地产

根据北美租屋网站PadMapper发表的最新租金数字显示，温哥华租金略见回落，其中一房柏文单位租金下调至少于2,000元水平，但较去年同期则上升超过一成(见附表)。 ■ 2017年8月一房单位租金比较  周三公布的全国房屋租金报告指出，2017年8月份，温哥华一个一房单位的中位数租金，由对上一个月的2,090元，减少4.8%至1,990元，较2016年同月则增加了13.7%。 至于两房单位方面，8月份在温哥华租住一个两房单位的月租为3,200元，较7月份微跌0.9%，比起一年前则上升3.2%。温哥华租金仍然高居全国榜首。 加国最大都会区──多伦多，继续仅次于温哥华，成为全国租金第2高都会区，8月份一房单位租金平均为1,850元，少于温哥华差不多8%。比起7月份，多伦多在8月份的一房单位租金则录得2.8%的升幅，较一年前则上涨了8.8%。 多伦多8月份两房单位租金为2,450元，较7月份微升0.8%，比去年同期上升14.0%。多伦多市两房单位租金低于温哥华同类单位租金约30%。 至于卑诗省会区维多利亚，8月份一房单位中位数租金为1,100元，比7月份回落1.8%，但是较一年前则上涨12.2%。两房单位的同期租金则为1,480元，较对上一个月上升5.0%，比去年同期则减少3.3%。 PadMapper分析全国人口最多的25个都会区，正在放租或空置出租单位的数据。本报记者

如果经纪的承诺或协议与业务有关，就必须坚守（星报资料图片） 作者：Joe Richer（Reco Registrar） Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣？ A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款？明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。

■ 卑诗省7月份房销减少，但屋价则持续攀升。资料图片   本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新一份报告显示，卑诗省7月份房屋成交量，较去年同期下跌6.3%，但屋价则持续攀升，按年上涨5.3%，其中大温地区则录得2.2%的温和升幅(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 据BCREA指出，卑诗省在7月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，有9,275个单位，比去年同期回落6.3%。其中大温地区易手房屋则占3,012个单位，较一年前下调8.8%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到64.8亿元，比去年同期减少1.3%。至于大温地区方面，今年7月份房屋成交总值达31亿元，比一年前下跌了6.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，经济增长强劲、人口持续增长，以及供应短缺等多个因素，继续在今个夏季带动全省楼房销售及价格。 料年底前楼市趋平稳 他补充说，不过，从今年5月份以来，房销量减少了4%，而楼盘数目则由20年新低逐渐回升。因此，若这个趋势持续，今年年底前的楼市可望会呈现较为平衡的状况。 卑诗省在今年7月份的挂牌房屋共有31,089个单位，较去年同期减少3.7%。至于大温地区方面，7月份楼盘供应量为9,869个单位，比一年前增加9.1%。 卑诗省平均屋价近70万元 屋价方面，今年7月份，卑诗省平均屋价为69.9万元，较去年同期的上升5.3%，其中大温平均屋价由去年7月的100.8万元，增加至今年7月的103万元，微升2.2%。 另一方面，分析二手独立屋市场的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）最新数据显示，大温地区7月份房销攀升7.8%，屋价则按年上涨8.56%。

■ 列治文近年大兴土木的同时，在环保节能方面也有显著成效。 图文：本报记者冯瑞熊 很多人都知道温哥华致力打造成绿色城市，但可能不知道列治文也有同样目标 。事实上，自2012年至今，列市人口虽然上升7%，但温室气体排放却下跌6%。有列治文发展商为响应市府的绿色号召，特别斥资180万元，在市中心的新公寓楼盘，安装地底能源交换系统(Geoexchange System)，预计长远可为业主节省约1/3能源费用。 ■ 地底能源交换系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”，通过空调系统，令柏文里每个单位，无论在夏天或冬天，都可以达到恒温的效果。  曾经在2014年竞选列市市议员的建筑发展商何强新，在该市盖楼已经逾10年。他接受《星岛日报》记者访问时称，近年由于市府大力推行绿化建筑，身为发展商的他，也想响应，于是就在他新发展的一幢高层公寓楼盘，耗资180万元，安装一个地底能源交换系统。该系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”，通过空调系统，令公寓里每个单位，无论在夏天或冬天，都可以达到恒温的效果。 年轻一代业主要求节能环保 何强新表示，据他所知，这是在列治文市中心第一幢安装这个系统的公寓大厦。他指出，长远来说，可以为业主节省约1/3的能源开支。他更说，现时来买楼的年轻一代，都对可持续能源及环保有很高的要求。何强新坦言，这是楼盘的其中一个卖点，更表示在未来他另一个大型楼盘，也考虑安装同类的地底能源交换系统。 ■ 何强新指出，由于要安装地底能源交换系统，在建筑柏文时要把数条管道打入百米下的地底。  对于何强新的决定，列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔(Peter Russell)表示支持。他指出，除何强新的楼盘外，他知道也有其他列市发展商有类似的举动。他指，其实每逢发展申请改变土地用途时，市府职员也会向他们提供节省能源的意见，包括使用再生能源、增加建筑物的隔热效果（减少热能流失）、安装双层窗户及LED灯泡，以及热泵(Heat Pump)等。 提高能源使用效能可增建筑面积 拉塞尔又称，为了鼓励发展商在建筑时提高能源使用效能，列市土地用途附例8500第4.19节列明，如果建筑物内使用的机械、暖气、排气及空调设备中，没有设置产生暖气的蒸气压缩器(Vapour Compressor)，或者发展商与市府签订了使用该市“区域能源公共设施”(District Energy Utility)的话，就可以在每个居位单位内增加一平方米的面积。 ■ 列治文建筑物能源消耗量(2011-2015)  为达致2020年列市的温室气体排放较2007水平减少33%，到2050年更减少80%，以及减少能源消耗10%，列市府在新建筑方面实施多种政策，包括在城市屋重建时需要遵守的节能准则。未来又计划推出温哥华已采用的《BC Energy Step Code》新建筑标准，即所有新递交的改变土地用途申请，必须符合“接近零排放”或者“低排放绿色建筑”的标准。换言之，房屋的碳排放、隔热和通风等都有新的规定。 本地能源减排成效大 「本地食物」(local food)很多人都知道，即是在本地种植居民需要的食物。但有否听过「本地能源」(local energy)，即在本地生产能源，再供应给本地居民使用。原来，自2013年开始，列治文市政府开设了一家自负盈亏的鹭岛能源公司(Lulu Island Energy Company，简称LIEC)，目标是在列市不同地区设立地区能源公用设施(District Energy Utility)，为该社区提供可再生的冷暖气及热水。现时，列治文已设立了两家地区能源公用设施。 列市设2地区能源公用设施 列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔表示，这两家分别是在2014年开始的Oval Village地区能源公用设施(简称...

