得益于供应紧张和40年来最低的失业率，预计2018年加拿大商业地产投资会将超过前一年360亿元的高位（星报资料图片）
2018年刚刚过去，加拿大的房地产市场在经历接近两年的调整后有了新的趋势和变化。人们对此最为明显的共同认知就是，短期内的下一轮地产投资热潮，已不再会是曾经过去10几年里稳赚不赔的民居（residential）物业。未来哪类地产会成为投资者追逐的新目标？
在过往，商业地产（commercial）的涨幅一直落后于民居类型物业。而今，许多业内人士都认为，加国的地产投资市场，商业物业将会迎来新高峰。那么，商业物业的投资和民居相比有哪些不同？未来会超越民居的涨幅吗？
抱走千万大单
地产经纪公司Avison Young Canada Inc.的数据显示，加拿大商业房地产繁荣预计将持续到今年，这得益于供应紧张和40年来最低的失业率。该公司称，2018年的最终数据，预期加拿大商业地产投资会达到创纪录的水平，超过前一年360亿元的高位。
万通集团总裁万小彬（Ben）在接受星岛《都市地产》记者专访时表示，非常看好未来几年的商业地产发展前景。万通集团旗下的万通商业（Wanthome Commercial Management Ltd）和万通投资（Wanthome Investment Management Ltd），在过去几年涉足了不少大多伦多地区的商业地产项目，其中包括农业用地以及办公物业投资。 2018年末，万通商业更是成交了华人社区颇为昂贵的一单listing价格超过千万元、占地面积高达3.6万平方呎的办公楼项目。
谈及这单叫价1050万的昂贵物业的成交，万小彬表示这是一个颇为漫长和包含诸多策略的过程。在过往万通集团旗下的公司接触了不同类型的商业物业，在抓住机遇的同时也收获了宝贵经验。 “商业物业一般包含零售（retail）、办公室（office）、工厂（warehouse）等不同类型。办公楼物业，因多是白领上班的地方，所以在所有商业物业里，比起其它类型会更高大上一些。工厂类型的物业相对杂一些。商业物业是靠人流量、销量。我们团队偏爱office，所以刻意去找了一些地方，最后看中了这栋当时叫价1050万的大楼。”
万小彬表示，办公类型物业与交通的关系较多，交通便利的地方商业机会更多，空置率也就较低。 “Sheppard路上未来要有轻轨，发展前景不错，所以我的团队沿着Sheppard上的几个大路找合适的物业。Steels上也找过，但发现空置率较高。2018年末，我们接触到Warden附近的这栋大楼，也是碰到了好时机。在此之前，这栋楼就卖过，叫价1500万，出租率没有达到90%。而我们找到它的时候，出租率已是90%，是很理想的情况，但价格比较之前却降到了1050万。通个这个，我判断对方急着卖。因为他的出租率都改善了，价格反而下降了。”
万通商业（Wanthome Commercial Management Ltd）2018年底拿下了这栋叫价1050万的办公大楼商业物业
商业地产谈判期长
万小彬以此判定该物业还有还价空间。 “物业的现金流状况是决定价格的因素，所以我看重出租率。当时这栋楼净租金的现金流只有24万多，如果我们控制在一个3-4%的回报率，反过来算，就是价值6-7百万。我们是和股东合作一起去运营，考虑到它的发展前景，我和团队以及股东协商后，确定我们能够出到最多800余万。因为这个位置有前景、有潜力，会把价格出高一点。所以2018年7月，我们下的第一个offer是600万，想试试他们的反应。中间我出门了，对方追着我打了几次电话，我能够感觉到对方很想卖。我们要让对方觉得我们很感兴趣，但是也并不着急买。”
除此之外，万小彬坦言下决心选这个物业，更是因为青睐此处的地理位置和对未来发展的笃定。 “当时马路对面已经有一个condo在建。现在，已经能看到那附近的condo建起来很多。因为有轻轨，沿途的物业密度会增加。我认为在未来，这个办公楼可以改成condo用地的机会也是可能有的。这些未来发展都是我们可以加价的因素。所以，我们中间又回复了更高金额的offer。再反复通电话，前后谈了一个多月，8月底又走了一个来回，才算最终把这单定下来。出于隐私原因就不在此与大家透露最后的成交价了。但是这单作为商业地产的确交割得很快，9月20几号就完成了。从整个过程看，我们掐的很准，对方的确着急用钱。”
通常商业物业的谈判“拖”的时间很长。万小彬解释道，这是因为贷款、环境报告等手续环节操
作都与民居不一样。 “民居住宅，验屋师看一下就可以了，贷款一周就能搞定。但是商业贷款有时候要一两个月，环境评估要几个礼拜。成交了谈下来，才会开始做这些事。Offer里商业物业贷款的条件期一般也是两个月。商业贷款通常很费劲，但所幸我们和股东都执行很充分，即使贷款办不下来也可以现金交易，这也加快了谈判进度。因为感觉对方着急要钱，所以这方面我们也刻意去迎合。表示可以现金交易，也是对方愿意再降价卖的原因。”
短期内商业地产走势看升
