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■■加拿大楼市评级已连续七个季度，处于高度脆弱状态。彭博通讯社 ■处于高度脆弱的四个城市 综合报道 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）对加国住房最活跃的15个主要城市进行第一季度评估后，周四再度发出警告，指出多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿（Hamilton）都存在房屋价格被高估的现象，房地产市场呈现“高度脆弱性”（highly vulnerable）。 加拿大按揭及住房公司每年分四次对15个主要城市房市情况进行分析，并根据房市过热、房价上涨过快、房屋估值过高和楼市供应过量，这四项标准进行评估。 另外，每个类别又分为低度脆弱、中度脆弱或高度脆弱三个评级。 目前15个地区的四个城市得到红色警戒标签，其中多伦多在房市过热和价格加速方面被评估为中度脆弱，但仍受到房屋估值过高影响（见附表）。 温哥华房地产市场价值高估程度也很严重，在价格上涨和房市过热方面处于中度，唯一表现良好的是过度建筑类别，处于低度。加拿大按揭及房屋公司首席经济学家杜根（Bob Dugan）表示，由于价格上涨速度较快和估值过高因素，因此目前整个加国楼市处于高度脆弱。 另外，除了上述四个城市外，爱民顿（Edmonton）、沙斯加通（Saskatoon）和利斋拿（Regina）出现楼市供应过量现象，但在房市过热、房价上涨迅速和估值过高等领域表现良好。 自2016年起，加拿大楼市评级已连续七个季度处于红色。

■■皇家地产发表报告指，联邦政府收紧房屋贷款审批政策，令千禧世代人士的房屋购买力削弱了16.5%。 CBC ■在加国各大城市，以约40万元可以购买什么类型物业 星岛日报综合报道 加拿大最大房地产经纪公司之一皇家地产（Royal LePage）昨天发表报告指，联邦政府收紧房屋贷款审批政策，令千禧世代（Millennials）人士在置业方面的购买力削弱了16.5%，令他们在大多伦多地区置业面对更大的难度。迫于预算压力，他们不得不考虑离开大多伦多地区，前往房屋可以负担的地区定居。 按CBC所报道该报告显示，加拿大联邦金融机构监管办公室（the Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）宣布今年1月1日起起，收紧房贷审批规则、强制实行压力测试政策。该政策实施后，千禧代的置业购买力平均每人减少了40,103元，相当于购买力减少16.5%。 报告指千禧世代的一群，即出生于1987年至1993年，年龄在25岁至31岁的这一部分人士，每人每年平均收入为38,148元。以联邦政府的最新贷款政策去审核其收入，大致得出他们置业时可以拿出的最高预算额为203,246元。Royal LePage总裁兼行政总裁索柏尔（Phil Soper）表示，上述情况可以看到，单凭年轻人一个人的收入，无法在像多伦多这样的大城市中置业安居。 合伙购房或倚靠“父干” 报告指为应对上述严峻情况，越来越多年轻人不得不考虑买小房子，或是转到大多伦多以外房价较能负担的地区置业。许多千禧世代年轻人将目光转向多伦多以东的郊区，不少人则是收拾行装，完全告别大多伦多区。“重新选择定居城市，完全改换工作，移居到安省伦敦市、基秦纳、滑铁卢市等，都是这些年轻人的规划。” 该分报告还发现，即使千禧世代的年轻人有足够收入，来应对每个月的银行贷款月供，一次性拿出20%的首付款置业，对他们而言，也是个天大的挑战。何况即使拿得出20%首付，他们还要过银行压力测试这一关。 为此许多年轻人不得不想出“创意性做法”来应对。比如说几个朋友“合伙”购买一个物业。不少人依然离不开父母的资助，而父母不得不卖掉现有住房搬进细屋，套现协助子女置业。此外，一些人则指望尽快结识自己的“另一半”--配偶或伴侣，令他们的购买力可以倍增。 索柏尔表示在诸多坏消息中，千禧世代也可以看到一丝丝希望，即是大多地区的房屋市场放缓已有一段时间。此外，人们的薪水在不断上涨，或许可以创造一个新的买家人群。报告指在32.5万元至42.5万元这个价格区间内可以买到的房屋，平均面积由去年的816呎增加到了856呎。但报告指，这也可能是因为大多数市中心的Condo价格都超过42.5万元，而市场上那些面积较大价格比较适中的Condo，大多数往往集中在郊区。 至于在加国各大城市，以约40万元可以购买什么类型物业？根据资料显示，不同地区差别很大，例如在哈里法斯，可以购买面积2,600平方呎房屋，但在大温高贵林港，只可以买680平方呎的一房单位。