■ 一项研究指，温市有近4,000业主改变主意，把单位放在Airbnb短期放租。网上图片  本报记者报道 根据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，一项由魁省麦基尔大学（McGill University）城市规划学院所做的最新研究发现，Airbnb令温哥华减少了近4,000个长租单位，Airbnb反驳，强调数字不确。 麦基尔大学发表的研究指出，单是在温哥华，便估计有3,888个原先作长租的单位，业主改变主意，改在Airbnb作短租，而满地可及多伦多各有5,000个同类情况的单位。 Airbnb: 研究数字与实际差距很大 此外，研究又发现，多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租，并且是处于长时期放租，与Airbnb的短租理念大相迳庭。其中在温哥华，长时间及全屋在Airbnb放租的单位，占全部放租物业大约9%，即1,789个。 不过，Airbnb新闻秘书斯库利(Lindsey Scully)反驳该个研究，指出大部分在Airbnb放租者，属于加拿大中产家庭，只是跟租客共享住所，赚取一些额外收入，帮补家计来支付账单。斯库利又表示，事实上，温哥华实际只有320个属于整个物业出租。 斯库利认为，该项研究与Airbnb的数据出现这么大的差距，其中一个原因可能是业主自己在家时，把可以腾出的房间放租，到业主外出旅游，全家皆不在家时，便把整个物业放租，形成两个不同的放租。 温市非法短租猖獗 料今年投诉倍升 温哥华市政府一份报告指出，涉及Airbnb等一类房屋短租的投诉大幅上升，相信今年投诉个案将会较去年增加一倍。 ■ 2016年6月至2017年5月，低陆平原区的Airbnb短租单位分布图。CBC电视图片  市府职员表示，今年内已经收到超过150宗有关市民投诉非法短租活动个案，已经超越去年全年录得的144宗。同时，温市政府一份报告更形容，房屋短租网站Airbnb已经成为温哥华最大型的“酒店”。 基斯兰奴区（Kitsilano）女居民西蒙兹（Marie Simmonds）表示，对区内非法短租感到愤怒。据她个人调查所得，单是上周，已发现15个非法短租单位。 有租客擅自把单位短租第三者 市府表示，短租投诉往往涉及治安、停车、噪音，甚至消防风险等问题。有业主更发现租客私下再把单位短期出租予第三者。 无论如何，市政府职员承认，面对大量投诉，加上调查需时，他们无法逐一跟进每宗投诉。因此，目前当局只能够集中在大型经营者，或是涉及多宗投诉的一个房屋单位。 根据魁省满地可麦基尔大学（McGill University）近日公布的一份Airbnb活动分析报告显示，短租市场的大部分收入正被少数大型经营者所垄断。 同时，上述研究更指出，温哥华市的短租活动在过去10年急速增长，其中今年估计共有2.4万个短租单位供应，涉及收入估计达2,200万元。 温市政府数据分析结果显示，单是4月份，平均每日有6,000个短租单位。 律师地产界教路 防租客做二房东 对于近日有报道指，个别房客在业主不知情下，将住宅以Airbnb形式转租，前大温地产局西部总裁杨兴琳(图)在接受《星岛日报》记者访问时表示，确实有不少房客瞒着房东，把租下的房子，放到Airbnb按天或星期出租。 杨兴琳指出，不少柏文共管物业附例（strata bylaw）中，并没有严格禁止经营Airbnb，这令大温柏文出现二房东也不少，他们往往把屋主或房子租下，再放到Airbnb按天出租，以此来赚取差价。他说：“遭转租房子受破坏，或因非法出租受罚，最终还须业主负责，所以业主须自行做风险评估，决定是否出租。” 律师建议租约加禁止转租条款 温哥华律师徐明耀接受《星岛日报》记者访问时表示，房屋被二房东转租给陌生人，存在很大的危险，因为一旦把钥匙交到别人手上开始，保险公司原来的许多覆蓋内容就不再适用，万一遭破坏或诉讼，往往屋主须自行负责。 徐明耀建议房东，租约中最好纳入禁止转租条款，或注明只有在房东允许的情况下才可以转租，或者租约加上附加条件，例如注明所有租客的姓名，并写明只限这几个人入住，以保护自己权益。 此外，柏文业主应了解清楚共管物业附例，是否存在禁止经营Airbnb条款，万一出租后因遭人转租而被投诉，最终业主会被处罚，甚至还可能被告上法庭。本报记者张文慈

