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星期三, 七月 26, 2017
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专栏观点

星报专栏

杨凡专栏:加拿大央行七年来首次加息意味着什么?

加拿大全国瞩目的央行会议举行,波洛兹行长将加拿大基准利率提高25个基点,这是加拿大七年以来的首次加息,为加拿大收紧货币政策来开序幕。 十年宽松一朝收紧,所有鸽派都变脸,加拿大央行也不例外,在阳光明媚的七月,这次加息无疑是一场夏日雷暴。对那些习惯於躺在央妈呵护的低利息温床上,准备边数着钱,边度假的房地產投资者,这显然不是一个好消息。 加拿大央行过去一直都采取置身事外的角色,不断的以放嘴炮的形势威胁房地產市场却从未行动,今天的加息行动,证明加拿大央行也加入这一新的政策潮流。 现在加拿大全民皆房,债务杠杆武装到牙齿,政府行政措施打压,加拿大央行也从过去的鸽派和风细雨,突然变成狰狞的鹰派模样,难道低利息的狂欢派对即将曲终人散? 加拿大央行将基准利率提高至0.75%,仅仅25个基点,对于市场有那么大的影响吗?过去多年的房地產盛宴中,凡是大胆加杠杆的人都赚得金玉满堂,凡是小心谨慎储蓄,量力而行的人们都遭受最严厉的惩罚,有些甚至还在租房。这个残酷的事实,令加拿大人开始疯狂堆积债务,截止目前,加拿大的民间债务超过两万亿加元,房地產按揭也高达1.5万亿加元!加拿大已经是G7工业国中民间负债水平最高的国家,但是经济增长却不尽人意。 许多人房地產按揭债务作為财富的良药,认為这才是财富增长的源泉,特别是在多伦多地区的房奴们的平均按揭额度达到50万加元!信用按揭专家早就提出警告:许多加拿大人对於他们所欠下的债务了解甚少,随着房价的上涨,盲目认為他们欠下的高额房贷是良好资產! 破產重组专家道格拉斯表示,现在的社会让人看不懂,人们不仅不害怕债务,反而以能借到最大额度為荣;过去几年负债最深,购房最多的人群获得利益最大化,这些活生生的成功案例,鼓励人们疯狂借贷。现在随着利息成本上升,情况将大不一样。 现在消费者的债务水平进入史无前例的危险水平,对於许多处於债务悬崖边缘的加拿大人而言,加拿大央行选择现在加息,让人感到不解,这不是要跟房地產过不去吗? 也许吧,但如果加拿大不加息,美国一路加息,加币贬值将使得资金流入加拿大,而这些流入加拿大的资金基本都进入房地產市场,让房价暴涨,令普通人一房难求,令大街小巷成為抢offer的战场!今天公布的数据显示,在安省的海外买家只有4.7%,但是在多伦多市区,海外买家比例為7.2%,在列治文山,万锦两个属於大多伦多地区的城市,海外买家的比例高达9.1%! 相反,美国加息情况下,一些资金也会流出加拿大进入美国,但这些资金却是实体经济需要的资金,如果公司不能获得资金,再生產就成為问题,產业升级更难上加难,因為我们的大部分设备要从跟美国进口,加币越低,进口成本越高! 不难看出,在美联储加息,加拿大央行硬挺着不跟的情况下,流入加拿大的都是不太需要的资金,只能让加拿大经济虚火上升;而流出加拿大的却都是急需的资金,企业和经济赖以生存的精华。 目前,许多分析师都在為加拿大中央银行今年加息两次做准备,普遍的预计是,加拿大央行的第二次加息可能在十月份。 过去几年的房地產价格大幅飆升,在利息上涨周期中,可能不会再重现。加拿大房地產的辉煌,基於很多因素,最关键的因素就是低利息政策。OECD曾经多次劝加拿大央行加息,国际经济合作组织认為,一旦加息则加拿大的房地產淘金浪潮就会结束。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及產品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷為准。

楼市转向交易难成,被迫转手时佣金和转让税该由谁支付?

