Tag: 加拿大房地产市场

  【加拿大都市网】尽管利率和房价居高不下，加拿大人并没有结束拥有投资性房产的热潮。 根据Royal LePage的一份新报告，超过四分之一的加拿大人（26%）计划在现在和2028年之间购买投资物业。 Royal LePage在今年3月调查了1003名加拿大成年人。 调查报告表示，11%的加拿大人，即约440万人已经拥有房产，在这个群体中，超过一半的人计划再购买一个投资性房产。 同时，在那些目前名下没有投资房产的人中，有23%的人希望在未来五年内拥有一套房产。 投资者在寻找什么？ Royal LePage地产公司的观察显示，44%的房地产投资者拥有独立屋，保持了独立屋在全国范围内最受欢迎的投资物业地位。 公寓排在第二位（37%），排屋排在第三位（11%）。 在大温地区，67%的房地产投资者拥有一套住宅投资物业，而在多伦多和蒙特利尔，这一比例为64%。 超过一半（54%）的温哥华投资者表示，他们可能会在未来五年内再购买一个住宅投资物业。在多伦多，这一数字为47%，在蒙特利尔，这一数字为52%。作为背景，全国潜在的再投资人的平均比例是51%。 有机会看到房产长期升值是投资者的首要目标（69%）。每月有现金流排名第二（54%），低维护成本和可变费用排名第三（44%）。 位置对房地产投资者来说也是至关重要的： 44%的人告诉Royal LePage，他们在与他们目前居住地不同的城镇或城市购买了投资物业。 进入中学后教育机构也是一个主要因素，47%的投资者报告说，靠近加拿大主要大学或学院促使他们决定在特定地点买房。 投资趋势概览 一些住宅投资者（15%）甚至没有自己的主要住所，12%的人--其中大部分年龄在18至34岁之间--支付租金。3%的人与家人或朋友住在一起，没有支付住房费用。 自新冠疫情放缓以来，高贷款利率震撼了住房市场，31%的房地产投资者已经考虑出售他们的房产。 "抵押贷款利率大大提高，房屋维护和水电费用增加，促使一些杠杆率过高的投资者考虑出售，"Royal LePage公司总裁兼首席执行官Phil Soper说。 他补充说，有人猜测投资者在疫情期间经历严重的衰退，特别是由于建筑项目被推迟了。许多人搬出了市中心的社区，因此，房东大幅削减了租金，但这是短暂的。 疫情得到控制后，人们返回城市中心，租金飙升至前所未有的高度。 Soper说："像任何金融投资一样，房地产也有其潜在的风险。他建议新的投资者依靠金融顾问、抵押贷款经纪人和房地产经纪人的专家意见，以确保投资与他们的长期战略和风险承受能力相一致。“ 你对这些趋势怎么看？随着以投资为基础的房地产购买率的提高，加拿大的住房租赁市场将受到影响还是蓬勃发展？(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/investment-property-canada-royal-lepage)

  【加拿大都市网】根据Ratehub.ca的一份新报告，在加拿大，你现在需要每年多赚很多钱才能买得起房子。 尽管3月份全国范围内的房屋销售量猛增，但平均销售价格也在飙升。 加拿大房地产协会（CREA）报告说，3月份加拿大全国共售出41,636套房屋--自2月份以来增加了1.4%。然而，这个数字仍然比2022年3月的数字低34.4%。与2023年初相比，房屋价格增长了2%，平均价格高达686,371元。 本月早些时候，加拿大银行宣布了今年的第二次利率更新，决定将利率维持在4.5%，这对很多有意购房的人来说仍然很高。 Ratehub.ca今天发布的分析报告发现，高抵押贷款利率“继续抵消房价下跌带来的任何价格缓解”。 自去年以来，在加拿大主要城市购买普通住房所需的最低年收入已经飙升。在接受调查的10个城市中，有9个城市的房屋可负担性似乎已经恶化了。 根据他们想要购房的地方，加拿大人现在需要每年有5,650加元到21,360加元的盈余，才能实现买房的梦想。Ratehub.ca还预计这一趋势将进一步恶化。 Ratehub.ca的报告写道："这主要是由大多伦多地区和卑诗省低陆平原的价格恢复所推动的；将这些地区剥离出来，全国平均水平将减少13.6万元" 去年3月的全国压力测试利率和抵押贷款利率分别为5.25%和3.14%，现在则为7.54%和5.54%。 下面是你在你的城市需要多赚多少钱才能买一套自己的房子： 温哥华 在2022年3月，温哥华的平均房价为126.35万元。今年，这个数字下降到114.39万元，显示出减少了11.96万元。 然而，考虑到压力测试利率和抵押贷款，勇敢面对买房压力所需的最低收入增加了2.136万元（从20.022万元到22.158万元）。这是所有城市中最低要求收入增幅最大的城市。 维多利亚 维多利亚的平均房价在2022年3月至2023年3月期间下降了8.48万元，目前为85.14万元。这是Ratehub.ca研究的所有城市中房价下降幅度第三大的城市。 你的年收入需要比去年的最低要求多赚1.653万元，从15.222万元到16.075万元。 卡尔加里 卡尔加里是Ratehub.ca调查的唯一一个平均房价飙升的主要城市，但幸运的是，没有太多。它从53.21万元上升到52.87万元--增加了5600元。 然而，负担得起的最低年收入飙升，在2022年3月和2023年3月之间从五位数（9.161万元）到六位数（11.043万元）。 这意味着增加了1.882万元。 埃德蒙顿 埃德蒙顿的房价在接受调查的城市中跌幅第二小，仅次于哈利法克斯2.55万元的跌幅。埃德蒙顿的平均房价下降了3.11万元（从去年的40.24万元降至37.12万元）。 如果你考虑买房，你必须每年至少赚取8.195万元，比去年的7.39万元增加了8050元。 蒙特利尔 根据2023年3月的数据，蒙特利尔的平均住房将花费你51.15万元。比去年高出很多，去年这一价格为54.66万元。 和卡尔加里一样，买房所需的最低收入从五位数（9.507万元）上升到六位数（10.731万元），增加了1.224万元。 多伦多 在Ratehub.ca分析的所有10个城市中，多伦多的平均房价下降最明显，从133.5万元下降到118.5万元。这意味着下降了22.42万元。 你需要每年赚更多的钱，但与其他大多数城市相比，并没有那么多。不过，这个数字还是大得让人匪夷所思--每年27.7万元，只比温哥华的22.15万元少。 去年，多伦多的购房者至少需要21.075万元的收入才能买房。因此，如果你能想办法每年多赚6,250元，你就可以在一个好的地方买房了。 汉密尔顿 在Ratehub.ca研究的所有城市中，今年买房的最低收入要求下降的只有汉密尔顿。 去年，你需要每年17.04万元的收入来实现你的购房梦想。现在，你需要16.594万元。减少了4,460元。 汉密尔顿也是房价下降最多的城市--令人震惊的22.42万元。在2022年3月，汉密尔顿平均房屋价格为106万元，但截至今年3月，这一数字已降至83.48万元。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://dailyhive.com/canada/home-prices-in-canada-income-march-2023)

