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2018年12月16日 星期日 22:15:18
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专栏观点

星报专栏

如何惩戒不按时交物业费的业主?

买卖协议签署后房子出现损害 买家该如何做?

签约后房子发生损坏,买家应先对修理所需金钱及耗费时间做出评估(星报资料图片) 加拿大买房是人生一大工程,动辄涉及几十万元的资金,谁也不愿意一入住就发现诸多问题,造就各方推卸责任的情况。为了帮助买家发现房屋有损害时能从容应对,“星报“(Toronto Star)特地邀请安省地产理事会注册官理查(Joe Richer)传授处理方法。不过买家在达成购房合同期间,应与经纪认真看房,省去入住后发现问题再维修及索赔的麻烦。 在安省,标准的买卖协议(购买和销售协议)中包括一项通常被称为风险分配的条款(风险分配条款),条款规定在签署买卖协议到房屋交接这段期间,房屋出现任何损害,卖方需承担责任。如果买家入住后发现,房屋状况有别于当初下发售时,建议先告知买方经纪,请其直接与卖方经纪沟通,也可向房地产律师寻求帮助。建议买家估算修理费用和所需时间,请经纪与卖方代理人协调。律师通常还需要卖方的保险信息,并审核购房合同。 发现房屋受损,是否意味着买家可以终止购买协议? 若发现房屋受损,是否意味着买家可以终止购买协议?其实这取决于损坏程度房屋损害分为两类,分别是实质性和非实质性,不过这两类间。的区别并不总是很明确如果房子损坏严重,例如发生了火灾,房子被烧毁,买家就需要做出选择:要么取消交易并获得定金退还;或者也可选择完成交易,并从卖家保险中获得赔偿金。不论何种选择,都必须买卖各方,经纪及保险公司商讨后,再作出决定。 另一种情况则是房屋损害并没那么严重,卖方和其保险供应商仍负责维修,买方选择中止交易的理由并不充分,此时应该在作决策前先听取房地产律师建议。 不过,无论是小问题还是较为严重的损害,买家都应知道,卖家的房屋保险在产权交割当天便会终止,因此在入住时发现任何问题,必须和律师讨论后续步骤。 有句老话说,与其后悔于已然,不如防患于未然。无论何时购买房屋,都强烈建议消费者在房产所有权变更前,让地产经纪带自己去验房,确保房屋状况与广告所描述的无出入。在正式入住前,买家应珍惜最后一次登门看房的机会,不要潦草看一下表面就完事,另外也需注意卖家是否已经达成购房合同中提到的所有条件。 交割前看房的要求可以与卖方协商而定,若买家很谨慎希望能有额外的验房机会,可要求自己的经纪在合约中插入该条款,保障个人利益,也避免今后不必要的麻烦。

加国退休夫妇遥控器误订体育台 取消须付170元!