最近有数位买家向我咨询,他们之前购买房子时,Offer中没有附带任何条件。现在可能由于省府出台的控市政策,令房地产市场上放盘数量增加,贷款条件改变,以及抢Offer情况减少,导致他们无法售出现住的房子。 面对这种局面,买方经纪需要对可能出现的所有问题和后果有所了解,并及时提出建议,採取必要措施保护你的客户和交易。下面5点需要了解: 1. 如果买家无法完成交易会发生什么? 如果买方不能成交,很可能他们会选择放弃定金。假若卖方再以比之前买家同意支付的价格更低的售价卖出该物业,那么可能会导致卖方起诉未能完成交易的买家,索赔差价。 2. 买家有哪些选择? 选择之一是接触卖方请求延期交割,以便有更多的时间,不会匆忙出售他们现有的房屋。另一个选择是将购买协议出售或转让给第三方买家,让另一个买家接管他们的协议,并返还定金,然后直接与卖方成交。 3.将购买协议转让给另一位买家是否需要卖方许可? 根据OREA转售协议的条款,不需要获得许可。不过,基於下面这些原因,最好是与卖家合作:也许卖方经纪掌握已经看过该物业的买家名单,这些人有可能愿意接管这笔交易。此外,所有买家都希望能看到房子,而由於房子尚未过户,所以你的客户无权向新来的买家展示这栋房子。如果获得卖方的协助,你可以展示房子,并期望有新的潜在买家愿意接手。 4.佣金由谁支付? 两笔交易均需支付佣金。因此,原始买家若想保本,很可能需要以超过他们付出的金额卖出。根据我的经验,当试图以高於原始价格转售房子时,应该向原始卖家明确说明,买方在这次转售中不会有任何盈利,只是寻找有人接管他们的购买契约。 5. 谁支付土地转让税? 土地转让税只需要支付一次。在这种情况下,由最终与卖方完成交易的新买家支付。根据我的经验,最好在交易流程的早期处理所有这些问题,提前并坦诚地告知卖方,找到对双方都适合的解决方案。通过合作,可以减少各方面的潜在损失,在大多数情况下,完成交易令大家都满意。 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师  