■安省政府指，外国买家税实施后，多伦多售屋数量大跌。加新社 星岛日报综合报道 安省政府实施向海外买家征收额外地产税款的打击炒楼辣招一年后，根据自由党政府公布的数字，安省政府至今已获得约4,100万元的相关税收，同时令到在海外买家在大金马蹄地区的物业交易摊占比率持续下降，由去年5月约4.7%，下调至今年2月约1.6%。 据上述资料，去年11月18日至今年2月18日期间收取的接近一半非居民税，即是1,890万元的税收，是来自多伦多市府；在约克区收取的税收是1,310万元，少于1%是在多伦多区以外收取。 当局目的是令楼市降温 安省楼市在去年3月达到峰顶，楼价按年上涨34％。安省政府去年4月20日实施公平房屋政策，引入15%的海外买家税，目的是令多伦多地区楼市降温。此后，涉及海外买家的地产交易数目下降。虽然这类交易的数量相对较少，但此政策带来的心理影响却是巨大的。 今年3月，多伦多售屋数目较上年下跌40%。根据多伦多地产经纪协会数字显示，3月平均屋价按年下调14%，由915,126元下降至784,558元。本来高踞安省最多海外买家榜首的约克区，海外买家摊占物业交易宗数比例减少近半，去年5月至8月期间是6.9%，到了8月至11月则为3.2%。对多伦多市而言，海外买家交易比例原先为5.6%，现已跌至2.5%。 以安省整体计算，去年8月至11月期间共有66,307个地产交易，只有1,099个或1.7%涉及海外买家。在实施该项税收前，省府没有海外买家交易数据。但多伦多地产公司在该税收实行前，曾公布该地区有关外资交易比率为4.9%。 其实，不能把多伦多楼市交投放缓的情况全归咎该税项，其他因素也有其影响力，例如按揭利息上调，加拿大银行界采用新的按揭压力测试等等。留学生及正在申请移民的人士，可以豁免支付该税项，他们变成投资者，多于购买自置居所的物业。 近期，多伦多地产经纪John Pasalis指，楼市下滑让约1,000个屋主损失了1.36亿元，这是因买家有见于楼房价格下调，而令他们放弃先所前购买的物业。

正所谓“十年人事几番新”，安省的房地产市场，也经历了美好的黄金10年。假如阁下10年前已在大多地区购入房产，并一直持有至今，恭喜你！因为大多区楼价已比10年前翻了一倍有多，家庭资产的增值，应该远远超出预期。 地产公司Re/Max Integra公布了一份名为《十年回顾》(Decade in Review)的研究报告，分析安省房地产市场从2007年到2017年的表现。当中成绩最突出的6大房地产市场，以大多伦多地区表现最佳，平均房价由10年前的37.6万元，狂飙至去年底的82.3万元，即10年间涨了119%，複合年增长率达8.14%。 房价同样翻了一倍有多的，还有咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年升幅为110%，複合年增长率为7.69%。 房价长期低位徘徊的咸美顿，因往返多市交通大改善，2015年以后房价显著上升（星报资料图片） 未来楼市仍会平缓增长 该公司安省大西洋地区执行副总裁兼区域总监亚历山大(Christopher Alexander)表示，较低的借贷成本，帮助了安省房地产市场起飞，也创造了近期历史上其中一个最充满活力的楼市。“现时的业主，尤其是早10年前已购入的，他们的资产增值，早已超出预期。” 儘管近20年间，安省6大地产市场同样经历一些严竣挑战，例如科网爆破、911、沙士、2008年金融危机以及随后的经济衰退。但人口增长、低利率、高就业率、加元贬值、海外资金涌入、新移民、安省经济强劲增长等，都造就了安省地产市场欣欣向荣。 不过，亚历山大认为，安省楼市未来仍会持续增长，但步伐会减慢。收紧贷款及压力测试等，会是楼市受挑战的短期因素，但长远来看，置业仍然是加拿大人心目中的首选目标。 