星期日, 四月 23, 2017
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专栏观点

星报专栏

美联储加息正式启动 加元今年是否能挑战美元呢?

自从2008年的金融海啸之后,北美股市一直为美联储等央行的货币政策左右,特朗普去年当选后,财政政策的走向前台,再通胀预期燃起,全球金融市场出现新态势。特朗普本周在《华尔街日报》的专访中就表示强势美元不利于经济,之后美元指数出现闪崩,全球市场的格局也“天翻地覆”。 在竞选时,低利息政策是为了创造有政治倾向的虚假繁荣,质疑美联储的独立性。而在本周,他却表示“喜欢低利息政策” ,这种立场转变,令美联储加息压力骤然下降。特朗普嘴炮一出,国际市场期金收报逾五个月新高,十年期美债价格也急剧上涨。 随着美联储加息的正式启动,市场对于加元并不看好。从各大投行的预期来看,大多数还是看涨美元,看跌加元。但是外汇市场上,所有交易员都知道,外汇市场最大的危险是共识。 加元今年是否能挑战美元呢?这也是许多投资者关心的问题,加元的涨跌最主要的还是看能源价格。三月底以来,国际油价涨势如虹,WTI 德州轻质原油暴涨,自48美元一路冲上53美元,满地可银行认为年底有机会触及60美元水平。 作为世界第五大石油出口国,油价上涨无疑令加元受益。另外,特朗普上台后许多竞选承诺都弃之脑后,却唯独没有忘记加拿大。他的百日新政里,批准加拿大Keystone XL石油输出管道成为一道耀眼的政绩,令加拿大石油能源企业欢欣鼓舞。 加拿大一直想振兴能源企业,开发出口市场,Keystone XL 石油管道一旦建成,每日向美国出口原油80万桶,加拿大的横加和横桥两大企业将迅速向美国扩张,带给加拿大的能源市场新的活力,油价上涨无疑利好加元。 对于美元而言,特朗普的此番讲话,可能意味着美元牛市的终结。美国政府推行强势美元政策始于1995年,认为强势美元符合美国利益,有助控制通货膨胀。但是,自从2008年后,美联储不断扩大资产负债表,因此美元指数一路低迷在80左右的位置。过去两年才开始上攻100点。 理论上讲,美国为了出售政府债券,必须维持美元汇率强大,只有保持筹资渠道的畅通无阻,美国经济才可以在贸易和财政双赤字的情况下繁荣。 另外,为了道出资产负债表上的庞大规模债券,美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息,因此在美国经济可以勉强承受的情况下,美联储加息并不是莽撞之举。但是,在美联储连续两次加息后,一直诟病低利息政策的特朗普却突然转变,认为美联储的工作非常出色,还亲口说出我确实喜欢低利率政策的话,使得美元牛市徒增变数。 加拿大央行近日提及在一年内有加息预期,因此,加元在利息和油价的双重拥趸之下,已经具备挑战美元的实力。 让我们回顾美元这些年来的升值周期历史吧。自布雷顿森林解体之后,美元经历了三次下行周期和两次上行周期,平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期,布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年,时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀,推出严厉的货币紧缩政策,开启了美元的牛市。1985-1992年,美国未来解决巨额贸易赤字,签署了广场协议,引发了第二次美元熊市。1992-2001年,受到美国长时间的经济繁荣的支撑,美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年,随着互联网泡沫破灭后,美元又一次步入长达七年的熊市,直到2008年金融危机爆发。自2008年4月至2014年初,美元处于波段型的牛市,美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年中至今,美元开始疯狂上涨,一路冲上100点大关。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