杨凡专栏:免税账户的投资选择

自从加拿大政府推出免税账户以后,给予投资者的福利是显而易见的。TFSA的投资开始於2009年,只要当年满足18周岁的加拿大税务居民就可以办理。目前每年的额度是5,500加元,总额度累积已经达到了52,000加元。TFSA跟传统的RRSP不同,TFSA支取现金时不会被记為当年的收入;更不会影响其它社会福利的领取额度,对於步入退休阶段的投资者优惠多多。 不过,随着联邦政府囊中羞涩,加拿大税局的税务稽查日益趋紧。本周公布的数据显示,加拿大税务局通过严查加拿大人近五年来TFSA免税账户的投资,追回7,500万加元税款,税局特别关注的是频繁交易来获利的TFSA投资人。 根据加拿大税务局的说法,这次的7,500万追回税款中,20%的TFSA账户操作被界定為生意收入,主要是频繁的日间交易Day Trading。从税局的角度出发,认為这种交易属於职业的投资者,依靠交易作為营生。而税局设计免税账户TFSA的初衷,还是為那些长期稳定投资的收入免税。 这些被审查的账户共同特点是资金超过允许额度的数倍,税局从这些账户中抽查1%的样本进行审计,然后根据以下特征决定是否罚款:买卖股票证券的频率,持有证券时间长短;持有证券的类别,是否為正常分红股票,还是投机性股票;账户持有人相关的证券知识,账户资金是否為借贷资金。 可见,如果TFSA的投资涉及到贷款或是用杠杆资金操作,附加上频繁的日间交易,马上会引起税务局的注意,非常容易被界定為Business income,从而不能获得免税。由此看来,TFSA免税账户投资什麼标的资產,如何投资,不仅涉及投资回报,还可能因此被税局审计追查失去免税功能。 TFSA的投资,如果仅仅是被动收入的话,投资GIC定期存款比较适合,但是随着央行的货币宽松政策,一方面造就房地產的牛市,另外一方面却最大限度的牺牲了存款人的利益。因此,很多人而言都不喜欢GIC这个选择。 一些朋友在免税账户裡投资中,选择 ETF的投资,為什麼ETF会获得一部分投资者的喜爱呢?首先,投资者觉得 ETF每天都能够交易买卖。其次,ETF必须非常 SEXY,能够满足人们的特殊爱好, 特别是能提供那种驰骋沙场,攻城拔寨的刺激,因此杠杆 ETF是最流行的。现在市场上流行的 ETF大多带有杠杆乘数(两倍或者三倍),它的回报率比一般非杠杆的 ETF对市场走势的反应更為敏感。 杠杆指数ETF往往会被分為看涨型或看跌型基金。看涨类的 ETF基金可能会实现相当於道琼斯工业平均指数或标准普尔 500指数每日回报的 2倍或是 3倍。看跌类的 ETF基金可以在每日市场指数下跌的时候盈利两倍或是三倍;这意味着如果方向做反了,它的损失会是市场的双倍甚至三倍。 ETF的这些特征,短期交易并且带有杠杆,如果用在免税账户裡,是要被税局所关注的。当然,税局只是关注那些赚钱的! 这无疑提醒一些偏好ETF的投资者,需要重新审视TFSA投资策略和產品选择。根据税局的数据显示,只有0.1%的TFSA账户可以翻几倍甚至十几倍,因此,我们可以看出,利用短期交易和杠杆投资获得高收益的仅仅是极少数人。 根据数据的审计数据,除了因為频繁交易被罚款,剩下TFSA的罚款是因為投资超额 Over...

杨凡:中国A股冲关明晟MSCI成功意味着什么?

万众瞩目之际 ,中国A股冲关明晟MSCI成功,MSCI本周宣布将中国A股纳入MSCI的全球新兴市场指数,这意味中国股市走向国际化的重要一步。预计明年6月份,中国A股将会有222支大盘股,正式被纳入MSCI指数。基于5%的纳入因子,这些A股约占MSCI新兴市场指数0.73%的权重。 中国股市跟国际接轨一直是一个老生常谈的问题。中国股市起步于上世纪90年代,起步时间晚只是一方面,另一方面中国股市相对比较封闭。过去海外的资金如果要申购中国企业的股票一般只有两个主要途径。第一申购在香港上市的内地企业H股,也就是所谓的红筹股,或是申购在美国发行的ADR 。第二种方式就是通过QFII (境外合格投资者)项目申购,但是额度相对有限。 全球资本市场主要指数提供者MSCI、FTSE、S&P DOW JONES三大家公司中,从指数ETF资金追踪的规模看,MSCI排名全球第二,吸引着全球无数被动投资者。如果加上指数基金和指数ETF,全球10.5万亿美元的资金在跟踪MSCI指数,其中约有1.6万亿美元跟踪新兴市场指数。 0.73%的权重看似只是像征性的,但是背后却是数以百亿计算美元的资金将会流入中国股市。 相比欧美等全球成熟的交易市场,中国股市始终被诟病为散户主导,机构参与不足。散户相对于机构投资,最大的缺陷就是缺乏投资的纪律性,在市场急剧波动的情况下,很难控制情绪。为了维稳市场,中国政府两年前曾引入熔断机制。不过事与愿违,对于散户占主导的中国股市,中国式的熔断,非常容易出现恐慌性抛售,然后休市。政府的一片好心,不仅影响了中国市场的效率,而且不利于投资者情绪的稳定。从试验到暂停,中国式的“熔断机制”仅仅四天就淡出了历史舞台。中国不改变散户占主导的格局,市场本身波动性较大的特点也难以改变,照搬欧美股市的任何措施效果都有限。 目前中国股市每日成交量大致在500亿美元,入围MSCI后有望增加200亿,进一步改善中国股市的流动性,更重要的是全球被动型的投资者并非完全是那些整日围在交易大厅内的“散户”,而是包括退休金都机构投资者。中国内地股市有望从“散户市”逐步过渡到“机构市”。在低利息时代推升资产价格后,全球被动投资的资金管理规模也在逐年地提升,截止2012年就达到了11万亿,其中6万亿来自于机构。根据PWC的预计,到2020年末,全球被动投资的规模有望扩容到22亿,一半资金来自于机构。 欧美股市中,机构占据主导。这一类投资者具有纪律性,当市场触发熔断,不会自乱阵脚。相反会乘股价“打折”的时候入场扫货,久而久之纪律性强的机构投资者与缺乏纪律性的散户形成了对手盘。在机构投资者的熏陶下,“散户”开始回到基金投资,搭上机构的大船。未来中国股市如果能够协调好资本项目的技术问题,逐步增加MSCI权重的比例,中国股市未来真正演变成机构市,对股市长期发展显然是一个利好。 中国指数走向国际化是资本市场长足发展的一大步。跨过明晟MSCI这一步后,它的竞争对手,及大型机构和其它大型资产管理公司都会效仿。未来我们能在新兴市场指数ETF中看到中国A股的影子,中国的资本市场的春天就来了。一个充满盲目投资者、相对稚嫩的市场,与比较成熟的国际市场接轨,对中国市场的结构性改革会有很大帮助。中国A股加入明晟指数,不仅ETF等被动投资会参与到中国A股中去,北美的基金经理们未来也会增加其中国的持仓。 在中国并不缺乏优质的企业,阿里、腾讯、百度这些都是中国内地企业的骄傲。不过,BAT三家没有一家在中国内地上市。随着中国指数纳入MSCI,中国市场多了机构的参与,过去一些寻求海外上市的中国本土的优质企业,将会留在上证或是深证交易所,从而提高股市的整体质量。 中国A股这次冲关明晟的成功,让许多中国投资者欢心鼓舞,中国加油!中国股市加油! 杨凡 ...

