地产

起居室，是此宅绝命煞位和创作位。在西北角窗边放几盆植物，在植物上面吊一个五柱风铃。 伍子明最近应聘一个斯里兰卡家庭邀请为他们未出生婴儿的未来住宅看风水。这个家庭住在市区价值200万元的豪华柏文单位，女主人已经怀孕了，是个男孩。为了这个即将到来的儿子及照顾他的母亲能够有宽阔的生活环境，夫妻俩再斥资过百万元购入了现在单位隔壁的复式单位给儿子居住。 伍子明这次看风水的特点是女宅主已经怀孕，所以装修儿子的新居亦算是搬家，所以亦有很多禁忌。因此在新屋入伙之日，怀孕母亲不能在新居出现，并且在新居装修期，如果有敲打及打钉声音，女宅主不能听到，在风水上是恐怕吓到胎儿及甚至损害胎儿成长。 伍子明表示，由于宅主的儿子尚未出生，儿子在未成年之前也不能成为这间柏文的业主，所以在摆风水局上，仍然按照其父亲的五行八字来推算。 该柏文坐南向北，门开西南，男宅主五行属土，土人适宜南北，西南向，所以此宅是旺宅主之居所。进门是本宅桃花位及偏财位，所以在进门的衣柜放一个半满钱的钱瓮，两旁夹一对貔貅正对大门口。先助旺此宅偏财运。 宅子直入是起居室，是此宅绝命煞位和创作位。在西北角窗边放几盆植物，在植物上面吊一个五柱风铃，并安排其儿子将来向西或向北而座。 此宅正北中央是餐厅，为此宅长寿位所在，但餐厅东北角又是五黄大煞及祸害煞所在。对一个未成年婴儿，五黄大煞会影响其健康，祸害煞会引致婴儿容易出意外，伍师傅在这里最东北角放一盆铁树，以制衡五黄大煞及祸害煞，并请男宅主将来与儿子一定要坐南向北坐。女宅主则向西坐。 厨房的灶位在南，是火位，火生火旺，其生财能力十分好。同时这个位置是此宅正财位所在，因此在灶头和冰箱交角位放猪仔钱瓮正对出露台的大门，以吸引财气。 由于旁边是男宅主现正居住的柏文单位，他准备在新宅子的东南角开一道门贯通两个单位。但这位置是事非位，为了将来出入平安，伍大师嘱吩宅主在此放九枝红花以解之。 厨房楼上是主人房，但这个房间放床只有头南脚北一个方向，伍师傅建议在床尾对窗位放书台，以适合其儿子将来长大后读书。由于这间房东北角亦如楼下一样是祸害煞位，伍师傅在这位置放一盆仙人掌，用尖物来化解煞气。 西北房是五黄大煞及祸害煞所在，宅主准备用这间房作为婴儿房，于是伍大师在窗口放一盆兰花，上挂五柱银式风铃，床头西脚东而睡。            

■ 今年年初开始，大温楼房价格再攀升。  卑诗省去年中引入15%海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，实施刚好一年，有业界人士认为，当初自由党政府匆忙引入该税项，更多是出于政治目的，没有改善大温房屋的可负担程度，促NDP省政府重新检讨房屋政策时，应提高住宅供应量，同时发展经济、增加就业以加强民众购买力，而非一味打压楼市。 年初重拾升轨 6月按年升8% 去年8月2日，省府向购买大温住宅的海外买家加征15%的PTT正式生效，期间屋价一度回落。惟大温屋价今年年初开始回升。据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)数据显示，今年6月份大温房屋基准价位为99.87万元，比去年同期上升8%。 据满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）宏观策略师莱瑟斯（Benjamin Reitzes）表示，PTT主要对投资者造成心理影响，令他们一度采观望态度：“富裕的海外买家，可以通过现金购买数百万元的住房，也完全有能力承担15％的额外税款，然而该税项的引入，却造成一些不确定性，令这些投资者不敢贸然行事。” 大温资深地产经纪杜洪周二接受《星岛日报》采访时表示，省府去年推出PTT，完全出于政治考量，给地产业造成一些不确定因素：“当时省府突然出台这项政策，事先并无充分咨询业界意见，对市场造成很大震动；很多海外投资者马上就急踩刹车，采取观望态度。” ■ 大温地产经纪杜洪。受访者提供  她指出，其实真正受影响的还是本地业主：“海外买家是比较灵活的，可以把资金转投商业楼盘、农地，或者其他省份，但对本地业主就造成冲击，影响到他们的物业价值；这对当时的省府在政治上可能起到正面作用，但对房地产业影响就十分负面。” 杜洪还表示，目前PTT的影响已消化得差不多，它没有改善本地住房可负担程度，大温房价今年以来继续攀升。那些去年无法负担购买房屋的人，今年情况并无改变。她呼吁NDP政府重新检讨房屋政策时，须从更全面格局着手，而非只针对楼市：“要解决可负担程度问题，省府应多考虑发展经济，增加就业，特别是提高年轻人的就业能力。否则，柏文价格即使从100万降到50万，买不起的还是买不起。” 业界促省府全面发展经济 她强调：“温哥华是个非常国际化的城市，你不可能不让海外资金进来，也不能一味打压房地产行业。当局须全面发展经济，同时提高各类房屋供应量。只要人民富裕了，就买得起房子。” 卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）日前表示，省府正在检讨PTT，以及协助首次置业人士的免息贷款计划，分析该两项由前朝自由党政府所引入政策，在实施后的地产交易数据，以确定相关措施对稳定大温楼市，和调控楼价方面的效用如何，继而决定应该保留、修订还是取消该两项政策。 图文：本报记者庄昕 PTT是自由党省府引入遏炒风 2016年7月25日， 当时执政的卑诗省自由党政府突然宣布，自当年8月2日起，向购买大温住宅的海外买家，加征15%物业转让税(PTT)，冀遏制炽热的楼市炒风。同时，税收所得将投入一个基金，用于发展可负担房屋及租赁住房等项目。违例人士会被罚款最高20万元，或者入狱2年。 据时任卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）在省议会引入的房屋优先倡导(Housing Priority Initiatives)《28号法案》(Bill 28)，非加拿大公民或非永久居民的海外人士，由2016年8月2日起登记所购买大温住宅物业时，都要在支付现行的PTT后，再额外付15%的PTT。 资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。但海外买家税出台后，至去年底，海外买家比例降至2.6%。

卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，省府正在检讨大温地区的海外买家税，以及协助首次置业人士的免息贷款计划。 罗品珍周一称，她会与财政厅长詹嘉路（Carole James），分析该两项由前朝自由党政府引入的政策在实施后的地产交易数据，以确定该等措施对稳定大温地区楼市，和调控楼价方面的效用如何，从而决定应该保留、修订抑或是取消该两项政策。 检讨PTT及首置贷款计划 省NDP在省选之前提出，引入相当于房屋估值百分之二的炒卖税，不过，罗品珍指出，会同时研究这个建议。 前自由党省政府于去年8月，向购买大温住宅物业的海外买家征收额外15%物业转让税，目的是要稳定区内楼市。资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。至去年底，海外买家比例降至2.6%。近月房屋价格继续上升，特别是柏文。大温房屋今年6月综合基准价为998,700元，比去年同期上升7.9%。本报记者

由Landmark Premiere Properties开发的 Foster Martin 豪华公寓位于白石核心地带，临近Semiahmoo海滩和各种餐饮、购物、康乐及养生服务。住户可从自家阳台远眺美国Blaine市及温哥华岛周围全景，亦可乘搭专用班车到附近的海滩，漫步伸延水面的怀旧码头，享受海风气息。  Foster Martin设有三栋高楼和白石广场，共334个豪华住宅，提供全新的海边城市居住体验。紧随市府最新规划，必将成为白石中心的璀璨明珠。   IBI Group的设计将海浪型墙体与周边环境完美融合，让您拥有海景、海风与阳光。宽敞的住宅内部提供「海滨传统」或「海滨现代」两款室内设计，每款都各有浅、深两种色调组合。您更可以用其他多样化选择进一步自订室内设计。  住宅户型最小一卧加书房、最大五卧室加书房，还有多户拼接方案，定能满足各种家庭需求。售价介乎四十多万元至六百万元以上。 请游览www.fostermartin.ca，电邮info@fostermartin.ca，致电604.531.7111或亲临152街1688号105室的展示中心。周六至周四10am-6pm，周五12-4pm开放。

■ 现今不少家庭斥资建造泳池，在炎炎夏日可留在家中享受游泳的乐趣。 本报综合报道 大都会楼价升业主豪掷数万打造城中绿洲 夏日炎炎，不少人会想到泳池畅泳解暑。加拿大就有愈来愈多业主选择足不出户，斥资在后院兴建私人泳池。适逢去年夏季全国多个地方受热浪袭击，大多伦多泳池工程宗数更大幅急升，造价由7.5万至10万元不等。不过专家提醒业主私人泳池虽然吸引，但不一定能够为物业增值，投资前应该仔细考虑。 根据加拿大统计局资料显示，去年全国建造泳池申请宗数急升22%，增至13,054宗，为过去50年来的第三高，单就夏秋两季的宗数已经等如2015年的总和，大多区等大城市申请宗数更按年增加25%，相对2015年总申请宗数增加1,894宗。 有分析指度假屋的价格急升，是令愈来愈多业主选择在后院建泳池消暑的因素之一。居住多伦多Bennington Heights区豪宅的设计师范施（Tracey Fines）说，虽然喜欢到名下的度假屋物业消暑，但经常要长途跋涉，令她难以忍受，所以去年便在后院斥资建造了私人泳池，该泳池还有特别造景，加入瀑布装置。她说：“后院泳池是位处我们家中的城中绿洲，我可以足不出户，在后院尽享游泳乐趣。” 基本工程需时3至6周 多市豪华泳池建造商BonaVista Pools发言人甘农（Jennifer Gannon）指出，目前正值泳池工程旺季：“去年天气好得人人都想建造泳池，不过今年年初的暴雨成灾，加上水浸拖延了挖掘工程，时至现在天气逐渐转晴，业界便加紧追回落后的工程进度。” ■ 范施指，后园的泳池是城中绿洲。  她指出，基本水泥泳池建造需时3至6周，实际竣工日期则取决于附加设施的复杂程度，例如恒温泳池、全自动池配日光浴躺架、池中酒吧，以及假山流水等等，选择琳瑯满目。温泉泳池（Swim Spa）由于占地不大，因此近年亦大受欢迎。 升级厨浴可为物业增值 业主克劳德（Tory Crowder）早前就受到大雨影响，令泳池工程进度减慢，现时工程仍在初步阶段：“我们的房子就近Park Lawn坟场，原本的泳池形状也像棺木，经常被取笑。未来新泳池将会是长形的，并移到后园的一旁。” ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  后园泳池无疑能为家庭带来享受，不过加拿大估价学会（AIC）行政总裁兰卡素（Keith Lancastle）提醒业主，泳池投资动辄数7.5万至10万元，但却不一定能够为物业增值，因为买家未必一定需要泳池。 ■ 能为物业增值的包括将厨房及浴室升级，改善屋顶也是增值之选。星报资料图片  他建议业主如果要为物业增值，可选择将厨房及浴室升级，又或者改善屋顶。图片及资料来源：星报