大多伦多地区(Greater Toronto Area) 过去10年，大多地区房价录得超过一倍增长，平均房价由10年前的37.6万元，升至去年底的82.3万元，10年涨幅达119%，複合年增长率达8.14%。事实上，大多地区楼市表现非常显著。2007年底，大多区房价及销售量录得破纪录增长。但半年后，全球金融危机及经济衰退，道致楼市急速陷入9个月的低潮。直至2009年4月，大多区楼市才告回暖。 自从2017年4月省府推行公平房屋政策，楼市从热转冷。由于库存量仍然偏低，去年首季度的活跃放盘量放缓至不足8,000个，创历史新低，但报告认为这样子的市场更为平衡。 2017年下半年，独立屋需求放缓，共管公寓及镇屋等较易负担的房屋类别受追捧。去年底，Condo销售量占所有住宅销售量的36%。首置人士有人牺牲居住面积以换取住得更靠近市区，也有人宁愿搬到市郊城镇，寻找更大居住面积的住房以满足生活需要。退休人士及空巢一族也追求较大面积的Condo单位，特别是不用开车也可方便地获取生活所需的社区。 过去10年豪宅需求也在不断增加，单是去年便有3,435宗住宅易手价超过200万元。报告相信，高端房屋市场会持续向上，原因是大量本地买家受惠于近年房价上升而令资产增加，海外买家亦锺情到加国置业。 展望未来，强劲的经济基础会继续支撑大多区楼市，人口增长亦稳步高于全国增长率。2006至2011年间，人口增长达9.2%，2011至2016年间再有6.2%增长。移民也是未来几年人口上升的重要因素，预计每年将有30万人移民加国。 报告指出，虽然楼市颠狂岁月已经完结，但抢Offer仍不时发生，不过隻限于热门社区内且定价合理的物业。416地区仍然是卖方市场，特别是401公路以南的地区，905地区则步向平衡市场状态。预计4至5月传统春季市场展开，平均房价会维持在2017年的水平。 基秦拿 - 滑铁卢地区因大量高科技公司和两间高校，吸引了买家人气 咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington) 该地区的房价，于过去10年不断增长，平均价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，複合年增长率7.69%。除了当地买家，还有一些多伦多及邻近地区的买家。他们因为大多区急速增长的高房价，选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。在需求增加的情况下，当地房价也不断攀升。再加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令前往咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。 事实上，咸美顿-伯灵顿地区的房价是2015年以后才见显著升幅，现有业主因而资产大增值，有足够弹药搬到更大的住房，或迁往更优质的社区，亦刺激了咸美顿及伯灵顿市的豪宅市场，尤其伯灵顿东北地区的房价获得了巨大增长。由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 经济多元化也是该两市近10年楼市蓬勃的重要因素，例如咸美顿市转移商业发展的方向，努力维持及吸引商户进驻，城市翻新，小商户数目增长，伯灵顿市也有两个重大计划在进行，完成后可增加3万份职位。可以说，稳固的经济基础支撑著咸美顿-伯灵顿地区的住宅地产市场继续向前。虽然平均屋价有望继续攀升，但会比近几年的步伐稍为放慢。 都市地产制图 基秦拿-滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo) 强劲的经济基础为这两个城市过去10年的住宅地产市场提供支撑，平均屋价由2007年的25.2万元，升至2017年的45.7万元，10年间升幅达81%，複合年增长率6.12%。虽然2017年该地区的房屋销售量稍微低于2016年的水平，但房价却在这一年间增值了21%，大部分升值都来自2017年首季。由于库存紧绌，买家之间的竞价战及霸王叫价(bully offer)已成当地的市场常态。然而随着楼市冷却，随后几个月两市的买卖活动已回复正常水平。 由于基秦拿-滑铁卢地区有不少高科技公司落户，还有两间大学座落市内，带给两市大量人口进驻及吸引住房买家。