屋数据，以增加透明度，并支持省府向违规业者实施更重的罚则。不过，该协会对于应否全面向公众开放预售市场，却没有表达意见。 一些没有获得优先卖楼权的地产经纪向《环球邮报》表示，他们希望可获得预售数据，这样他们可以告诉客户相关楼盘的销售及价格资料，他们也希望当局规定，发展商必须为所有买家提供公平购房机会。

■ Airbnb自2008年成立迄今，其分享模式对传统酒店业带来颠覆性的挑战。网上图片 星岛日报记者报道 根据民意调查机构安格斯列特（Angus Reid）刚发表一份民调显示，目前有近五成加拿大国民是会支持他们所属的地区政府，仿效温哥华和多伦多做法，立例对Airbnb作出限制，希望此举可改善市民租屋价格飙升的问题。 安格斯列特于今年2月15日至19日间，共向2,501位成年加国民众进行问卷调查，该批受访者为安格斯列特论坛之注册会员(panelists)。该项民调结果日前发表。 温多两市早有相关附例 安格斯列特指出，随着世界各地的房地产和租赁价格飙升，以及空置率暴跌，政府决策者已经开始针对Airbnb和其他短期租赁服务，作为官方住房策略的一部分。 去年，多伦多和温哥华两市均通过有关附例，限制在房屋单位总数中用作短期出租的比例。 是次民调发现，约有45%受访者支持政府立例限制非主要居所作短期出租用途，藉以开放更多住房作长期出租。 但是约有26%受访者则反对此举，另约有30%表示不肯定。 民调录得，居住在城市并支持立例的受访者比例为46%，远高于居住在乡郊并支持立例的38%受访者比例。 而除了在大西洋省份支持立例受访者(33%)是稍少于反对立例受访者(34%)，在其他省份情况皆是完全相反，而且前者比例均是远多于后者。 绝不想邻居经营Airbnb 民调结果亦显示，相对两年前，今时今日加国民众对Airbnb的认识已有重大增加。在2016年，听闻、知悉或曾使用Airbnb的受访者，合共为62%。是次民调录得这比例已升至87%。 与两年前比较，对Airbnb存有正面看法的民众比例，现今亦有大幅增加，由2016年35%升至2018年50%。 相反，对Airbnb存有负面看法的民众比例，在2016年是15%，在2018年录得21%，升幅只是6%。 民调又录得，今时今日有更多国民(54%)认为政府应采用规管酒店方式去规管Airbnb，在2016年此比例只有43%。同时，认为应容许Airbnb继续经营，不受酒店规管方式约束的民众比例，亦由2016年57%下降至现时46%。 当民调受访者被问到自己的邻居住所出租作Airbnb时，有28%就回应称他们对邻居此做法绝不放心。在2016年，这比例为25%。