为亲属卖房也要遵循专业操守

作者:Joe Richer 问:我兄弟是名房地产销售员,如果他无偿协助我卖房,他仍然需要遵守地产专业守则吗如果他以家庭成员身份帮助我,是不是只属于私人服务? 答:如果你有一位可靠朋友或家人是经纪或销售员,当你想卖房的时候,与他们合作也许是好的选择但是,正如你不能接受不符合专业操守的“私家手术”或“私家法律建议”一样,不存在不合规的私家地产服务。 尽管是你的兄弟,也不能改变他是注册地产专业人员的事实,意味着他必须遵守安省政府用来保障消费者的规则与规定。 其中一项最重要的条款,经纪和销售人员需要向代表的买卖双方,提供勤勉认真和符合要求的服务,另外,他们必须公平,诚实和正直地对待每宗地产交易涉及的每一个人。 一些有用的建议你和你的兄弟需谨记: 首先,你的兄弟必须以书面形式,向所有潜在买家披露他与你的关系,他必须在买家叫价之前尽早做这件事。 第二,你兄弟只能代表就职的经纪行进行房地产交易,这意味他必须向公司提交涉及交易的所有文件副本。 第三,你兄弟的经纪行可能有佣金政策,那意味你兄弟如果有意免收佣金,必须获得经纪行的批准。同时,若买家聘有经纪,你可能要支付买家经纪的佣金。 最后,你们兄弟俩应该坐下来,讨论他将会提供哪些服务,这点很重要。他会安排准买家观看单位,或者将楼盘放上Realtor.ca吗?这些都是地产专业人员通常会提供的服务。 进行一次彻底的倾谈,逐条审阅放盘协议的细节,并且将所有商谈内容付诸文字。如果有些协议内容你不明白,让他解释至你满意为止。 委托可靠亲友放售房子可以是个好方法,但要事先调整好期望值,如果大家看法一致,你应该会有一个很好的卖房体验。

杨凡专栏:加元暴涨央行加息在即?