  【加拿大都市网】加拿大的住房市场自2022年3月以来一直处于自由落体状态，它何时会达到底部？ 根据加拿大皇家银行本周一项新的经济分析，这应该是迟早的事——在2023年春天的某个时候。 这在一定程度上是由于加拿大央行决定在本周将其关键利率维持在4.5%。加拿大皇家银行预测，加拿大央行将维持4.5%的现行利率至2024年初，届时他们将逐渐降低1.5%，到2024年底或2025年初达到3%。预计抵押贷款利率将随之调整，为过度紧张的抵押贷款持有人提供一些缓解。 然而，加拿大房地产市场只是开始看到隧道尽头的光，因为住房调整还没有结束。 加拿大皇家银行预测，全国范围内的房价从高峰到低谷将下降15%，其中大约一半的降幅仍将到来。这包括安省从高峰到低谷的19%，卑诗省的16%，以及阿省的6%。 应该指出的是，这只是抵消了2020年末至2022年2月之间新冠疫情中早期的一些巨大的房屋价格涨幅。 "自2022年3月以来，市场的戏剧性波动是一个周期性事件，标志着全球疫情和超低利率等极不寻常情况的过渡。从结构上看，市场是健康的，"预测中写道。 "库存仍然处于历史低位（尽管略有上升），全国各地几乎没有过度建设的迹象。在过去的一年里，加拿大的人口增长是几代人中最多的，蓬勃发展的移民将在中期内保持这一势头。我们相信，一旦市场适应了更高的利率，坚实的基本面将在2024年突显出来。" 自2022年秋季以来，全国范围内房屋销售的放缓已经明显缓和，主要是因为现在大多数市场的住房活动已经被深度压制，这使得剩余的下跌空间很小。唯一的例外是一场重大的经济衰退。 住房市场的复苏将在2023年晚些时候慢慢开始，特别是在负担能力问题和经济疲软的情况下，潜在的购房者受到阻碍。2024年，当经济趋于稳定，市场通胀减弱，加拿大银行开始缩减自2022年3月以来实施的关键利率时，这种复苏的步伐将逐渐加快。 未来几年流入加拿大的大量新移民将有助于推动需求，特别是在安省和卑诗省的热点地区。 但加拿大皇家银行警告说，加拿大的住房建设努力 "远远不足以满足超强的需求"。它估计，到2025年，新的住房供应必须每年增长至少27万套，以适应新家庭的增长，更不用说解决现有居民的住房负担能力。 加拿大在2019年有19万套新房竣工，在2021年和2022年有大约22万套。 建造更多房屋的能力也有可能受到建筑业劳动力严重短缺的挑战。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/canada-housing-market-downturn-bottom-forecast-2023)

  【加拿大都市网】根据加拿大统计局在2020的数据显示， 卑诗省有超过三分之一的公寓单位为投资者持有。 统计局的数据显示，全省公寓单位有36%的持有人是投资者，其余则由业主实际居住。西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，从数据中可以看出，这涉及到住房政策如何处理供应、需求，以及金融方面的问题，从而得知如何互相适应。 他又指，随着数据的公布，这意味着真正了解大温房屋建造的需求量，以及为谁而建。 此外，卑诗大学（UBC）教授达维多夫（Thomas Davidoff）则认为，当投资者拥有公寓时，并非意味着空置，其中一些单位投入了租赁市场。 他说：“实际上，当中有三分之一的投资客选择将公寓出租，特别是较新建造的公寓，表明公寓为租房者提供更好的居住服务。” 此外，有7%的公寓单位投资者并非卑诗省民。在加拿大全国的省区中，安省的投资者拥有公寓比例最高，新省与卑诗省比例相似。 v21