■ 列治文将兴建多达80个可负担房屋单位。市府图片 列治文将兴建80个可负担房屋单位，供中低收入及有精神健康问题的人士入住。该幢柏文大楼将坐落于二号路桥(No. 2 Road Bridge)以西，近多佛公园(Dover Park)，并会在明年春天开始兴建。 省府宣布，此项目是省府与列治文市政府及Pathways Clubhouse Society合作，其中省府会提供1,200万元现金及1,040万元融资，而列治文市政府则会提供220万元现金及价值580万元的土地。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)表示，该项目是市府可负担房屋策略(Affordable Housing Strategy)的一部分。 列市市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)称，市府一直保留该块土地作日后兴建可负担房屋之用，而现在正是时候。 该大楼所在处，附近会有城市屋及其他柏文，而当局亦会在该大楼南面兴建一间小学。上述省府负责提供的金钱，来自5亿元可负担房屋基金。本报记者

■ 图为已经取得80%业主赞成解散业主立案法团的高贵林市Brandywine屋苑。 资料图片  本报记者冯瑞熊报道 小业主感困扰律师称可申诉 省府去年修例降低业主立案法团申请解散的门槛，只需8成业主同意就可以，加上近年地产市道畅旺，令部分老化的业主立案法团(Strata)纷纷申请解散，把土地转卖给发展商，但有小业主慨叹所分得金钱，难以购回市价同等大小的居所。有律师称即使业主立案法团通过解散申请，仍需获得法庭批准；小业主如有不满，可以自行聘请律师向法官申诉。 不少人以为所住居所如获发展商看中，应该是值得高兴的事，家住高贵林市的冯太却没有这种感觉。10年前，她在高贵林奥斯汀路(Austin Ave.)一个建于1976年的城市屋屋苑Brandywine，以26万元购入一间面积1,300平方呎的城市屋，一直住得很惬意；两年前，突然有发展商表示希望收购她们屋苑。 要召开三次大会方才通过 冯太向《星岛日报》记者表示，如果没有修例，业主立案法团欲申请解散时，必需取得100%业主赞成才行，也就是说只要一个业主反对，业主立案法团也不能解散，把土地卖给发展商。去年省府修例，业主立案法团只需要80%业主赞成就可以申请解散。 冯太又说，她的屋苑共有58户。当业主立案法团就解散之事第一次召开大会时，只有78%业主赞成；隔了约一个月，法团开第二次会议，赞成的业主仍是78%；在跟着两个月后的第三次大会，有本来不赞成的业主改变主意，令赞成的业主变为81%，亦即达到向法庭申请解散的门槛。 慨叹分得少 须重新供楼 冯太向本报记者透露，她虽然一直反对解散业主立案法团，惟基于少数服从多数原则，也尊重这个议决。不过，她指从卖地所分得金额，她只能分得45万元，这批钱虽比10年前买屋时的钱多19万，但她说就难以在目前用于购买一个同等面积居所。 她慨叹道，自己快退休，但因为卖了屋，被迫购入另一较前更贵的住所并申请按揭，跟着又得供楼，“卖屋之后，一切都要重新来过”。她表示，一想到这里就极感烦恼。 获准解散法团个案现只一宗 据大温AA物业管理（AA Property Management Ltd.）负责人梁雄杰表示，其实业主立案法团要召开大会取得80%业主赞成，才可以申请解散，这并非一件容易的事。据他所知，目前获法庭批准的解散个案只得一宗。 他说，一般法庭的排期约3至6个月，但如属紧急情况，也可以申请加快。他认为，法庭都是以业主最大的利益为依归，所以当中引发的纠纷应可以解决的。 律师：解散法团仍须获法庭批准 就业主立案法团申请解散的问题，大温律师黄恬敏表示，根据卑诗《分契物业法》（Strata Property Act），凡拥有5个或以上单位的业主立案法团，在通过解散决议后60天内，须向法庭申请批准，待法庭批准后，法团解散才正式生效。而法官考虑是否批准解散时，除顾及业主最佳利益，也会研究是否对个别业主造成严重不公平(unfairness)，或严重混乱(confusion)以及不确定性(Uncertainty）。有关内容可参阅下列因素。 批准解散需考虑因素 1. 业主的最佳的利益，以及 2. 如解散议案得到批准或不被批准时，是否可能出现以下情况： 　（a) 对业主及其他相关人士做成严重的不公平； 　（b) 令业主立案法团(Strata) 的业主做成严重混乱及不确定性。资料来源：卑诗《分契物业法》 有发展商不惜出重金收购 黄恬敏举例说：“如有长者在一个屋苑住了50多年，已习惯了周围环境，一旦要搬到其他地方，可能对她造成严重混乱以及不确定性。”她指如业主有所不满，是可以聘请律师代表自己向法庭表达不希望解散法团的理由。 “不过，如果已有九成业主赞成，只有很少人反对，法官有可能会维护大多数人的利益”。 天车沿线物业最受发展商青睐 另外有法律界人士透露，虽然法庭至今只是批准了7至8个法团申请解散的个案，但据他知，现有百多个法团正在进行解散的过程。他指特别在天车沿线的屋苑，都有很大的开发价值，尤其受发展商垂青，不少更出到市价的两至三倍价钱收购。