有专家指出,电讯公司在提升技术水平同时,也要改善客户服务质素。星报 星报专栏作家︰Ellen Roseman 电讯服务已经成为国民的基本生活部分,但随之出现的投诉个案也逐年增加。有消费者问题专家批评,电讯公司应该在提高科技水平同时,也要提升对客户的服务质素。 根据加拿大电台电视暨电讯委员会(Canadian Radio-television and Telecommunications Commission,简称CRTC)最新发表年度报告显示,电讯或电视用户投诉较一年前急升57%。 透过遥控器错买翌日促取消 曾经在加拿大贝尔公司(Bell Canada)任职经理的退休人士泰尔(Marty Tyre)表示,去年11月6日晚上9时30分左右,即美国选举当晚,他的妻子唐娜(Donna)意外地透过电视遥控器,购买了Bell Fibe的美国职业篮球联赛(NBA)体育台服务。事发翌日,泰尔收到贝尔的确认电邮,因而得悉事件,于是随即要求取消服务。 11月8日,贝尔回复表明,尽管服务已经取消,但仍要缴付4期费用,每期37.49元,连同税款后,总额约170元。泰尔坦言,他们两夫妻目前倚靠退休金的固定收入生活,这无疑是一笔重要的开支。同时,在没有使用任何服务下而须要缴费,他认为做法十分不公平。 根据贝尔公司在官网上长达16页的服务规条,若在季前限期后取消服务,客户必须缴付全季费用,并且不设退款或记账。 事主向星报求助 贝尔豁免收费 泰尔在订购的24小时内要求取消服务,贝尔是否应该提供一段短暂的冷静期呢?以加拿大航空公司(Air Canada)为例,乘客若在网上订票程序中出现错漏,该公司容许乘客修改,不附带任何罚款。泰尔后来联络《星报》(The Star)消费者投诉专栏撰写人罗斯曼(Ellen Roseman),反映他的困境。罗斯曼随即联络贝尔传媒联络员吉布森(Nathan Gibson)。结果,泰尔迅速接获贝尔的回复,承诺豁免所有收费,并且为事件致歉。 吉布森解释,拒绝订户在开季后取消服务,原意是避免部分用户在观赏一场重要比赛后要求取消。但在确认是无意出现错误时,该公司十分乐意协助用户纠正问题。 罗斯曼批评,加国大型电讯公司采用先进的科技,但在客户服务方面却显得落后。她补充说,CRTC应该能够进一步保障电讯服务客户的权益。 CRTC今年较早时展开加拿大电讯业检讨工作,调查加国大型电讯服务公司的推销手法,并且透过网上问卷等多个途径,邀请民众提供个人经历及意见,以及鼓励曾经在电讯公司工作的雇员,透过保密方式分享讯息。...

杨凡:加拿大黑五零售翻身太难

房价高涨,租金飙升的情况下,加拿大的零售商家苦不堪言,每家店的销售额要想提高实非易事。况且,压倒骆驼的最后一根稻草也飘然而至,亚马逊线上销售咄咄逼人。近年来,加拿大移民大量涌入,年轻人逐步领衔,消费习惯也随之改变,很少有人到实体店面购物。自从亚马逊收购全食超市后,加拿大的零售杂货商都倍感压力。 自从2008年以来,量化宽松政策创造的财富全部都在房地产和股票市场,劳动者的收入在GDP比例中逐步下降, 都说劳动最光荣,可是,在这个大颠复的时代,你会发现只有劳苦,却没有功高!劳动者不要说同工同酬,就是想要保住微薄的收入都越来越难!就拿亚马逊所在的FAANG五大科技股梦幻组合来说吧,一方面在实体经济上挤压零售商家,另外一方面在股票市场上挤压传统上市公司。许多人疯狂的购买FAANG股票,这样一来,其他公司的股票无论基本面如何好都被散户投资者所摒弃。 过去几年的科技股疯狂大牛市下来,就形成今年的非理性局面,在苹果和亚马逊今年秋季冲破万亿美元大关后,FAANG股票的市值,居然占据美国经济的13%。这些FAANG企业的总体盈利才只有770亿美元,仅苹果就占据一半的盈利,剩下是亚马逊230亿美元,而他们这些公司在盈利如此微弱的情况下,却可吸引这么多投资者拿出真金白银买他们的股票。 尽管从今年的高点跌至现在1500美元,跌幅高达25%,亚马逊还是比今年年初的1250美元高出不少,在股票市场上傲视传统企业,在零售市场上欺凌普通零售商的局面丝毫没有改变。我们过去所依赖的一些信念又一次面临全面颠复,传统的零售业依靠庞大的运输,配送,销售体系所实现的价值,现在被亚马逊等电商毫不留情的夺走。亚马逊的模式,使得消费者和商品之间只隔着一间仓库。人们现在对于购物环境,零售服务越来越不在意,实用主义之风兴起,好看不如好用,只要买到手上的东西物有所值,谁会在意是否有导购服务人员的微笑服务呢? 商场上潮起潮落,本来没有什么可以值得唏嘘一番的,这个现象的背后,确实非常残酷的现实:在渠道为王,股权当道,房地产就是一切的大时代,劳动者何处安身?亚马逊的这种颠复,意味着零售业残酷的竞争,消费者的天堂,劳动者的噩梦!亚马逊创造的商业奇迹,将会是许多人失去工作机会。近年加拿大零售企业的连续倒闭,从丹尼尔到Future Shop 一个个实体零售店纷纷凋零,影响许多人的工作岗位。本来在门口的Grocery商店可以买到的食物和商品,却偏要从遥远的亚马逊中心仓库调配。物流优势,没有昂贵的房租,这些价格的优势,让街道上的下岗职工开的小店破产,亚马逊这样的生意模式,只能让富人越来越富人,穷人连立锥之地都没有。 黑色星期五看上去人山人海,但是,对于店家而言,参与到黑五这种打折活动来本身承受着压力,每年这个时刻的零售业虽然看似热闹,但是真正的盈利空间却很小。而且从成效来看,黑五的价格战并没有令零售业的增长受到明显的提振。对于普通商家而言与电商相比较最大的劣势在于成本,包括人工、店租及仓储。而且应对精明的消费者,商家为了维持利润只能采取一些定价技巧,通过多层次地价格下调;将价格变成一道复杂的数学题,从而令消费者难以做到货比三家。 零售商的疲于奔命凸显了北美的民众的消费能力以及信心的缺失。从2007第一次举行黑五活动以来至今,11月份的销售额至今只有从当年8.4%上升到现在的8.5%。主要还是原因还是因为加拿大人债务水平过高打击了消费者的信心。商家还是只能疲于应付,因为他们担忧自己的客源被亚马逊等电商平台抢走。所以电商和传统零售之间的竞争其实也是一个零和游戏。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