在加拿大投诉没回应怎么办?这4个故事能帮你

有时候,由于前线客户服务员工漠不关心或力有不逮,令客户无法独自解决问题,这时我会加以协助。以下四个故事中的问题,在《星报》协助下获得解决。 加拿大PayPal: Susan Wontorro是eBay经常用户,她去年11月向一名身处美国费城的买家出售一件大衣,以PayPal结帐,后来该名美国买家透过信用卡发行商要求退款,表示大衣是假货。Wontorro说大衣完全符合货品描述,儘管向已买家保证不用支付运费,但买家仍然拒绝把货物寄回。她说:“她有一次在电邮中叫我不要再骚扰她。我相信她无意把大衣归还,惟PayPal和eBay都表示爱莫能助。” PayPal的发言人Mitra Malini说这种争拗是在公司的控制范围外,是买方的信用卡发行商要求退款和决定结果,然而Malina表示由于Wontorro是个好客户,PayPal为释出善意,决定给她退款。 加拿大丰田: Jonathan Golden是一辆2007 Camry的车主,一年前发现由于他的车子燃烧太多机油,保养期可获延长。汽车的问题在等待维修期间恶化。他初次投诉时,车子一个月燃烧一公升机油,其后恶化为一星期超过一公升。他说:“我要求与丰田高层对话,但没有人回应我。我认为他们应该考虑车子耗油问题的严重性。” 我联络总公司后一天,Golden获得客户代表协助加快程序。一周后,他的车子入厂进行维期5天的引擎维修。Golden说:“对方向我提供出租车,可以使用一周,(若不是有你帮忙),这种事绝无可能发生。” 加拿大微软: 一名母亲来信说,她的女儿现年47岁,需要领取伤残津贴,两年前由于无法负担住屋被迫搬走。她说:“她到不同朋友的家留宿(基本上无家可归),去年9月搬来与我同住。”为保障私隐,我不公开她们的姓名。女儿沿用一个Hotmail帐户多年,她在无家可归期间偶尔亦有使用,其后再尝试登入时,被要求提供资料核实,惟她未能照办。母亲希望Hotmail的母公司Microsoft能恢复帐户,女儿想看回之前未看的电邮,包括后者去年突然身故的儿子发出的电邮。 加拿大微软发言人Julia Perreira表示:“微软须要先得到她女儿一些个人资料,方可提供协助,我们当然会运用最大的酌情权来处理事件。”女儿一天内可以重新登入Hotmail帐户,她的母亲说:“不敢相信微软的支援部门能这么快速地回应和修正问题,在这个高压和悲伤的情况中,这实在是个天大喜讯。” President’s Choice Financial: Mark Roza拥有一张PC Financial World MasterCard,用来赚取PC积分,他停用其他奖赏卡,只用这一张。他说:“我通常用PC积分来兑换Home Depot礼物卡,若商店没有自家礼品卡,我则会购买Visa或MasterCard礼品卡。我储蓄了一段时间,积分相等于现金430元,但当我到Loblaws兑换购物卡时,却被告知相关政策在2月曾经修改,我不能使用积分。”PC Financial指,有欺诈活动出现道致他们修改政策。由于部分会员帐户中的积分被盗,集团在2月初指示顾客更改密码。 PC Financial决定中止储分人士以积分换取礼物卡、预付卡和无线或长途电话卡的权利。集团发言人Lana Gogas表示,这些商品是不法人士以盗取积分兑换的热门目标。她答应请客户服务部联络该名顾客,以商讨解决方法。 Roza满意PC Financial提出的解决方法。他可以利用积分换取430元Loblaw礼物卡,用来购买Loblaw店中的其他礼物卡。他说:“若不是有你介入,我怀疑能否得到这个正面的解决方案。为表谢意,我向《星报》空气清新基金捐款25元。” 我的建议:企业的规则是有弹性的,可尝试展示出你是长期的忠诚客户,一直耐心地等待你值得拥有解决方案。 星报专栏作家︰Ellen Roseman