■ 温市大量房屋空置，而同时出租物业空置率又极低、且租金高昂。网上图片 图文：本报记者李群 温哥华房屋空置税（empty homes tax）开征后，至今已为市府库房进账1,700万元，市府估计该新税制实施首年，市府税款收入将达3,000万元。据市府统计申报显示，共有约8,500个物业被确定为空置或者使用不足，其中1,200个业主申报物业为空置，56%位于温市中心（见附图）；另有2,100个业主未申报物业用途，这些物业将被视为空置，与申报的空置屋同样被开征年度物业估价值的1%作为空置税。 ■ 温市申报空置物业 为解决温市大量房屋空置，而同时出租物业空置率又极低、且租金高昂的问题，温市议会去年通过开征住宅空置税政策。首年征税以2017年物业估价值的1%开征，适用对象为任何不用于自住物业，且一年内空置时间超过6个月房屋。市府去年11月宣布，温市所有住宅物业业主都须申报物业用途，截止日为今年2月2日。拒不申报的业主，将被罚款250元，做虚假申报的业主一经被查实，将被罚款上至1万元。 税款每户1,500至25万元 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）周一在市府召开记者会，介绍空置税实施的最新进展。温市共有183,911个住宅业主在新税实施首年完成申报，占温市全部住宅物业总数的98.85%。 ■ 罗品信 除1,200个业主申报房屋空置及2,100个业主未申报外，还有5,200个物业也被视为空置或使用不足，这些业主也同时申请空置税豁免。其中，2,480个物业在当年更换业主；1,560个正翻新或重建；560个因业主立案法团禁止出租；600个为其他原因（业主入住护理院或死亡、业主在温市工作且居住逾180天等）。 被市府征收的空置税税款，每户在1,500元至25万元不等，收取税款的中间数为9,900元。目前市政稽查员正对数千个房屋用途进行稽查，罗品信表示有信心工作完成后，税金收入会有所增加。市府实施该创新计划的开支为750万元，首年即2018年的运营开支为250万元，扣除这两笔开支，首年空置税余款将投资于兴建温市可负担房屋。 罗品信说：“对于没有出租自己的物业而选择缴交空置税的业主，我想说谢谢你们为温市可负担房屋贡献资金。对那些因此出租房屋的业主，我也要感谢你们为温哥华的出租房屋市场增加了供应。” 至于空置税迫使多少房屋进入出租市场，罗品信表示因统计时效及准确性的限制，目前尚难以获得确切数据，市府将等待加拿大按揭及房屋公司（CMHC）下次公布的数据。 温市府财政服务总监黄雪芳表示，温市是北美首个推出住宅空置税的城市，包括多伦多在内的多个加美城市，都表示有意跟随温市做法。她指出业主若不满物业被定为空置而征税，应尽快向市府提出申诉，且尽可能准备充分抗辩资料。有长期关注大温房屋议题的学者指，温市该政策属首创，其推动空置房屋进入出租市场作用尚有待观察。   征新税成效尚待观察 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦，就温市房屋空置税的效果作出审慎评论。他表示，该政策是北美各大城市中率先实施的新方法，其效果需要时间检验，现在评论其是否成功为时尚早。 甄瑞谦周一接受《星岛日报》记者访问时表示，开征房屋空置税是温哥华为解决房屋问题的一个尝试，他也留意到温市府周一公布的最新数据。不过，判断此做法对缓解温市可负担房屋问题发挥的作用，仍需观察一段时间。 曾估计有2.5万空置单位 甄瑞谦又说：“这好比问题的两个方面。一面是税收，如果希望这个空置税收入未来保持平稳或有所增长，但这也就意味着有同样或更多的空置房屋；另一方面，如果希望迫使空置单位投进出租市场，空置房屋就会减少从而导致税收减少。” 温市府曾估计市内有约2.5万个空置单位，但市长罗品信（Gregor Robertson）周一指，被确定为空置或使用不足物业仅有约8,500个。罗品信解释可能统计方法不同导致出现误差。甄瑞谦对此也大致认同，指出柏文等多户式住宅与独立屋统计方式不同，因此以百分比统计空置率相对较合理。 甄瑞谦也指出，空置税会迫使多少业主自住，或者出租物业，须准确统计后，才能对新税效果进行评估及改进。

■ 鲁巴誓言抗争到底。 图文：星岛日报记者沈雯洁 铁道镇拆廉屋建高楼 几十位不满遭到迫迁的居民，周六在铁道镇（Metrotown）天车站旁举行“我们不会离开”（We won’t go）抗议活动，作为反对本拿比市府在过去几年来，陆续批准拆除多座廉租屋来建造高层公寓的行动，上述行动将导致7,500人丧失家园。 本拿比自2014年起就推行铁道镇市中心规划（Metrotown Downtown Plan），计划把铁道镇打造成本拿比市中心，且市议会已批准此项发展计划。发起抗议活动团体反迫迁联盟（Alliance Against Displacement）组织人鲁巴（Zoe Luba） 向本报记者表示，该计划造成数千个廉租单位被拆除，约有1,500位租客面临被迫搬家境遇，还有6,000位租客即将失去居所。 七旬汉不知何去何从 鲁巴说：“作为本拿比租客之一，过去三年我注意到许多廉租屋被拆除，取而代之的是豪华公寓，失去住处的租客有些被迫搬去菲沙河谷（Fraser Valley）等地；很多人因年长丧失劳动力，没有良好甚至稳定居所。通过抗议，我们表达坚定立场：绝不会离开。” 鲁巴还表示，本拿比许多一卧室公寓租金涨至1,400元，她熟悉的一些朋友需要打两份工，才能承担起昂贵租金。 她说：“希望本拿比市议会能拒绝重新区划（rezoning）提议，城市发展为何要牺牲弱势群体来作为代价？” 另一位居民汤姆（Tom）表示，三年前由于昂贵租金，他在温市失去居住多年的居所，但搬到铁道镇后又再次面临相同境遇。年过七旬的汤姆称，他很担心万一廉租单位被拆除，他能向何处去。 汤姆说：“我已失去劳动力，失去经济能力，我很担心目前居所被剥夺。每当深夜想起，我总是无法入眠。”

