地产情报

■ 温市楼价过去6年攀升了差不多五成。资料图片 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新发表的一份研究报告指出，温哥华的可负担房屋供应短缺。同时，过去6年，温市楼价平均跃升了差不多五成。 CMHC分析员奥尔威(Aled ab Iorweth)表示，温市及多伦多的房屋供应未能像满地可、卡加利及爱民顿等，其他地区一样配合需求。不过，上述报告未有提及个中原因。   研究更发现，按揭率偏低，加上人口增长强劲，以及经济发展良好，均有助推动房屋价格攀升。自从2010年，即温市主办冬奥会，温市屋价至今增长了48%。至于多市的楼价则录得40%的增幅。   V06

■ 罗品信（左）参观被动式节能屋供暖设施。 图文：本报记者庄昕 加拿大最大的被动式节能屋（Passive house）周二落户温哥华。该幢新型建筑不仅把能源消耗降低90%，还将为住户提供简单、舒适、健康、恒温、低噪音，以及更高空气质量的居住环境，同时也为温市提供85个租住单位。 ■ 全加国最大被动式节能屋The Heights。 这幢以被动式节能屋标准建造的大厦The Heights，坐落于温市史坚拿街（Skeena St.）夹喜士定东街（E. Hastings St.），楼高6层，一楼提供3个临街商铺，二至六楼共有85个住户单位，全部用于市场租赁，包括22个开放式一人单位、39个一睡房单位、23个两睡房单位，以及一个三睡房单位。 出席周二揭幕仪式的温哥华市长罗品信（Gregor Robertson），对温市建成目前全国最大的被动式节能屋，极感自豪：“建筑物往往是温市碳排放最大来源，该建筑有助温哥华实现到了2030年，市内所有新建建筑达到零排放的标准，让温市成为全球最绿化环保城市。” 有助缓解住房危机 罗品信表示，这幢以被动式节能屋标准建造的大厦，不仅把能源消耗降低90%，还将为住户带来简单、舒适、健康、恒温、低噪音以及更高空气质量的居住环境，同时全部85个单位都用于市场出租，可缓解市内住房危机。   ■ 伯恩哈特 据加拿大被动式节能屋协会(Passive House Canada)行政总监伯恩哈特（Rob Bernhardt）指出，该建筑是加拿大迄今为止最大型的被动式节能屋，也是北美其中一个最具规模的同类建筑，具有里程碑意义。 据发展商所提供资料显示，该大厦单位租金从1,195元至3,000元不等。温市府表示，以一睡房单位1,950元的月租为例，如果家庭年收入为7.8万元，那么只有不到30%用于支付房租，属于可负担房屋。

■ CMHC指多市25岁以下非永久居民的取得按揭比率有所上升。 资料图片   综合报道 加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）公布，2016年多伦多及温哥华有近10%住宅按揭，都是批核予25岁以下非永久居民，反映部分年轻非永久居民买家可能在海外家长支持下在本国置业。 据路透社报道指，CMHC从本国五大银行所蒐集数据而综合的报告显示，多伦多前年有2.7%住宅按揭发给非永久居民，相关比例在2015年有2.1%，2014年则只有2%。报告将外国工人、学生、申请居留的难民和其他在本国合法居留的非加籍人士，纳入“非永久居民”类别。 多购买逾百万独立屋 报告同时指，非永久居民倾向购买较昂贵的住宅，他们在多伦多购买的独立屋平均价格高达109万元，永久居民购买的独立屋平均价格大约90.2万元。   另外，市议会行政委员会建议今年营运预算为110亿元，物业税上调2.1%，称有关比例可以追上通胀。市长庄德利形容税率现时仍处低水平，今年营运预算只是“刚刚好”，增加的税收有助投资市内服务，例如改善公共运输。 市议会下周一会议若通过有关建议后，以物业价格624,418元来计算，业主今年需缴交2,907元物业税，另外还要缴交省教育税。华裔市议员黄慧文（（Kristyn Wong-Tam）则促请市议会，在全市新增至少1,000个永久床位，方便有需要人士在全年任何时候暂住。 资料来源：星报、加通社