  【加拿大都市网】加拿大央行周三宣布了2023年的第一次利率更新，将关键隔夜利率提高到4.5%，以遏制加拿大的通胀压力。 去年，它出于同样的原因加了七次息。 由于消费者价格指数(CPI)在12月下降到6.3%，一些专家最初曾预测会保持利率。专家们希望这将是一段时间内的最后一次加息，在今年剩下的时间里维持利率。 但是现在，加拿大人想知道利率下降是否会很快发生，这样他们就可以再次梦想买房，而不用在头上顶着高昂的贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布的一份新的租赁市场报告指出，租赁住房的空置率处于22年来的最低水平，仅在去年就从3.1%降至1.9%。其中一个可能的原因是高利率，这促使许多潜在买房者目前只是坚持租房。 Ratehub.ca的联合首席执行官和CanWise抵押贷款公司的总裁詹姆斯·莱尔德(James Laird)在给Daily Hive的电子邮件中对可能的利率下调进行了评价。 他说：“我们可以预期央行现在会在今年全年保持关键的隔夜利率，除非他们观察到，我们无法按计划在2023年中期将通胀降至3%，在2024年降至2%。” 莱尔德指出，央行目前认为加拿大的核心通胀率已经见顶，这使得央行能够持续向2023年和2024年的新目标迈进。“如果这种情况发生，加拿大人可以期待2024年的利率保持和可能的利率下降。” 这将如何影响加拿大购房者？ 目前拥有浮动利率抵押贷款或房屋净值信贷（HELOC）的人可以期待加息暂停，如果通胀显示放缓迹象，甚至可能完全结束。 莱尔德说：“随着这次最新的加息，更多的加拿大人已经达到了他们的触发率，这意味着他们现有的抵押贷款付款不能再支付他们的月度利息。” 如果你今年在寻找固定利率贷款，你可以预期利率将随着通胀数字的下降而下降，与银行的目标一致。 莱尔德建议那些目前需要抵押贷款并认为央行将在今年或2024年初下降关键利率的人考虑可变利率贷款，因为如果利率下降，他们将减少支出。 他指出：“那些认为通膨将比银行预期更加顽固的加拿大人应该锁定五年期固定贷款利率，因为如果通货膨胀比预期的更加顽固，利率将上升。” “今天的公告应该意味着全国各地的房价已经接近底线，”莱尔德告诉Daily Hive。“只要关键的隔夜利率达到顶峰，房价就可能会上涨。” 为了说明加拿大银行1月份的加息意味着什么，这里有一个面向安省的例子： 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，安省12月份的平均房价为812,338元。 一位房主为812,338元的房屋支付了10%的首付，五年浮动利率为5.30%，在25年内分期偿还（贷款总额为753,768元），现在每月的贷款付款为4514元。 周三的25个基点的利率上升将使该房主的可变贷款利率上升到5.55%，使他们的月付款增加到4623元。 以此计算，该房主每月将多支付109元，或每年多支付1308元贷款。 考虑到去年所有的利率上涨，在2022年1月，一个房主如果为1,019,300元（当时安省的平均房价）支付20%的首付，以1.40%的五年期浮动利率（当时最好的利率）摊还25年，那么他们815,440元的总贷款月供将为3222元。 这名房主的可变贷款利率将增加到5.65%，他们的月付款将增加到5049元。 这意味着，到2023年1月，该房主年初至今的总影响是每月多付1827元，或每年多还21924元的贷款，增幅高达57%。 通过关注加拿大银行的公告，提前计划。祈祷我们在2023年底或2024年初听到好消息。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://dailyhive.com/canada/interest-rate-decrease-bank-of-canada)

  【加拿大都市网】联邦政府从2023年1月1日起，对外国人实施的购房令。尽管当局认为此举有助抑制楼价飙升，但有专家认为，禁购令不会对高楼价有太大影响。 从元旦日后，加拿大将实施外国人禁止购房的政策，为期两年。联邦政府称这是一种促进可负担住房的策略。温哥华地产顾问费斯坦尼（Glenn Feldstein）说，高房价的背后原因有很多，并非单凭外国人禁房令就能降低楼价，“现时绝大多数交易都涉及本地买家，依我看来，该政策不会对市场产生太大影响，因为外国买家并没有占据很大的市场份额。” 以卑诗省为例，2021年涉及外国买家的房地产交易，仅有1.1%。然而，新政策将豁免外国工人和国际学生，费斯坦尼又说：“我认为没有必要，这似乎看起来一种为市场降温的措施，有助于提高加拿大人的负担能力，但实际不会起到任何作用。” 他最后补充说，随着今年不断飙升的利率，相比这样的政策，更有可能压低楼市价格。 另外，西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）形容，当国民需要胶带去处理伤口时，得到的却是棉花。他说，当涉及到外国资本在各自房地产市场中起作用初期，香港、新加坡、以及澳洲已经采取大量政策，加拿大明显后知后觉。 甄瑞谦最后指，禁令本身有很多漏洞，例如：外国工人和国际学生仍被豁免，无疑该政策存有局限。 V21

（首次置业的年轻人把目标放在预售屋或公寓。星岛记者王弘树摄） 【加拿大都市网】大温楼价持续上升，伴随着贷款利率不断加息，不仅是计划首次置业上车的年轻一族，或是已拥有物业的家庭，贷款都是大多数民众生活中最关注的问题之一。 卑诗省台湾商会(TCCBC)日前于列治文举办地产家居博览会，吸引逾千名民众参加。当日较多与会人士关注的是房贷申请及利率的问题，贷款专家谭沈致芬(Ellen Tan)在现场表示，由于贷款利率上升，以及贷款压力测试变难，无论准买家或投资客，都应该向专业人士了解目前最新的贷款政策，制定适合自己的贷款方案。 当日在会场咨询房贷问题的李先生，他在毕业数年后通过工作取得加拿大永久居民身份，但其父母是中国公民，由于中国外管局实施外汇限制，父母每年仅可以向李先生汇款数万元加币。 李先生说：“按我目前收入大概每年5万元左右，尽管新移民政策只须给35%的首期，但我的收入和限制父母汇款，使我一直无法置业上车。” 善用新移民五年登陆优惠 李先生计划购买位于兰里市中心的小型柏文单位，面积大概为480呎，挂牌价40万元。谭沈致芬对该案例表示，并非所有银行都能做到500呎以下柏文单位的贷款，但她因为了解年轻移民普遍有此问题，可以特别给予协助申请。 另外，按李先生现时的收入情况来看，估计贷款预批金额仅有15万元至20万元左右，她建议李先生通过5年内新移民登陆(抵加)政策，首期支付35%，出示个人流水账及收入证明，加上担保人的额外收入(extra income)证明，有助于预批更高的金额。 另一名咨询者陈小姐，她则计划购买一间柏文单位用作投资，但亦面临李先生的同样困境。陈小姐已移居加拿大多年，无法享受新移民5年内登陆的贷款优惠，收入不足以获得理想的贷款金额。 谭沈致芬则表示，投资房可用作出租，租金作为贷款者的收入凭证之一，根据现时投资物业的贷款首期政策，陈小姐有可能只须支付20%的首付，每月的租金可算入收入之一，从而加大预批贷款的金额。 此外，由于近月利率不断波动，每个人的背景及收入情况存在差异，谭沈致芬建议大家置业前可向贷款专业人士查询，以锁定利率或享受浮动利率的保障，从而制定符合自己的贷款及理财方案。 V02