根据最近的人口统计，基秦拿-剑桥-滑铁卢都会区，在过去10年经历了显著的人口增长，2006至2011年间，人口增长6%，2011至2016年间再有5.5%增长。 目前，基秦拿-滑铁卢地区的二手住宅放盘库存量有两个月供应，定价合理及位处热门社区的物业，更可引来多个买家争抢Offer。不过，房价的可负担性依然是首次置业者及年轻专业人士的首要考虑条件，特别是近几年该地区房价以倍计的速度增长。现时，一个上车盘随时要35万元，对于很多刚出社会找到第一份高科技工作的Z世代(1995至2005年出生)，已经是难以负担的房价。因此，他们都倾向选择共管公寓单位或镇屋等住房类别，而且能力许可的，都会选择购买而不是租住。 都市地产专稿，谢绝转载，侵权必究！

■■《赫芬顿邮报》报道，近期部分公寓投资者正在亏损。 网上图片 大多伦多的房地产市场近期似乎开始童话式的幻灭，主流英文媒体已经开始在提醒买家警惕，本地楼市出现了过去30年来从未有过的状况，就是一些人开始蚀钱。 其中许多近期公寓的投资者正在亏损。据《赫芬顿邮报》(The Huffington Post)报道，之前多伦多房市连续多年的价格上涨，令很多人认为，以任何价格进入市场都会获得回报。但在过去一年，大多伦多地区的房屋销售下降了近40％，而房价亦下跌14％，市场正在出现30年来未出现过的“制造输家”现象。 逾3分1亏损者月蚀超过1,000元 该报关注《多伦多星报》最近对一群奥克维尔市预售房屋买家的报道，他们在2017年多伦多房价高峰期时预付了定金，而现在他们却陷于不能负担得起房价的困境。 因为他们现时的住房，不能按照去年预期的价位出售。而新的抵押贷款压力测试，又让他们无法获得抵押贷款以支付全部金额。如果不能完成交易，还可能会被开发商起诉。 他们不是唯一面临市场放缓的资金压力的人，根据帝银(CIBC)和房地产咨询公司Urbanation周五公布报告，许多城市的共管公寓投资者，现在正出现亏损。 该研究发现，2017年交付的近一半共管公寓(48％)是由投资者购买的。其中近一半(44％)有“负现金流”，这意味着租金收入不能涵盖“所有权”成本，如抵押贷款和公寓管理费用。超过3分1的亏损者，每月损失超过1,000元。 但这还没到需要恐慌的时候，因为对于那些在去年高峰期之前买入单位的人来说，还是划算的。 如果能在现在将房子售出，大多数业主不会背负债务。过去几年中，即使许多租金没有涵盖成本，大多数公寓投资者的房地产转售价格都大幅增加。该报告估计，即使每月亏损超过500元的投资者，都将手上房屋投放于市场，也只会增加3.4％的房屋供应量，几乎不足以淹没市场和打垮房价。 但该报提醒应该汲取教训是，情况已经改变了。房地产市场的前进将不会像近几年那样。如果没有其他原因，政府现在正在积极阻止房价上涨，房价快速上涨的可能性不大。上述报告估计，今天购买普通公寓的投资者需要17％的租金增长率，才能在2021年拥有该公寓时从中赚钱。如果利率上升1%，则需要28％的租金增长。对于那些购买预售房的人来说，要考虑卖出现有房子和获取贷款的难度。总之，买方要当心。

▲资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价，比去年同期增加39.5%（资料图片） 建筑及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)表示，2月份大多伦多地区新屋价格出现放缓迹象，但据资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价升至 729,735元，比去年同期增加39.5%。 该协会引用Altus Group的数据，新建单一家庭房屋包括独立屋、排屋、半独立屋及镇屋(叠式镇屋除外)，标准售价有所回落，由1月的1,229,454元，下调至1,219,874元，但仍然比去年同期上升12.8%。 对于2月新屋市场分析，BILD总裁韦嘉斯(David Wilkes)指出，这是因为房屋供应量下降，道致售价转变，特别是单一家庭房屋更为短缺。 虽然2月新屋市场供应有温和增长，共有12,896个单位，当中共管公寓单位9,285个，单一家庭房屋为3,611个，但供应量仍未达到健康水平。新屋供应量的计算方法，以建筑商在该月份可以在市场发售单位的存量，包括在工程开工前、已动工及完成的项目。 