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  ■对于买家的要求，经纪亟需事先掌握清楚。图为多伦多住宅区。星报

从一系列分析中可以看到，目前安省相关法规中，强制要求卖家必须披露的资讯十分有限。首先强制透露的资讯，必须涉及物理缺陷；至于Stigma等造成买家负面心理和情感的因素，不属于强制披露范畴。第二是必须是隐性的物理缺陷，表面的和显性的物理缺陷不必披露。第三是至少依字面理解，隐性的缺陷只有在会给居住者，造成健康及安全上严重危险时，卖家才要向买家披露。 如果买家对于某一方面的stigma有特别在意，卖家又没有法定义务披露，作为买方经纪就要特别留心，透过专业经验采取相应措施。RECO强调，代表买家的经纪，有责任为买家找到和推荐「最适合于买家需要」的物业房屋，这是向买家所提供的专业服务的一个核心内容。 如在同买家的沟通和交流当中，买家已清楚表明不想买到曾经种植大麻的房屋，经纪就要设法实现买家的要求。买家经纪通常可以采取以下几个做法： 可要求卖家宣誓保证 第一、如果买家对某一间物业表现出兴趣，其代表经纪可以直接向卖方经纪，就房屋是否种植大麻做出质询。在这种情况下，卖家的经纪要么就所知的事实做出如实回答，要么拒绝作出回应，让买家的地产经纪自己做功课。 第二、无论卖方经纪采取哪种方式回应，买家经纪都要对房屋过往历史作独立研究。方式可以是在网上搜索房屋所在地址，从而发现房屋过往是否发生重大「新闻」。也可由各种公开渠道，取得房屋的纪录和文件。许多城市的警局保存有过往住宅房屋非法种植大麻的纪录。不过如只种几株，就未必有纪录。警方仅对大规模种植大麻的房屋有纪录，对于仅限于几株大麻的小规模种植，纪录未必在警局查到。 第三、买方经纪可以在购房合约（offer）中加入附加条件，要求卖家宣誓保证（warranty）所交易的房屋没有用于种植大麻。不过显而易见，卖家在多数情况下，只能对于自己拥有、居住于房屋的这一段时间做出担保。 依据不同的合同条款及合约语言，如果卖家拒绝作出如上担保，那么表示该幢房屋可能曾经用于种植大麻，或者卖家不知道在他们接手这幢房屋之前，前任屋主是否种过大麻。不论出于哪种情况，如果卖家拒绝作出担保，那么地产经纪应该与买家客户做出进一步的讨论，决定是否要承担风险继续完成交易。本报记者

  ■休闲大麻10月中旬正式合法化后，涉及大麻屋的问题将会大大增加。资料图片

  ■房屋种植大麻引发问题，相信越来越受人关注。 网上图片

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》（Cannabis Act）做准备。该法案将在10月28日正式实施，我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座，详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化，每户住宅中将被允许种植多少株大麻？ 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物，柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定，作房屋一部分的户外花园也应包括在内，但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗？ 目前还看不到有任何规定准备就绪，显然，在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称，这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外，可能还会要求由专业电工操作，安装合适的通风设备，促进室内外空气流通，进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法，卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋？ 在我看来，无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷，都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉，却未告知买家，那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻？ 即使大麻合法，房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款，注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后，依然吸食大麻，便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者，将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚，可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻？ 部分共管物业已经通过了相关规定，禁止住客吸食烟草、大麻，以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域，给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望，或者试图依赖《共管物业法》来规管，该法中规定，住户不能对邻居施加烦恼。因此，如果吸烟骚扰到邻居，他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q：如果我签署了“买家代理协议”（Buyer Representation Agreement)，我的责任是什么？ A：买家代理协议是在进入市场购买房产时，签署的具有法律效益的合同，承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然，房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户，公司作为受托人，对你的房产购买事宜负有责任，他需要遵循你的指示，保护买家机密信息，并注重保护客户利益。作为回报，买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户，买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer，然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪，提供准确的资金信息，表述自己的需求，甚至关于曾看中哪些房产，希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间，即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产，并且没有通过房产经纪提交购房offer，但是一旦卖家接受了offer，买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”，那么当购买房屋时，就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约，与房屋买卖协议（agreement of purchase and sale）一样。买家需记住，在合同协议期内，你不是必须买房，可一旦提交了Offer并且被卖家接受，只要offer中所列的条件得到满足或者被取消，买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家，将可能面对法律诉讼，以及被买方经纪公司（很可能还有卖方代理公司）要求支付佣金。 买家代理协议过期之后，如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内，购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产，那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家，也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪，找到最适合自己的选择；并且在签署协议前，认真阅读理解其中内容；仔细检查房屋各方面特点，积极提出问题，并进行充分检测。