作者：加拿大都市网叶小迪 多伦多地产局发布月报 大多伦多地区2018年的房市 可谓是迎来了 开门黑 房屋售价和销量双双暴跌 在2018年贷款新规的实施和利率上涨的双重压力下，大多伦多地区在过去的1月份共成交4,019套房屋，比去年同期大幅下跌了22%。 大多伦多所有屋型（包括独立屋、半独立屋、镇屋以及公寓condo）1月份成交的综合房价为$736,783加元，与去年同期（$768,351）的年相比跌了4.1%。 华人区独立屋成重灾区 万锦列治文山跌幅超过21% 其中独立屋跌幅最大，而当中的重灾区要数华人聚居的905地区几个城市及地区。 根据公布的数据，与去年1月相比，今年1月GTA地区独立屋价格普遍回落，905地区的跌幅为12%。 其中约克区的万锦市：2017年1月独立屋的均价是$1,545,223，而2018年1月均价为$1,220,595。12个月净跌32万，下降幅度为21.01%！ 列治文山2017年1月独立屋的均价是$1,672,759，2018年1月均价为$1,319,797。12个月净跌35万，降幅也达21.10%。 史上最严的房贷压力测试 贷款拒绝率上升近20% 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。 对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 根据加通社消息，抵押贷款经纪人表示，新压力测试政策实施后，大型银行和传统的贷款机构对贷款人的拒绝率已经上涨了20％。 受此影响，地产经纪开始越来越多地指导购房者选择无须执行新压力测试的贷款方式，其他一些贷款商的业务正在增长。一些被拒绝的购房者开始选择私人贷款、抵押贷款投资公司或者是信用合作社（credit unions），这些机构并不需要执行新压力测试。 不过，多伦多地产局的市场分析总监 Jason Mercer指出，“某些类型房屋的价格与去年同期相比持平或者下降不足为怪”。 他在今天的报告中表示，“去年这个时候，多伦多正处于房价上升期，当时市面上的房屋库存量极低”。按照Mercer的说法，今年下半年市场情形势倾向于大部分房屋价格上涨，预计房屋销售量会再次抬升。 不过房屋买家是否出手相对取决于新的贷款政策，压力测试评估能否通过才是关键。

■ 图为该计划中的公寓大楼。网上图片 本报记者 温哥华市中心一个豪华公寓发展计划，将有24个可负担出租单位。 据区报《乔治亚海峡报》(Georgia Straight)报道，该建议发展计划将结合豪华公寓单位与可负担出租单位。暂时未知道该24个可负担出租单位的租金是多少，不过根据Landa Global Properties呈交给市府的发展申请书，指该批可负担出租单位为“社区房屋”。 该建议兴建的21层公寓大楼，会坐落于阿宾尼街(Alberni St.)夹登曼街(Denman St.)，而出租单位将建于二楼及三楼，其中超过一半出租单位将属于开放式一人单位及一睡房单位。 18楼以上列作豪华单位 至于豪华单位则占之上的18层。 该大楼外型犹如堆积的箱子，在不规则之中见特色。Landa Global Properties在其网页上形容，该大楼建成后，会成为高豪港心脏地带设计独特的标记之一。 该大楼的地下将有3,900平方呎的商业零售面积，现时该处开设了多间餐厅和商店。 该计划将于2月13日(星期二)下午5时至晚上8时，于海柏街(Bayshore Dr.)1601号举行开放日。

■ 房屋贷款压力测试加上各大银行相继调高房贷利率，给置业者带来双重打击。资料图片   综合报道 联邦政府规定由1月1日起实行的房屋贷款压力测试，以及近期央行和各大银行相继调高房贷利率，令借贷者的处境犹如雪上加霜。加通社报道，房贷中介公司普遍估计，被大银行和传统金融机构拒绝的房屋贷款申请，新年以来增加了20%，这些被拒者转向不受联邦条例规管的信用社、私人借贷等另类金融服务机构借贷，令它们的生意日益兴隆。另类借贷机构也有可能借机调升利率，或对借款申请人更加挑剔。 加拿大金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）去年宣布由今年1月1日起，受联邦规管的银行和金融机构在审批房贷时，对于可以提供20%以上首付、不必购买房贷保险的借款者，也必须强制实行更严格的压力测试，在实际贷款利率加上2%、或者是加拿大央行公布的5年房贷基准利率（five-year benchmark rate）两个数值之间取较高的一个，来计算借贷者的还款能力及批贷额度。 经纪提交申请总数大增8成 这一措施旨在减少银行的风险借贷，抑制家庭房贷债务的上涨，以及打击加国一些地区房地产市场可能出现的价格泡沫。 ■ 被大银行和传统金融机构拒绝的房屋贷款申请，自1月起增加了20%。资料图片     在上述新规定今年生效之后，央行接连宣布升息，央行的五年基准利率也提高，业界人士认为，这会给房贷申请者带来双重打击。被大银行和传统金融机构拒批贷款的房屋买家，不得不转向另类金融机构，如信用合作社（credit unions）、私人贷款机构、房贷投资公司（mortgage investment corporations ，MICs）等寻找贷款。这些由省级政府规管、暂时不用强制实施压力测试的另类金融机构，在新年之后业务有了明显增多。 安省伯灵顿的房贷金融机构Pro Funds Mortgages总裁坎帕尼亚罗（Carmen Campagnaro）认为，自1月1日之后，大银行拒贷率增加20%。维多利亚市私人借贷公司Fisgard Asset Management Corporation高级副总裁诺布（Hali Noble）表示，其房屋贷款客户大增。他认为，这些人中有许多应该被银行接纳，而事实上已被拒诸门外。 另一间房贷中介机构Dominion Lending Centres...