本报记者   安省政府提醒市民，南安省有5种常见的有毒植物，不慎接触轻则身体痕痒，严重者可能要住院留医，误食更会有生命危险。 ．由亚洲入侵的大豕草（Giant Hogweed）高达6公尺、叶有绒毛，茎上有紫色斑点，20至30朵白色花聚集成伞状，可以有1公尺阔。汁液与紫外光结合后会产生炙痛。皮肤在沾染后24小时首先出现红肿，3天后有发炎症状和小水泡。不少人几个月甚至几年后仍然受致光照性皮肤炎的困扰，对紫外光过敏。如果不慎入眼，会导致暂时失明，甚至永久性失明。 ．北美商陆（Pokeweed）是一种本土植物，曾经在很早年被人种植在后园，采摘嫩叶作蔬菜食用；但必须每次换水煮3次才可以食。人和动物误食北美商陆均会中毒，患者会出现发汗、视力模糊、腹痛、呕吐和昏迷。 可致电安省毒物中心求助 ．野生防风草（Wild Parsnip）与萝卜是同一家族，因此根部也可以食用，但与巨猪草有相同的过敏成分，接触叶子会引起严重红肿发炎和出水泡。野生防风草出没在荒废的院落、旧田、路边和铁路旁，有不少野生防风草是人工种植的品种扩散到野外。野生防风草与萝卜最大的分别是开黄色花，以及有强烈气味。 ．毒长春籐（Poison Ivy）生于丛林边沿地带、小径旁，以至公园内也会看到其踪影。有大约50至60%的人接触毒长春籐后会有过敏反应，最常见的症状是痕痒和发炎，也往往会起水泡。沾染在衣服鞋袜、用具和猫狗的皮毛上的汁液，也会令人产生过敏。虽然初次接触的人极少会因此患皮肤炎，但毒长春籐是加拿大人患皮肤炎的最主要元凶。由于毒长春籐最显著的特征为三片叶一组，因此西方民间有遇到三片叶的植物，要避之则吉的谚语（Leaves Three, Quickly Flee）。 ．黑斑毒芹（Spotted Water Hemlock）是加拿大最剧毒的植物，整株植物皆有毒。黑斑毒芹是安省本土植物，生长在溪流、河边、湿地和沼泽地带。植株有1至2公尺高。黑斑毒芹的神经毒素最快可以在30分钟令人昏迷和呼吸困难。 民众如果不小心接触或误食有毒植物，可以致电安省毒物中心（Ontario Poison Centre）的24小时免费热线1-800-268-9017求助。 图片来源：安省政府

■ 温市周三晚上通过西端地产发展项目，包括兴建一幢56层高柏文。CBC电视图片  经过两天的公听会后，温哥华市议会周三晚上投票通过，分别位于温市南区及西端的两项地产发展项目，提供合共超过600个廉租房屋单位。 其中位于南区甘比街（Cambie）与西57街（W. 57Th Ave.）的“皮尔逊道格伍德”（Pearson Dogwood）重建计划，涉及发展面积达10公顷，包括提供540个由市府持有的廉租房屋单位。 西端建56层高柏文大厦 另一项目位于西端布拉德街(Burrard St.)夹纳尔逊街(Nelson St.)，该项目包括一幢56层高、设有300个单位的柏文大厦，以及一幢7层高、共61个单位的廉租柏文大楼。这地产发展项目由第一温哥华浸信会堂(First Vancouver Baptist Church)与地产发展商西岸(Westbank)合作进行。不过，在上周举行的听证会上有居民表示，关注新大厦将严重改变整个社区，以及减少绿化空间。 同时，巴克利街（Barclay St.）1028号路段的Patina大厦居民则指出，新高厦将阻挡他们住所的自然光，令到柏文单位变成一个洞穴。 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）承认，新大楼会产生一定的“影子效应”，影响西端部分居民，但相信后果并不如目前估计般严重。 除了社区环境因素之外，这个地产发展项目惹起争议的另一个原因，是拥有107年历史的第一浸信会堂将进行大规模修葺，包括提升防震能力，以及扩建托儿与辅导中心。本报记者