多伦多政府考虑干预房屋租金市场 分析师认为这是个昏招

【加拿大都市网】多伦多这些年来的房价疯涨,时不时就会上演激烈的抢房大战,疯狂的形势已经蔓延到了租房市场。多伦多政府正在考虑对房租实施全面控制,通过行政措施保护租客利益。但分析师却认为这是个昏招,新的租金控制规则与多伦多处理住房负担能力问题所需要的解决办法,完全背道而驰。 目前的房租控制规定,只适用于1991年以前建成的建筑物,业主可以每年将租金提高1.5%,并可以向该省申请进一步提高,这样做的一个大漏洞是,新建房屋的租金并不在租金规则之内,可以肆意上涨。有声音要求市政府把目前的租金控制条例扩大,这样在1991年以后的公寓同样被政府控制房租增长。 虽然分析师敦促政府不要采取“令人震惊”的计划来扩大租金管制的保护措施,以应对城市的住房危机。但分析师的建议,例如让政府增加经济适用房的投资力度,快速跟踪土地开发过程,给开发商更多的动力来建设专用公寓单位等,都显得过于幼稚,安省政府自2003年以来,已经向多伦多市投放12亿加元用于经济适用房,现在看来效果不佳。原因是,一方面资金到位和实施方面未尽人意,另一方面,多伦多可用的建筑用地越来越稀缺,建筑商囤积土地,待价而沽,经济适用房即使有资金,也需要行政规划。1942年曾经罗斯福总统签署了《紧急物价管制法》,授权物价管理局在全国范围内实施价格管制。根据该法的规定,绝大多数城市的住房租金也被纳入管制范围之列。二战后婴儿潮一代的出生,房地产租赁市场的需求量无法满足,房地产租赁的价格随着需求上升而水涨船高。根据当时的市价,纽约人的平均收入中38.9%要花在房租上。而其它大城市类似旧金山、波士顿、洛杉矶,租金占收入比重一度超过了48.5%。 事实教育我们,简单粗暴的用行政手段来限定租金,根本解决不了问题。首先,对于租房者而言,既然租金不能够上涨,出租房屋的动力基本降到零,市场的供应量下降是非常正常的。考虑到租房是比买房还要更大的需求,但是限制租金法令的出台,无异于让市场立刻减少房屋出租的供应量,加剧了供求失衡的问题。 更有意思的是,这种市场环境催生了一个新的行业“二房东”。精明的“包租婆”们看准了市场被急剧扭曲,开始经营起了分租的业务。高价来租房不可怕,租下来后,他们可以以更高价分租给租不起房屋的穷人。政府的房租价格天花板,却搞成了价格地板。可见,简单粗暴的限制房租增长,不仅很难真正改善租房市场的可负担性,反而催生了黑市,养肥了包租婆,政府的“一片好心”却使得老百姓和租客的日子更加艰难。 对于普通人而言,这一轮房地产暴涨后,不仅使得大部分人置业无门,现在连租房也难,以后恐怕在这个城市里无立锥之地了。多伦多市政府这对房地产租赁市场进行行政调控,控制房租上涨,看似是一场及时雨。而从经济学的角度看,这是最糟糕的做法。在租金管制下,开发商建造租赁物业的动力降低,加剧住房价格的上涨。 安省在1975年推出租金管理条例,作为一项临时措施管制措施,该制度于1986年调整为租金与通货膨胀率挂钩。根据多伦多大学的调查报告,1975年至1986年期间,安省的租金管制影响巨大——新建筑减少,建筑物加速老化,租赁房屋转为公寓,租赁住房短缺严重等。1992年,认识到问题的严重性,政府对1991年以后建成的新单位实行5年租金控制豁免,试图鼓励开发商兴建新的公寓。 而此后,豁免制度一直沿用至今。 现如今,房价暴涨,溢出效应开始影响到社会最底层的人群,这些无力购房的人们,望房兴叹,只有靠租房度日,房屋租赁市场日益增长的需求,背后有多少被这轮房地产狂飙所碾压的普通人的辛酸。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

房子卖掉 经纪广告还能引用房子照片吗?

▲一旦房屋已被卖出,未经买家书面同意,卖方经纪不得在广告中作任何引用 (星报资料图片)  作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:我购买了一间屋,已搬了进去,可房子的照片仍在卖家经纪的网站内出现。我能否要求对方移除? A:首先恭喜你买到新屋,购房是很複杂的过程,你已成功地通过了,有了属于自己的天地当然会感兴奋。 现提供一点背景资料,安省地产监管委员会(Ontario Real Estate Council,RECO)有一些法例要求所有地产专业人士必须遵从,包括房地产广告法例。执行这些法例以确保地产广告准确无误,为买家提供他们需要的资讯,也有一些法例是保护相关的买家及卖家的隐私。 当一间屋放盘销售时,地产专业人士会经卖家批准后,将该房屋放在多重放盘系统(Multiple Listing Service,MLS)或其它网站上进行推广,一般而言,推销广告会包含所售房屋的照片。当该房屋已售出时,经纪公司会通告房产的状况,并会用已售出(sold)的标籤表示房子已经下市。 不过,一旦该房屋的业权已转移到新业主,也就是你的身上时,在未经你书面同意下,卖家经纪不能在广告中作任何引用,包括在他们的网站或任何其它地方登载房屋照片。 如果广告包含售价、交吉日期及其它有关交易的详细资料,无论在广告期间由谁拥有该物业业权,地产经纪均需要在刊登前获得买卖双方的书面同意。 如果你并没有给予书面同意又或不再希望那些相片仍被放在网上,第一步是要求你的经纪与卖家经纪沟通,由他们移除那些相片。 如果事情仍未解决,你的经纪可以联系负责放盘的地产公司持牌人,他们有责任监管地产公司聘请的销售员及地产经纪。 如果问题仍然存在,你可以与RECO接触,交由他们为你处理。

交割前房屋水淹要向买家披露吗?