房价不涨利息变高 TD收紧房贷申请规定对购房者意味着什么?

近期房价虽然不涨了,但利息越来越高,持有房产成本越来越高,买房投资的信贷也越来越紧。近日加拿大道明银行突然宣布,本月起对房屋按揭贷款申请实施更严格的规定。在评估申请人的负债时,将会依据HELCO信用总额,而非HELCO中已动用的贷款。这意味着什么呢?银行开始考虑借款人的整体偿还能力,堵住所有可能的漏洞。银行在审批按揭时要确保申请人在偿还HELOC信用额下的任何贷款之后,还有能力偿还新的贷款。即使HELOC贷款一分钱未借,但是考虑到潜在的债务水平,申请者仍可能申请不到新的房屋按揭。 首先,根据联邦规定,HELOC贷款也面临压力测试。目前,申请人必须能够在25年内,按5.34%的利率还清贷款,或者按实际贷款合同利率加2个百分点的利率审核。其实,自从今年加拿大银行开始执行严厉的贷款政策后,所有贷款者都要通过更加苛刻的压力测试,随着利息上涨,越来越多的贷款人无法拿到按揭贷款。 许多过去买下楼花的投资者开始到处寻找资金来源,从另类按揭到私贷在多伦多偏低开花。聪明的借款人先到银行,利用现有的房产拿到房产净值信用额度(HELOC),即使房价下跌,这个额度也不会消失,然后在到银行去申请房屋按揭,这样一来就最大化债务和按揭的资金来源! 这就是促使银行收紧的另外一个原因,目前各大银行对于借款者在其他银行的HELOC信用额贷款的信息不了解。由于无法了解按揭申请人是否在其他银行或贷款机构有HELOC,所以在评估时按信用额总额作为负债。 TD是加拿大房屋净值信用额贷款(HELOC)的最大放贷机构,银行发现近来越来越多的人们买房是通过HELCO申请新的按揭。如果房价下跌,银行将会遭遇风险。 TD新的规定则是要确保申请人有能力偿还HELOC的最高额度,这可能迫使申请人降低自己的信用额额度,甚至取消信用额贷款,这样银行的风险敞口就降低了。收紧HELOC贷款的行动意义重大。加拿大金融消费者机构的报告显示,2016年加拿大人持有300万个HELOC贷款账户,总贷款额2,110亿元。 6大银行的季度财报显示,TD的HELOC贷款最高。 在过去20年里,加拿大人充分利用HELOC贷款进行房屋装修和各项日常开支,被认为是推高家庭债务的主要因素。随着央行加息和联邦收紧按揭规定,HELOC贷款市场也将开始收缩。 加拿大目前的风险来自房价下跌,利率上升,以及信贷增长疲弱。今年以来,加拿大央行已经3次加息,并且年底再次加息的概率也同样存在。 据估计,加拿大央行在2019年可能还有四次加息,如此严厉的加息政策,再辅以今年1月开始执行的B20收紧按揭政策,加拿大的信贷市场不仅是增长疲弱,简直是被扼住喉咙透不过气. 也许很多朋友没有注意到,现在一个让人警醒的现象是,按揭利率成为对通胀贡献的第三大因素,仅次于航空运输和油价上涨。根据CMHC的统计,去年第四季度,多伦多的买房者,平均每月为支付房屋按揭的月供为1,826加元,比前一年的1,638加元上涨11.5%。同期,加拿大的通胀增速则不足1.6%,房屋按揭的负担大幅上涨,购房者的可承付能力接近极限! 但是,加拿大央行行长波洛兹(Stephen Poloz)表示,他认为基准利率最终应该升至2.5%至3.5%之间,目前全球经济稳定健康,是取消货币宽松政策的好时机。今年10月份加拿大央行刚刚加息,不过现在看来,年底前的12月5日加息的可能性仍旧存在。 如果加拿大央行继续加息,按揭的成本继续上升,通胀继续上涨再导致加息,则可能形成一个利息与通胀之间“噩梦般”的正向循环!考虑到目前房东和准房东的艰难处境,加拿大央行在利息政策上应该小步走才是正着。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