■ 拥有出租的后巷屋物业在出售时，后巷屋获利部分需缴付资本增值税。资料图片  本报记者张誉报道 为推动独立屋社区的房屋出租率，大温不少城市开始鼓励民众兴建后巷屋，或是允许自住房屋内增设出租套间等。不过，有会计师指出，类似房屋出租后，未来出售时，可能无法享受自住房的免税政策，相反需缴付资本增值税（Capital Gain Tax）。 据《温哥华商业》（Business Vancouver）杂志报道，温哥华、北温、高贵林和满地宝这几个城市，现在或即将允许在自住房屋内增设两至三套出租套间，以及兴建后巷屋。此举是为了满足日益增多的房屋租赁需求，同时让业主透过租金外快，减轻生活负担。 不过，在2017年，加拿大税务局首次要求业主报告销售“主要居所”（principal residences）的讯息。根据规定，业主售卖主要居所而获得的利润是无须缴税，但针对拥有后巷屋，并透过出租后巷屋获利的主要居所，在出售时理论上是需要缴付资本增值税。 不少不符豁免资格者从不报税 报道举例指出，一幢位于温哥华拥有后巷屋和两个出租套间，总价值在360万元的独立屋，如果按严格规定，在转售时可能需要就100万元征收资本增值税。税务律师库珀（William Cooper）表示，如果以卑诗省最高税率计算，100万元的资本增值税大约是23.85万元。 库珀指出，主要居所的税务豁免是加国所得税法例中最大的税务漏洞之一。他说，虽然加拿大税务局更改要求是防止海外投机者滥用税务豁免政策，但真正的问题是加国国民中本身有很多人根本不符合税务豁免资格，但他们却从来没把收益报税。 温哥华孙鹏英特许会计师在接受《星岛日报》记者访问时表示，出租的主要居所分两种情况，一种是拥有后巷屋的住宅，另一种就是出租房间处于住宅内的。 她指出，针对第一种情况，后巷屋建成后，通常有一个独立的地址，但业主在卖屋时，都会把住所和后巷屋一起售卖，至于资本增值税，住宅部分获得利润无须缴税，但后巷屋的利润，则在减去建筑成本后，最终利润的50%，需按卑诗省税率要求缴税。 孙鹏英又说，针对第二种情况，例如独立屋两层，一层业主自住，另外一层用来出租，这样的房屋在转售时可当成主要居所，从而豁免资本增值税，但前提是业主每年要如实申报租金收入，且不能把房屋的折旧额作为费用抵扣。 此外，房屋出租的部分要确保不能有任何结构上的改动，同时业主必须住在房屋里。

本报记者 大多伦多地区房地产销售虽然下滑，但有40%地区的独立屋平均价格在第2季维持升势。多伦多布尔街以北的Annex和卡萨罗马古堡一带的C02区的楼价上升27.95%，较第二位多出一倍。地产代理RE/MAX认为，安省经济的利好因素将令房地产市道在第4季回升。 据RE/MAX的季度报告显示，905地区独立屋均价能在今年第2季维持上升的，是100万元价位以下的物业；多伦多则略呈两极化，100万元以下和400万元以上的房屋平均价格上升。不过，地段的差异极大，玫瑰谷的C09区，独立屋平均价由第1季的4,249,438元，滑落至第2季的3,331,250元，跌21.61%；但湾景大道的C12区，平均价由4,183,675元上升至4,237,132元。 E01和W02区均升值 公司区域总监亚历山大（Christopher Alexander）指出，大多区楼市在今年第一季逾25,000间房屋的成交量，打破多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的纪录，较去年同期增加12%，平均价格也上升29%。省政府的辣招令市道在第2季回软，但仍有40%地区的屋价，超越第1季的平均价格。 报告显示，杜咸区的Brock镇独立屋第2季的平均价格，比第1季升11.73%，至562,711元；皮尔区卡列顿（Caledon）则第1季的1,037,997元，升至第2季的1,127,414元，升幅达8.61%；荷顿区荷顿山（Halton Hills）升7.75%，均价由780,644元，升至841,155元；多伦多市E01区和W02区也各有7.59%和6.91%的升幅，平均价分别上调至1,298,439元和1,390,342元。 消费者信心回升 他说，6月份的挂牌日数为15天，是一个相当健康的情况，目前市道可说是多年来的最佳入市时机，买家如果要等候热门地段有较理想成交价的可能性很低，但毗邻地区则更有吸引力。第3季受暑假影响，要到第4季才有活力。他指安省经济好，大多区失业率徘徊在6.8%，消费者信心也缓步回升。由于预期在未来将调升利率，也促使一些买家及早置业。 他说，独立屋和单一家庭住宅的兴建受政府限制，买家对独立屋的需求将促使这类房屋的价格继续攀升。

■ CMHC报告指出，温哥华楼市仍处过热状态。资料图片 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发表的最新报告显示，温哥华楼市仍处于过热状态。对此，卑诗大学（UBC）学者就指，大温城市屋和柏文需求强劲，导致市场再度炽热。温市房价的确被高估，或会面临大幅度价格下跌的风险。另有地产经纪则表示，随着央行加息和省新政府上台，大温楼市已有冷却迹象。 UBC商学院教授达维多夫（Thomas Davidoff）接受《星岛日报》记者访问时表示，房屋供应跟不上需求，市场自然会过热。他也认可报告中所认为的本地房价被高估了。价格被高估，高估愈多，修正幅度就会愈多。 不过，达维多夫表示：“自己不敢说温哥华的楼市存有泡沫，因为我们有很多理由去相信会有人愿意接手温哥华的房子。”他举例说，未来数年，大量新移民将涌入加国，适宜居住的温哥华必定是新移民首选之地，他们到来后自然会买房，满足自住要求。另一方面，温市正朝着国际都市方向发展，大都市通常都有房价高、负担性差的特点。 经纪:市场已开始转淡 地产经纪苏娴雅则说，从平日带客户的情况来看，感觉市场已开始转淡，尤其是高价位的独立屋，而柏文和城市屋虽然早前经历一波涨幅，但由于目前价位已经不便宜，许多买家变得相对理性些。 此外，这个7月发生不少大事情，包括加拿大央行加息、中国收紧外汇，以及省新民主党上台，该党早前多次指会透过加税等方式调整房价，不少买家选择开始观望。 苏娴雅指省府若再征税，或者市场转淡，对炒家风险相对大些，加上联邦政府开始针对楼花炒家展开调查，这些都令到投资者变得很谨慎。市场冷却，对购买自住房的人来说当然是好事，不过，苏娴雅认为，楼价下跌，除非跌幅很大，例如达到30%，否则基本上对改善民众的住房可负担程度是没有影响。本报记者张誉