（地产相关税项非常复杂，民众求知若渴。记者黄忆欣摄） 【加拿大都市网】房地产可谓个人最大笔实体资产，加拿大的税务相对复杂，不管是住宅买卖、持有自用住宅、投资房地产，都会有相应的税项需要申报，因此房地产税务更形重要。 会计师许志远和律师林宏德(Justin Lim)在卑诗省台湾商会主办的讲座上表示，除了弄清楚房地产节税要点可以省下大笔金钱之外，更需要留意新的法规，以免违反有关规定。 林宏德说，卑诗省的税务非常复杂，光是住宅买卖就牵涉到增值税、投机空置税、外国买家税，物业转让税(PPT)。最新规定是在卑诗省持有土地者，在本月底都必须申报，未申报则可能受到处罚，罚金或高达25,000元。 近两年房地产买卖频繁，因为疫情搬离都会核心区，又重返市中心工作岗位，加上新移民和留学生涌入，租金高涨，许多民众转而投资楼花，但业主竟然想不到转让楼花竟然可能需要缴交联邦货劳税(GST)，等到找会计师之后才发现必须算上这笔“额外开支”。 许志远说明，若主要住宅分租或短租，又衍生出其他税务。当客户问他购买新房屋所缴交的GST是否拿不回来时，他解释在特定的条件下或许可以，譬如说马上出手以新房卖出时。 善用税率差异可节税 林宏德也说明，联邦出台禁止非加拿大人购买住宅务业法案，至少自2023年起两年间实施，另有未充分利用房屋税法案等，再再请非居民小心触法。他亦说明物业转让税每年可能有不同课征税率，而牵涉到外国买家税(FBT)的疑问也是比较常见的。 许志远表示，节税重点在于分散所得、延后税款、善用税率差异、是否成立公司来投资房地产。在分散所得方面，了解累进税率、产权分配、善用信托和所得税法，节税理财产品如RRSP，可以达到节税效果。延后税款的意义在于时间价值，如果注意移转时程，或分配资本利得储备，也是可省钱的方法。 至于是否成立公司来投资房地产较划算，是会计师常常被问到的重点。许志远说，单纯就卑诗省整体税率考量，公司的被动所得税率不一定比个人来的划算，但是在转移产权和分散所得方面具弹性，就风险管理角度来看有其好处。如果是开发地产或炒房的商业行为，则一定要考虑是否成立公司来善用加拿大公司的11%低税率。 V02

（房价波动剧烈时期，楼花成为投资或自住的好选择。星报资料图片） 【加拿大都市网】伴随疫后复苏而来的通胀压力，股汇双跌，各项成本开销上升，银行加息更令置业者负担加重，于此情况下，买家还有机会进场吗？投资人应该把获利目标放在哪些项目？如何争取较高房贷额度？在买卖房屋时如何节税省钱？涉及房地产的最新法规又有哪些呢？ 卑诗地产协会(BCREA)本周二(15日)发布最新数据指，相较于2021年创纪录的楼市高点，2022全年房销量预料将下跌三分之一，此趋势还会持续至2023年。然而，有专家却表示，在今年股汇市、债券和地产“四杀”，通胀创25年新高情况下，市场焦点也转向加息的副作用。 加拿大帝国商银(CIBC)财务规划顾问Justin Liu，于日前卑诗省台湾商会(TCCBC)主办的地产家居博览会上表示，目前预测加拿大央行于12月会再加息一次，可能就到强势加息的尾端，2023年呈现静候通胀下跌的状态，如果没有太大波动因素，直到2024年或有可能降息。他展望房市称“短空长多”，研判现时为投资楼花的好时机。 他表示，联邦政府甫宣布扩大招收新移民至每年50万人，未来住房势必供不应求。目前租金上涨到难以负担的水平，大家都在问到底何时可进场买房？他说，现在不只海外新移民会涌入，更多“从加拿大移民到加拿大”的留学生，想尽办法要留下来，因此他强调投资预售屋将是不错的选择。 同场主讲者的策略顾问William Liu、地产经纪赵震，亦提供楼花与二手房投资差异点和实例，分析自今年3月2日起加息后的贷款负担增加，但楼花却在交屋前完全不受影响，且未来增值幅度胜过所有另类储蓄。 而在房价波动时期，楼花只有买气的影响，不会有价钱的差异。综论买房成本都与通胀挂勾，买二手房成交后就必须负担成本，然而楼花最初只需要缴交订金，买公寓自住的单身人士，或作为现阶段投资，日后作为家庭资产传承，楼花都是不错的选择。 V02

（■加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 星报资料图片） 【加拿大都市网】温哥华有租金收入的家庭比例领先加拿大，其次是维多利亚，多伦多位列第三。 在通过出租房屋赚钱的家庭方面，温哥华跑赢加拿大其他地区，该数字是11.2%；其次是维多利亚，该比例为10.4%。 根据加拿大统计局(Statistics Canada)最近发布的2020年数据，赚取租金收入的多伦多家庭占比9.8%，在加拿大位列第三。 加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 许多家庭进而出租家中合法空间作为第二收入来源，这种情况在温哥华最为突出。 加拿大统计局表示，2020年，全国有租金收入的家庭比例为7.9%，租金净收入中位数为2,750元，温哥华比全国高出近4%。 其中，夫妻家庭(11.3%)比单亲家庭(5.1%)和非家庭成员(4.1%)，更有可能获得租金收入。 “夫妇家庭的总收入中位数也最高，比其他类型的家庭可以获得更多的现金流，因此更有可能拥有房产出租。” 统计局指，2020年的典型房东是居住在大都市的一对上班族夫妇。例如，在2020年，超过五分之四的租金收入者来自夫妻家庭（81.0%），近一半的租金收入者年龄在45至64岁之间（46.7%），并且大多数居住在人口普查大都市区（CMA)，多伦多(21.2%)、满地可(13.5%)以及温哥华(10.7%)。 统计局数据表明，获得租金收入的不完全是婴儿潮一代的父母。 数据显示，获得净租金收入的30至34岁人群比例，从2000年的4.1%上升到2020年的5.2%；35至39岁人群的比例，从5.3%上升到7.2%；而40至44岁的人从6.1%上升到8.2%。 随着住房成本持续上涨，年轻的房主被迫精打细算，尽可能多地存钱买房。一旦实现了这一目标，租金收入就是一种收回部分成本的简便方法，在租金昂贵的温哥华尤其如此。 加拿大有租金收入家庭的城市排名（2020年） 温哥华（Vancouver） 11.2% 维多利亚（Victoria） 10.4% 多伦多（Toronto） 9.8% 基隆拿(Kelowna) 9.4% 满地可（Montréal） 9.1% 萨格奈（Saguenay） 8.8% 卡加利（Calgary） 8.7% 贵湖（Guelph） 8.4% 沙斯卡通（Saskatoon） 8.3% 渥太华-加蒂诺地区（Ottawa–Gatineau） 7.9% V6