想要涉足商业地产的投资，首先应当理解商业地产和民居的需求以及租出差异。万小彬表示，“民居物业，通常依赖人口，快速涌入的人口会造成升幅快一些。而商业物业则和当地经济发展的关系更为紧密。它并不是像民居，每个人都要有个自己的窝住着。做生意，就会更依赖经济。经济发展得好，可能需要一个独立的地方。发展的不好，甚至可以窝在自己家的地下室办公。其实在2008年金融危机导致整个北美的经济受到打击后，近年来北美经济都在慢慢地恢复。这几年也看到经济形势、就业形势都非常好，商业物业的出租和成交价格都在逐步攀升。我认为未来经济的发展会有惯性，就像个大火车一样。现在看，还能够继续走一段时间。在未来的一段时间里，商业地产还会继续攀升。”
在过往，商业地产的涨幅一直是落后于民居的。提及未来商业地产的涨幅是否会超越民居，万小彬则认为这有难度。 “因为它主要靠长期的出租来赚钱。经济形势好，出租得好，回报率升高会把它的价值提升。”
商业和民居的出租规管也不一样。万小彬表示，民居出租法案（RTA）太包容租客了，而商业地产的出租对租客会相对更严格一些。 “商业物业的房东有绝对的权利。一旦欠租可以立刻赶走、封掉。民居就不能，房东租客委员会（LTB）的程序会导致拖沓。商业地产就是经济的前沿，市场的规律，正常的经济规律在这里控制了它。生意能做就做，做不了就亏损，签了合同就要承担损失。做生意都有风险，这是绝对从经济的角度保护双方利益的。”
商业物业贷款和运营费用
商业的出租，管理费、水电费以及地税（TMO， TMI）都是由租客承担。万小彬称，“这些费用都转嫁给租客，我们派出物业经理on site管理这栋大楼的运营。因此除了贷款和物业经理的开销，基本没有额外开销。为了保证有正现金流，贷款的额度上我们也进行了控制，没有最大化。目前的租金能够完全覆盖贷款开销。”
商业贷款的申请也有别于民居贷款的审核标准，更多是依赖于现金流的多少。万小彬阐述道，“银行会根据物业租金收入，去掉所有其他的费用，相应地决定给多少贷款。我们第一手给的资料是24万的现金流，批了300万元贷款。我让会计算了一下，怎样能维持正现金流，不要往里面贴钱，因此后来我们只要了270万贷款。商业贷款的批贷额度，通常会给到物业估值的50%。银行往往也不看物业持有公司的背景和收入，但是会看物业以前几年运行的状况。它的费用有多少，跟TMI相比较，能够持平或仍有结余，再看净租金收入。比如，某一年没有正租金，亏了。有一年又租得很好，有这种波动就会影响贷款。通常贷款有问题的商业物业，不止是owner本身的问题，也会反映出这个区域或者这个物业的经济来源的稳定性。波动大了，银行也觉得不踏实：贷了款给你，明年亏了，供不起怎么办？因此一般银行会连续看3年的收入。几年看下，运转比较稳定，不会有太大起落，就比较容易获得申请的贷款。”
商业物业投资需齐心合力
众所周知，华人偏爱地产投资。在民居市场颇为冷淡、涨幅堪忧的时候，很多人都动了把持有的民居资源整合，再换取参与商业物业投资的想法。过往，也有银行贷款专业人士提示过，当个人名下拥有超过10套以上的投资民居物业时，就不能再以个人名义向银行申请贷款，而会转成商业贷款。拥有多套投资民居物业的人，也多会逐渐把目光转移到商业物业的投资上。
万小彬表示，的确万通投资和万通商业会吸纳很多股东参与大型项目。 “商业物业的投资往往需要大量资金。实力不够强，就要集中零散投资，这是可取的。这也是万通金融（Wanthome Financial Inc）加盟了万通集团的初衷，可以为不同客户提供不同形式的集资。我们做的土地投资、商业物业投资都吸纳了熟悉的客户在里面参股。因为第一步的尝试肯定是从熟悉的客户开始。要做成更大规模的，面临各种各样的人都会有，这时就要有一个系统和体制在里面，通过这种经验摸索成熟的过程。从我们之前的经验来看，我们的运作以及与股东的合作还是很成功的。靠自己的资金或力量有限，要想做大，还是要面向更广阔的观众，这也是当下的一个趋势。”
办公室类型商业地产（office）
办公类商业地产的空置率正在下降。在2018年年底，加拿大的平均数字是11%。正在建设的办公空间在2018年几乎翻了一番，超过2200万平方英尺（200万平方米），主要在多伦多和温哥华。预计新增供应将使今年的空置率上升至11.3％。市中心的有限空间和不断上涨的租金，可能会将租户推向郊区出租办公室。
工业类型商业地产（industrial）
全国空置率在2018年下降到历史最低水平的2.9％，预计今年将进一步下降。多伦多和温哥华的空置率是北美工业里的最低，分别为1.3％和1.5％。预计这些城市将成为今年3个最紧张的市场。去年建筑面积增加到2000多万平方英尺，高于2017年的约1400万平方英尺。
零售类型商业地产（Retail）
由于大型连锁店的关闭以及网上购物的兴起，该类物业的空置率仍然在不断变化。奢侈品和折扣零售商正在以牺牲中间市场为代价而蓬勃发展。在消费者高债务和利率上升的情况下，支出的增长正在放缓。今年，业主们将把投资导向升级其资产。可以重新开发土地过剩的房产，以增加互补的混合用途元素，例如住宅和办公室（housing and offices）。