杨凡:加拿大邮政该不该罢工?

加拿大邮政的循环罢工又一次返回安省,这次的巡回罢工,使得整个加拿大各个省份都受到影响,大家都盼着别轮到自己的省份,或者赶紧巡回到别的省份。在经历了十个月的艰苦谈判后,加拿大邮政的劳资双方无法达成协议,最终造成现在的局面。劳资双方争执不下的几个问题,根本就是老问题,而且也很难解决。首先是工作稳定的问题,现在64,000名雇员中,5万人都是没有长期合同的临时工。他们工作上比正式员工还努力,福利待遇上却明显处于劣势,希望获得长期合同的要求却得不到满足。 其次,男女同工同酬的问题,8,000名郊区和偏远地区的员工(大部分是女性),他们的工资较城市的雇员低30%,因此希望获得相等待遇。第三,医疗福利等问题,一旦罢工开始,加拿大邮政取消短期残疾福利,对于现在提交的所有长期福利申请,公司将不予索赔受理。 Canada Post是一家国有企业,成立于1861年。从2011年劳资纠纷以来,这些年一直面临着经营不善的难题。随着加拿大大量实体零售店的倒闭,在线销售量则暴涨,使得加拿大邮政在投放和速度上遭遇困难。目前,加拿大邮政在全国有6,000多间邮局,13,000辆邮车,但是需要投放的地址则高达1,600万个,投放速度不佳,邮件丢失等情况时有发生。 虽然Canada Post服务的客户更多了,电子商务的发展也给快递等下游业务带来一些机会,Canada Post也有IKEA、HUDSON BAY等合作伙伴,无奈加拿大经济增长放缓。人均债务水平高令加拿大人的消费提升不起来。 还有一个原因就是:如今越来越多的政府部门或是银行等金融系统开始缩减甚至取消过多的邮件。举个例子:税务局(Canadian Revenue Agency)过去几年就已经取消退税支票,全部改为银行转账。而许多银行为了节省成本,鼓励网上银行。银行信件形式的STATEMENT也越来越少了。 Canada Post从2011年至2013年连续三年出现亏损。然后在2014年进行了一些列改革。通过87个Franchise经营模式,以及邮票价格上调,每年能够增加9个亿的收益。去年完成的集中式信件投放,每年能够节省8,000万。 但近几年来虽然可以改善每年的收支,但退休员工的福利却又成为了负担。 Canada Post目前有70,000个退休员工,但是在职工作的却只有64,000人,更重要的是现有的职工有20%在未来的5年也要退休。 Canada Post的薪酬很不错,一个CLERK的时薪都超过20加元一小时,随便一个邮递员年收入都超过5.2万(周薪1000刀)。加拿大邮政的员工不仅收入高,而且退休无忧。 根据Canada Post2015年的退休金报告显示:目前企业DEFINED BENEFIT 的退休金计划一共有超过6.5万的成员,其中供款的人数为59%,而5年前这一比例还维持在69.8%。 预计,五年后在现有的5.3万供款人数中还将有1.8万人进入退休阶段。退休金的赤字很快就成为一个大问题,在全球低利率环境的碾压下,过去三年,加拿大邮政的退休金赤字为62亿,资本充足率只有77.8%。去年一年的时间里,企业一共支付了8.8亿的退休金福利,但是却只有5.1亿的供款新增。如果没有funding...