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。 2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久？ 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...

■ 大麻屋日后即使全面装修，也不能除去“大麻屋”之名。图为民众在国会山前吸大麻。资料图片 星岛日报记者   一名在家中种植大麻多年的安省居民表示，如果有人以为种大麻像其他花草一样简单，将会大失所望。他指出，大麻并不容易栽种，花了相当长时间才解决灯光问题；但种植成功并不等于有收成。 在家种植花不少心血及“学费” 这位居民接受本报记者采访时表示，大麻有雌雄之分，只有雌株会结果。即使成功授粉，没有经验的人所种植的大麻往往不会有好收成。他所认识能够在家种大麻有收成的人，都花了几年的心血和交了不少“学费”，当中不乏到外国上课学习种大麻。安省和纽奔驰域省均有学院设立种植大麻的课程，温哥华有大学开办函授课程。而目前上网寻找资讯，也非常方便。 如果每幢公寓大厦或出租公寓都有很多人种大麻，绝对会滋生霉菌，引发空气和其他健康问题。但他不认为合法化后，会有很多人在家里种大麻，因为太麻烦。目前市面上每一克大麻售价只是8元至15元之间，何必自寻烦恼。他表示在上世纪70年代在家里尝试种大麻，主要希望节省金钱和解决货源问题，但始终都吃力不讨好。现在他偶然心血来潮种一两株，也只是当作消闲多于实际。   大麻屋8成机会难取得银行房贷 资深房屋贷款顾问何启新（图）表示，30年来从未听闻有种植一株大麻而被银行拒绝批出房屋贷款之事。不过他指出，民众如果购买曾经种植过大麻的房屋，仍然有8成机会不会取得银行的房贷，而要支付高昂利息申请私人贷款。 何启新（图）   他认为在建筑物内以大量灯光、洒水和其他工具大量种植大麻，对健康有影响，但如果最多只是4株，与家中平日栽种植物没有太大差异，相信不会影响健康。不过现时法例是不论种多少株，只要是物业有种大麻，一律列作“大麻屋”。 私人贷款利息高银行3、4倍 银行对大麻屋是非常敏感，买家无法向银行取得房屋贷款，只能求助私人贷款。 何启新指出，私人贷款甚少考虑大麻屋或家庭入息的问题，只是纯粹关注贷款额与物业价值。一般75%至80%的贷款，基本上是不必考虑其他条件。银行的房贷利息相对低，私人贷款的利率往往是银行的3至4倍，银行房贷不到4%，但私贷利息则高达12%。   保险业关注大麻屋索偿问题   加拿大地产商会（CREA）向房屋交易网站Zoocasa指出，联邦政府的大麻法案，虽然规定民众最多只可以在家里种4株大麻，但并未要求要向政府申报，把大麻视为他家居盆栽之一。 加拿大保险局总监Pete Karageorgos表示，民众在家里种4株大麻，对保险业而言尚是一个灰色地带。由于保险业竞争激烈，相信有部分业者会修改大麻屋的保险政策，接受种植大麻自用的住宅投保。 民调称近5成民众对大麻屋却步 卑诗省律师Steven Wallace指出，保险业界将面对有关大麻屋的索偿问题。保险业可以拒绝赔偿任何非法行为所导致的损失，但政府立法之后，投保人可以振振有词地声称合法种植大麻；因此，未来保险公司在审批申请时，将要求业主回答是否会在物业里面种大麻等相关问题。 根据Zoocasa所做的民意调查结果发现，即使物业种植的大麻数量合法， 47%的受访民众仍然对大麻屋却步。32%受访卑诗省民则相信，种大麻会影响房屋和邻近物业价格。