加拿大都市网原创作品 作者 小星 今早小编先听到一个坏消息：全球知名评级机构穆迪（Moody’s Investor Services）宣布，将安省的经济展望排名级别，由“稳定”（stable）下调至“负面”(negative)。 然后就听到重磅的好消息：华裔富豪李嘉诚继续加码投资加拿大，这次是出手竞拍多伦多西北区的土地。 371英亩！ 地点：多伦多西北区，在401公路与大学区附近，是城市中仅存不多的一片可开发地，对于想投资商住混合大楼的房地产建商来说，绝对是具升值潜力的地段。 李嘉诚“一生中最伟大的投资”在加拿大 这些产业是他的！ 香港亿万富翁李嘉诚一直对投资加拿大深具信心。 现在已经接棒李嘉诚的长子李泽钜早在1983年已加入加拿大国籍。 1986年12月，李嘉诚斥资32亿港元收购赫斯基石油公司（Husky Oil Ltd.）52%股权，...

■■地产界预测多层共管大厦在将持续畅旺。星报资料 星岛日报记者 多伦多地产商会（TREB）发表最新数据显示，大多伦多地区多层共管大厦(Condo)，今年首季售价比去年同期上升9%；成交量为5,084间，较去年同期跌29.7%，挂牌数量也减少11.1%至8,039间。 多伦多地产商会主席赛利诺斯(Tim Syrianos)指出，Condo市道在今年第一季依然是卖家市场。买家之间的竞争，令楼价升幅远远超出通货膨胀率。 多层共管大厦的库存量虽走出去年首季的历史性低位，但只有1.5至2个月的库存量，仍然相当紧张。 公寓受首次置业者欢迎 商会市场分析总监梅瑟(Jason Mercer)表示，Condo的平均楼价相比其他类型的房屋依然是最低价位，因而深受首次置业人士的欢迎。强劲的市场需求与供应量比较，将令多层共管大厦的价格在今年以至未来都继续走俏。

综合报道 大多区房地产业内预测，大多伦多的房地产市场将再次回暖，目前在多伦多市中心又可以见到竞价现象。 据《多伦多星报》报道，地产公司Re/Max的2018年春季市场趋势报告预计，与去年同期相比，大多地区房价将下跌。4至6月，密西沙加的均价将同比下降2.5％、宾顿下降4％、多伦多降5％、杜咸区降15％及奥克维尔降10％。但鉴于去年春季的特殊情况，与2017年的房价相比值得怀疑。Re/Max地区总监Chris Alexander预测到年底时，2018年的平均房价将与今年年初时相等。 他说，多伦多的某些街区在政府干预和周围的冷却市场中依旧表现很好，如怡陶碧谷（Etobicoke），Rosedale和Yorkville。但他预测，万锦和烈治文山市场仍然趋向疲软。 地铁沿线物业吃香 今年春季市场的交易行情主要将取决于房产种类和地区。对于多伦多市中心区，皇家地产（Royal LePage）的Desmond Brown表示，市中心是大多伦多地区的热岛，但与2016和2017年初的氛围相比已经变得柔和。 市中心一家经纪公司的总裁John Pasalis表示，100万元的价格大关，在多市中心市场并不适用。如果物业在地铁沿线，130、150万都依然有竞争力，但200万以上就开始卖得慢了。 杜咸区是GTA最可负担的地区之一，平均房价在1月至3月期间，从578,000元上涨至598,000元。407号公路的扩建以及GO列车服务的扩展，都正在提高杜咸区的价值。

■ 温哥华市的房屋空置税，缴交限期于今日届满。温市政府 温哥华市长罗品信 温哥华首批房屋空置税的缴交限期于今天(4月16日)届满，上月初市府总共收到近18万4千份网上申报，申报率约达百分之98.85。空置税过去并不普及，但近年世界各地越来越多像温哥华一样面对严竣房屋挑战的重要城市，亦开始实施不同形式的空置税。澳洲去年向海外人士所持有、空置超过六个月的物业征收空置税；澳门今年二月亦开始实施，并计划将税收投资在增加租赁房屋供应上；近月香港政府亦在考虑相关建议。对于越来越多城市逐渐了解到空置税的好处，我感到非常鼓舞，显示温市的空置税政策是往正确方向勇敢迈出的一步。 当温市政府于2016年11月通过征收空置税时，政策亦包括将所得税收重新投资在可负担房屋计划上。感谢市府职员的辛劳以及市民的合作，达至相当高的申报率，而下一步是决定最有效的方法运用税款，如何透过空置税协助改善温市市民的住屋状况。 如何运用空置税征求意见 我已动议于本周市议会开会时，要求市府职员收集市民有关意见。市府有许多不同途径去运用该笔款项，是购买更多土地兴建可负担房屋，还是延长庇护中心的运作时间等等，我希望在市政府作出有关决定前能够聆听市民的意见。 当然空置税不可能是解决当前温市住屋危机的唯一方法；这只是市府房屋策略的一部份。我相信在人口迅速增长的温哥华，我们需要长远、谨慎以及配合基建发展 的房屋计划。 事实上，现时温市政府制定的十年房屋策略，规模及远景之广是前所未有的；计划将于带来7万2千个新住屋单位，超出了上个房屋策略的百分之八十五。市府提供的20块土地将兴建3,500个针对低至中收入人士的新单位；所有新建租赁住宅必须包括三成五适合家庭居住的单位；温市首个可负担置业计划 (Affordable Home Ownership Program)亦将致力协助夹心阶层在市内置业、工作。 另外，市府预计在未来十年，将有1万个城市屋、后巷屋等住屋，以及3万个新建公寓单位落成。