■ 加拿大按揭和住房公司报告，指温哥华、维多利亚及多伦多楼市状况问题严重。资料图片  本报记者报道 根据加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）昨日发布新一季的房地产市场评估报告，对全国及几大中心城市的房地产市场的总体评估继续亮红灯，显示在今年第一季度，房地产市场总体状况问题严重，尤其是在温哥华、多伦多、咸美顿和维多利亚市。 由于青年的成年人口增长缓慢，加上人均可支配收入下降及房价高涨，意味着CMHC还是有强有力的证据证明房地产市场的问题状况。 CMHC报告的评估框架共有4个方面，包括价格高估、过度建设、市场过热和价格炒作。 有证据显示问题存在 如果这4个方面的某些综合状况，严重偏离了历史平均水平，就会被定义为住房市场失去平衡，也就是有强大证据显示问题的存在。 报告指出，价格高估的问题在全国范围仍然比较温和，但在多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚比较显著；至于过度建设的问题，魁北克的情况在恶化，大量出租公寓的动工已经超过需求；温哥华的市场过热变得比较温和，原因是镇屋和公寓需求增加，导致多重报价和该类房屋的价格升高；而草原省份的市场还是有中度到强度的证据显示出现过度建设的情况。 分析料冷却短暂 CMHC在昨天的媒体电话会议上指出，本季评估报告采用的数据是截至到今年3月底，当时安省还没有推出房地产新政。CMHC发言人表示，该评估报告并非一个政策评估的工具，不会评估某一项政策，但可从今后的趋势看到政策给房地产市场带来的影响，正如卑诗省去年实施的外国买家税，确实起到了减少外国买家的作用，现在温哥华的外国买家已经从5%降到4%。但由于温哥华良好的经济增长和需求强劲，已经使得市场再次回升，所以多伦多市场否能回升，也要看经济发展和就业的情况。 ■ Dana Senagama  CMHC大多伦多市场首席分析师Dana Senagama(图)进一步补充说，正如多伦多在2007、08年提高土地转让税后，市场也持续低迷了9到10个月，当然也有金融危机的因素，但到2009年，市场则重新起飞。现在的情况亦类似，市场对新政策可能更多是一种情绪反映，如果经济保持强大，目前的冷却现象应该只属于短暂性质的。本报记者

伍子明日前到卑诗省某一家大学，为一名教授在其办公室摆风水局，主要是因为他任教的大学时常有新的制度及人事，所以他希望能借风水局来稳定人事及争取更多学生选课。 该办公室主人五行属土，办公室座西南向东北，和宅主五行是配合，但办公室入门位置是五黄大煞，再入一些是祸害煞。另一边是绝命煞，三大煞位集中在门口，当然对宅主十分不利。 伍师傅第一步是将宅主现在的办公桌放在背西南向东北坐的位置，形成土人向土位而坐。在进门右角祸害煞位的书架上放三枝水晶柱，先解祸害煞；再贴着门后面挂上一个五柱银色风铃以解五黄大煞。门另一面，即是对门口望的左手边，挂一幅多水的画，办公室财位并非在门口，所以用水画引财；同时在此位角落摆四枝高大的竹，以破解绝命煞。 伍师傅强调，该办公室宅主是从事教育工作，所以用四枝竹，因为四这个数字对教育十分有帮助，四的数目主文昌，利教育。这些摆设先解决了前局。 中局是办公桌部分，书台在这间办公室中央，亦是办公室病煞位，在书桌中间点，即右手的抽屉内，放两个大葫芦以解病煞。书桌左边是办公室事非煞，所以在此处放一个地球仪，前面放九枝红花以解之。地球仪的作用是引动生气。地球仪再往窗户的墙挂各种证书和一个大地图。这个局是加强人事靠山。 办公室正财位在书台背后窗户中间的位置，所以在窗户中间放一个钱瓮。窗户右边角落是办公室桃花位，师傅在此放一棵玉树，用圆叶来聚桃花气，令宅主对外人事更和谐。 办公室再向前是右边的书架，伍师傅请宅主挂一个钟在中央位置，再在钟后书架放一个钱瓮，因为这个位置是偏财位。利用钟的流动，将财引入本局正财及偏财位。 伍师傅指出，一个小小的房间亦包含了一个高深的风水局，风水局的摆设并不受到该宅面积大小所限。

据A1新闻报道，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）称多伦多房屋股价过高，房价快速增长，楼市过热，种种迹象表明楼市高风险。 公司最新的一份今年四月至七月的季度报告指出,  多伦多年轻人增长数目, 同税后收入都有所下降，但楼价依然很高。 报告指出,  多伦多及咸美顿市, 因为供不应求而令楼价及租金过高，楼市过热。 该报告是在省府向海外买家征收百份之十五附加税后, 而得出结果。 C09