某些凤梨花要两三年时间才成株开花（星报资料图片） 常有人问，为什么种的植物不开花？如果一株看上去很健康的植物，却不依时开花，分析原因不外下面这些因素： •阳光不够：几乎所有开花植物都需要阳光，阳光越多，开花状况越理想。像玫瑰，一天需要至少6小时阳光。即使是喜荫植物，也需要有3小时阳光，才会开花。而一些叶子有颜色的观叶植物，也都需要阳光，叶子的颜色才好看。 •肥料施用错误：要植物开花，需要多施磷钾肥，就是肥料上氮磷钾三个数字中，中间及后面数字较高的。例如：10-30-10 ，或5-20-10之类。如果你用了高氮肥，例如30-10-10，植物就会只长茎或是叶子，而懒于开花了。有一种全磷肥就是鼓励开花的super phosphate (0-20-0)。 紫藤Wisteria 就要7年以上才开花 （星报资料图片） •修剪错误：需要修剪的植物，都应当在花谢之后的一、 两个月内剪，不要等过了一季才剪，这样可能将下一季的花蕾剪去。例如春天开花的植物，应当在夏天时修剪；秋天开花的，可以在来年早春时剪。 •检查是否有虫将新芽或是花蕾吃去。像玫瑰，经常会生蚜虫，或是有一种毛虫将花蕾都吃掉。可以不时检查，用肥皂水将虫冲走(肥皂水的配法是用洗碗精 dish detergent或是 liquid soap兑水，大约每一汤匙加8安士清水。) •也可能是植株还未成熟。有些植物要两三年时间才成株开花，例如一些凤梨花Bromeliad和Trumpet Vine，另外如紫藤Wisteria 就要7年以上才开花。 •如果是盆栽，换盆后会暂时停止开花，所以不要频繁换盆。另外，多数植物要逼根才会开花，因此不要一次就换太大盆。每次换盆只要大一号就好。 •有些开花植物会突然间停止开花，原因可能生长环境太好，没有危机感，变得懒惰。因为植物开花是为了结种子，传宗接代。当植物认为无此责任时，就会停止开 花。治理的一个方式是让植物受惊吓。例如用一个利铲，在植物旁生细根的部位，垂直向下切，切断植物的部分细根，让植物感受到威胁，就会开花结种。不要太近主干处，会伤到主根。我曾用这方法使得一棵停止开花的牡丹开花。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士，都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省，特别是大多伦多地区的地产市场状况，大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视，还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量，已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度，更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的，要算是共管柏文市场，虽然销量也有下跌，楼价升幅亦见收窄，但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告，大多地区二手楼房的均价为79.4万元，与去年6月比较上升6.3%。然而，综合各类型房屋的销售量，则只有7,974宗，较去年6月下跌37.3%。同时，正在放盘求售的所有类型楼房，多达19,680间，比去年6月劲升接近6成，显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为，大多地区的二手楼房市场，是于今年4月省府宣布楼市辣招以后，才开始步入冷却。但事实上，早于省府公布各项辣招前的4月初，市场已弥漫怪异气氛，买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比，3个月内二手楼房销售量大跌34%，平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月，已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca，早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查，问题是：“对多伦多共管柏文市场有何看法？”结果发现，在1,000个回应者中，四成表示房地产市场不时有起有跌，多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指，多伦多共管柏文市场仍然强劲，并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱，也有人表示对此并不关心。 事实上，由于房价高企，首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场，令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋，共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看，根据TREB的报告，6月份包括416及905地区的独立屋二手销量，比未有楼市辣招的3月份，下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元，回落至6月份的105.6万元，跌幅达13%。 相反，共管柏文的情况比较反复，尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势，但平均价反而出现4%升幅。可是，升势却仅止于此。往后两个月，共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大，楼价按年升幅不断收窄。但好消息是，与低幢房屋相比，共管柏文的销量跌幅是最少的，而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例，独立屋平均价按年升幅只剩7.8%，但共管柏文仍然有23.2%升幅，算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出，7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元，与60天前相比，下调了6.03%。不过，与去年7月相比，呎价还是有近2成增长。该网站认为，楼市放缓之势已定，但共管柏文市场只是面临正常化的影响，并反回可维持的增长趋势。普遍相信，目前的放缓情况会在秋季前回升，而且长远的楼价增长，也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据，6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元，与去年6月的524元相比，升幅达23.9%，显示卖家依然能在楼市中获利，买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问，买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析，市中心共管柏文平均呎价最贵，达813元，与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析，按照资料显示，市中心地区的共管柏文平均呎价，自去年9月起，已上涨了128元。 在正常市况下，挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析，在7月份，共管柏文业主最好预期要56日左右，才等到买家出现及达成交易。不过，这情况在7月份属于正常，因为很多人都会出外旅游，消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞，但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元，两睡房单位的平均叫价为65.9万元。