杨凡:国债收益急剧上升!加息后浮动还是固定?

自从2017年7月以来,加拿大央行已经加息4次,造成国债收益率的急升,固定按揭利率一直在涨,浮动利率方面也随着央行加息上调。 加拿大央行的基准利率已经从加息前的0.5%,上涨到目前的1.5%,市场对于央行10月底加息的预期也越来越高,浮动利率利率随着央行加息坐上火箭,加拿大商业银行的Prime Rate已经高达3.7%,再加一次就到3.95%! 根据分析师的预计,加拿大央行到2019年底的中性利率可能会上到2.5%到3.5%的区间,以目前央行1.5%的基准利率,商业银行却用3.7%的Prime利率来盘剥房贷借款人的情况看,如果央行基准利率上到2.5%以上的区间,浮动利率眼看也要走到高处不胜寒的位置。 一般而言,商业银行的基准利率影响到浮动利率房屋贷款、商业贷款、信用额度等多个领域,加拿大消费者将很快感受到借贷成本上升带来的影响。 目前加拿大人堆积债务的速度让经济学家瞠目结舌。自从2009年以来,加拿大人的家庭债务水平上涨50%,总债务高达2万亿加元,其中超过三分之二是按揭贷款债务。 从2009年全球股市大反弹、房地产市场暴涨的情况看,随着中央银行的行政干预,已经形成了市场的博傻格局,人们不计后果疯狂的抢房行动,并非没有代价,即使从房地产市场上赚到钱的人们,也背上沉重的债务负担,为了将利息支付降到最低水平,很多人都选择了浮动利率贷款。 由于浮动利率是以中央银行的基准利率为核心,因此,只要加拿大央行不加息,就可以省下大量按揭利息。而固定利率贷款则以国债市场的收益率为核心,国债市场起起伏伏,收益率忽高忽低,很多人都看不准,因此怕吃“亏”。 根据加拿大帝国银行的调查,72%的人都认为利息明年会继续上涨,但只有54%的人表示要采用固定按揭利率,19%的人仍旧喜欢浮动利率,26%的人则不知道该怎么办! 在利息明显上升的情况下,还有许多人偏好浮动利率,其实都是过去这些年的经验所造成的。 加拿大的房贷利率是什么情况,随着国债收益率的上升,银行升息的势头大有山雨欲来风满楼的架势,因此,不少人锁定利率,选择了5年固定利率,放弃浮动利率。结果可想而知,在这几年里,特别是2015年加拿大央行突然降息两次,令没有采取行动的“傻子” ,由于他们继续采用浮动利率贷款,从而省下大笔的房贷利息. 不过,自从美联储正式推出量化宽松,并且开始加息后,美国和加拿大国债市场出现了多次的连续暴跌,使得加拿大五大银行开始提高5年期固定房贷利率。与过往不同的是,在国债市场如此艰难的时候,加拿大央行也从去年开始站出来加息,导致所有加拿大的商业银行不断提高浮动利率。现在的情况看,利息上涨成为必然趋势,房贷到底是浮动,还是固定,似乎都有压力。 浮动利率方面,不仅要考虑央行加息,还要考虑房地产按揭政策。即使在央行没有加息之前,加拿大房屋贷款中心CMHC,已经要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险,给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制,即房贷违约损失的前5%至10%先由银行承担。不难想象,这部分额外的费用,银行会把增加的成本转嫁给贷款人。因此,从央行加息,按揭政策看来,浮动利率上涨也是必然。 浮动和固定利率不过是产品,从原理上讲,随着国债收益率的上升,带动固定贷款利率上升,中央银行不加息,就会造成两者之间的差距越来越大,使得商业银行可以在长短债之间的套利,这种情况最终将会被市场力量纠正。现在浮动与固定利率的利差大幅缩水,就是市场力量回归的表现。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