■ 列治文市议会三读通过，修改独立屋建筑附例，有利业主加盖第二套间的出租房。资料图片  本报记者报道 列治文市议会周一晚上三读通过修改独立屋建筑附例，适度采纳建商意见，略为放宽地积比率，把后院深度改为建筑物宽度六四比例计算，而非原本一刀切改为总土地面积25%。放宽附例之后，这令许多华裔独立屋业主可方便加盖第二套间或中式厨房，附例通过后将立刻生效实施。北美华人建筑企业协会表示，这是妥协下的结果，大家只有接受。 由于市议会上周已完成一、二读，所以周一会议上顺利通过修改后的附例。其中最受争议的后院深度，改为按建筑物宽度比例计算，建筑物宽度的60％部分，后院深度需达土地深度的20%；其余建筑物宽度的40％部分，后院深度需达土地深度的25%；也就是相当后院深度最少不得短于6米，最深可达10.7米。 前院须有55％绿化地带 北美华人建筑企业协会副会长尤子明指，按照市府通过附例，不会再令正层建筑完全被迫往二楼发展。他说：“这允许华裔独立屋业主可做中式厨房，或加盖第二套间的出租房。”尤子明又表示，修改的新建筑附例，又要求位于主干道的独立屋，未来前院电动大门需后退至与独立屋主建筑相距20呎的位置，以确保安全。 ■ 尤子明指出，按照市府通过附例，不会再令正层建筑完全被迫往二楼发展。资料图片    此外，新建筑附例要求前院必须有50％至55％活的植物，以维持园林绿化。尤子明说：“其实目前已要求45％的前院必须绿化，新例等于增加10%。” 尤子明表示，不少西裔业主支持大幅增加后院深度比例，认为可增加隐私，同时也可令市容更美观。建商协会认为市府已作出让步，经过商议后，只有接受目前妥协修改后的建筑附例。 列治文市议员区泽光接受《星岛日报》记者访问时说，其实相关附例曾在2015年修改过，把建筑空间减少，并加上高度限制，这次是延续上次进行检讨修订，市议会采纳许多业主意见，为方便物业主加盖出租第二套间，才最终采纳增加后院深度比例的规定。

■ 近甘比街的45街上，已见有独立屋成功出售（图右方），看板上显示为开发商所收购。图左方为渥列治商场。  图文：本报记者张文慈 温哥华市星期日宣布提出新计划，将要求开发商未来在新项目中，至少保留20％的可负担房屋单位，这也将是温南甘比走廊(Cambie Corridor)第三期发展计划中一部分，希望可提供至少1,000个新的可负担住房。 ■ 海德（左）与罗品信，星期日公布温哥华市府可负担房屋新计划。  温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日在记者会表示，可负担房屋的定义是不超过租客税前收入的30％。他说：“我们希望确保新发展计划中，区域租金可符合这一考验。这将是我们的目标。” 温市府计划在甘比走廊第三期发展计划中，打造渥列治镇中心(Oakridge Municipal Town Centre)，成为市中心外的另一个市镇中心。发展计划预计兴建1.1万个住宅，把该区靠近加拿大线（Canada Line）的低密度住宅，转变成较高密度的住宅。 罗品信说，渥列治试验计划，可为年收入3到8万家庭，提供至少1,000个新的可负担住房；并在2041年之前，令甘比地区达到4,000个。他说，市府职员正在规划分析，希望将租金与租客收入直接挂钩，令单人房租金仅为850到1,000元（见附表）。 ■ 温市府倡议各类单位合理租金  用多项措施鼓励发展商 罗品信同时透露，本周二将进一步宣布可负担房屋相关计划。 温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid）表示，为鼓励开发商兴建可负担房屋单位，未来可允许开发商提高建筑密度，放宽停车场要求、或免除新的建筑税项。 计划中的渥列治镇中心，主要位在渥列治中心商场(Oakridge Centre Mall)以东，直到哥伦比亚公园（Columbia Park），及商场东北及北部街区（见图）。 ■ 渥列治镇中心规划草图。网上图片  海德说，配合渥列治中心商场改建，因为新商城未来区内最高楼层可达44层楼，因此渥列治镇中心区内最高楼层可达28到32层楼高。她说：“由于区内目前多为独立屋区域，市议会预计在今年底，或明年初以前，制订土地用途变更的附例，容许开发商改建高楼。” 她表示，正草拟的甘比走廊第三期计划，将举办开放日，向公众解释及讨论该项计划。试点计划如果成功，可以在全市范围内扩大实施，以提供更多可负担住房。 ■ 图中渥列治商场附近甘比街沿线，未来可能出现28到32层高的住宅大厦。  目前近甘比街（Cambie St.）的45街(45 Ave.)上，已见有独立屋出售，看板上显示为开发商收购，未来估计将改建为高楼。

■莱韦斯克称不想等加元回升才在美国置业。CBC 加拿大楼价飙升下，部分加人选择转到美国投资置业。最新统计数据显示，即使加元持续疲弱，过去一年加人到美国的买屋量仍然创下历史新高，投资美国住宅的资金达到破纪录的190亿美元。 根据加拿大广播公司（CBC）报道，居民纽宾士域省（New Brunswick）的半退休人士莱韦斯克（Joel Levesque），不等加元汇价回升，变卖在加国的住所，搬到较小的单位居住之余，又把所得金钱在美国佛罗里达州购入一间两睡房、两浴室和一个泳池的全新住宅，并计划未来每年花5个月时间与妻子到美国生活：「我们在有生之年都不再想见到冰雪。」 料22%国际交易涉加卖家 美国地产代理协会（NAR）的报告指出，2016年春季至今年春季，加人共花了190亿美元在美国购房，是仅次于中国的第二大住宅境外买家，而佛州是最吸引加国买家的地点。 NAR 经济师Lawrence Yun 指加国房市炽热，令加人资产升值，加上加国房价仍在上升，他们于是寻求到其他地方作投资，并选择有不少廉价房屋的美国市场。 NAR 的调查亦指，加人主导美国卖楼市场，估计有22% 的国际交易涉及加国卖家。美国地产经纪Diane Olson 说，不少加国卖家是在2010 年加元汇率几乎与美元等值、美国楼市暴跌时购入，不少物业的价值现在已翻倍。另一名经纪Jay Phillip Parker 说，加人富起来后，亦趋向在美国在购买更昂贵的物业。综合报道