■ 财务专家建议，业主为物业装修前必须做好预算。网上图片  夏季往往是房屋装修的旺季。不过，大多数业主未有妥善地为策划修葺事宜，以致“物非所值”，甚至大失预算。 根据加拿大帝国银行（CIBC）进行的一项研究发现，加国国民平均愿意投资1.3万元，作修葺家居之用。但研究结果同时显示，超过六成（62%)业主没有为此定下预算。 Visa Canada财务教育部董事欣德曼(Carla Hindman)指出，房屋装修很可能会出现一些未能预计到的开支，因此，事前定下预算十分重要，最好是整体成本，另加20%作为意料之外项目的支出。 对于选择房屋哪个部分作为优先考虑，她指出，厨房及卫生间是增值最高的地方，其次是油漆。同时，在髹漆时，应该尽量髹底漆(priming)，让效果较持久，从而避免不久将来出现裂痕或脱落时须要再翻新。 选择承包商宜货比三家 在借贷方面，欣德曼建议业主，向银行或财务机构申请房屋净值贷款（home equity loan）或房屋净值信用贷款（home equity lines of credit）。她解释，信用贷款的优点是暂时只须缴付利息，对用作支付可能须时数个月的装修工程费用是一个较佳选择。 她同时建议，业主在选择装修承包者时，须要“货比三家”，并且了解该个承包者的信誉。双方也要签订合约，清楚列明工程所需时间、装修范围，以及保养或保用期等条件。 欣德曼认为，业主不妨考虑一些“明智投资”，例如：购买节能家庭电器以取代旧家电，这样做长远将可节省开支。本报记者

Foster Martin 是由Landmark Premiere Properties Ltd精心设计发展的、独一无二豪华海景高层公寓，位于白石市核心区域，临近各种餐饮、购物、康乐及养生服务，距离Semiahmoo海滩只相距几个路段。可远眺美国华盛顿州Blaine市及温哥华岛的周围全景。住户可乘搭便利的私人专有班车前往附近的海滩，从不同高度的位置饱览优美海景，漫步于向水面伸延的怀旧码头，享受微风吹送的海洋气息。 Foster Martin设有三栋外形优雅的高楼以及对外开放的白石广场，一共334个豪华精装公寓住宅，为这个受欢迎的海边城市提供全新的居住体验。白石市正在该区规划一个市区核心地带，Foster Martin必将成为白市中心的一颗璀璨明珠。IBI Group设计的高楼，本身已极具气势，建筑优雅，海浪形的大厦墙体与周边环境完美融合在一起。全方位海景，让您足不出户享受海风与阳光。亦可从每个露台赏览到海上日落美景更觉怡人。Foster Martin 不但外形富于动感，住宅内部亦优美宽敞，装潢瑰丽。 Foster Martin住户在选择室内设计方面有相当自由度，首先是选择「海滨传统」或「海滨现代」两种不同的生活方式设计，然后从该组中挑选浅色或深色的色调组合。住宅小至806平方呎，大至3,748平方呎，售价介乎四十多万元至六百万元以上。 Foster Martin住宅品质卓越，更配备同样精采的配套设施，令住户生活更丰盛，更充满活力。其中最可圈可点的是10,000平方呎的休闲会所。 室内/室外暖水泳池，延伸到室外的露天阳台附 设热水按摩浴池、及舒适休闲躺椅区 蒸气室和桑拿浴室 健身区域设有瑜伽室及伸展运动空间，以及设备 齐全的健身训练室 多用途室附设厨房和乒乓球桌 设有工作站和会客座椅的商务中心 游戏室 住户私人专属班车 奢华的大堂，设有私人管家服务与休闲区及邮件室  私人管家服务，可代住户收发包裹及其他便利服务 各式零售商店及服务中心 电动汽车充电站 Foster Martin即将动工，预计将于2019年底落成。查询详情点击这里。

■ 网上图片 卑诗省政府一年前在大温地区推出海外买家税，有地产界人士指，这项措施显然未能处理房屋可负担性的问题。同时，过去11个月期间，大温逾万个预售房屋单位迅速被市场吸纳，预测下半年将再有约9,000个新楼盘推出。 据地产市场推广公司MLA Canada周二公布的市场分析报告分析，向大温区海外买家征收额外15%物业转让税(PTT)的楼市“辣招”，对遏止地产持续升温，未能产生长远效果。 下半年料有逾9千新楼盘推出 报告指出，由2016年8月至2017年6月的过去11个月期间，大温区预售楼盘超过1.07万个，其中超过九成已经售出。 报告分析，大温区楼花迅速地被市场吸纳，预测今年7月至12月会有多9,390个新预售楼盘推出市场。而最活跃的市场将会包括高贵林、北温、列治文、温哥华及本拿比，其中本拿比区占超过4,000个。 另外，RE/MAX加西区执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，海外买家税推出至今已有一年，但明显未能产生预期效果。他促请新上台的卑诗NDP省政府，广泛咨询联邦政府、各城镇，以及地产业界，从而制订有效增加房屋供应的新措施，真正处理目前大温楼价不断高涨的问题。本报记者

■ 大温房销降温，楼盘数量回升至今年首次出现的超过9,000个。加通社 本报记者报道 大温地产局（REBGV）周三公布最新报告指出，区内房屋销售情况回复至较接近过去正常水平。今年7月份大温物业易手数量，较对上一个月减少24%，比起一年前则回落8.2%。屋价方面，基准价格(benchmark price)则升至超过100万元，较去年涨8.7%，其中本拿比及高贵林更有逾一成的按年升幅（见附表）。 据REBGV报告表示，今年7月份包括独立屋、城市屋和柏文的各类住宅物业易手数量，共计2,960个，较过去10年的同月平均数上升0.7%。REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析，房屋销情回落至较正常水平，令到楼盘数量回升至今年首次出现的超过9,000个。 大温地区7月份电脑盘(MLS)挂牌房屋单位总数为9,194个，较今年6月份增加10.1%，比起去年同期则上扬8%。 大温房销按年减8.2% 基准价破百万 屋价方面，7月份大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数综合基准价格为101.94万元，较去年同期上升8.7%，比对6月则上调2.1%；整体房销则比一年前下降8.2%。 7月份的独立屋成交量有949幢，较去年同期减少11.9%，基准价格则较一年前微升1.9%，达161.24万元。 大温地区7月份售出柏文单位共1,468个，较去年同期下调8.4%，基准价格则增加18.5%，至61.66万元。至于城市屋成交量则有543个单位，较去年7月份微跌0.7%，基准价格则较一年前增加11.9%，至76.37万元。 菲沙河谷区同现量跌价升 另一方面，菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board）公布，7月份售出房屋共有1,937个单位，较去年同期微跌1.3%，比今年6月份则减少24.7%。 独立屋基准价格为96.6万元，比一年前攀升一成。城市屋屋价为48.59万元，按年上升18.1%。至于7月份柏文基准价格则为34.1万元，按年跃升33.3%。