综合报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，本省3月份房屋成交量较去年大幅下跌两成五，但房屋放盘数量持续偏低，推动楼价攀升，按年上调5.3%，其中大温区房销量同期减少差不多三成，但平均屋价则录得3.1%的温和升幅(见附表)。 全省房屋销售 量跌价升 BCREA指出，卑诗省在3月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，仅有7,409个单位，比去年同期回落了24.6%。其中大温区易手房屋则有2,551个单位，较一年前的3,632个单位，下挫29.3%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额有53.9亿元，比去年同期录得的67.8亿元，减少了20.6%。至于大温区方面，今年3月份房屋成交总值达26.1亿元，比一年前下跌了27.6%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，政府收紧按揭规例，削弱市场约两成购买力，令到需求明显退减。 不过，卑诗省挂牌房屋数量仍然偏低，仅有25,186个单位，与2017年3月份时录得的水平相若，并且接近12年低位，结果推动楼价持续攀升。 今年3月份，卑诗省平均屋价为726,930元，较去年同月上升5.3%，其中大温平均屋价由去年3月的991,690元，上调3.1%，至今年3月的1,022,523元。 同时，BCREA报告显示，全省3月份楼价升幅最明显的地区为芝里华克（Chilliwack），较一年前上升21.8%，平均屋价527,126元，其次是菲沙河谷区(Fraser Valley)，比一年前攀升18%，平均屋价为754,248元。

■ 一份报告预测，全国大多数房地产市场的春季销量，维持稳定或有所改善。　星报 星岛日报记者 最近一项民调结果显示，联邦政府在今年实施的房屋贷款压力测试，令超过四分之一的置业者感到为难。不过，据地产公司Re/Max委托Leger研究机构所展开的民意调查预期，全国大多数房地产市场的春季销量，维持稳定或有所改善。 报告指出，加西的平均房价继续上升。大温哥华地区今年头两个月的平均房价，较去年上升近11%至1,051,513元。温哥华岛的维多利亚市更是一个卖方市场，平均价格由去年头两个月的761,000元，升至今年的831,000元。 大多伦多地区的平均房价为753,747元，较去年下跌近10%。公寓市道蓬勃，令今年的房价继续回升。大多伦多地区外围的宾顿市和杜咸区，仍然是很多年青家庭寻求居所的选择。 渥太华的楼市则完全不受大多伦多地区的影响，今年头两个月的平均房价为388,289元，较去年同期的373,841元升4%。 该报告认为，大多伦多地区的高需求和低库存量，使到楼市继续维持卖方市场。新的贷款规定、海外买家税、利率调升和新移民增加，都将影响今年的房屋销售和巿道。 目下的巿场以细屋换大屋的买家最为活跃，因此独立屋交投畅旺，其次是多层共管大厦。 大多区仍卖方市场 多户房价升11.7% 报告预测，大多伦多地区柏文的平均价格升11.7%，由去年的465,392元升至520,002元。主要买家是刚组织家庭的年轻人。 首次置业的年轻家庭大多选择47.5万至50万元价位的房屋，因此基本上是买多层共管大厦。婴儿潮一代的财富交下一代，令子女可以购买豪宅。退休者则把豪宅放盘上楼，也要求豪华公寓。这些人买独立屋或公寓的目标价位是200至400万元。