■娱乐用大麻尚未开放，警方频频破获华人参与经营大非法的大麻屋，现正深入调查是否有中国大陆的黑帮介入操盘。洛杉矶县警局资料照片 ■强光灯具等设备能促进大麻生长。资料图片     郭瑾编译 在美国加州沙加缅度地区发现非法大麻种植屋并非新鲜事，但在最近几次突击行动中，警方发现，在这些房屋内非法种植大麻的人却是中国人，这让警方质疑，将他们带到美国并为他们的大麻运作提供资金的幕后黑手为何人。 据《沙加缅度蜂报》报道，警方最近在加州尤巴（Yuba）、优洛（Yolo）、普拉塞尔（Placer）和沙加缅度县的突击行动中逮捕了多名持有中国护照的人，部分人完全不会讲英文，因此难以为警方调查工作提供帮助。一份近期起诉书称，来自中国南部的一个银行账户的资金被转移至加州，用于支付这些房屋的首付款，这些房屋随后变为大麻种植屋。洛杉矶县治安官办公室亚裔帮派调查人员托马斯于（Thomas Yu，音译）说：“这是非常精密的运作。当我们听说亚裔帮派时，我们会想到一些年轻人驾车开枪。而这有所不同，这些是有组织的、由商人经营的企业。他们的目的是寻求利润。” 科罗拉多州警方也逮捕了一些在该州非法运作大麻种植屋的中国人，其中包括一些非常偏远的地区，比如位于科州西北角的加菲尔德县。去年加菲尔德县治安官维拉利奥及其副手们前往一个非法大麻种植屋，逮捕了14名嫌犯，这14人全部为中国公民。虽然维拉利奥和其他执法官员表示，不同背景的人牵涉在非法大麻交易之中，其中包括美国公民、墨西哥人和俄罗斯人，但中国人的运作似乎在扩大。 将电线改道 创巨额利润 今年9月，在3次不同的突击行动中，加州优洛县、罗斯维尔（Roseville）和艾尔克格洛夫（Elk Grove）市当局在非法大麻种植点逮捕了13名中国人。今年7月，在提交至联邦地区法庭的一起诉讼中，检方称，10名持有外州驾照的中国嫌犯在位于沙加缅度地区的9个房屋内种植大麻。在今年3月到5月，在沙加缅度北部，执法人员在3次突袭非法大麻种植点中逮捕了14名中国人，其中部分是美国公民，还有部分持有中国护照。在这3次突击行动中，执法人员搜缴了8000株大麻、6把枪支和数万元的现金，这起案件已经被送交至联邦检察官办公室。 曾调查过大量大规模大麻运作案件的托马斯于表示，中国人的大麻种植点都非常相似，很多人用现金在位于安静的、不起眼的郊区购房，并让电工将房子电线改道，让其用电量不会显示在电表上，种植商转而利用其它电源为种植大麻需要的电灯和风扇提供电力。这种运作能带来巨额的利润。 一个大麻种植点每年能收割3次，取决于大麻种植规模和萌芽质量，种植者能获得100万甚至更多的收入。通常，这些大麻被运到东海岸市场销售，这可能是来自纽约的中国移民最近在沙加缅度地区被捕的原因。 托马斯于也表示，在非法种植屋被逮捕的中国嫌犯中，很多人是来自中国贫困地区有经验的农民，他们的年龄通常在50多岁到60多岁之间。一些人是偷渡到美国的，但很多人是持有中国护照进入美国的，这可能是由种植屋运作者所安排的。这些人持有B-1或者B-1签证，他们至多能在美国留居半年。如果被捕，即便有中文翻译，他们也无法为调查人员提供实质性的帮助。 在过去10年中曾代表过100名因非法种植大麻而被捕人士的律师伦威克表示，很多被捕的中国人是最近才来美国的，他们通常被误导，以为根据加州医疗大麻法律，大规模种植大麻是合法的。虽然其中国客户很少透露招聘他们的老板，但伦威克表示，他从法庭证据上找到了一些信息。比如在一起诉讼中，他得知运作由3方组成，其中一方出钱将这些人带到种植屋；另一方是房屋所有者；第三方是种植管理者，这3方最终分割利润。