其实，一个属于健康的新屋市场应该有9-12个月的存量，根据过去12个月的销售速度，现时只有约4个月的供应量。 Altus Group研究顾问服务执行副总裁艾辛奥(Patricia Arsenault)称，去年新建单一家庭房屋存量已经上升，但仍属于历史性的低位。由于缺乏可负担的单一家庭房屋予普遍买家，在2月底可供购买的房屋，每5间不足一间的价格是低于750,000元。 1月至2月，大多伦多地区新屋销售上涨，共卖出2,159间房屋，相比去年2月的强劲销售记录，算是放缓趋势。当中单一家庭新屋较去年同期下降82%，也比10年平均值下调79%，只售出64间。共管公寓单位销售比去年下降50%，但对比10年平均值上升17%，总计出售1,895个单位。 韦嘉斯认为，政府实施的辣招明显影响业界在大多伦多地区新屋的供应量，而且业界面对政府的繁文缛节，过时的土地改变政策，加上缺乏可发展的土地与所需的基建项目。今年即将进行市选，该会促请进行公众对话，呼吁政策专家、城市规画师、业界人士及居民连成一线，共同解决大多伦多地区房屋供应问题。 多温两市住房可负担性低 千禧代推动Condo价升 千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋的价格继续上升。满地可银行的“春季房屋可负担能力报告”(Spring Housing Affordability Report)指出，全国住宅房屋的可负担能力仍然维持良好，但多伦多和温哥华除外。这两个城市的独立屋销售和价格回软，但Condo楼价不断上涨。 报告认为，多伦多和温哥华房地产市场长期炙热，主要是千禧世代买家推高多层共管大厦和镇屋的价格，再加上强劲的经济，健全的人口结构，以及大量高科技、高薪职位。 千禧代影响将持续10年 满银资本市场高级经济师Sal Guatieri表示，千禧世代和新移民买家填补了全国最热两个市场的独立屋价格下跌，预期千禧世代向多伦多和温哥华以外地区，寻找可负担房屋，会为满地可和渥太华等城市的房地产市场带来支持。 他补充说，千禧世代对楼巿不成比例的影响，将持续10年才会减弱，正如婴儿潮一代在90年代置业时的情况。其它利好因素包括，全国失业率降至新低，人口增长是25年来最高，以及利率仍然属于低位。预期中央银行将在今年内再调高半厘利息。他说，轻微加息对房屋可负担能力的影响，超过收紧房屋贷款规定和其它冷却楼市的政策。 房价升幅放缓  供应量受限 报告预计，楼市开始踏入旺季，今年房地产市场依然活跃，屋价升幅将比去年放慢，销售量也会略为减少。多伦多和温哥华的房屋供应量受到约束，即使是多层共管大厦也未能倖免，原因是冗长的审批程序和土地规划的限制。满银个人及小生意银行业务主管Martin Nel说，买家入巿前必须要清楚各种影响可负担能力的因素，包括向房屋贷款专家了解预先批核(Pre-approval)按揭和压力测试，以及未来会影响置业的其它因素。  

星岛日报记者 建筑及土地发展联会(Building Industry and Land Development Association)表示，2月份大多伦多地区新屋价格出现放缓迹象，但据资料显示，高中低密度共管Condo大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价升至729,735元，比去年同期增加39.5%。 该联会引用Altus Group的数据，新的单一家庭房屋包括独立屋、排屋、半独立屋及镇屋(叠式镇屋除外)，标准售价有所回落，由1月的1,229,454元，下调至1,219,874元，仍然比去年同期上升12.8%。 对于2月新屋市场分析，联会总裁韦嘉斯(David Wilkes)指出，这是因为房屋供应量下降，导致售价转变，特别是单一家庭房屋更为短缺。 虽然2月新屋市场供应有温和增长，共有12,896个单位，当中共管Condo单位9,285个，单一家庭房屋为3,611个，但供应量仍未达到健康水平。新屋供应量的计算方法，以建筑商在该月份可以在市场发售单位的存量，包括在工程前，动工及完成的项目。 其实，一个属于健康的新屋市场应该有九至十二个月的存量，根据过去十二个月的销售速度，现时约有四个月的供应量。 