星岛资料图根据加通社消息， 1月份大多伦多地区房屋销售量与去年同期相比大幅下滑。多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）表示，1月份，大多伦多地区地产经纪通过MLS系统报告1月份房屋销售4,019套，比去年同期的5,155套下降了22％。平均销售价格为736,783元，低于一年前的768,351元。下跌的原因是新房源数量增至8,585个，而2017年1月新房源数量为7,314个。多伦多房屋销售去年开始热销，但在安省政府采取措施后市场降温。今年，新的压力测试以及更高的抵押贷款利率也进一步打压了市场。（Grace编译） 

星岛资料图根据加通社消息，抵押贷款经纪人表示，新压力测试政策实施后，大型银行和传统的贷款机构对贷款人的拒绝率已经上涨了20％。加拿大金融机构监理办公室（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI）于去年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试规定，从今年1月1日起，置业人士即使支付20%首期，只要没有购买房贷保险，便要通过压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。受此影响，地产经纪开始越来越多地指导购房者选择无须执行新压力测试的贷款方式，其他一些贷款商的业务正在增长。一些被拒绝的购房者开始选择私人贷款、抵押贷款投资公司或者是信用合作社（credit unions），这些机构并不需要执行新压力测试。除了新压力测试之外，加拿大央行也上调了利率，给购房者带来了双倍打击。（Grace编译） 

(CBC资料图片)   大温哥华地产局于2月2日星期五发表报告，2018年1月份楼市成交量仍炽烈，除独立屋外，城市屋与公寓的成交量仍较2017年同期上升，但独立屋成交量减少，与过去10年平均成交量比较，下跌接近25%。   2018年1月份独立屋指标价为$160.15万，较2017年12月下跌0.3%，城市屋与公寓的指标价分别为$80.37万及$66.54万，与较2017年12月比较，分别持平和上升1.5%。   V06

■ 卑诗城镇议会促请各级政府合作，解决本省住房危机。加通社 本报记者报道 卑诗城镇联会(Union of B.C. Municipalities，简称UBCM)周四发表一份房屋策略报告，向联邦及省政府提出32项建议，包括：提高租金增幅、划出出租房屋发展土地、以及提高针对投机炒卖房地产活动的税率。联会主席穆尔（Greg Moore）强调，要落实全部建议，从而纾解本省住房危机，亟需三级政府互相合作。 报告强调，目前，卑诗省住房问题已陷入“危机”，但各级政府却未能全面评估问题实质情况。UBCM提出的32项建议，主要分为3个范畴，分别为：出租房屋、需求与投机，以及无家可归者问题（见附表）。   建议提高每年加租上限 租屋方面，报告建议提高业主每年加租幅度上限，主要是加租限制过严，令到业主不愿意花费金钱装修，改善物业的起居环境，特别是本身须要进行大规模修葺的旧楼。目前，卑诗省业主每年可以按照省政府的规限比率加租一次。2018年加幅上限为4%。此外，报告促请省政府下放可负担住房的土地规划权力予地区政府，设立出租房屋类别的土地用途，把相关土地价值设置上限，令到这些土地可以专作兴建可负担房屋。 海外买家税扩至维市 在房地产投机炒卖方面，UBCM报告建议改革海外买家税，其中考虑把适用地区扩大至维多利亚，以及检讨是否维持15%的税率。报告更建议向短期交易的炒家征收更高税款，并且立例严格规管短期出租活动。同时，UBCM提议改革物业税制度，令到税率更为累进，以反映不同地区物业的实质价值。 对于无家可归者问题，UBCM认为政府必须推行一套全面的无家可归者策略，包括敦促卑诗房屋局（BC Housing）为地区政府提供所需支援，确保负责营运庇护中心及相关住房设施的机构，完全遵守空间使用的合约规条。 省绿党党领韦弗(Andrew Weaver)表示，省民等候政府采取行动已经有一段长时间，因此这是时候实施积极和有效的解决方案。 省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）则强调，省府一直推出政策加强对弱势社群的住房支援，以及严打逃税活动。