  【加拿大都市网】在加拿大，不仅可以看到疯狂的房地产个人买家，企业也不遑多让。据加国住屋统计计划(CHSP)数据显示，2020年公司业主数量激增，拥有百套以上房产者增长最快。 由于低利率，大公司纷纷大量购买房地产，其中增长最快的，是拥有至少100套房屋的企业主。 拥100套以上房产的安省公司增长趋势 安省拥有至少100套房屋的公司数量，在2020年达到345家，比2018年数据开始时增长了15%。 较小的企业买家反而显得稳健，有59,600家（比2018年增加7.4%）公司拥有至少一所房屋。拥有两套房屋的业主达到13,435(+8.0%)，拥有3至9套房屋的业主达到11,585家(+7.5%)，拥有10至99套的业主达到2,375(+3.9%)。 显而易见，拥有100套以上房屋的公司群体数量增长最快。 拥100套以上房产的卑诗公司增长趋势 同样，在卑诗省的公司所有权中也可以观察到类似趋势，但更为极端。2020年有85家公司拥有至少100套房屋，比2018年最早数据点增长了21.4%。对于一个并不容易增长的细分市场来说，这是一个巨大的增幅。 卑诗省的小规模企业投资也在激增。2020年，有26,240家(+9.5%)公司拥有一幢房产，5,870家(+8.8%)拥有两幢。拥有3到9处的公司数量有5,125家(+10.7%)，有10到99处房产的持有人达到1,325(+11.3%)。 拥有100套以上房产的公司数量，在2018年到2019年期间，数量并没有变化，但在2020年出现增加。且这些公司收购的房屋数量，远大于仅拥有一套房产的公司数量。是量化宽松令情况发生了改变。 以目前纳入研究的省份不够多，因此仍缺乏全面的了解。然而，这已经显示低利率导致投资者活动激增。不可否认，所有权集中和额外需求导致价格上涨。随着利率上升，这种情况开始发生变化，但随着利率下降，同样情况将卷土重来。 图：网上图片 V6

（卑诗省成交销售额比起去年同期均大跌40%。加通社资料图） 【加拿大都市网】根据加拿大房地产网站Zolo数据显示，尽管全国房地产市场开始降温，但在大流行火热时购买房屋的业主中，超过八成表示他们并不后悔，仍对于当日的购买决定感到满意。 温哥华居民罗森贝格（Andrea Rozenberg）表示，她在新冠大流行的时候，在福溪（False Creek）社区购买一间柏文单位，但并不会因为当日高价入手而感到后悔。相反，她说：“我不要介意看到房地产市场降温，如果你租住在某个地方，你同样要支付房租。我对于自己当初的决定感到非常满意。” Zolo最近的一项调查数据显示，在大流行时间买房屋的国民中，84%的买家对他们的购买行为，至今仍感到满意；有63%的国民则表示，即使房地产市场大幅下跌，他们仍然会在家中感到高兴。 发言人卡雅（Jordann Kaye）说，很多加拿大人买房首先是情感购买，其次是投资，特别在大流行期间，国民感觉不确定的变数太多，更愿意支付更多的价格，去获得安全感。 贷款经纪比洛多（Simon Bilodeau）表示，因为最近利率上涨，增加了抵押贷款的成本，房地产市场已经从“卖方市场”转向“买方市场”。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国房屋销售量比去年同期下降24%，卑诗省的跌幅更加严重，房屋销售量同期下跌40%。 V21

（楼市降温使国民房屋资产价值减少。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大全国楼市开始降温，销售量平均下降24%，导致全国国民家庭净资产损失数以十亿元，并对经济市场产生连锁反应。 全国多个地方的楼市出现降温，自今年二月的峰值以来，全国房屋平均价格下跌179,047元。SIA Wealth Management 首席市场策略师切辛斯基（Colin Cieszynski）指出，楼市现在就像空气从气球中逐渐排出，你可能不希望这个气球爆裂，但在短期内，价格须降到可持续的水平。 他续指，对计划进入楼市的买家来说，楼市降温是一个机会，若楼价下跌20%，便重回2021年初的水平。 不过，随着全国楼市有下降趋势，推动了全国有史以来最大的国民家庭财富下降。 加拿大统计局的数据显示，加拿大家庭的净资产定义为：所有资产减轻所有负债，在4月至6月的数据中下降了9,901亿元，当中包括今年第二季度股票暴跌等因素影响。 满地可银行经济学家卡维奇（Robert Kavcic）表示，随着房价下跌，对经济的其他部分产生了连锁反应，包括建筑材料及家具支出等。因此，房地产活动萧条，会拖累实体经济增长。 他又说，在过去的楼价飙升期间，加拿大的业主感到更加富有，他们会更乐意消费，把不断上涨的房屋价值当作自动提款机。但随着房屋价值下降，以及利率上升，屋主消费的行为变得更加谨慎。 “如果你的贷款每月增加500元，甚至1000元，这会立即影响到可自由支配的支出。与此同时，通货膨胀正在减低我们的购买力，如果你为了省钱外出午膳，那么当地餐场馆的销售量就会减少，工作机会也会减少，未来大家可能会经历艰难的日子。”卡维奇最后解释说。 V21