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏?(星报资料图片) 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前,房子地下室遭到水浸,卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后,新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭,索赔2.5万元。案件经过3轮庭审,至今仍无定论,很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家,房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement,SPIS),会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年,Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后,决定出价290,000元购买,开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前,卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS,这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中,卖家声称物业没有遭过水浸,并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸,地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯,并以象征性的成本更换了底垫,但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸,买家基于SPIS上的陈述,控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中,法官裁定不存在任何虚假陈述,毋须披露交割之前发生的水浸,驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院,法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述,裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉,案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月,3人法官小组又推翻了地区法院的裁决,采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定,交割之前的那次水浸没有遭致重大损失,毋须披露,SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份,伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请,请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院,但这次很可能会例外。 应McDermid的要求,并且站在中立的角度,我呈交了証词(affidavit)指出, 自1997年以来,约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格,而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出,有些经纪非常认同这张表格,有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS,因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂,而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时,也不用负上任何责任,但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示,免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪,2010年,作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前,Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题,买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现,地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计,维修费约12,000元,买家银行基于验屋结果不予预先贷款,最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则,她向纪律委员会递交的声明中,承认没有核实SPIS表格的真伪,也没有保障买家的最大利益,做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户,她也没有以客户最大利益为依归。再者,她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料,纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认,她有责任核实SPIS,并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄,因为裁决指Godfrey没有履行义务,确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料,不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场,不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为,法院也同意,使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼,以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定,我希望最高法院不论采取何种方法,最终可以平息问题。  

投资公寓应购买何种保险?

  (作者Mark Weisleder为多伦多地产律师) 【加拿大都市网】购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为,公寓大厦针对建筑物的保单,总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下,即使买方没有任何过错,仍然要承担部分损失。  公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而,不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失,保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程,以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外,如果有客人到访你的单位时受伤,他们可以起诉业主个人责任。因此,大多数公寓买家,都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 令买家感到困惑的是,几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费),即任何损害出现时,业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元,但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水,波及下面的单位,你便有责任支付免赔额,公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障,对建筑物或其它单位造成损害时,也是这种情况。 又比方说,水管在牆体内爆裂破坏你的单位,但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任,你必须在公寓方面支付任何额外款额前,负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法,是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验,你付出的律师费将会超过免赔额,所以最好还是有适当的保险来代替。 在每一个共管物业的大厦保险証书中,均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司,并告诉他们,你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。  一种更好的方法,就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款,确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。  购买公寓作投资,仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险,如果你希望租客也支付保险的免赔额,便需要在租赁协议中说明,并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明,才给他们钥匙。  在搬到新公寓单位前,需准备好需要的保险,以备不时之需。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

加盖房占共用道 法庭判无需拆除

近年新建的小区,有不少采用车库建于屋后的设计,当共用巷道引发使用权纠纷时,需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。(都市地产资料图片) 作者:律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋,车库建在屋后,房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约,允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建,加建的部分建筑探出到巷道,令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告,称该业主所为阻碍了车辆进出,应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望,也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决,完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道,这条巷道穿过6位业主所拥有的土地,巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用,所有业主签署了道路使用权(rights-of-way)契约,允许住户因“车辆进出的理由”,可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候,排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建,加建部分包括一幢三层建筑物,有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内,所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利;不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台,却延伸到共用的土地,受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约,邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物,令屋后巷道的实用宽度由原本的12米,收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月,向安省高等法院法官David Stinson,申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批,也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中,就这宗诉讼作出评论,他表示:“我估计大部分地产律师都会认为,这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况,侵占物应该予以拆除。”他补充道,如此判决才是正确的,安省上诉法院在1921年就有一个案例,客观事实几乎与这宗案件一模一样,最终被裁定为侵占他人土地,侵占物须被移除。 然而,Stinson法官并未按已有案例进行裁决,他考虑的反而是巷道的实际用途,以及巷道在他人土地上通过(laneway easement)的措辞,因此容许保留此侵占物。他指出,儘管有侵占物的存在,但邻居仍可以适当通过巷道,巷道的预期用途并未受到阻断, Stinson法官在判词中写道:“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线,这意味著涉及到道路使用权,隻有当道路如契约字面上所指,受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后,即使使用道路的权利被削弱,隻要道路仍可依旧使用,也被视作不构成问题,想透过诉讼来成功维护道路使用权,将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满,决定向安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)提出上诉。上诉庭裁定:除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰,否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中,没有人触犯此等条例,因此上诉法院最终维时原判,驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费,12,000元的上诉费,以及他们自己的律师费用。 多年来,我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类,置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后,邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的,细仔研究后,确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