■■房产经纪抢生意，送上高档家具电器，请客户看球赛等，花招百出。网上图片 星岛日报综合报道 房地产市场虽然火爆，但竞争却日益白热化，所以经纪送礼物、削佣金的程度愈来愈烈。有人认为应立法管制，但有人相信最好的方式还是保持与客户的良好关系，培养其忠诚度。 多伦多房地产经纪多尼亚（Mike Donia）就是其中一个舍得砸钱回馈客户的经纪。遇上冰球迷客户，他会自掏腰包，请客户一起与前冰球明星去看球赛。 有一次某客户在3英亩的寓所举办生日派对，他送上了几只可爱小马。他也曾为客户准备1,000朵鲜花与价值3,000元、从欧洲空运来的高档巧克力。 促明确界定礼物非转介费 多尼亚说：“房地产市场变得很残酷，很多经纪在削减佣金，我需要想一些难得又有创意的贴心礼物。如果我能请你和你儿子去欣赏多伦多枫叶冰球队比赛，然后走入球员休息室，就像万事达卡宣传的一样，这绝对是无价的。” 当然，不是每个经纪都像多尼亚一样，拥有国际级大买家客户。不过，即使是普通的房产客户都承认，他们的经纪愈来愈用心，会特别送一些礼品表达感谢。有的经纪会送家电、油画，有的致送体育纪念品或俱乐部会员卡等。 但经纪人愈来愈大手笔，难免为市场带来混乱。全国大多数房地产协会都表示，他们不清楚法规是如何规范礼物的，部分业界人士提醒，应该要有更清楚的规范，明确界定礼物不是转介费，以免踩到某些法律的灰色地带。 多伦多房地产经纪商米勒(Amanda Miller)认为，最重要的是用心，时时关心客户，知道他们最近的动态与需求，就能适时送上令客户感受温暖贴心的礼物，她相信真正的心意不是可以直接标签价格的。 温哥华房地产经纪迪斯(Jerome Deis)表示，有些经纪已走出了纯粹送大礼或降佣金的模式，而是选择一年中，多次拜访客户，每次带份小心意礼物，例如趁著夏天烧烤季，送上一瓶独特的调味酱。主要是要与客户保持长久好关系，让客户成为朋友，会因此介绍更多好客户。

■■《赫芬顿邮报》报道，近期部分公寓投资者正在亏损。 网上图片 大多伦多的房地产市场近期似乎开始童话式的幻灭，主流英文媒体已经开始在提醒买家警惕，本地楼市出现了过去30年来从未有过的状况，就是一些人开始蚀钱。 其中许多近期公寓的投资者正在亏损。据《赫芬顿邮报》(The Huffington Post)报道，之前多伦多房市连续多年的价格上涨，令很多人认为，以任何价格进入市场都会获得回报。但在过去一年，大多伦多地区的房屋销售下降了近40％，而房价亦下跌14％，市场正在出现30年来未出现过的“制造输家”现象。 逾3分1亏损者月蚀超过1,000元 该报关注《多伦多星报》最近对一群奥克维尔市预售房屋买家的报道，他们在2017年多伦多房价高峰期时预付了定金，而现在他们却陷于不能负担得起房价的困境。 因为他们现时的住房，不能按照去年预期的价位出售。而新的抵押贷款压力测试，又让他们无法获得抵押贷款以支付全部金额。如果不能完成交易，还可能会被开发商起诉。 他们不是唯一面临市场放缓的资金压力的人，根据帝银(CIBC)和房地产咨询公司Urbanation周五公布报告，许多城市的共管公寓投资者，现在正出现亏损。 该研究发现，2017年交付的近一半共管公寓(48％)是由投资者购买的。其中近一半(44％)有“负现金流”，这意味着租金收入不能涵盖“所有权”成本，如抵押贷款和公寓管理费用。超过3分1的亏损者，每月损失超过1,000元。 但这还没到需要恐慌的时候，因为对于那些在去年高峰期之前买入单位的人来说，还是划算的。 如果能在现在将房子售出，大多数业主不会背负债务。过去几年中，即使许多租金没有涵盖成本，大多数公寓投资者的房地产转售价格都大幅增加。该报告估计，即使每月亏损超过500元的投资者，都将手上房屋投放于市场，也只会增加3.4％的房屋供应量，几乎不足以淹没市场和打垮房价。 但该报提醒应该汲取教训是，情况已经改变了。房地产市场的前进将不会像近几年那样。如果没有其他原因，政府现在正在积极阻止房价上涨，房价快速上涨的可能性不大。上述报告估计，今天购买普通公寓的投资者需要17％的租金增长率，才能在2021年拥有该公寓时从中赚钱。如果利率上升1%，则需要28％的租金增长。对于那些购买预售房的人来说，要考虑卖出现有房子和获取贷款的难度。总之，买方要当心。