（多伦多的房地产市场已不如冬季时火爆。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大房地产市场明显正在降温，竞标大战的荣景不再。正值春季房屋销售旺季，该如何对房屋进行竞标和定价，许多买家和卖家都同样感到困惑。 多伦多One Group Real Estate公司的创始人阿里（Nasma Ali）在接受Global新闻访问时表示，加拿大央行加息之前的市场与现在相比，如同“白昼与黑夜”的区别。她回忆，今年1月和2月，安省各地的放盘物业，无论是度假屋还是市中心，都会收到多个出价，且远远超出叫价。而现在在许多情况下，谈判权正重新回到买家手中。 多伦多地产局上周报告称，4月份市场的销量比去年同期下降了约41%，较3月份下降了27%。 阿里称，现在许多潜在买家都在观望，看利率会升至多高以及地产市场如何反应，之后再重新开始搜索房源。 包括满地可和温哥华在内的其他许多加拿大房地产市场也出现了类似的放缓。大温地产局的穆恩（Craig Munn）表示，虽然市场从2021年开始放缓，但目前买家的购屋步伐，更多地意味着地产市场正从创纪录的疫情时代回归常态。 尽管购房者的需求正在减弱，但房价需要更长的时间才能稳定下来。4月份多伦多的平均房价超过120万元，低于前一个月的约130万元，但仍比上年的100万元平均价格高出约15%。 不过，这种价格变化并不是在一夜之间发生的。阿里说，看房的人数在逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像过去市场白热化时那样，引来大批的感兴趣买家。 满地可Royal LePage Tendance公司的经纪勒弗朗索瓦（Marc LeFrancois）说，他看到一些卖家在收到一个或仅几个报价后就出售了。收到的出价数量减少，令他的一些客户质疑，如果销量下降，他们的出价为何要大大高于叫价。 Century 21的多伦多地产经纪帕雷克（Pritesh Parekh）指，降温的房地产市场，从根本上改变了买家对放盘价格的理解方式。与前几个月相比，推动售价上涨的需求减少，放盘价格因而可能更接近卖家的预期，甚至可能还有谈判的空间。 了解放盘价格的最佳途径之一，是看卖家接受出价的方式，在任何时候接受竞标，还是仅在某个晚上接受。前一种情况下，预计价格会在放盘价格范围内或接近；后一种情况的放盘价格较低，卖家期望所有出价均高于放盘价。 阿里认为，仍有少数房屋会引发竞标战，因为它们是真正的好房源，但大多数房子不会再引起这种竞标活动了。 接受Global新闻访问的地产经纪均表示，由于市场已不那么疯狂，买家现在可以有更多自由度，为其出价附加条件。 阿里说，在这样的市场上，现在买家百分百可以与卖家谈判。在多伦多，她看到有房屋销售合同中增加了验屋、贷款等条件，甚至可能允许买家或卖家退出交易的条件。 温哥华的穆恩说，即使在这个加拿大最昂贵的房地产市场，有条件出价的情况也似乎在回归。在某些情况下，如果买家希望增加一个条件，他们可能仍会明智地提高出价，以表明他们对交易是认真的。   V18

（■■受楼价飙升影响，首置买家在全国房地产市场中的比重减少。CBC） 根据加拿大央行的研究显示，首置买家在全国房地产市场中的比重，呈现减少趋势，但投资者和非首置买家所占比重，却不断上升。 在央行的该项研究数据中，投资者是指购买新房时，仍持有原有物业，其购买目的通常为了出租房屋获利；而非首置买家是指出售旧物业后，再购置新房。 负责该研究数据的学者认为，有不少非首置买家正推动购房热潮，在新冠大流行期间，投资者的购房份额增幅最大。但该名学者又指出，由于研究数据基于按揭贷款所得，因此并未涵盖以现金，或者以公司形式购买的物业。 研究数据也发现，截至2021年6月1日，首置买家占房地产市场47%，低于2015年初的53%。此外，市场上的投资者和非首置买家，同期比例却有所上升，当中非首置买家占房地产市场33%，高于2015年初的30%，投资者则占21%，比2015年初高3%。 疫下投资者购买量倍增 以投资者为例，在新冠大流行期间，投资者的购买量增长最快，自2020年6月至2021年6月短短一年间，其购买量增加100%，而非首置买家购买量增66%，首置买家则上升47%。 据卑诗房屋局（BC Housing）最新的一份数据显示，卑诗省在2021年，总共登记了53,189套新房，创下历史新高，较2020年增长67.5%，其中包括12,899套专用出租物业。不过，按加拿大央行的研究数据显示，由于卑诗省房价飙升，超出许多首置买家的负担能力，有可能较大部分是被投资者所购买。 卑诗省房屋厅长尹大卫（David Eby）对此表示：“如果各地市政府与我们合作，迅速批出建筑许可，我们便可应对挑战，来满足省民的住房需求。在过去的三个月，卑诗省有超过25,000名新移民在寻找房屋，因此希望各市政府、联邦政府、以及相关组织机构，共同进行沟通。”