起居室，是此宅绝命煞位和创作位。在西北角窗边放几盆植物，在植物上面吊一个五柱风铃。 伍子明最近应聘一个斯里兰卡家庭邀请为他们未出生婴儿的未来住宅看风水。这个家庭住在市区价值200万元的豪华柏文单位，女主人已经怀孕了，是个男孩。为了这个即将到来的儿子及照顾他的母亲能够有宽阔的生活环境，夫妻俩再斥资过百万元购入了现在单位隔壁的复式单位给儿子居住。 伍子明这次看风水的特点是女宅主已经怀孕，所以装修儿子的新居亦算是搬家，所以亦有很多禁忌。因此在新屋入伙之日，怀孕母亲不能在新居出现，并且在新居装修期，如果有敲打及打钉声音，女宅主不能听到，在风水上是恐怕吓到胎儿及甚至损害胎儿成长。 伍子明表示，由于宅主的儿子尚未出生，儿子在未成年之前也不能成为这间柏文的业主，所以在摆风水局上，仍然按照其父亲的五行八字来推算。 该柏文坐南向北，门开西南，男宅主五行属土，土人适宜南北，西南向，所以此宅是旺宅主之居所。进门是本宅桃花位及偏财位，所以在进门的衣柜放一个半满钱的钱瓮，两旁夹一对貔貅正对大门口。先助旺此宅偏财运。 宅子直入是起居室，是此宅绝命煞位和创作位。在西北角窗边放几盆植物，在植物上面吊一个五柱风铃，并安排其儿子将来向西或向北而座。 此宅正北中央是餐厅，为此宅长寿位所在，但餐厅东北角又是五黄大煞及祸害煞所在。对一个未成年婴儿，五黄大煞会影响其健康，祸害煞会引致婴儿容易出意外，伍师傅在这里最东北角放一盆铁树，以制衡五黄大煞及祸害煞，并请男宅主将来与儿子一定要坐南向北坐。女宅主则向西坐。 厨房的灶位在南，是火位，火生火旺，其生财能力十分好。同时这个位置是此宅正财位所在，因此在灶头和冰箱交角位放猪仔钱瓮正对出露台的大门，以吸引财气。 由于旁边是男宅主现正居住的柏文单位，他准备在新宅子的东南角开一道门贯通两个单位。但这位置是事非位，为了将来出入平安，伍大师嘱吩宅主在此放九枝红花以解之。 厨房楼上是主人房，但这个房间放床只有头南脚北一个方向，伍师傅建议在床尾对窗位放书台，以适合其儿子将来长大后读书。由于这间房东北角亦如楼下一样是祸害煞位，伍师傅在这位置放一盆仙人掌，用尖物来化解煞气。 西北房是五黄大煞及祸害煞所在，宅主准备用这间房作为婴儿房，于是伍大师在窗口放一盆兰花，上挂五柱银式风铃，床头西脚东而睡。            