■独立屋是置业者首选，今年屋价料仍会上升。资料图片 本报记者 大多伦多地区今年经电脑多重放盘系统（MLS）交易的住宅房屋数量预计为8.5万至9.5万间。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的年度预测认为，今年平均屋价仍略有上升，多层共管大厦将继续保持双位数的升幅。 报告显示，独立屋是置业者首选，有47%人希望买独立屋；其次是多层共管大厦。多伦多市有27%的准买家计划买Condo，而外围地区只有22%人有意买多层共管大厦。 夏天交投料趋活跃 TREB主席塞林诺斯（Tim Syrianos）回顾2017年的房地产市况说，房地产市场为大多区带来接近70亿元的经济效益。去年的成交量在第一季打破纪录，但随后受省政府新政策影响下挫，第四季交投增加除了是因为省府新政策的影响力消减外，也不排除买家要赶在联邦政府今年实施的新房屋贷款压力测试前入市。全年成交量比2016年的历史性高位减少18%，但平均屋价仍有12.7%的增长。 报告指出，今年第一季的市况当然比不上去年破纪录的高峰，尤其是受省政府政策的余波和新房屋贷款压力测试的双重影响，但春季末和夏天的交投量将转趋活跃。 TREB委托叶素斯民意调查公司所作的研究发现，民众的置业意愿降低，只有26%受访者计划今年内买屋。首次置业的人更锐减。2016年秋季，超过50%准买家是首置，但现时降至41%。TREB指首置者弹性很高，可以继续租屋或与家人同住，并依屋价和贷款情况改变屋型和地点。 民意调查指出，有26%计划置业的人认为们没有能力购买理想的房屋，但会设法取得首期，或选择其他屋型和地点以应付新的贷款规定。 TREB市场分析总监Jason Mercer说，移民人口增加，新的就业机会和低失业率等基本因素推动房屋需求；不过短期内，利息上调以及联邦和省政府的政策均打压置业。省的租金管制措施将更影响出租单位的供应，令平均租金的升幅超过通货膨胀率。

星岛资料图 根据Bloomberg消息，1月份唯一一个可能比多伦多天气更冷的，是该市的房地产市场。 虽然黯淡的冬天并不是在加拿大卖房子的最佳时机，但是多伦多房地产市场却呈现出异常冷淡的景象。1月1日起更严厉的抵押贷款规则开始生效，同时加国央行本月再次上调利率至1.25％，各大大银行也纷纷效仿，将抵押贷款利率推至四年高位。 此前，多伦多房价已升高了20%左右，加国人负债增加，后来政府采取一系列措施，使得房价开始下跌。到目前，多伦多住房市场已经冷却了七个月，房价下跌，房源增加。 加拿大麦格理资本市场（Macquarie Capital Markets Canada Ltd.）分析师表示，加拿大新压力测试和抵押贷款利率带来的影响将比决策者预期的更为严重。该机构在一份报告中表示，在两者的影响下，购买力将会下降高达23％左右。（Grace编译）

■罗宾 本报记者 近来加拿大主流媒体，对中国富裕的投资移民群体多有关注，环球新闻网的调查更把多伦多和温哥华两地的房价上涨，归因于这一群体，并指出他们是通过魁北克省的后门进入多、温两地。 对此，罗宾移民顾问公司总裁罗宾昨日接受本报访问时指出，不应戴着有色眼镜、偏激地看待投资移民群体，更不应用他们来作为房价上涨的替罪羊。 他称，魁北克省的投资移民的居留意向问题由来以久，但无论是移民还是公民，在加拿大都享有自由迁徙的权利，这也是基本人权。透过各省的投资移民计划移民加拿大时，政策规定，只要申请人是在该省登陆，并承诺在该省长期居住即可。但究竟住多久才算长期并没有明确的规定。同时，移民前的承诺也并非一个法律意义上的合约，所以，尽管搬到其他省份的投资移民，可能有钻空子的嫌疑，但并不违法。 至于投资移民推高房价之说，罗宾认为有将投资移民当作替罪羊之嫌。因为，房地产市场近几年的火热实际上是一个全球的现象，很重要的原因是许多国家都纷纷实行的量化宽松政策，使大量资金流入了房地产市场。单就魁省的投资移民是无法影响房市的。 另外，他也认为近年来随中国的崛起，中国威胁论也甚嚣尘上，显示出很多西方人还不适应中国的转变，往往带着有色眼镜来看富有的中国移民。其实，还应看到他们把资本带入加拿大，对加拿大经济作出的贡献，虽然他们在此地的报税收入可能不多，但所交的地税和消费税，及对房地产和股票等的投资，也是对经济的贡献。 另外，对于投资移民在申请时所申报的个人资产，只要是合法所得，加拿大都允许他们把钱转来加拿大，并不须报税，因为这是他们在移民前的资产。至于资产移出时是否符合当地的外汇管制和税务规定，则是原居地的事情。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）预计今年的房屋销售量在85,000到95,000之间，与2017年相比或将减少，但平均销售价格将上涨。2018年房屋平均销售价格预测在八十万至八十五万元之间，两者的中间值比2017年的822,681元略有上升。多伦多房屋销售去年开始出现热潮，但安省政府出台了一些措施以冷却市场，房屋销售随之放缓。这一机构还表示，预计今年前四个月交易量同比下滑将更为明显，但到春末和夏季，预计销售量将比去年有所增长。（Grace编译）