专栏观点:互惠基金或隐瞒资讯 延迟服务费投诉多

▲专家建议公众在选择互惠基金投资项目时,必须询问细节。网上图片 加国大多数国民都会投资互惠基金,但也有部分投资顾问在出售基金项目时,隐瞒一些重要资讯甚至误导,其中最常见出现的消费者投诉是有关延迟服务费用(deferred service charge,简称DSC)问题。 据《星报》的消费者专栏作家罗斯曼(Ellen Roseman)表示,早于1987年初入行任职经济记者时,她就发现互惠基金投资业增长迅速,至今涉及的全国投资额已高达1.5万亿元。 在上世纪90年代,互惠基金评论员斯特罗伯格(Glorianne Stromberg)曾经撰写了具影响力的两份报告,强调这项甚受欢迎的投资活动,涉及昂贵而隐藏的费用。不过,过去25年来,加国互惠基金规例却只有轻微改变。 联邦政府去年推出新证券条例,规定互惠基金投资顾问必须向投资者提供文件,清楚地显示涉及的顾问费用。同时,投资者也可以在年结单上,明确地知道顾问费金额,以及更详细地披露基金表现。 专家批投资监管条例不足 不过,罗斯曼批评,加国现行投资监管条例仍然不足,其中法例没有限制互惠基金投资顾问,向投资者推销赚取最多佣金的投资项目,而非把客户利益放在首位。 罗斯曼指出,互惠基金投资可能涉及的其中一个“陷阱”,就是延迟服务费用。她透露,过去有读者投诉,投资顾问强调毋须即时缴交任何费用,但却淡化其中的DSC。直至投资者准备把资金转到另一家公司时,才发现须要缴付相等于资金5.5%的费用。 专家解释,互惠基金项目中,部分设有DSC。这种收费主要针对提早取回资金的一些投资者,用意是迫使投资者把资金留在他们的公司。DSC为期7年,首年收费相等于资金5.5%,然后逐年递减。一般而言,购买基金7年后,就不用缴付DSC。 不过,今年9月13日,安省财政厅长费德利(Vic Fedeli)宣布,不会禁止收取互惠基金的DSC,并且表示DSC实质上可以帮助投资者更有效地储蓄退休金。 罗斯曼对安省政府的决定表示失望,并建议消费者在决定投资时,必须询问细节,以免在不适当时候出售或转换基金,而要缴交高昂费用。 她强调,投资者切勿选择有DSC的基金项目,身为消费者,理应有权随个人意愿决定资金安排,而非由基金经理决定何时转移资金。 (星报专栏作家︰Ellen Roseman)

杨凡:美债大地震终结30年牛市!