■ 今年年初开始，大温楼房价格再攀升。  卑诗省去年中引入15%海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，实施刚好一年，有业界人士认为，当初自由党政府匆忙引入该税项，更多是出于政治目的，没有改善大温房屋的可负担程度，促NDP省政府重新检讨房屋政策时，应提高住宅供应量，同时发展经济、增加就业以加强民众购买力，而非一味打压楼市。 年初重拾升轨 6月按年升8% 去年8月2日，省府向购买大温住宅的海外买家加征15%的PTT正式生效，期间屋价一度回落。惟大温屋价今年年初开始回升。据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)数据显示，今年6月份大温房屋基准价位为99.87万元，比去年同期上升8%。 据满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）宏观策略师莱瑟斯（Benjamin Reitzes）表示，PTT主要对投资者造成心理影响，令他们一度采观望态度：“富裕的海外买家，可以通过现金购买数百万元的住房，也完全有能力承担15％的额外税款，然而该税项的引入，却造成一些不确定性，令这些投资者不敢贸然行事。” 大温资深地产经纪杜洪周二接受《星岛日报》采访时表示，省府去年推出PTT，完全出于政治考量，给地产业造成一些不确定因素：“当时省府突然出台这项政策，事先并无充分咨询业界意见，对市场造成很大震动；很多海外投资者马上就急踩刹车，采取观望态度。” ■ 大温地产经纪杜洪。受访者提供  她指出，其实真正受影响的还是本地业主：“海外买家是比较灵活的，可以把资金转投商业楼盘、农地，或者其他省份，但对本地业主就造成冲击，影响到他们的物业价值；这对当时的省府在政治上可能起到正面作用，但对房地产业影响就十分负面。” 杜洪还表示，目前PTT的影响已消化得差不多，它没有改善本地住房可负担程度，大温房价今年以来继续攀升。那些去年无法负担购买房屋的人，今年情况并无改变。她呼吁NDP政府重新检讨房屋政策时，须从更全面格局着手，而非只针对楼市：“要解决可负担程度问题，省府应多考虑发展经济，增加就业，特别是提高年轻人的就业能力。否则，柏文价格即使从100万降到50万，买不起的还是买不起。” 业界促省府全面发展经济 她强调：“温哥华是个非常国际化的城市，你不可能不让海外资金进来，也不能一味打压房地产行业。当局须全面发展经济，同时提高各类房屋供应量。只要人民富裕了，就买得起房子。” 卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）日前表示，省府正在检讨PTT，以及协助首次置业人士的免息贷款计划，分析该两项由前朝自由党政府所引入政策，在实施后的地产交易数据，以确定相关措施对稳定大温楼市，和调控楼价方面的效用如何，继而决定应该保留、修订还是取消该两项政策。 图文：本报记者庄昕 PTT是自由党省府引入遏炒风 2016年7月25日， 当时执政的卑诗省自由党政府突然宣布，自当年8月2日起，向购买大温住宅的海外买家，加征15%物业转让税(PTT)，冀遏制炽热的楼市炒风。同时，税收所得将投入一个基金，用于发展可负担房屋及租赁住房等项目。违例人士会被罚款最高20万元，或者入狱2年。 据时任卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）在省议会引入的房屋优先倡导(Housing Priority Initiatives)《28号法案》(Bill 28)，非加拿大公民或非永久居民的海外人士，由2016年8月2日起登记所购买大温住宅物业时，都要在支付现行的PTT后，再额外付15%的PTT。 资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。但海外买家税出台后，至去年底，海外买家比例降至2.6%。

卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，省府正在检讨大温地区的海外买家税，以及协助首次置业人士的免息贷款计划。 罗品珍周一称，她会与财政厅长詹嘉路（Carole James），分析该两项由前朝自由党政府引入的政策在实施后的地产交易数据，以确定该等措施对稳定大温地区楼市，和调控楼价方面的效用如何，从而决定应该保留、修订抑或是取消该两项政策。 检讨PTT及首置贷款计划 省NDP在省选之前提出，引入相当于房屋估值百分之二的炒卖税，不过，罗品珍指出，会同时研究这个建议。 前自由党省政府于去年8月，向购买大温住宅物业的海外买家征收额外15%物业转让税，目的是要稳定区内楼市。资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。至去年底，海外买家比例降至2.6%。近月房屋价格继续上升，特别是柏文。大温房屋今年6月综合基准价为998,700元，比去年同期上升7.9%。本报记者

由Landmark Premiere Properties开发的 Foster Martin 豪华公寓位于白石核心地带，临近Semiahmoo海滩和各种餐饮、购物、康乐及养生服务。住户可从自家阳台远眺美国Blaine市及温哥华岛周围全景，亦可乘搭专用班车到附近的海滩，漫步伸延水面的怀旧码头，享受海风气息。  Foster Martin设有三栋高楼和白石广场，共334个豪华住宅，提供全新的海边城市居住体验。紧随市府最新规划，必将成为白石中心的璀璨明珠。   IBI Group的设计将海浪型墙体与周边环境完美融合，让您拥有海景、海风与阳光。宽敞的住宅内部提供「海滨传统」或「海滨现代」两款室内设计，每款都各有浅、深两种色调组合。您更可以用其他多样化选择进一步自订室内设计。  住宅户型最小一卧加书房、最大五卧室加书房，还有多户拼接方案，定能满足各种家庭需求。售价介乎四十多万元至六百万元以上。 请游览www.fostermartin.ca，电邮info@fostermartin.ca，致电604.531.7111或亲临152街1688号105室的展示中心。周六至周四10am-6pm，周五12-4pm开放。

■ 现今不少家庭斥资建造泳池，在炎炎夏日可留在家中享受游泳的乐趣。 本报综合报道 大都会楼价升业主豪掷数万打造城中绿洲 夏日炎炎，不少人会想到泳池畅泳解暑。加拿大就有愈来愈多业主选择足不出户，斥资在后院兴建私人泳池。适逢去年夏季全国多个地方受热浪袭击，大多伦多泳池工程宗数更大幅急升，造价由7.5万至10万元不等。不过专家提醒业主私人泳池虽然吸引，但不一定能够为物业增值，投资前应该仔细考虑。 根据加拿大统计局资料显示，去年全国建造泳池申请宗数急升22%，增至13,054宗，为过去50年来的第三高，单就夏秋两季的宗数已经等如2015年的总和，大多区等大城市申请宗数更按年增加25%，相对2015年总申请宗数增加1,894宗。 有分析指度假屋的价格急升，是令愈来愈多业主选择在后院建泳池消暑的因素之一。居住多伦多Bennington Heights区豪宅的设计师范施（Tracey Fines）说，虽然喜欢到名下的度假屋物业消暑，但经常要长途跋涉，令她难以忍受，所以去年便在后院斥资建造了私人泳池，该泳池还有特别造景，加入瀑布装置。她说：“后院泳池是位处我们家中的城中绿洲，我可以足不出户，在后院尽享游泳乐趣。” 基本工程需时3至6周 多市豪华泳池建造商BonaVista Pools发言人甘农（Jennifer Gannon）指出，目前正值泳池工程旺季：“去年天气好得人人都想建造泳池，不过今年年初的暴雨成灾，加上水浸拖延了挖掘工程，时至现在天气逐渐转晴，业界便加紧追回落后的工程进度。” ■ 范施指，后园的泳池是城中绿洲。  她指出，基本水泥泳池建造需时3至6周，实际竣工日期则取决于附加设施的复杂程度，例如恒温泳池、全自动池配日光浴躺架、池中酒吧，以及假山流水等等，选择琳瑯满目。温泉泳池（Swim Spa）由于占地不大，因此近年亦大受欢迎。 升级厨浴可为物业增值 业主克劳德（Tory Crowder）早前就受到大雨影响，令泳池工程进度减慢，现时工程仍在初步阶段：“我们的房子就近Park Lawn坟场，原本的泳池形状也像棺木，经常被取笑。未来新泳池将会是长形的，并移到后园的一旁。” ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  后园泳池无疑能为家庭带来享受，不过加拿大估价学会（AIC）行政总裁兰卡素（Keith Lancastle）提醒业主，泳池投资动辄数7.5万至10万元，但却不一定能够为物业增值，因为买家未必一定需要泳池。 ■ 能为物业增值的包括将厨房及浴室升级，改善屋顶也是增值之选。星报资料图片  他建议业主如果要为物业增值，可选择将厨房及浴室升级，又或者改善屋顶。图片及资料来源：星报