尽管多伦多、温哥华这二大房价狂飙城市已有降温的迹象，加拿大央行也一如预料在日前进行7年来首度加息，加国打房依旧不手软频出新招，这回把矛头对准房贷，贷款人须通过严格的压力测试才能成功申贷，盼借此抑制过热的房市买气。 OSFI（加拿大金融监管委员会）宣布要修改银行放贷规则后，其中最值得注意的是，有意买房者一律要经过所谓的压力测试，方可拿到银行贷款，就连付了20%以上头期款的人也不例外。与银行协商好的房贷利率，就算往上提高2个百分点准买家都负担得起，才算通过压力测试。 OSFI发函说明提议紧缩房贷的理由，提到利率持续在低档徘徊，家庭负债水位升至历史高点，温哥华与多伦多两大城的房价狂飙下，“万一经济情况恶化，恐产生严重的放贷损失问题”。房市分析师指出，这套拉高房贷门槛的新措施，恐怕会让很多想买房的人知难而退，抑制房贷扩张速度。加国的房贷规模年成长6%左右，远远高出薪资增幅。 去年秋天加国财长莫诺（Bill Morneau）就瞄准购屋者的房贷负担能力，对支付5%到19%头期款的买房者进行压力测试。目前加拿大缴付20%以上头期款的购屋者，毋须经过任何压力测试，也未强制他们取得房贷保险。加国房贷保险有联邦政府在背后支持，保障银行避免房贷违约风险，若是贷款购买100万加元起跳的房屋，则不具保险资格。 加国房贷仲介商Mortgage Edge驻多伦多经纪人阿布拉莫维兹表示，房贷压力测试趋于严苛，潜在买家恐怕无法争取到太多银行贷款，让他们的购屋选项连带受到侷限。他提到自己的地盘多伦多就首当其冲，手中的客户多半都缴了20%以上头期款，是新一波压力测试的头号对象。 多伦多的购屋成本年增率维持在30%已好几个月，为了让这座加国第一大城猛涨不停的房价冷却，安省省政府在4月祭出了10多项打房措施，包括向海外投资客征收附加税。

■ 图中央为奎斯尼尔街落成不久的后巷屋，而左上角则是正面特色屋。  图文:本报记者李群 温市新招增房屋供应 温哥华在提升市内房屋可负担方面再出新招。温市府周四宣布，针对市内约1.2万幢建于1940年以前的特色屋（character home），只要屋主承诺保留特色屋，就允许他们兴建后巷屋（laneway home）并可单独出售。该计划如果获市议会通过实施，预计未来10年将有数千幢后巷屋落成，市府指因其价格相对较低，能为家庭年收入8万元左右，希望在温市西区低密度房屋社区置业的家庭多一项选择。 温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）、首席规划师凯利（Gil Kelley），周四来到位于温市奎斯尼尔街（Quesnel Dr.）4028号，落成不久的一幢后巷屋，介绍市府该项计划。 ■ 弗赖伊（右）认为后巷屋惠及各方，是提高房屋可负担能力的不错选择。中为罗品信，左为凯利。  罗品信说：“这是我们让房屋更可负担努力的重要一步。我们所说的可负担，是指一个家庭用于房屋的开支，不应超过收入的30%。目前很多市民希望在低人口密度的独立屋社区置业，但他们的收入明显无法负担。这次市府推出的计划，可帮助他们实现梦想。” 凯利指出，社区居民希望保留特色屋，但在这些房屋较多的温市西区，近年来楼价持续上升，令很多买家无力负担，去年的人口普查也显示社区居民有所流失。 在特色屋较多的登巴区（Dunbar）、克里斯代尔区（Kerrisdale）及阿布特斯岭区（Arbutus Ridge）等，屋主可在承诺保留特色屋前提下，向市府申请兴建后巷屋，并可选择自行居住、出租或者出售。 凯利指出，相关计划将在下周二提交市议会讨论，之后将展开公众咨询。如果获得通过，相关附例预计今秋实施。 下周二交市议会讨论 此外，市府计划还包括容许格兰尤伍德兰（Grandview-Woodland）、快乐山（Mount Pleasant）地区的4,800户居民增建后巷屋，以及把33呎地盘居民户数由两户增至三户等。 兴建该奎斯尼尔街后巷屋的建筑商弗赖伊（Jake Fry）表示，过去12年在大温地区兴建近150幢后巷屋，约75%屋主其实是为增加家人居住空间。 他指出，该后巷屋兴建约耗资35万元，两层900呎、拥有两个卧室，屋主可选择出租、出售，是个不错的投资选择。