■ 大温区房地产成交气氛明显降温，但屋价则维持高企。资料图片 综合报道 大温地产局（REBGV）周三公布最新报告指出，大温区首季房屋销售量回落超过一成，为5年来新低，其中3月份成交量更按年减少近三成。不过，屋价则维持高企，3月份基准价格(Benchmark Price)比一年前上升超过16%，其中高贵林港、高贵林及二埠等更录得超过两成的升幅（见附表）。 REBGV报告显示，今年首季透过电脑盘(MLS)成交的房屋共有6,542个单位，比去年同期减少13.1％，也是自从2013年以来录得的首季新低纪录。其中3月份的住宅成交量为2,517个单位，较2017年同月下跌29.7%，但较今年2月份则上升14%。 REBGV主席穆尔（Phil Moore）分析，2018年首季大温区买家需求减退，而新挂牌楼盘数量也有下调，主要原因包括屋价仍高企、省府公布新税措施、利率上升，以及按揭要求收紧等。 2018年首季共有12,469个住宅单位挂牌出售，较2017年同期减少0.8%，也是自2013年以来的首季最低水平。目前，大温区有8,380个住宅单位放售，较2017年同月增加10.5%，并且比今年2月份攀升了7.1%。 求过于供仍持续 屋价方面，3月份所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数(MLS Home Price Indes)综合基准价格为108.4万元，比一年前上涨16.1%，较今年2月份则微升1.1%。其中独立屋基准屋价为160.85万 元，较2017年同期及今年2月份，分别上升7.4%及0.4%；公寓单位基准价格为69.35万元，较2017年同期及2月份，分别上升26.7%及1.6%。 至于城市屋的3月份基准屋价则为83.53万元，较2017年同期和2月份，分别上升17.7%及2%。另一方面，根据菲沙地产局（FVREB）周四公布的最新报告指出，3月份易手房屋共有1,664个单位，较去年同期下挫24.8%。其中城市屋及公寓占整体销售量的52%，前者有410个单位成交，后者的易手量则为460个单位。 FVREB主席巴比桑(John Barbisan)分析，菲沙河谷区房地产市场继续出现求过于供情况。