■ 房屋是卑诗省许多省民的主要资产。资料图片 本报记者报道 大温楼价高企，即使是中产及收入不俗的省民也难以负担。温哥华一位地产分析师指出，目前大温房屋危机，源于不公平税制，令外资涌入投机炒卖。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，已被诊断出患有癌症的著名温哥华地产分析师沃兹尼(Richard Wozny)，曾发表一份名为《大温低收入高楼价》(Low Incomes and High House Prices in Metro Vancouver)的报告。 支持中产阶级 每人应缴分额税款 沃兹尼表示，自己是个财政保守者，相信支持卑诗省中产阶级人士的最佳方法，就是让每个人都缴纳他们分额的税款。 然而在大温，这方面变得不公平，令到市民的平均收入与楼价脱节。 沃兹尼又指出，卑诗省的政界人士一直以来倚赖外资来鼓励大温迅速发展，而这方面需要基建。假如每个大温居民都能分担公共基建的负担，那么届时楼价会下降到市场正常运作的水平，而中产人士就可以找到较能负担的房屋。 此外，沃兹尼认为，政府应该保障市民或国民争取个人目标的自由。容许房地产价格上升至不合理水平，政府无疑会令中产人士变成“按揭奴隶”。

■ 温哥华东区里奥大剧院的物业，有意对外放售。Google截频图片 本报记者 有报道指，温哥华东区里奥大剧院(Rio Theatre)的物业，有意对外放售，据报估价为400万元。 剧院租期还有8年 位于温市百老汇东街（East Broadway）里奥大剧院是一个多媒体场所，又能播放电影，也是持完整酒牌可卖酒。 据英语电台News 1130报道，大剧院东主Corinne Lea说，她很幸运，她还有8年的租期。“所以这给了我们一些安全感。理想情况下，我们希望购买它。业主知道这一点，他也想卖给我们。但我怕竞相标价战。” 她说生意一直很好，这可能会帮助他们提供报价。“里奥大剧院去年一直表现不错。我们有创纪录的销售，我们能够节省一些现金。但是我们肯定需要和一众投资者共同做这件事。” 她表示，该物业被评估为400万元。

星岛资料图 根据A1电台消息，今早最新一份报告指出,  去年大多伦多地区新的Condo销量打破纪录。 建造业及土地发展协会发表的报告指出，去年大多伦多地区卖出四万几间新屋,  其中超过八成是新落成的Condo单位。  去年十二月, 新Condo单位平均售价为七十万元，比对上一年同期升四成。新屋价格平均为 122 万元，比对上一年同期, 升超过百份之二十三。 协会相信楼市蓬勃主要同供应少及楼价高有关。（Grace编辑）

■多伦多Condo租务市场持续炽热，最近更出现抢Offer现象。资料图片 综合报道 共管Condo是多伦多愈来愈昂贵的租赁市场中最火热的部分，甚至出现租房都要抢Offer的现象。据房地产经纪反应，对于抢手的物业，愈来愈多的房东会得到高出要价的额外租金收入。去年第四季有17%的租赁房源收益超过了叫价。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，长期以来，竞价战一直是多伦多的重售房市场的特点，而且现在通过房地产经纪人管理的MLS系统，进行Condo租赁的现象比以往任何时候都多。据Urbanation Inc.的数据显示，2017年在大多伦多地区通过MLS租赁了27,200套Condo，打破了以往的纪录，比2016年增长1%。 据一线地产经纪称，抢Offer和盲目拍卖已成为过去两年愈来愈紧缩的市场一个特点。Sage地产公司的经纪Dena Shiff说：“租赁市场已经失控，在我刚开始入行时，一卧室Condo的租金为1,600至1,700元，现在则要2,050至2,100元。这太疯狂了。” Shiff现在每年大约能完成200套Condo的租赁交易。她表示：“如果我看到一个位于King West的一套一卧室的Condo的租金要价为1,800元，我会知道这应该是叫低了，房东将会得到多个Offer，这些地方很多都会以超过叫价出租，我曾经遇过一个客户给出超过要价250元的报价。” 17%租出单位超过叫价 Urbanation Inc.表示，在2017年第四季度，至少有17%的租赁房源收益超过了叫价。这显示，Condo出租市场每年有大约5,000个抢Offer的情况，占租户总交易量的五分一。两年前，MLS发布的交易中，只有大约7%的租赁超出叫价。 根据Urbanation的数据，最有可能高出要价的出租单位是相对可负担的一睡房单位，大约有20%这类出租单位会高出叫价，平均每月高出85元，或平均2,000元租金的4％。 住房专家也认为，多伦多伦多16年租金涨幅最高的根源，是由于市场缺乏库存。租金增长趋势与Condo价格走势高度相关，而且滞后。由于2016年和2017年初公寓的价格快速上涨，其影响是推动一些潜在买家却步转而进入租赁市场，进一步增加租金上涨压力。 业内人士也认同，价格的飞涨和竞标策略是不健康的租赁市场表现，但许多人认为，如新规或执法等解决方案，是不足以减缓租金的快速上涨。