（图片：加拿大房价预计在2022年上涨10.5%。加通社资料图片） 【加拿大都市网】加拿大房价预计在2022年上涨10.5%，其中涨幅最大的将是多伦多、温哥华和哈利法斯（Halifax）。 加拿大房皇家地产公司（Royal LePage）周三发表最新报告显示，本国房价今年创纪录地上涨21.4%之后，明年将继续上涨。 皇家地产总裁兼行政总裁苏柏（Phil Soper）在声明中表示，尽管他确实希望看到房价上涨能从过去18个月的不健康水平有所缓解，也有人认为目前的房价被高估了，但信号表明需求水平将继续超过库存，使价格保持在急剧上升的轨道上。 周三公布的2022年皇家地产市场调查预测，到明年底，全国房屋综合价格（Aggregate Price）将上涨10.5%，达到859,700元。房屋综合价格是指给定区域内独立屋和公寓的“中位数加权平均值”。Royal LePage还预测，2022年加拿大独立屋的中位价将上涨11%至918,000元，而公寓价格预计将上涨8%至594,000元。 苏柏表示，在一个供应量低的市场中，房价飙升的原因是急切的买家无法在2021年“上车”、移民增加、低利率以及持续远程工作，因为新冠新变种影响了加拿大的重启计划，并且随着旅行和娱乐选择的减少，人们可以节省更多的钱。 他解释说：“所有这些经济变数都被证明可以刺激楼市活动。 许多想要购买房屋的人，无论是首次购房、升级房屋还是购买休闲房产，都能够利用手头增加的储蓄和创纪录的低利率。” 皇家地产报告预计，多伦多和温哥华地区的涨幅最大，房屋综合价格将分别上涨11%和10.5%。紧随其后的是哈利法斯，预计上涨10%，Royal LePage表示这是由省外需求驱动，主要来自安省。 亚省埃德蒙顿的涨幅预计最小，为5%，其次是卡尔加里、里贾纳（Regina）和温尼伯（Winnipeg），分别为6%。 在加拿大，房屋综合价格预测显示，房价最高的是大温哥华地区（$1,375,700）、大多伦多地区（$1,256,500）和渥太华（$806,600），而最低则是在温尼伯（$372,100）、里贾纳（$376,300）和埃德蒙顿（429,000元）。 报告还显示，在经历疫情期间低迷之后，蒙特利尔和多伦多等城市的公寓需求将在2022年回升。 V05  

（■■西多尔认为，地产市场炽热现象是供求平衡问题，并非泡沫。 CMHC） 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）前行政总裁西多尔（Evan Siddall）认为，有很多因素造成本国房市越见炽热的现象，他不认为目前市场正在累积泡沫。 保守党影子财政部长溥礼瑞（Pierre Poilievre）早前批评，联邦政府正在令地产市场泡沫化。西多尔对此不以为然，并反复强调，地产市场没有泡沫化。“我不认为我们正处于泡沫之中，我真的不认为我们处于泡沫中。” 他星期日在接受CTV访问时说：“如果需求上升而供应没有增加，价格就会上涨，这不是泡沫。所以这是一个关于未来会变成怎样，以及供求会否回复平衡的问题，这是个水晶球问题。” 加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，9月份全国平均房价为686,650元，较去年同期上涨13.9%。在5年前，平均房价还不到490,000元。Re/Max上周三发布的住宅市场展望报告预测，2022年全国住宅平均售价将会上涨9.2%。 抗疫刺激措施非通胀主因 西多尔同时认为，联邦自由党推出的一系列抗疫刺激措施，并非令通胀升的根本原因。“这更多是关于市场供应和需求如何作出反应。同样地，这也是市场因素使然，包括政府审批建屋进度缓慢，三级政府之间缺乏协调，为建造新屋增添困难。另一个问题是，低利率使买屋更见吸引力，按揭保险更使其吸引力进一步提升。” 自由党籍的前财长曼利（John Manley）同意，一切归因于市场供求，但认为联邦政府确实有需要削减开支的规模，并且希望可在政府的秋季经济声明中得见端倪。 联邦自由党建议，投放40亿元于房屋加速基金（Housing Accelerator Fund），声称这将会带动本国，在2024至2025年度前，增加10万个中产阶级新建住宅。其他计划还包括吸引首置人士入市的措施，以及为他们设立免税首置储蓄户口等。 西多尔指出，增加住宅供应涉及数以万亿元计的资金，并非政府单方面能够处理，必须获得私营企业支持。他建议，现在应该考虑征收主要住宅利得税，以此收窄住屋不平等的鸿沟。然而，他承认，提出这税项有如在政治上自掘坟墓，从政者不想把它拿出来辩论。星岛综合报道

（■■本国房市炙热与投资者扮演的重要角色相关。加通社资料图） 加国楼市从未像现在这般炙热，而投资者正在其中担当重要角色。最近公布的数份报告显示，飙升的房价正在为加拿大的房地产市场，吸引越来越多的投资者资金。如安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。不过，加拿大央行副行长波德利（Paul Beaudry）就担忧，投资者对未来价格的上涨预期，可能导致市场面临更大的回调机会。 据Global新闻报道，波德利11月23日在安省证券委员会发表书面讲话称，今年早些时候房价快速上涨，可能是由于投资者的“突然涌入”。他指出，央行的分析发现，许多加拿大人正在购买房产作为投资物业，这种现象的重要性越来越值得关注。 利用房屋净值再投资物业 房地产搜索网站Zolo驻温哥华的内容总监金罗马纳（Romana King）指出，在房价飞涨的推动下，许多低陆平原的房主一直在利用他们主要住宅的房屋净值，在奥卡纳根（Okanagan）等有利可图的地区购买投资物业或度假屋。许多投资者认为，与金融市场相比，房市是一个风险较小的投资选择。房价自2020年夏季以来创纪录的涨幅，意味着“房地产仍然是吸引投资者的东西”。 土地与物业登记公司Teranet Inc.最近的一项分析显示，安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。相比之下，2011年同期这一数字为16%。 总部位于多伦多的Realosophy Realty公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)在最近的一份报告中表示，虽然最终用户是去年多伦多地区房地产市场繁荣的主要推动力，但这种趋势在​2021年发生了变化，投资者目前在推高多市的楼价方面，似乎发挥着越来越大的作用。 虽然房价增长在今年夏季有所缓和，但市场正再次升温。加拿大地产协会（CREA）的数据显示，全国10月份的房价与9月份相比上涨了2.7%，与2020年10月相比则上涨了23%以上。 持多处物业者令交易增加 Equifax Canada的奥克斯(Rebecca Oakes)指出，抵押贷款数据显示，目前交易活动有所增加的可能是两类多处物业拥有者。一类是信用档案中有两到三个活跃抵押贷款账户的借贷者，这一群体可能包括大量的拥有一处主要住宅，以及一处或多处度假屋的房主。 另一类是那些拥有四个或更多抵押贷款账户的人士，他们更有可能成为房地产投资者。Equifax Canada的数据显示，2021年4至6月间，这一群体的房主数量较2019年同期增加了15%以上，其中安省和魁省的增幅尤为明显，分别增加了21%和16%。 不过奥克斯称，在全国范围内，这一群体现在仅占抵押贷款消费者的1.3%。她说，虽然比例仍很低，但去年和今年肯定有增加。数据显示，拥有不止一个抵押贷款账户的房主占市场的16%以上。 帕萨利斯警告说，房地产市场上投资者过多可能引发的一个担忧是，他们可能会导致房价上涨速度加快，令其他希望买房的人士望尘莫及。 他指出，与传统购房者相比，投资者在购买房产时不受收入因素的限制，因为他们指望最终以更高的价格出售房屋而获利。这也可以解释为何在房屋的持有成本远超出其租金收入的情况下，投资者仍可能不会退却的原因。帕萨利斯预测，只要有另一个乐观的投资者愿意支付更多买入，价格就会继续上涨。 央行的波德利警告说，投资者对未来价格上涨的预期，还可能令市场面临更大的回调机会。而一旦出现回调，受负面结果影响的，可能将不仅仅是投资者。这是因为，对许多家庭来说，他们的财富和获得低成本信贷的机会，与他们房产的价值紧密相关。