安省法庭支持Condo禁短租

作者:Bob Aaron 多伦多房地产律师 【加拿大都市网】 有豪华公寓业主,在9个租房网站上投放广告,短期放租自己的单位,最短租期仅一晚,遭大厦法团提起诉讼。安省法庭去年12月裁定,以短期租约出租Condo单位违反了该大厦的短租禁令。 虽然对共管物业社群来说,这次裁决具有突破性,不过法庭给出的结论,与Airbnb诞生之前发生在多伦多King街的两宗专门针对游客的“豪装寓所”短租个案的裁决不谋而合。 最新个案发生在渥太华,有位业主在Airbnb、Expedia或hotels.com等9个放租网站,将市中心一个豪华公寓单位以短期租约放租,租期短至一晚起。其中一个放租广告中虽然要求租客“不要对大厦的任何人提及Airbnb放租一事”,不过网页上仍留有13条租客评论。 该公寓大厦的章程书已明确规定,每个大厦单位隻能由单一家庭成员入住。业主委员会又在2015年5月通过一项租约期限条例,限制单位租期不得少于4个月。 法官Robert Beaudoin裁定,该业主“以类似酒店的营运模式,反复以短期租约出租单位,有违大厦章程书的条款。”判词称,单位由单一家庭成员入住“不能被解释为:包括业主以类似酒店的模式营运,透过互联网媒介,以一晚起计的短期租约,反覆将单位出租给陌生人。” 安省法院的裁决,与两宗发生在2001及2002年案件的裁决非常相似,当年Airbnb还未开业。 涉及该两宗个案的业主拥有King街与央街交界处Metropole Condo大厦的多个单位。 首宗个案的两名业主,以房屋租赁公司Glen Grove Residences and ApartmentsInternational名义,出租名下44个该大厦的单位,后来大厦拥有人发现短期租客频繁出入大厦,于是告上法庭。 法官裁定Glen Grove Residences违反禁止短暂入住以及租期少于3个月的规定,同时因业主向租客提供酒店式租赁服务,道致大厦的保险费用大增,因此亦触犯了大厦章程书的条款。 第二宗个案的业主,以房屋租赁公司Apartments International名义,提供类似上例的服务,不过业主反控告大厦立案法团,指称大厦妨碍公司运作及损害其经济利益。 随后大厦法团向另一法官申请撤消案件,这个案亦与上例一样,法官立即发现业主触犯放租条例,大厦理据充分,因而撤消诉讼。 经过这两宗个案的裁决,Condo单位业主应当会意识到,法庭将强令执行共管物业章程书以及规例中对短期出租的禁令。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

卖房与买房的三点不同

作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:卖房比买房更难吗?如何保护自己? A:出售住宅与购买住宅相当不同,可能是一次牵动情感的体验,因为你必须向一个曾经视为家的地方道别,特别当那里盛载了很多美好回忆。因此,有些事情你是需要知道的,既确保你的利益受到保障,同时保证情感不会妨碍你作出决定。 首先,卖房很大程度上依赖于市场推广和曝光。买家有无数途径得知物业出售,尤其在数字时代。作为卖家,假如没有人知道你的房屋要卖,你是无法卖出的。那么应该如何推销自己的房屋?要如何使它在同区物业中脱颖而出? 这或许就是需要聘用注册房地产专业人员的原因,他们需要对你的街区有认识,而且与你合作,为房屋独特卖点,订出最佳的营销策略。在放盘价格的问题上,请与经纪深入沟通。先询问最近区内的楼盘售价,确定最近有哪些类近的物业售出。确保自己取得所有需要的资讯,并且对营销策略感到满意,然后在放盘协议上列明时间表,以免日后有任何误会。 切记,虽然经纪会提供意见,但决定售价和适合的营销策略,仍然是你的责任。 卖房与买房的第二大分别在于支付佣金。通常房地产交易是由卖方支付佣金,不仅是支付给卖方经纪,同样要支付给买方经纪。但亦有其他给予买方经纪报酬的方式。无论你如何决定,这都必须在放盘协议中列清楚。 第三个需要考虑的方面是截至交易完成为止,卖家仍然拥有该物业。因此在交割之前,你仍有责任支付所有费用,包括按揭供款、保险、市政税项、水电费和维修费。即使物业在交割前空置一星期或一个月,依然如此。 一般来说,成交期的长短-在签署买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)到新业主取得所有权的期间-是可以由买卖双方协商。 卖房还有其它特别的地方,包括:订出合适的放盘价格,这不同于买家所定的出价;决定哪些不动产和动产将会包括在谈判和售价当中;列出所有租用或出租的项目,以及买家在这些合约中的责任;披露潜藏的房屋缺陷(无论买家有没有主动问及)和卖方在成交后的任何持续责任;以及,买方不符合协定条件,或无法完成交易的任何相关风险。 所有这些出售住宅的独特面,值得向注册房地产专家徵求意见,他们能够指道销售、为你的物业获取最好价钱和确保交易顺畅。  

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