本周虽然平静开局,但实质上是个“超级央行周”,主要国家央行都将公布最新的议息会议结果,美联储、日本央行、瑞士央行和英国央行将闪亮登场,美联储在周三的会议上加息似乎已成定局。 从CME利率期货数据显示来看,美联储在6月14日加息的概率高达95.8%。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周表示,鉴于加国经济增长稳定,央行已经在考虑当前的货币刺激政策是否还有必要。市场分析师则将其解读为,如果去除货币刺激性的低利息政策,加拿大央行则已经有了加息议程。 加拿大债券市场本周大跌,从债券市场的分析认为年内加息的概率已经上升为56%,甚至下个月加拿大央行加息的概率都从零升至11%! 市场之所以狐疑,因为在沟通方面不够透明,加拿大央行的货币政策走势让许多人一头雾水。与美联储不同,加拿大央行的议息会议并不是大家投票议点状图公布,每次加拿大议息会议后并没有具体的会议纪要公布,这就造成分析师和市场对于加拿大央行的态度摸不到脉。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周在发言中还是表现出谨慎,央行在7月12日利息会议前,会征求多方面人士的意见,进一步关注经济数据。无论怎样,这表明加拿大央行自从2015年以来,首次在加息问题上动了心思。 加拿大央行官员讲话后,加元汇率暴涨,兑美元上升至75美分上方。加拿大加息,央行官员如何面对一元银行? 加拿大央行如果加息,债券市场的收益率将会暴涨,那么,对于房地产投资者的影响巨大,成本将会大幅上升。因此,一般认为加拿大央行加息,房地产市场将会出现下跌。 加拿大的房屋贷款利率主要分为两类,浮动贷款利率和固定贷款利率。加拿大央行加息会影响浮动利率,当人们看到浮动利率涨,就赶紧换成固定利率。 固定利率则是与五年期国债收益率所挂钩。虽然固定利率是可以锁定期限内的房贷利率,但是银行是把它跟国债市场挂钩的,因此固定利率更市场化:在期限内,如果债券收益率大涨,银行遭受损失。因此,如果加拿大国债收益率持续飙升,新的五年期固定贷款利率必然上涨。 那些要续房贷的人们将会遭遇涨价!去年十一月,当五年期加拿大国债收益率达到0.95%时候,皇家银行和TD银行都提高了固定贷款利率。现在五年国债收益率突破1%,是否意味另一轮固定利率提价来临呢? 加拿大央行在加息方面尤其要谨慎,上周出现的西班牙人民银行的案例,令分析师担忧加拿大央行贸然采取鹰派加息政策,将会引发加拿大地产和银行业更大的问题。 上周,西班牙人民银行(Banco Popular),以1欧元的价格被欧洲第二大的西班牙最大银行桑坦德银行(Banco Santander)收购。 没搞错吧,这么大的银行才卖了一块钱欧元!是的,只有一块钱欧元,一点都没有错:西班牙房地产泡沫破裂,Popular因不良房地产贷款蒙受巨额亏损,Banco Popular曾经是西班牙最大的银行之一。 现在,加拿大央行虽然有意向加息,其实心理也是左右为难:不加息吧,被美联储的加息脚步渐行渐远,从历史上看,这种情况不会一直存在,早晚要被市场纠正。 如果来真的,干脆加息吧,就像OECD所指出的那样:加拿大的所有房地产问题,通过加息立即可以解决。但是,加拿大央行又害怕操作不当,地产下跌拖累银行倒闭,使得西班牙式的一元银行在加拿大涌现! 所以,当具备政府角色的中央银行,亲手通过加息政策把商业银行逼到死角的时候,所有的加拿大银行角色就要与政府同化,都是从你手里拿钱,没有机会在将来还给你,这是谁也不希望看到的吧。加息还是不加息,这确实是个让波洛兹头痛的问题! 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

解决消费者与经纪之间争议RECO扮演什么角色?