（■■年轻家庭需求大，料未来数月房市活动保持稳定。 加通社资料图片） 据新近的地产报告指出，全国年轻家庭在城市寻找独立屋的需求高，未来数月房市活动保持稳定，在供求不平衡的情况下由卖家主导市场，预计至年底所有类型的住宅楼房价格将会上升5%。 地产公司RE/MAX的秋季楼市前景报告显示，对比去年的数据，今年独立屋价格涨幅最大，当中调查的29个市场中上升6.8%至27.3%。在年轻家庭的强劲需求推动下，预计这个趋势将持续至秋季。 该公司高级副总裁亚歴山大（Christopher Alexander）称，虽然变种病毒Delta仍然肆虐，但预测秋季楼市维持稳定状况。鉴于楼房市场通常是本国经济活动的良好指标，而且中央银行预测明年经济增长率为4.5%，强劲的秋季楼房市场是一个好兆头，反映情况可能会好转，并且是逐渐开始恢复的步伐。 安省独立屋涨幅全国最大 以区域来看，安省的独立屋平均价涨幅居全国之首，在16个地区中有13个的增幅在20%至35.5%之间。价格升幅低于20%的市场包括多伦多(14.6%)，雷湾(17.1%)和密西沙加(19.7%)。 在所有地区的共管豪华柏文和镇屋表现良好，一些细小及市郊的楼房市场如基秦拿、北湾、伦敦，彼得堡和南乔治亚湾均是按年增长。今年余下数月估计价格前景，北湾的价格将会下降2%，但其他地区的价格上涨2%至15%不等。 由于供不应求导致高房价，令买家面对不少挑战，特别是在多伦多和温哥华等城市。在加西地区有其他楼房市场仍有可负担的楼房供置业者选择，这是因为有很多人遥距工作。报告指，在爱民顿和卡加利正是这种趋势，当地较多可负担的楼房及较低的利率，有不少买家在这些地区入市，预计持续至年底。 温市柏文镇屋价升16.4% 在比较独立屋、柏文和镇屋按年平均销售价格时，卑诗省那乃磨（Nanaimo）、维多利亚和温哥华的楼价显著增长，分别为23%，19.1%和16.4%。与西部其他地区相比，那乃磨的柏文和镇屋价格涨幅最大，目前柏文平均价格为343,713元，按年增长17.6%；镇屋价格为511,549元，按年增长65.8%。 在卡加利和利斋拿(Regina)，秋季楼市前景相对维持现状，预计前者的价格将持平，后者涨1%。报告认为，爱民顿、沙斯加通、温哥华、维多利亚，温尼辟和那乃磨的价格，预计今年内上升4%至9%。 至于大西洋地区，楼市活动按年保持持续增长，哈里法斯和蒙克顿（Moncton）所有楼房类型，都出现显著的价格上升，预计趋势会持续至年底。当中哈里法斯的独立屋价格按年上涨24.3%，从402,484元升至500,147元。蒙克顿的价格从233,676元升至282,886元，按年升21.2%。 报告指哈里法斯、圣约翰和蒙克顿的柏文大厦和镇屋市场价格，按年上涨12.5%至48.9%，特别是蒙克顿预计将继续保持强劲，至年底的价格前景为最高之一，介乎12%至15%之间。另外，预计圣约翰的价格增长会更为温和，所有楼房类型的涨幅在1%至3%之间，哈里法斯至年底的平均售价可能会上升6%。

(■■有报告指愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。星报资料图片) 加拿大中央银行将继续维持低利率政策，协助经济复苏和促进就业，房地产市道也一直受惠于低息；但一项最新民意调查显示，有超过八成人相信，低利率把屋价推高至无法负担得起水平。 疫情期间的封城、居家令以及在家上班和上学，促使很多人对寓所有新的要求，房地产市场经历了疫情初期的压抑后迅速反弹。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，去年4月至今年3月的房屋成交量急升235%，平均屋价也上涨44%。由于民众对生活空间和绿化环境有更大的需求，加上在家上班的便利，促使偏远地区和小镇的房市也活跃起来。 78.2%国民担心自己的可负担能力 网上地产平台Zoocasa的调查发现，有77.2%的人把郊区和小镇的屋价，已经上升至超出可持续发展的水平归咎于疫情，比今年2月的民调上升25.4%。有78.2%的人把可负担能力列为置业的最大顾虑，有70.3%则陷入争抢出价，也有51.9%觉得太花时间。 报告指出，愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。有47%人相信低息对买屋有帮助，比2月份的调查下跌3.8%；认为低息无助改善可负担能力的人，则较2月份增加12.1%至34.4%。有80.5%的人相信低息刺激屋价上升，比2月份大幅增加32.8%；有38.1%的人承认低房贷影响他们置业的意愿。 全国平均屋价冲破60万元水平，买家也需要有更高的收入，才能够在竞争激烈的市场中成功置业。研究发现，有50%的准买家的家庭收入超过10万元，有20%人的入息更超过16万元，只有32%准买家的收入低于10万元。星岛记者报道