本报记者   安省政府提醒市民，南安省有5种常见的有毒植物，不慎接触轻则身体痕痒，严重者可能要住院留医，误食更会有生命危险。 ．由亚洲入侵的大豕草（Giant Hogweed）高达6公尺、叶有绒毛，茎上有紫色斑点，20至30朵白色花聚集成伞状，可以有1公尺阔。汁液与紫外光结合后会产生炙痛。皮肤在沾染后24小时首先出现红肿，3天后有发炎症状和小水泡。不少人几个月甚至几年后仍然受致光照性皮肤炎的困扰，对紫外光过敏。如果不慎入眼，会导致暂时失明，甚至永久性失明。 ．北美商陆（Pokeweed）是一种本土植物，曾经在很早年被人种植在后园，采摘嫩叶作蔬菜食用；但必须每次换水煮3次才可以食。人和动物误食北美商陆均会中毒，患者会出现发汗、视力模糊、腹痛、呕吐和昏迷。 可致电安省毒物中心求助 ．野生防风草（Wild Parsnip）与萝卜是同一家族，因此根部也可以食用，但与巨猪草有相同的过敏成分，接触叶子会引起严重红肿发炎和出水泡。野生防风草出没在荒废的院落、旧田、路边和铁路旁，有不少野生防风草是人工种植的品种扩散到野外。野生防风草与萝卜最大的分别是开黄色花，以及有强烈气味。 ．毒长春籐（Poison Ivy）生于丛林边沿地带、小径旁，以至公园内也会看到其踪影。有大约50至60%的人接触毒长春籐后会有过敏反应，最常见的症状是痕痒和发炎，也往往会起水泡。沾染在衣服鞋袜、用具和猫狗的皮毛上的汁液，也会令人产生过敏。虽然初次接触的人极少会因此患皮肤炎，但毒长春籐是加拿大人患皮肤炎的最主要元凶。由于毒长春籐最显著的特征为三片叶一组，因此西方民间有遇到三片叶的植物，要避之则吉的谚语（Leaves Three, Quickly Flee）。 ．黑斑毒芹（Spotted Water Hemlock）是加拿大最剧毒的植物，整株植物皆有毒。黑斑毒芹是安省本土植物，生长在溪流、河边、湿地和沼泽地带。植株有1至2公尺高。黑斑毒芹的神经毒素最快可以在30分钟令人昏迷和呼吸困难。 民众如果不小心接触或误食有毒植物，可以致电安省毒物中心（Ontario Poison Centre）的24小时免费热线1-800-268-9017求助。 图片来源：安省政府

■ 温市周三晚上通过西端地产发展项目，包括兴建一幢56层高柏文。CBC电视图片  经过两天的公听会后，温哥华市议会周三晚上投票通过，分别位于温市南区及西端的两项地产发展项目，提供合共超过600个廉租房屋单位。 其中位于南区甘比街（Cambie）与西57街（W. 57Th Ave.）的“皮尔逊道格伍德”（Pearson Dogwood）重建计划，涉及发展面积达10公顷，包括提供540个由市府持有的廉租房屋单位。 西端建56层高柏文大厦 另一项目位于西端布拉德街(Burrard St.)夹纳尔逊街(Nelson St.)，该项目包括一幢56层高、设有300个单位的柏文大厦，以及一幢7层高、共61个单位的廉租柏文大楼。这地产发展项目由第一温哥华浸信会堂(First Vancouver Baptist Church)与地产发展商西岸(Westbank)合作进行。不过，在上周举行的听证会上有居民表示，关注新大厦将严重改变整个社区，以及减少绿化空间。 同时，巴克利街（Barclay St.）1028号路段的Patina大厦居民则指出，新高厦将阻挡他们住所的自然光，令到柏文单位变成一个洞穴。 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）承认，新大楼会产生一定的“影子效应”，影响西端部分居民，但相信后果并不如目前估计般严重。 除了社区环境因素之外，这个地产发展项目惹起争议的另一个原因，是拥有107年历史的第一浸信会堂将进行大规模修葺，包括提升防震能力，以及扩建托儿与辅导中心。本报记者