作者:Joe Richer 并非所有房地产交易都如预期那般顺利,若有针对房地产专业人士的投诉属于安省地产议会(RECO)的监管范畴,并且我们又能够找到足够证据去处理,那么就有下面这些可能的作法。以下是假设的情况: 误解和简单争议 这类情况出现在房地产专业人士犯轻微错误,例如丢失钥匙,有时导致消费者在时间和金钱上有所损失。安省地产议会此时会安排双方见面解决。在这个例子中,经纪可能会同意赔偿丢失钥匙的损失和换锁,只要消费者满意解决方法,便不需要采取进一步行动。 如果问题相对轻微但双方无法达成和解,RECO可以向地产代理发出警告,以及要求当事人参加相关议题的学习课程。常见的例子是,经纪公司或代理人员未有符合广告相关法律的技术要求。 严重问题 想像一下,如果销售人员未有透露重要资讯,并且给予其中一名买家好处,那是严重违反“道德准则”的情况。因此RECO会在纪律委员会要求对违规者处以罚款,委员会有权施加高达25000元的罚款。 最严重的投诉是,销售人员或经纪公司涉嫌诈骗或其它严重罪行,例如从事房地产交易却未有在安省地产议会注册。在这种情况下,除了罚款和交由法庭判处,我们也会吊销有关人士牌照或暂时停职,意味他们无法再在房地产市场从事交易活动。 2016年RECO采取了28次这类行动,除此之外,还提出过79项检控,召开41次纪律听证会。 值得注意的是,RECO会采取行动惩戒各种不良行为,但在大多数个案中,我们不能为消费者取得经济补偿。我们也不能取消消费者与代理之间,或者与其他人之间签署的任何有约束力合约。要取回金钱或解决合约争议,则需要采取法律行动。 安省地产议会的角色是确保经纪公司和销售人员遵守规则,遇到违规情况消费者也会受到保障。消费者投诉是我们了解市场问题的主要方法,提出投诉将会有助我们履行工作,找出问题所在,这最终会保障消费者的利益。

杨凡专栏:IMF警告加拿大房地产风险

国际国币基金组织IMF近日紧急呼吁加拿大政府,针对房贷债务问题采取更多行动,以防止房地产大幅下跌给经济造成严重影响。 在年度巡查加拿大的经济状况后,IMF官员警告加拿大房地产存在严重风险,一旦房价下跌将会扩展到整个经济体,并且阻碍加拿大经济的增长。 IMF的声明中说:“穆迪最近降低加拿大6大银行信用评级,显示出一种担忧,民间债务水平过高,房价上涨过快,影响到加拿大的经济前景。 对于加拿大最近执行的海外买家税,IMF认为非居民购买房地产,并不是加拿大房价上涨的主要因素。因此,联邦政府和省政府应该采取更严厉的政策,例如祭出针对本地居民的房地产投机税效果更佳。 IMF特别对多伦多和温哥华两个城市房价和债务水平表示担忧,最近两个地方政府分别采取措施打压房市,但仅仅起到收紧房贷的作用,对于房价的实质性影响甚微! 当然,IMF也承认,任何政策的执行都有个过程,针对房贷市场的紧缩政策,使得购房者获得贷款的难度不断增加,也许逐步可以达到为房地产市场降温的目标。 IMF认为加拿大的经济增长在2017年达到2.5%,而2018年将会出现下降,GDP增长降至1.9%,如果这个预测准确的话,这将是上个经济周期2000 - 2008年以来的历史平均数据的最低值! 加拿大银行业监管者OSFI今年与CMHC联手纠正这个问题,不允许银行通过房贷打包组合债券形式让CMHC保险,并且要求银行为一些已经打包的按揭与CMHC共同承担风险。 这个政策出台后,越来越多的房贷将会留存在银行的资产负债表上。这次穆迪降级所针对的加拿大银行业问题,就是针对其资产负债表上的长期债务和按揭组合债券而言。 房地产市场这几年的活跃,当然离不开信贷的泛滥,当源头活水接近干涸时,对于我们每个普通人的影响是深远的。无论人们又什么样的刚需,无论卖家想要多高的价格,信贷紧缩极大的限制了买家的购买力,有价无市的情况就会出现。 目前CMHC不接受房屋的价格在100万加元以上的按揭保险,也同样不接受房屋作为出租和投资的按揭保险! 跟让人担心的是,即使能够获得贷款的幸运儿们,虽然央行不加息,获得房贷的成本也将明显上升! 由于保险数额的下降,直接导致CMHC在第一季度中所获得的的保费和费用下降了8.1%,但该机构在其整个保险业务组合中所获得的保费和收费增加了2.4%。 CMHC报告表明,第一季度的总收入从去年的12加元猛增至22.5亿美元,利润从3.13亿美元攀升至3.7亿美元。 这么不合逻辑的结果只有一个解释,房屋按揭保险费用上涨! 最后,CMHC是政府所属机构,过去CMHC一直都保留公司的所有收入,当做其运营资金。 现在政府也缺钱,今年要求CMHC要想政府开始支付股息,周二公布的报告显示,CMHC公司将向联邦政府支付1.49亿加元股息。所有这些都指向一个方向,贷款成本将大幅上涨! 看看现在的情况,6大银行同时被降级,他们在债券市场上的融资成本就会上升.CMHC的保费上涨,银行要多支付费用; CMHC拒绝担保的按揭,银行要在按揭市场上卖出时,少了一个金字背书,要折价不少,银行又遭受损失。银行是一种流通的机构,任何形式的成本增加,都会通过费用形式转嫁给储存者和消费者。 过去,如果六大银行贷款不到款,可以去非银行的贷款机构,其中最大的一家就是Home Capital,现在看看这家公司的情况,自身都难保,恐怕想贷款给你也难,如果6大银行惜贷,B类刺激贷款机构的存款储蓄都被挤兑一空,拿什么来放贷给你呢? 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