位于大多伦多北部的一处房龄25年、地上面积两千余呎、叫价89.8万的双车库独立屋，近期在上市两个多月后黯然下市。看到这些基本条件，很多人会觉得这个价位在一个平均房价达到百万的社区相当吸引人，为什么却无人问津？ 这是一栋装修未完成的房屋，内饰已全部被打掉，只剩一些基本墙体和轮廓。上市的挂牌信息显示，屋主因个人财务原因，无法继续进行装修，因此低价转手。而该屋主2017年2月买入该房时，买入价为94万。这是自2017年4月省府接连出手管控房地产市场后，众多翻修房屋的工程中典型的失败案例。有专家预测，2018年这样的案例将会逐渐增多。买旧房翻修转手就能赚取数万甚至数十万元的火热时代一去不复返。 管控严 类似个案看增 不愿透露姓名的刘姓地产经纪在看过《都市地产》记者展示的案例房屋一年前后的变化后，评论该房屋为2017年安省房地产市场开始管控后“损失比较惨重”的案例之一。“2017年2月这个屋主买入的时候，正是市场最热的时候。现在这套房子退出市场了，不难看出是因为完全卖不掉。粗略估计这个卖家前后一年多时间里的损失要在20万以上，亏得一塌糊涂。”“我预计，随着各项管控政策发挥它们的作用和互相影响，这种案例应该会慢慢多起来。” 案例房屋2016年11月出售时内部情况资料图片 刘经纪表示，一般这种房子因为个人财政原因无法继续装修，是因为翻修者（flipper）不一定都是非常有经济实力的人。“近些年，做翻修的相当一部分人都是没有经济实力的。他们往往是看到前几年这个市场能挣钱，几个人合伙，一起去做这个生意。还有一些是房地产经纪忽悠客户，或者他们搭伙一块做翻建、翻修。这行的水其实是很深的。” 刘姓地产经纪表示自己特意查询了该案例房屋所在的区域，看到这个地点附近有一套房屋正在售卖，也是刚刚装修过的，要价108万，已经卖了38天，并且地点比案例房屋稍好，但还是没有卖出去。“我认为，这个房子如果还在市场上，再砍价会相对容易，砍个3、4万是正常的。因为从现在来看，如果装修要达到这个小区另外在卖的那栋108万的房屋的程度，接手以后后期的装修连工带料没有15万是下不来的。现在的情况是卖家只是把旧东西打掉了，想重新来过。一楼二楼加地下室全部重新弄，大概15万。而售价89万的价格还是太贵。旁边有修好的才卖一百零几万。除去十几万的装修费，成本就是90万。和89.9万一样。那我为什么要花个十几万、再花半年时间和精力那么累呢？所以我认为，这个卖家至少还要再有大几万的空间，才能让潜在买家觉得有利可图，才可能会有人去接手。”   满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry） 装修一半的房子贷款难 在看过本报记者提供的该房屋2017年2月交接时的样式，与2017年11月再度上市售卖的状态对比图后，满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，案例中的情况非常棘手。从贷款从业人员的角度来看，这样的房屋一般人根本“入不了，没法买”，因为财务（Finance）上的问题解决不了，除非有人全款买房。在多年的数千宗房贷申请案例中，王红雨只遇到过一次类似的情况。在银行进行评估前就开工装修房屋不但是大忌，并且一旦出现案例中这样装修一半、资金断裂的情况，会道致难有买家接手，因为银行不会予以这样的房屋“房屋抵押贷款”（mortgage）。 王红雨解释称，“当一个房子没有厨房的情况下就不能叫做房子。有一次，来找我做贷款的房屋买卖双方有些亲戚关系，两家人早就商量好，下offer之前，接手买家趁夏天天气暖先开始装修。银行的人去评估的时候稍微有些晚，到了以后，发现他们已经提前开始动工了。当时厨房没了（demolish、tear down），内部拆得比较厉害，只剩下石膏板墙（drywall）和外壳，其它都没了。虽然卧室结构都在，但是一楼基本分辨不出来哪儿是哪儿。我们帮助他们做贷款的时候，批的时候是按照房贷交上去的，但评估报告（appraisal report）回来以后就变成借款（loan）了，高达6点几的利息。当时利率还算是便宜的时候。” 王红雨表示，这种借款是银行拥有的另外一种产品叫作HELP，并且每个银行叫法不一样。“这种HELP最多可以借给申请人土地价值（land value）的65%的款项。也就是说，在评估中，房屋的价值比较少，最多只有35%。当时我的客人在这种情况下借了65%以下，因为他要求的金额很少。实际上这种情况等于没有房子，只有地。这种借款就不是房贷，因为房贷是以房子做抵押，这是最基本的原则。因此这个产品叫HELP loan，现在没有具体利率，但一般来说最少也要6.5%。” 记者随即向王红雨提出，案例中89万出售、未装修完的房屋，如果接手买家到银行做贷款，是会得到借款（loan）还是房贷（mortgage），王红雨则表示这个完全要看评估报告。“再建工程既不符合工程借款（construction loan），也不是跟房产抵押相关的个人借款（personal loan）。这个案例也不算翻新（Flipping house），因为翻新要全部弄完。” 房屋2017年11月再次出售时装修未完工的资料图片 同时，银行在评估这类房屋时，还涉及到保险的问题。王红雨说，“做贷款申请评估时，假如发现房屋是前任屋主推翻重建的，银行可能会要求建筑商保险（builder warranty），在安省就是Tarion的保险。如果建筑商就是卖家，也要出一个保障的东西，比如最低保7年这类。” 王红雨指出，银行借贷这样房屋的贷款申请，要看这个买家“够不够强大”。