本报记者
据怀雅逊大学（Ryerson University）最新一份调查研究显示，尽管在多伦多市中心区高楼大厦如雨后春笋般崛起，但在多伦多的140个社区中，有90多个却处于人口数量下降或冻结，出现住房面积过剩现象。
据《多伦多星报》报道，这项由怀大城市规划研究所的学生Cheryll Case及Tetyana Bailey撰写题为“保护居民区的活力（Protecting the Vibrancy of Residential Neighbourhoods）”的报告，显示多伦多许多社区目前的状态，处于住房面积过剩（over-housed）的状态。
研究者将多伦多的区域规划边界与最近的人口普查数据相对比发现，过去30年来，在多伦多140多个城市居民社区中，绝大多数正面临人口数量停滞或下降，这些社区的区域规划却被严格地局限于独立式住宅区域。
研究人员发现，尽管2001年至2016年多伦多的城市人口增长率为7.6%，但实际上有30个社区人数是在下降，另有65个居民区的人口数量基本冻结，每公里增长不超过一人，例如怡陶碧谷（Etobicoke）和约克（York）这样的地区人口正在逐渐减少。研究者认为从人口统计的层面来看，这个城市正在改变，多伦多的平均家庭人口数从1986年的5.22人，下降到2001年的3.85人。既然人们愈来愈倾向于拥有更少的孩子，那么城市就有必要发展成符合今天人口需求的模式。
作者认为虽市中心建造了大量柏文，但大多是一间卧室和两间卧室，并不适合家庭入住。在近郊区除独立屋，住房选择却很有限。在怡陶碧谷的一些社区，全部是独立屋，却只剩鳏寡孤独的老人居住，这样的独立屋其实完全可以容纳两个家庭。报告还指出，多市很多独立屋翻新和重建，大多数时新建筑物实际上比他们所替代的房屋还要大。
倡解除郊区建柏文限制
在140个社区中，68个重建的房屋比以前的房屋高，27个新建住房比老房子小，另外45个社区保留了原来的住房。
报告还发现，独立屋和其他类型住房（如柏文，镇屋或复式住宅）所容纳的家庭规模并没有太多区别，这也意味着一些人的居住空间远远超过其他家庭。与此同时，与市中心相邻近郊区的学校，入学人数正在下降，老年人也不能在自己的社区养老，因为他们在这里没有换成小房子的选择。
报告作者Case的导师Sean Galbraith认为，这是政府认识到更密集发展的价值前，长期实行区域规划的结果，市内很多地方对独立屋区域周围的开发都有很多限制，所以不能在这些地区建造其他种类的房屋。本次的研究证明，需要制订新政策，解除在郊区建设其他住房如镇屋、柏文等的限制。
经纪指旧区发展问题 不宜解读为房屋过剩
对于怀雅逊大学关于多伦多住房的最新报告，地产专家、经济学博士徐华飞认为，不应解读为多伦多房屋拥有量过剩，而是反映老旧社区在新的发展阶段所面临社会经济问题。
他认为解读西方的研究报告要从角色定位出发。本次报告中所反映的一些多伦多的社区人口密度下降，是由于人口结构的变化和老龄化发展的结果，并非只是房地产的问题，更多是涉及区域规划。作者呼吁政府开放独立屋社区的开发限制，以提高人口密度。如果是房子太多了，就不会要再盖更多的单位，去增加人口密度。
至于政府要改变一个社区的规划，从独立屋向柏文和多单位住宅转变，可能会有利于节省土地资源、增加房屋供应量和提高住房的可负担性。但由于加拿大的住房产权私有化，要改变过去的区域规划也并非易事。徐华飞还表示社区人口下降，也会带动该区域房地产走向衰落，但老旧社区也会有一个发展的阶段性，通过翻新、重建等，也会实现振兴。