■ 多市的高昂屋价令新移民措手不及。资料图片  本报记者 根据联邦移民、难民及公民部的内部研究文件指出，随着屋价及住宅租金愈趋高昂，刚抵达本国之新移民家庭，欲找到一个安乐窝较非新移民家庭而言是3倍困难。报告形容新移民于“社区隐藏无家可归者人口”中，属被严重忽视的一群，他们在住屋中最严峻的考验，是居住空间狭窄及房屋开支占去其大部分收入。 协助抵步新移民融入社会的华咨处行政总监谭黄梅初表示，其机构也曾接触过不少面对住屋问题的亚裔新移民家庭。她举例称，有个案是数个新移民家庭，租住没有足够房间的蜗居，也有些个案是4名单身新移民，分租一个柏文单位等。 ■ 行政总监谭黄梅初  她指出近年大多伦多地区屋价飙升迅且猛，租金应声上扬，令刚抵步新移民失却预算，结果要透过分租才能找到容身之所的主要原因。谭黄梅初指这其实不单是新移民正面对的最大难处，这基本上已是本国的全民问题，尤其影响在职贫穷家庭、贫困长者及妇女等。 该份内部研究报告强调，国民花费越来越多入息在住屋方面已非新闻，但指出此对新移民而言，情况更见堪虞。由于他们将大部分资产及入息，投放于其居住房屋成本上，若楼市一旦出现泡沫爆破的波动，新移民易首当其冲地面临基本生活危机。 谭黄梅初坦言安居才能乐业，但新移民尤其是叙利亚难民，面对在大多伦多地区高昂的租金，大部分从原居地带过来资金有限的新移民家庭，他们需花费每月入息一半以上，放于缴付租金等居住事项上，即使他们暂时找到工作，交了租金后亦要节衣缩食才能勉强应付生活需要。她认同研究报告所指，新移民家庭很多时仅能租住一房柏文单位，即使其家庭可能是5口之家，也只可以蜷缩在小单位内，生活空间非常狭窄。 廉租屋无助燃眉之急 谭黄梅初指出大多区政府资助廉租房屋，轮候时间动辄要8至10年时间，土生土长家庭尚且要在轮候册中慢慢等待，这更不可能解决新移民家庭住屋上的燃眉之急，他们惟有转向租住出租柏文单位及分租屋。 她提到曾有向其机构求助的印裔新移民夫妇，打算用每月1,200元租住一房柏文单位，但业主却要求他们先给予6个月按金，令他们大失预算。谭黄梅初指出业主此项要求是违反租金条例，但很多新移民并不知道业主的不合理要求本身就是违反法例，结果因害怕无家可租，而忍受业主或房东的不合理要求。 她形容对财政不太充裕的新移民家庭来说，原来可能仅带可维持一年或两年的生活费，但当他们来到多伦多后，却发现住屋成本完全超出预算，使他们带来本国生活的资金，只可应付7至8个月而已，在此情况下，生活迫人容易成为新移民出现焦虑症的原因。 谭黄梅初谈到不单本地之住屋成本是新移民家庭的主要问题，他们在本地租住房屋及购买房屋之法例条文，亦必须清楚明白才不会被骗，或遭到业主提出无理要求而毫不知情，她认为政府有需要在此方面增拨资源，让协助新移民机构多办此方面的讲座，让新移民家庭明白其权益。

伍子明日前到雷湾为一间健康食品及药房摆风水局。因为该店员工流失严重及生意额下跌。较早前宅主曾聘请一名在温尼辟的风水师看风水，这名风水师用一种在美国十分流行的黑头术算，但是没有改变其店铺的情况，于是聘请伍师傅来重新布局。 该药房东主五行属土，妻子属金。两名经理亦是属金。药房座东向西，门开西门，西门为金，对店主为泄气，所以做生意十分辛苦。药房西位是2017年年的事非位，因此今年二月开始药房事非特别多。药房靠山是在东位，而这个位置是今年三煞位，于是令到药房犯了官非，因为店主开除一名怠工员工，员工到劳工处告店主没有给他遣散费。但这个员工是合约临时工，根据劳工法不用付遗散费，最后店主为息事宁人，还是付给他遣散费。另外又有一个员工在工作时手指差不多被截断，工伤休息一段十分长时期。伍师傅强调药房三煞在靠山，进门是事非位，旁边是病位，这样肯定会出事。   药房先进入一个共同生活区才进入店门内，而该店财位就在这个共同生活区，所以伍师傅在这个共同生活区内的天花板内放置一个钱瓮。在门后北墙挂一幅多水的画，并在旁挂一个钟，引动财气入门，以补属土男店主向西泄气之不足。现在进门地毡是米色，要改为蓝色或灰色，将金的来气全部转化为水气。 药房收银处在内面东位，伍师傅将收银处搬至近进门位置，以接近财位。在收银机后面角落的文昌位放四枝大竹，在大门后面事非位放九枝红花。 中局的木梁是药房偏财位，伍师傅命店主在上面做一个架子，放一对洋狮子夹着一个钱瓮，正对大门以收偏财。这个部分是出售一些健康食品，在每样食物都挂一个牌子来作介绍，令客户容易找到要买的食物。 最北位是药房天医及五黄大煞位，伍师傅请店主将维他命产品由南位搬到这个位置出售，这些补品最适合在天医位出售，但由于五黄大煞破了天医位，所以在此处梁上挂一个五柱粗大银色风铃以解之。 药房靠山并不足，所以在后局正中的墙上挂一幅大山的画，加旺其靠山;东南则为大局的病煞位，亦员工工伤的位置，在天花板挂一个六柱银色风铃以解之。 药房东北面是桃花位，师傅请店主在此开设健康果汁饮料吧，生意肯定兴隆。 店主办公室在店后局，店主现正向西而坐形成泄气，伍师傅请他一定要坐南向北坐，并在其办公台电脑后面的墙挂一幅多水的画，及挂一个钟引动生气。其后门是桃花位，控制本店人事，现在员工流失量大，所以在此处放八块石头以稳定人事。 这个部分出售一些健康食品，在每样食物都挂一个牌子来作介绍，令客户容易找到要买的食物。最北位是药房天医及五黄大煞位。