20年攒下的PC卡187万积分消失了…..

作者:星报专栏作家Ellen Roseman Perry Jensen早在1998年向PC财务申请按揭贷款,他的前妻则在Loblaw的集团内任职(即PC财务的母公司)。他每次偿还按揭都会储蓄PC积分,同时又以PC Plus卡储分。  在10年前,一名Loblaw的员工不慎弄破了他的PC Plus卡.Jensen承认,那张卡一直放在后裤包的钱包内,状态非常残破。他向我表示:“我懒得领取新卡了,我不愁要购物现金,而且那实在太麻烦了,但我以为那些PC积分可以继续累积的“。 当他出售物业,并且在去年秋季结束偿还按揭时,他打算查看储蓄的积分数目,结果变成一次漫长的历程。最终有人向他表示,他的PC积分已经由另一个帐户取得,而且都已经花掉。 他于是写信向PC财务查询,结果在回答6条身分确认问题时,他答对其中5条,惟独无法记得自己登记时填写的电邮地址。他说:“当PC财经已经取得近20年偿还按揭的所有资料记录时,还要求提供弃用超过15年的电邮地址,这简直是荒谬的要求。” 到了今年2月投诉再没有回音,他于是请我帮忙寻找消失的积分。财务发言人Lana Gogas表示,这宗投诉之前交给了加拿大帝国商业银行(CIBC,负责代理旗下按揭业务)。投诉个案未有交予正确部门,以致造成延误:“请代我向佩里转达歉意,我将会确保问题尽快解决。” 詹森在一日后接获通知,他将取得新卡,可使用的累积积分达187万:“我不肯定这可以兑现成多少钱,但我估计在一段时间内仍足够我购买粮油杂货,今年或者可以负担得起较佳的 '粥水'。” 金融机构通常都不会谈及欺诈事故。虽然没有公开细节,但Gogas表示花了超出可接受的时间处理事件,最终PC财务仍然为客户解决问题。她建议假如客户的PC加卡损毁或掉失,就应到任何门市换领新卡,或者下载相关应用程式(APP)到移动装置。

杨凡                                  更多 >>


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