加国许多省份仍未清晰规定，应由谁负责确定和披露房地产交易中的大麻屋。图片与本案无关。星报资料图片   综合报道 安省一小镇的住户在喜迁新居的第二天，才发现自己从银行拍卖买来的房子，原来是一处一年前被捣毁的大麻屋。银行和买房时的验屋师却均称不知情，他们现已被花了数万元清理费的屋主告上法庭。 据加拿大广播公司（CBC）报道，在靠近渥太华附近的一个安省小镇，一位女木匠花了26.5万买了一处银行拍卖的独立屋。她本来满心欢喜，认为买到了一处物有所值的物业，只要凭她的职能，重新整修一下，过两年就可转卖获得投资收益。今年6月底，当她和男友及她16岁的儿子搬来时，第二天邻居来问她地下室损坏的程度如何，她顿时懵了。邻居即时说：“什么？他们没有告诉你，这里有一个被捣毁的大麻屋，一年前有148盆大麻被从地下室搬出来。” 暂已花逾3万元清理 CBC的调查发现，加拿大过去有一大批大麻屋没有向管理机构登记，从而没有向公众公开房子的位置，许多省份更对于谁有责任负责确定和披露房地产交易中的大麻屋，留下了一系列混淆不清的规则和指引。专家指出，缺乏可行的跟踪系统和明确的规则，可能会导致购房者面临健康风险、物业贬值以及巨大的清理成本。 到目前为止，本案的买家已花逾3万元的清理费用。尽管安省规定验屋师有义务披露和寻找大麻屋的迹象，但她买屋时的验屋师没有做到。经后来的验屋发现，该物业有清楚的迹象表明是大麻屋，包括地下室有大麻叶碎片、地下室窗户有用钉子钉和胶带封的迹象。 该公司还测试了空气中和墙壁后的霉菌和水分，估计清理房屋的费用将达2.5到10万元不等，这取决于需要做的事情。据该公司的经验，警察在发现大麻屋后，应首先通知市府该物业的位置，政府做出标记，房主再采取具体的修复步骤，并由市府监督清理，以确保其安全正确地完成。房子可以出售，但卖方需要披露其历史。 事件中的一间银行是卖家。在大麻屋主宣布破产后，该银行收回房子。现屋主正在起诉该银行、卖方经纪人和她使用的原来的验屋师。案件现正进行调解，该银行表示“希望所有事项能够公平解决”。 由此看来，大麻屋跟踪系统是失效的。过去5年渥太华警方只公布5个大麻屋地点，尽管安省有一个省级指南，在全国范围内，皇家骑警也曾试图推出一个网站，但都没有效果，现只有魁省要求卖家要披露大麻屋的历史。 种大麻破坏电力污染水地 ■徐华飞   随大麻合法化的日益临近，会不会涌现更多大麻屋，有更多买家受害？资深地产经纪、经济学博士徐华飞昨日接受本报访问时表示，大麻合法化并不意味大麻屋的交易可以合法化，买家仍需想方设法保护自己的权益。 据他的经验，在房地产的实际交易中，确实有卖家刻意隐瞒大麻屋的历史，但买家经纪一般会在交易协议中，加入要求卖家披露大麻屋的条款。凡是在此种植、加工、实验和转运大麻的物业，都被视为大麻屋，当中以室内种植大麻对房屋的危害最大，包括对空气、水和地等的环境污染，以及对房屋的结构和电力系统的破坏。 他也指出，尽管买家加上了要求披露的条款，也有一些大麻屋主刻意隐瞒。但有此条款总好过没有，一旦打官司，买家可有更多保障。而经纪和验屋师等专业人士，也有责任保护买家的利益。 徐华飞认为大麻合法化后，并不意味大麻屋的交易可以合法化，因为如果屋主依然在室内种植大麻，所造成的危害也是与以前的一样，给买家带来的伤害不仅是金钱上，更有心理和生理上的。至于大麻合法化后，是否会有更多大麻屋出现，他认为还有待进一步观察。