賣房拒答有否種大麻 業主或惹訴訟

本報記者報道
加拿大已於今年10月17日起把休閑大麻正式合法化。不吸食或未來不準備吸食大麻的人，可能認為這項改變事不關己，但實情並非如此。大麻合法化的影響和衝擊遠遠超過一般想像。比如一個重要問題，在新的法律框架下，每個省民的家庭可以在自己的住宅里，合法種植最多四株大麻。理論上未來在家種植大麻的人比以往多，因此在房屋交易中碰到「大麻屋」及可能引致法律糾紛的機會，也會大大提高。

負責安省地產從業人員註冊、發牌及職業操守監督執行的規管機構安省地產議會（Real Estate Council of Ontario，RECO），近日對從業員特別發出了這方面的指引。這些指引，對於未來買賣房屋的消費者，也有重大的參考價值。

須要了解的是，安省現有地產業規管法律中，對於買賣房屋時要如何，披露有關資訊已有詳細規定。大麻合法化本身並沒有對這些法規帶來巨大改變。

但是10月中旬大麻合法化後，許多賣家和買家都面對新的情況而產生許多新的問題。身為賣家，日後若在自家合法種植大麻，賣屋時是否必須向買家披露？會否因為買賣房屋時未曾披露而惹官非？身為買家，未來購買房屋時如何避免不經意間「中招」，買進種植過大麻的房屋？買家有哪些法定的知情權？地產經紀又如何可以由專業角度幫到買家呢？

經紀要從客戶權益出發
安省地產議會在向從業人員發出的指引中表示，因應大麻合法化的新情況，身為地產經紀，未來在服務不論是買家還是賣家客戶時，要特別了解他們在買賣房時，是否有涉及大麻屋方面的擔心，並且要採取適當步驟去回應這些關注，保護客戶利益。

地產從業員既要及時了解新出台的法律，也要重新了解和牢記已有的相關法律，這些都是涉及客戶根本利益的規定。地產經紀要與客戶就上述問題進行充分討論，並準備好及時向客戶作出完整清晰的解釋。

綜述RECO就房屋資訊披露問題對地產經紀發出的指引，簡而言之，目前安省法律所規定，賣房時唯一強制必須向買家披露的資訊，是那些可能對居住者人身安全和健康造成危險、同時又不容易被肉眼所察覺到的隱性和潛在的、涉及房屋物理缺陷和損壞的資訊，簡稱之為「隱性重大物理缺陷」。

除此之外，其他涉及房屋的資訊，包括可能導致買家心理忌諱的房屋過往歷史（Stigma），都不是法定的賣家必須向買家公開的資訊 (詳另文)。

在買家沒有特別問起的情況下，賣家可以選擇主動披露這些資訊，也可以選擇不主動披露。在買家有就某一方面問題特別詢問的情況下，賣家經紀可以拒絕回答，告訴買方自己對房屋進行調查。但如果賣家選擇回答時，就必須透露真實情況，不能說謊。

是否主動披露這些並非法定要求必須披露的房屋資訊，決定權完全屬於賣家，而不屬於賣方經紀。經紀只能遵從賣家指示，絕不可以在未經賣家同意的情況下，公開非法定必須透露的房屋資訊。但必須指出的是，如果賣家選擇不披露，買家日後認為因此給自己造成了損失，即使是賣家沒有違反法定披露責任，仍不能阻止買家把前屋主告上法庭。即使買家的贏面不大，賣家也要被拖下水，面對冗長而昂貴的法律訴訟。

不披露不等於問題不存在
作為買家經紀，不論賣家及其經紀選擇以何種方式回應買家的質詢，都需要自己對涉及的物業作出獨立的調查、研究和判斷，這點非常重要。因為買家經紀負有保護自己客戶的義務，也負有為買家找到理想房屋的義務。找到理想房屋不僅包含找到客戶想要的房屋，也包括避免客戶在不知情的情況下，買到自己不想要的房屋。