*滑铁卢豪华condo一瞥 大多地区以至整个安省的房地产市场，在联邦及省政府一轮楼市调控措施影响下，经历了接近一年的调整。不少房地产投资专家建议，如果手握多余资金，正好趁现在房价回落，入货投资。不过，安省那么大，哪里才具有房地产投资潜力？最近一份报告便指，首都渥太华，会是安省地产升市的牵头马。 房地产调查机构“房地产投资网络”(Real Estate Investment Network, REIN)近日公布一份研究报告，评选出安省十大最具房地产投资潜力的城市。当中只有排第四的宾顿市、排第六的杜咸区(Durham Region)及排第七的多伦多市，属于大多地区范围内。占据排行榜头三位的，分别是渥太华、基秦拿-滑铁卢-剑桥(Kitchener-Waterloo-Cambridge)及汉密尔顿。 作为一家独立的研究和分析公司，REIN已经在本国各地的房地产市场上进行了26年研究及发表报告，为买家、卖家、发展商、投资者等提供参考，调整投资策略。研究根据各个城市共36个经济及市场因素，例如人口增长、就业增长、基建发展、交通配套、政府政策等，评选出未来5年最具房地产投资潜力的十大城市。 事实上，报告不单告诉投资者及置业人士哪里值得投资，更分析什么时候应该入市，可以抱有什么期望，怎样在适当时机作出策略调整等。REIN认为，很多因素都可对楼市带来影响，参与地产买卖前，应该先对当前的经济环境、政治气候、社区发展动向等有更深入了解，才能作出精明的决定。 第一位：渥太华 以房价的可负担性来说，渥太华与安省其它城市相比，的确非常吸引。2017年渥太华的基准屋价为36.9万元，差不多是排行榜十大城市中房价最低的一个。去年，渥太华的平均房价按年升了约7%，但其房屋可负担性仍然优胜。最近期的数据显示，渥太华的二手楼房活跃放盘量只有约2,000个，比一年前同期跌了23%，可见市场正在逐步消化供应过多的问题。 租务市场方面，渥太华的一睡房Condo单位，月租约1,095元，但由于供应过多，租金增长停滞。因为建屋过度，一些建筑商只好把无法卖出的共管Condo单位出租，等候市场需求增加，与多伦多市中心的Condo新盘销售迅速情况可谓完全相反。 不过，由于渥太华投放资源新建多项基碍建设及交通系统，包括轻铁(LRT)及巴士行车专线，都会利好沿线社区的房价。此外，邻近市中心的黄金地皮LeBreton Flats的重建计划，对周边老旧社区同样带来需求及房价方面的正面影响。 目前，渥太华的人口差不多100万，人口年龄中位数是40岁，最近更被千禧代选为最宜居城市。该市的房地产需求增长，很大部份是来自联邦政府提供的就业机会及家庭人口增长。 第二位：基秦拿-滑铁卢-剑桥 被称为“科技三角”地带的基秦拿-滑铁卢-剑桥，属于滑铁卢区(Waterloo Region)辖下的3个城市，从经济、城市发展规划、人口、地产市场等方面，都各有不同。例如滑铁卢市是3市中最小的，但却拥有滑铁卢大学、Wilfred Laurier大学及Conestoga College等专上学院。剑桥市带着旧城风貌，但近年亦开始一些城市活化重建计划。 报告以“热，热，热”来形容滑铁卢区近年的地产市场。以二手住宅放盘库存量来说，剑桥市是最低，2016年更低见0.03个月。撰写报告之时，3个市合共只有约750个二手住宅物业挂牌。有当地经纪指，去年当地房市像疯了一样，从未见过此情况出现。虽然现时房市已稍为冷静下来，但只要叫价偏低，房屋状态良好，同样可引来多个offer争抢。 根据一些租金研究网站的资料显示，基秦拿市的租金按年上升15.5%，升幅冠绝全国。一睡房柏文单位月租平均970元，空置率只有1.9%，且租盘数量在逐步减少。假如有租客搬走，业主随即放盘，一夜间便把月租加200元，一样不愁无需求。 由于滑铁卢区有不少就业机会，人口不断增长，导致住房需求增加，同时也受惠于多伦多以至汉密尔顿的涟漪效应。当汉密尔顿的房价上升，买家也会流向基秦拿及滑铁卢。以房屋可负担指数来说，加国平均为48.7%，滑铁卢地区则为35%，2017年的基准屋价，还不到50万元，但已经有差不多25%年增幅。 　 第三位：汉密尔顿 *汉密尔顿临水而居的环境是很多人的梦想 虽然汉密尔顿市的房屋可负担性已经逐渐下降，但与邻近的城镇相比，仍然是一个适合年轻夫妇及家庭居住的好地点，而该市亦想把自己打造成一个“养育孩子及安老最佳地方”。受惠于多伦多的膨涨发展，汉密尔顿市不单吸引人们迁入居住，就连商户、艺术家、餐馆食肆等，都渐渐移师该市。 原来，汉密尔顿市政府会为房东提供租金补贴，是安省少有此做法的城市之一。假如房东以较低租金出租单位，政府会给房东补贴与市价租金之间的差价。不过，市政府对租金补贴计划的拨款是有限的。事实上，该市的租金涨幅已超越市场承受能力，地点优越的社区情况更甚。数据显示，一睡房单位的租金要1,095元，年涨幅5%。 汉密尔顿市的人口，除了本身的自然增长，还有多伦多人的大量涌入，刺激该市房地产销售及屋价上升。一些在多伦多工作的人，也会到汉密尔顿置业。2017年该市的平均屋价是53万元，按年涨5%。虽然近两年汉密尔顿的房屋可负担指数大幅上升，目前大约是42%，比全国平均为低，故在安省大城市中仍然属于可负担的范围。 　 未来5年安省十大最具房地产投资潜力城市 1) Ottawa 2) Kitchener-Waterloo-Cambridge 3) Hamilton 4) Barrie 5) Brampton 6) Durham Region 7) Toronto 8) Kingston 9) Orillia 10) Grimsby and St. Catharines  