Altus Group研究顾问服务执行副总裁艾辛奥(Patricia Arsenault)称，去年新的单一房屋存量已经上升，但属于历史性的低位。由于缺乏可负担的单一家庭房屋予普遍买家，在2月底可供购买的房屋，每五间少于一间的价格是低于750,000元。 自1月起至2月，大多伦多地区新屋销售上涨，共卖出2,159间楼房，相比去年2月的强劲销售纪录，算是放缓趋势。当中单一家庭新屋较去年同期下降82%，也比十年平均率下调79%，只售出64间。共管Condo单位销售比去年下降50%，但对比十年平均率上升17%，总计出售1,895个单位。  韦嘉斯认为，政府实施的辣招明显影响业界在大多伦多地区新屋的供应量，而且业界面对政府的繁文缛节，过时的土地改变政策，加上缺乏可发展的土地与所需的基建项目。今年即将进行市选，该会促请进行公众对话，呼吁政策专家、城市规画师，业界人士及居民连成一线，共同解决大多伦多地区房屋供应的问题。

■加国学者认同大麻商店可减少罪案，间接推高同区房价。星报资料图片   本报记者 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）周二公布，共管Condo（condominium apartment）去年第4季透过多重放盘系统（MLS）的销售量达5,773间，较2016年同期减少15.4%，但平均屋价上升17.9%至515,816元。多伦多地产商会指出，Condo市场继续是由卖方主导。 均价升至51.5万 地产商会主席主席塞林诺斯（Tim Syrianos）表示，虽然Condo新挂牌量上升9.8%，增加至8,186个单位，而交投量相对放慢；但市况依然相当紧张，成交投量与新盘的比率为70%。市场上对Condo的需求强劲，供应增加是一件好事；但买家仍相当竞争激烈，才会推动楼价至双位数字的升幅。大多伦多地区的房地产市场要可持续发展，必须解决长期以来房屋供应量不足的问题。 去年第4季的Condo平均价格为515,816元，升幅达17.9%。他说，虽然升势比2017年初放缓，但价格的升幅，仍然是领先其他屋型。 地产商会市场分析总监默塞（Jason Mercer）说，Condo维持是一个卖家市场。因为价位的原因令Condo成为很多初次置业者的首选。此外，由于屋价年年上升，迫使部分原来计划买低层房屋的买家，也转改选择Condo。 报告又指出，第4季的Condo挂牌数量较2016年同期少3.4%，出租单位也减少0.7%。由于房屋空置率依然不足1%，令大多伦多地区的一房间租金平均上升10.9%至1,970元，两房间平均租金上升8.8%至2,627元。

本报特约记者杨婉文 央行周三宣布加息0.25厘后，有银行按揭业界人士表示，首次置业人士最受影响，上车门槛可能提高到年薪逾8万，年轻人可能置业梦碎。 皇家银行等各大银行周三在央行加息后，把最优惠利率调高到3.45厘。皇家银行按揭经理李嘉伟周三接受A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，央行加息后，现时做浮动按揭利率的供楼人士，若平均贷款额是50万，每月供款会增加65元。 他续称，由于联邦政府今年实施新按揭压力测试规定，加息也会令做按揭人士的贷款额减少。他举例，以年薪10万元来计算，加息前能借到485,000元的贷款，但加息后，就只能借到47万，贷款额减少15,000元。 年轻人首次置业的门槛也会因而提高，以多伦多以北一个一睡房加太阳房柏文单位为例，平均楼价约45万，首期两成等标准数据去计算，年薪要85,000元，才能借到足够的36万元去买楼。但加息前，年薪82,000元就可借到这笔钱，门槛提高3,000元。若以多伦多市中心一个平均50万元柏文单位等标准数据计算，年薪需要92,000元，才能借够钱去购买这个单位。 年轻人恐要靠父母帮衬 他认为，央行加息最受影响是这批首次置业人士，不少年轻人可能置业梦碎，惟有靠父荫。但这批人士也可以考虑一些价格较低的柏文，例如在士嘉堡以东，30多万也有交易，但年轻人未必喜欢在该区居住。他又说，由于省府去年推出压抑楼市的措施，楼市已经降温约15%至20%，若有需要置业，银行又批贷款，又能负担到供款，这是入市的黄金机会。由于全球经济做好，加息周期开始，建议日后做按揭的人士，考虑固定利率。 恒生地产分行经理黄家康表示，加息会令楼市放缓，但楼价未必会跌，只是升幅放缓，因为加息幅度轻微，有心买楼的人会趁央行再加息前，尽快入市，但可能会受按揭限制，需要转为购买较便宜的物业。他估计，加息可能影响处于边缘人士，但这批人只占市场约1%。他估计，屋价今年仍会有平均6至7%的升幅，但不能去到去年春季的水平，柏文楼价也会持续上升，升幅可能放缓。他续称，新柏文仍然每呎卖1,000元，二手楼的楼价也会上升。