资料图片 在今年四月底一个不起眼的平淡交易日中,今年最大的宏观事件爆发,美国10年国债收益率突破了严防死守的3%红色警戒线,而随后几个月多次突破,本周则大幅冲上3%上行,打破了过去30年的债市重要趋势线。 这一切的起因都是美联储主席鲍威尔分别在上周二和周三连续发声,他言辞中力挺美国经济表现“相当正面”,并强调美联储将来的加息路径,要维持经济增长与通胀水平之间的平衡。给与债券市场重大打击的是他关于中性利率的表述,鲍威尔居然提到了现在的利息政策“距离中性利率还很远”,这个发言后市场大吃一惊。不仅是鲍威尔如此表述,在6月刚转任纽约联储主席的威廉姆斯,现在被认为是美联储“三号人物”,他在周五接受彭博电视采访时强调,美联储距离中性利率还很远,与美联储主席鲍威尔观点遥相呼应,这更加突出了美联储集体转为鹰派的最新趋势。这无疑是在暗示,美联储将来的加息可能会超过3%这一阙值。 鲍威尔本周所说的中性利率距离目前还有相当一段距离,可见美联储主席心目中的中性利率已经达到了3.25%-3.5%,并非是点阵图DOTPLOT上的3%。这种加息速度当然让分析师开始恐惧。 美国芝加哥商业交易所(CME)数据显示,交易员们对美联储未来加息的预期,预计美联储12月份进一步加息的可能性为81%。 美联储重量级官员集体发言后,本周美债收益率出现大规模的“异动”,30年期美债收益率突破3.40%关口,刷新四年新高至3.405%。10年期美债收益率最高触及3.246%,再一次刷新2011年中旬以来最高。 很多人开始担心,美联储的快速加息将重蹈2008年引发房地产信贷金融危机的复辙。美联储主席鲍威尔对此不屑一顾,他表示并不担心会爆发十年前那样的金融危机,下一场危机不会是像2008年那样导致美联储大宽松的那种,会是其他类型,比如一场网络攻击,或者某种全球性的事件。 美联储不担心房地产和金融信贷体系,加拿大央行却正好相反,行长波洛兹多次在公开场合表达了对加拿大人负债水平的担忧,这些问题经常使得他夜不能寐,因为加拿大人的债务水平已经爆表。统计局还从来没有如此高的债务记录。加拿大人全民债务高达2.1万亿加元,其中房地产房屋按揭债务增长最快,整个债务中的1.5万亿加元都是房贷! 加拿大的主要债务都是来自房地产市场,现在的堆积债务速度是1990年有统计数据以来前所未有的。 一旦加拿大央行跟随美联储不断加息,将会对房地产市场进一步形成压力,地产市场的波动将会形成倒逼机制,从房贷传到到银行等金融系统,这种情况将会对于加拿大的金融稳定性形成威胁。 高负债、高杠杆已经成为了加拿大的一个常态,加拿大央行在最近一次会议上保持利息不变,行长波洛兹表示,房地产市场的风险是加拿大经济的主要风险,特别是多伦多的地产市场出现明显走弱迹象,房产价格随着利息上升而下降。 据不完全统计,在未来的12个月内,一半的加拿大房屋按揭将会续约,银行的固定按揭大幅涨息,给很多人的房贷Renew带来巨大的影响。浮动和固定本来应该是具有相关性的,随着固定按揭的提高,将许多彷徨的人们硬是挤到一个暂时的避风港,浮动利率市场上,如果加拿大央行再提高利息,在国债市场惊涛骇浪中,拥挤在浮动利率的诺亚方舟上暂避风头的人们将无处藏身。 但浮动利率只是个暂时的避风港,借贷成本最终的长期定价权还是在国债市场上,浮动和固定的关系不会再像2009年以来这样被严重扭曲了,一个重要的原因就是,央行开始走上货币政策正常化的道路。 (专栏作家:杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。)

物业能不能强制更新烟雾探测器?

作者 Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家 问:物业法团通知业主,将在每个单位安装新的烟雾探测器,收费50元。我已装有一个正常运作的烟雾探测器,他们可否强迫我安装全新的烟雾探测器? 答:如果法团有理由相信你的烟雾探测器是有缺陷的,并且,如果探测器不是物业的公共元素,而是你单位的一部分,法团可能需要检查单位。 如果探测器存在问题,法团可要求你更换。如果你不这样做,则需要法团更换并由你支付更换费。 但是,如果检查显示你的探测器没有问题,则法团无权更换并向你收取费用。 问:我希望了解我们与管理公司签订的管理合约的期限,但一直无法得到答覆。我该怎么做? 答:管理协议是法团记录,业主可以请求准许审阅记录或提供副本。 如果法团无理拒绝业主审查或收到记录副本的要求,修改后的共管物业法规定,法团应向业主支付该法所规定数额的金钱。 业主也可以向小额法庭申请命令,要求法团提供所要求的记录。 问:如果业主希望向董事会提交召开业主大会的请求,是否有规定的表格,或是我们可以自己制造表格? 答:共管物业法修正案规定,请求表应采用规定的表格。不再允许使用自制表格。

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