■ 温市建筑许可委员会成员，听取市政员工介绍甘比街两公寓开发计划（图中央较高建筑模型）。 图文：本报记者李群 温哥华市府周二批准两个地产开发项目建筑许可，分别是温南甘比走廊（Cambie Corridor）两幢楼高分别为22及26层的公寓，以及一幢位于温市中心的21层高公寓。两个开发项目均为除供市场销售单位外，留出部分单位作为廉租房屋。这两个项目的开发商表示，楼盘预售预计分别在5月底及年底开始。 周二下午，温市府规划及发展部门召开会议，听取市政员工及开发商就两个开发项目提出的申请。此前，市政员工的报告均建议对两个开发项目开绿灯。其中，甘比走廊的双公寓开发计划由大温发展商奥尼集团（Onni Group）及建筑承建商IBI Group提出，地点为甘比街（Cambie St.）7433号，为皮尔逊道格伍德（Pearson Dogwood）重建计划首期工程的一部分。 部分单位拨作廉租房屋 奥尼集团提出的两幢公寓建筑申请均为混合用途类型，以市场价格销售的单位共有307个，另有廉租单位138个，44个支援用途单位，一楼用于兴建零售店铺，另附有4层地下停车场。 奥尼集团代表沃恩（Jamie Vaughan）在建筑许可申请获批后表示，下个月该项目还须获得市府改变土地用途（rezoning）许可，若一切顺利，工程有望在今年年底展开，两幢公寓预计在2021年竣工。若按计划获得改变土地用途许可，计划在5月底推出楼盘预售。   ■ 即将在温市中心阿伯尼街兴建的21层公寓，设计造型独特。   当日获批的第二个发展项目位于阿伯尼街（Alberni St.）1810号，即靠近丹曼街（Denman St.）路口附近。该地盘由Landa Global Properties公司拥有，提出建筑申请的是拉菲建筑师事务所（Rafii Architects Inc.）。该幢21层高公寓其中一层，同样用来兴建零售店铺，2至3层为廉租房屋，3至21层为市场销售单位，另附有3层地下停车场。此外，申请还包括将9,278平方呎面积用于祖裔密度（heritage density）类房屋。该建筑采用类似搭积木的创意，设计造型十分新颖。 市场销售单位共有36个，均为高端2至3卧室单位，廉租房屋部分包括10个一卧室单位、5个两卧室单位、5个三卧室单位，以及4个无间格或开放式单位（studio unit）。 拉菲建筑师事务所董事长福德拉菲（Ford Rafii）表示，预计房屋预售在今年年底展开，而建筑预计3年后完工。

(CBC资料图片) 据大温哥华地产局4月4日星期三发出的报告显示，区内3月份的住宅成交量为2517间，较2017年同期下跌29.7%, 但较2月分上升14%，3月分成交量低于过去10年3月分平均水平。 2018年首季有12,469间住宅挂牌出售，较2017年同期减少0.8%，也是自2013年首季以来最低水平，目前就有8,380间正在放售，但分别较2017年同期和2月分增10.5%和7.1%。 报告指，3月分所有住宅的综合基准价为$108.4万，分别较2017年同期和2月分上升16.1%及1.1%;其中独立屋基准价为$160.85万，分别较2017年同期和2月分上升7.4%及0.4%;柏文基准价是$69.35万，分别较2017年同期及2月分上升26.2%和1.6%;相连住宅基准价为$83.53万，分别较2017年同期和2月分上升17.7%和2%。 地产局主席Phil Moore表示，2018年首季买家需求下跌，放盘量也减少，原因是价格高企、新税项的公布、利率上升及按揭要求收紧等。 V06

加通社图片 根据加通社消息，多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）表示，3月份大多伦多地区的房屋销售量与去年同期相比下降了39.5％。 上月通过MLS系统销售的房屋数量为7,228套，而2017年3月的销售量为11,954套。 上个月，房屋销售平均价格也降至784,558元，去年同期为915,126元。单在多伦多,  平均屋价下跌到八十一万多,  比去年同期的近九十万元,  跌了近九万元。 但公寓楼价上升,  大多伦多地区三月份公寓价比去年同期上升了6.1%,  达到平均超过五十五万元。多伦多市的公寓升幅更高,  今年三月比去年同期升7.1%，平均达到超过五十九万元。 地产商会相信, 借贷成本增加令部分买家却步，但认为今年下半年房屋销量会上升。（Grace编译）

■■加拿大会议局指出，加国今年的新住宅楼宇开建量将有少幅度减退。资料图片 星岛日报记者报道 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的资料显示，自2013年以来加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长，预料2018年加国的住宅开建量将有少幅度减退。不过，非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示，由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势，影响到加拿大人在购买新屋及翻新或装修住宅的意愿，令到今年新楼开建量会减少。业内预期，非住宅楼宇开建量今年会反弹，但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3% 温市减6.5% 会议局预期，2018年全国新屋开建量降2.9%，多伦多市会减少4.3%，温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降，明年仍会下调。会议局又指出，加国非住宅楼宇开建量于2018年会反弹，但投资数量及意欲不强，估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%，金额达到23亿元。另外，住宅楼宇去年有4.9%增幅，今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下，买家的消费能力将由去年的5.8%，降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%，多伦多市减幅为4.3%，温哥华减幅6.5%。至于住宅翻新及装修，则由2017年的增幅4.5%降至今年的升幅1.8%。