■加拿大央行周三宣布调高基准利率，直接影响房地产市场。星报资料图片 ■央行行长朴洛兹指NAFTA若不再存在，将伤害加美两国经济。路透社 本报记者 尽管有北美自由贸易协定（NAFTA）的不确定性因素存在，但加拿大央行周三仍宣布调高基准利率0.25%至1.25%，这是央行自去年7月起第三度加息，利率达到2009年以来最高水位。三度加息致利率扬升0.75%，以按揭30万元、为期25年的房贷户为例，每个月的按揭金额将多缴约100元。 加息代表向金融机构借款人士的成本变高了，存款人士则可多获得一点利息。 五大银行加最优惠利率 随央行加息，加拿大皇家银行（RBC）与道明银行（TD Bank）等五大银行周三分别宣布调升0.25%最优惠借贷利率至3.45%，今日（18日）生效。其他银行预期将陆续跟进。调升最优惠借贷利率，将影响浮动按揭利率与个人信贷户等。 央行公布的货币政策报告中，预期今年加拿大经济成长率2.2%，2019年成长率1.6%，早前的预期则分别为2.1%与1.5%。 虽然拉高了经济成长预期，但央行提到“北美自由贸易协定的未来有不确定性”，恐影响经济前进步伐。21页的报告中，央行共9次提及对NAFTA的忧虑，认为现在很难评估NAFTA的谈判结果。央行行长朴洛兹（Stephen Poloz）在记者会中亦表示，如果NAFTA不再存在，将伤害加美两国经济，但各产业影响程度不同，难以具体量化。 早前市场预期在经济畅旺、失业率新低的刺激下，今年央行将不止加息一次，但加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师沈菲特（Avery Shenfeld）看到央行报告后表示，NAFTA的不确定性让未来看起来不太晴朗，央行对加息会更谨慎。 大型私人房贷公司Dominion Lending Centres首席经济师库珀（Sherry Cooper）表示，市场预计今年将有三次加息，到年底时基准利率为1.75%。这个水平远低于加拿大央行所谓的中性基准利率（2.5%至3.5%）的目标，但依现时的经济情势看来，央行短期内的加息速度不会太快。 利率上升和按揭收紧，直接影响房地产市场。央行在货币政策报告中提到：“预计未来两年住宅投资大致持平，市场供需维持平衡。特别是在大多伦多地区，新屋供应虽跟不上需求，但加息以及其他房地产措施，预期会对住宅投资的增长造成压力，一些潜在买房者可能会减少按揭或延迟购买。” 经济师预料消费增长受压 库珀预计会看到民众减少支出，因为利率上升推高偿债成本，从而抑制消费增长，尤其是耐用品消费增长。库珀对加拿大石油产业亦提出警讯，虽然国际油价上涨，但加拿大石油生产商进入美国市场有困难，输油管兴建遭受阻力下，又不能将石油出口到美国以外的市场，这对加拿大经济有长期负面影响。 央行将在3月7日再度公布货币政策报告。

多伦多星报图片据多伦多星报消息，加拿大经济快速发展，促使央行自去年夏季以来第三次提高利率。短期来看，这意味着可变利率抵押贷款和信贷额度将出现一定程度的紧缩。但房屋的需求量高，高利率和新的贷款规则可能只会影响少数消费者。加拿大央行将基准利率上调至1.25％，这将推高浮动抵押贷款和消费贷款。加拿大皇家银行周四将最优惠贷款利率上调至3.45％以应对加息。加拿大蒙特利尔银，CIBC，加拿大丰业银行和加拿大道明银行随后上调最优惠贷款利率。由于更多新移民选择来到多伦多，住房需求量因高移民水平而加剧。多伦多地区的住房需求依然很高，抵押贷款利率上涨预期不会对房屋销售产生重大影响。Royal LePage Signature Realty的销售代表Tom Storey说：“即使（利率）增加使得一小部分买家离开这个市场，整个地区的房产需求量也远远高于当前市场上的房产数量。（Rola编译）

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。