强大是指，买家本身没有什么债务、各种记录良好、和银行有良好关系、本身按照正常房贷（mortgage）的申请流程能够得到贷款。“申请贷款时，在贷款还没批时就要提前做好评估报告，连评估报告一起交上去，让贷款审批人（underwriter）决定做不做，如果可行做什么产品。文中这种案例，房子内部已经拆成那个样子，能拿到土地价值的65%就是这个申请可以得到的最好上限，前提还是这个买家的经济背景要足够强大。” 该案例房屋已于本报报道前两周下市。之所以现在这个房屋下线不卖了，王红雨认为不排除有人下过附带贷款条件（finance condition）的offer，但去银行申请贷款根本无法获批，所以交易流产。“很可能是因为普通老百姓并不是很懂这样的房子在银行贷款时可能遇到的问题和审批的难度。大家碰上这种情况太少了。我做两千多个申请才有一个是这种情况。犹豫买这样的房子是正常人的想法，因为这样的房子接手，再投入装修都要花费至少要十几万。” 私贷是否可以解决问题？ 多伦多鑫联资本合伙人刘先生表示，如果接手买家有意寻求贷款，私贷的确可以帮助解决，但评估方法更为严苛。“这种案例去银行贷款会做类似“现有状态”（as is）的评估。银行做的话，每个银行不一样。大多不是按照房屋装修好了去评估它的价值，而是看装修一半的这种现状值多少钱。的确最后大部分会以地的价值去做。做私贷的大部分也是以地的价值做，但是这个房子还有框架在里面，大部分框架的基础都做完了，市场价当然是远远高过地的价值的。从私贷的角度来说，我们会给他比地的价格多一些，我们会有特殊的算法。 记者向刘先生提出，为这样的房屋做私贷，会否觉得风险很大？刘先生则予以否定答案。“因为评估价值时，我打折会打得很厉害。房子的评估价会压得很低。假设我现在算好这个案例中的房子，完全装修完以后，可以卖105万。但是我要刨除掉所有装修费用、中间各种花销，然后我还要打个折，再减一部分才算现在的‘现有状态’的价值。最后，现有状态的价值我还要再打一个对折或7折左右，才能放贷给你。总的借款最高只能达到我评估价值的7折。” 刘先生不否认，这种情况下接手买家根本拿不到太多的借贷。“如果接手买家的一贷（first mortgage，即银行已经批的贷款）有少量的钱，我们才能加一些给他。如果他的一贷已经很高了，可能我们就不能给了。其实在过去，很多做翻修的都是从事装修行业的人，他们又往往很难在银行借到贷款。他们做翻修的确是可以省一些人工费，但是贷款是很难的。很多人都是走私贷这条路。” 提及是否会有人用现金全款买下翻修房屋，刘先生表示很少，因为这是非常不划算的。“翻修，都是速战速决。从事翻修的人往往预期是短期就可以做完工程出手，所以他们去借一些利息高的借贷，实际上也没有花多少钱，成本可能就是几万块。但是3个月出手就赚十几万、甚至几十万块钱。 没有人会拿100万的现金去做这个，因为没有杠杆和利润。” 这样的房屋如何才能卖掉？ 不愿透露姓名的刘姓地产经纪表示，案例中的房屋最快出手的办法只有价位低廉。“现在卖89万，如果有人出80万也许就能买下它。打个比方，如果卖给我，我不会支付超过80万的价格购买。因为我装修十几万，周围的房屋才卖100万出头。更多人不愿这么做，因为现在的市场，更多人在观望，不知道买下来以后市场是往上还是往下走、怎么个走法。这种情况下，还是不动为好。因为一旦有风险，也还是脱不了手。” 尽管如此，刘姓地产经纪鼓励有自住需求的人可以考虑入手案例房屋。“如果是自己买来住，价格比市场价便宜，完全可以做。因为作为买家，在这个时候肯定是会去狠狠砍价的。买的价格加上装修的钱一定要低于市场上同类房屋价格，入手才有意义。花3-6个月的时间去折腾装修，耗费精力，这些都是要钱的。所以一定要价格低，才能有可能卖掉。” 同时，刘姓地产经纪指出，案例中的翻修房屋，作为翻修目的入手的房产，地点选择不够好。“在大多地区北部的房子，市场很好的时候小赚一把是可以的。但是这么偏远的地方，市场一有风吹草动就会非常脆弱。做翻修就是要找最热闹的地方，找旧的破房子，越旧、越破越好。市中心（Downtown）很多做翻修的人会去入手。往很北边去的很少，不是一个好选择。翻修应该往人流集中的地方去，因为即使市场有变、出了价钱问题，还可以出租或有别的选择可以保持（keep）住。而案例中的房屋，这样偏远的地方也很不容易出租。” 一年大概损失多少钱？ 案例中的房屋2017年2月以94万元的价格入手，同年11月以装修一半的状态、89万的价格出售未果又下市。刘姓地产经纪表示，买入时，经纪费、土地转让税、律师费、杂费的开销大概3万左右。这一年没有出租，损失的租金 大约2万左右。如果有贷款，贷款的利息可高可低，取决于借贷方式，可能又要3-5万。一年的地税 6千，这些加在一起大概94万买的房子等于投入了100多万。如果运气好，能以80多万的价格卖掉，中间已经差十几万了。卖出时，还有各种手续费用、银行贷款的罚金等，加上已经在做没做完的翻新装修花费，总损失预计至少20万以上。 刘经纪表示，“房屋是用来住，不是用来炒的。市场短期内还未知会如何，不排除还会跌。案例中的卖家这一年亏得非常惨，因此这样情况下有可能会发生卖家不要房子跑掉的极端情况。“因为这一年期间，他已经亏了十几、二十万。如果损失的钱已经达到他25-35%的首付的钱数话，同时如果这个人是个没有信用、或者借高利贷、没有特别好的信用记录的话，他完全有可能最后放弃这个房子，不还贷款，因为他要止损。最后银行收走房屋。已经亏了这么多钱的极端情况下，这种结果很有可能会发生。”      

■ 今年楼市发展预料放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。网上图片 图文: 本报记者李群报道 城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）年度楼市展望午餐会周四举行。大温3家知名地产发展商大致认同，今年楼市发展将放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。他们同时呼吁市镇政府展示领导能力制订房屋政策，不应被少数反对者主导政策走向，而忽略社区大多数人的需求及利益。 每年UDI都会在年初就全年楼市发展，邀请专家进行分析及预估。今年的展望午餐会周四在温市中心一家酒店举行，全部餐券提早销售一空，共有1,200人参加会议，包括政客、发展商及建筑商、都市规划者及感兴趣人士。专家演讲内容包括楼市走势预估、政策改变及影响、市镇选举、移民增长及房屋供应等。 省府将出台的政策料打击楼市 今年主办单位邀请的3位发展商是Wesbild Holdings Ltd . 总裁莱登（Kevin Layden）、Ledingham McAllister Properties总裁麦卡利斯特（Ward McAllister）以及比迪发展集团（Beedie development Group）工业发展总裁阮托德（Todd Yuen，译音）。 麦卡利斯特说：“今年楼市发展势头预计较早放缓，按揭利率上升、房贷政策收紧等都是原因。此外，卑诗新民主党（NDP）政府将在2月20日公布财政预算，省府早前曾透露，将在一定程度限制需求及打击投机，我也对省府将出台的具体政策产生的影响感到担忧。” 对于NDP省府早前提出10年内兴建11.4万个房屋单位计划，麦卡利斯特对该目标的实现不具信心。他认为，省府预计今年可能兴建约2,000个单位。 莱登对楼市的展望与麦卡利斯特大致相同。 他特别向大温各市镇喊话，指各市镇民选官员应在社区开发上提供更多资源，政策制订也要展现领导能力。比如，如果一个楼市开发计划遭到社区仅约5%人士反对，开发许可颁发虽要考虑反对者意见，但不可被其左右，因为大多数95%市民的利益更应被考虑。 阮托德发言时提及其公司温市华埠奇化街105号（105 Keefer）柏文发展项目遭否决一事。他还说，大约8年前各市镇工业地盘开发关注人士并不多，但近来有反对地产开发社区人士，密切监察发展商动向。他说：“就有社区人士经常手持相机在我们地盘附近，观察我们是否有违规之处，他们在等待我们犯错误向政府报告。” 阮托德也认为，目前各市府普遍存在审批及发放建筑许可人手不足问题，影响了发展商的计划。 演讲者也提及与楼市发展密切相关的交通问题。 UDI现场对与会者进行民调，其中一项结果显示，多数人认为2020至2021年，百老汇走廊（Broadway corridor）地铁工程有望展开（见附表）。