得益於供應緊張和40年來最低的失業率，預計2018年加拿大商業地產投資會將超過前一年360億元的高位（星報資料圖片）
2018年剛剛過去，加拿大的房地產市場在經歷接近兩年的調整後有了新的趨勢和變化。人們對此最為明顯的共同認知就是，短期內的下一輪地產投資熱潮，已不再會是曾經過去10幾年裡穩賺不賠的民居（residential）物業。未來哪類地產會成為投資者追逐的新目標？
在過往，商業地產（commercial）的漲幅一直落後於民居類型物業。而今，許多業內人士都認為，加國的地產投資市場，商業物業將會迎來新高峰。那麼，商業物業的投資和民居相比有哪些不同？未來會超越民居的漲幅嗎？
抱走千萬大單
地產經紀公司Avison Young Canada Inc.的數據顯示，加拿大商業房地產繁榮預計將持續到今年，這得益於供應緊張和40年來最低的失業率。該公司稱，2018年的最終數據，預期加拿大商業地產投資會達到創紀錄的水平，超過前一年360億元的高位。
萬通集團總裁萬小彬（Ben）在接受星島《都市地產》記者專訪時表示，非常看好未來幾年的商業地產發展前景。萬通集團旗下的萬通商業（Wanthome Commercial Management Ltd）和萬通投資（Wanthome Investment Management Ltd），在過去幾年涉足了不少大多倫多地區的商業地產項目，其中包括農業用地以及辦公物業投資。 2018年末，萬通商業更是成交了華人社區頗為昂貴的一單listing價格超過千萬元、佔地面積高達3.6萬平方呎的辦公樓項目。
談及這單叫價1050萬的昂貴物業的成交，萬小彬表示這是一個頗為漫長和包含諸多策略的過程。在過往萬通集團旗下的公司接觸了不同類型的商業物業，在抓住機遇的同時也收穫了寶貴經驗。 「商業物業一般包含零售（retail）、辦公室（office）、工廠（warehouse）等不同類型。辦公樓物業，因多是白領上班的地方，所以在所有商業物業里，比起其它類型會更高大上一些。工廠類型的物業相對雜一些。商業物業是靠人流量、銷量。我們團隊偏愛office，所以刻意去找了一些地方，最後看中了這棟當時叫價1050萬的大樓。」
萬小彬表示，辦公類型物業與交通的關係較多，交通便利的地方商業機會更多，空置率也就較低。 「Sheppard路上未來要有輕軌，發展前景不錯，所以我的團隊沿着Sheppard上的幾個大路找合適的物業。Steels上也找過，但發現空置率較高。2018年末，我們接觸到Warden附近的這棟大樓，也是碰到了好時機。在此之前，這棟樓就賣過，叫價1500萬，出租率沒有達到90%。而我們找到它的時候，出租率已是90%，是很理想的情況，但價格比較之前卻降到了1050萬。通個這個，我判斷對方急着賣。因為他的出租率都改善了，價格反而下降了。」
萬通商業（Wanthome Commercial Management Ltd）2018年底拿下了這棟叫價1050萬的辦公大樓商業物業
商業地產談判期長
萬小彬以此判定該物業還有還價空間。 「物業的現金流狀況是決定價格的因素，所以我看重出租率。當時這棟樓凈租金的現金流只有24萬多，如果我們控制在一個3-4%的回報率，反過來算，就是價值6-7百萬。我們是和股東合作一起去運營，考慮到它的發展前景，我和團隊以及股東協商後，確定我們能夠出到最多800餘萬。因為這個位置有前景、有潛力，會把價格出高一點。所以2018年7月，我們下的第一個offer是600萬，想試試他們的反應。中間我出門了，對方追着我打了幾次電話，我能夠感覺到對方很想賣。我們要讓對方覺得我們很感興趣，但是也並不着急買。」
除此之外，萬小彬坦言下決心選這個物業，更是因為青睞此處的地理位置和對未來發展的篤定。 「當時馬路對面已經有一個condo在建。現在，已經能看到那附近的condo建起來很多。因為有輕軌，沿途的物業密度會增加。我認為在未來，這個辦公樓可以改成condo用地的機會也是可能有的。這些未來發展都是我們可以加價的因素。所以，我們中間又回復了更高金額的offer。再反覆通電話，前後談了一個多月，8月底又走了一個來回，才算最終把這單定下來。出於隱私原因就不在此與大家透露最後的成交價了。但是這單作為商業地產的確交割得很快，9月20幾號就完成了。從整個過程看，我們掐的很准，對方的確着急用錢。」
通常商業物業的談判「拖」的時間很長。萬小彬解釋道，這是因為貸款、環境報告等手續環節操
作都與民居不一樣。 「民居住宅，驗屋師看一下就可以了，貸款一周就能搞定。但是商業貸款有時候要一兩個月，環境評估要幾個禮拜。成交了談下來，才會開始做這些事。Offer里商業物業貸款的條件期一般也是兩個月。商業貸款通常很費勁，但所幸我們和股東都執行很充分，即使貸款辦不下來也可以現金交易，這也加快了談判進度。因為感覺對方着急要錢，所以這方面我們也刻意去迎合。表示可以現金交易，也是對方願意再降價賣的原因。」
短期內商業地產走勢看升
想要涉足商業地產的投資，首先應當理解商業地產和民居的需求以及租出差異。萬小彬表示，「民居物業，通常依賴人口，快速湧入的人口會造成升幅快一些。而商業物業則和當地經濟發展的關係更為緊密。它並不是像民居，每個人都要有個自己的窩住着。做生意，就會更依賴經濟。經濟發展得好，可能需要一個獨立的地方。發展的不好，甚至可以窩在自己家的地下室辦公。其實在2008年金融危機導致整個北美的經濟受到打擊後，近年來北美經濟都在慢慢地恢復。這幾年也看到經濟形勢、就業形勢都非常好，商業物業的出租和成交價格都在逐步攀升。我認為未來經濟的發展會有慣性，就像個大火車一樣。現在看，還能夠繼續走一段時間。在未來的一段時間裏，商業地產還會繼續攀升。」
在過往，商業地產的漲幅一直是落後於民居的。提及未來商業地產的漲幅是否會超越民居，萬小彬則認為這有難度。 「因為它主要靠長期的出租來賺錢。經濟形勢好，出租得好，回報率升高會把它的價值提升。」
商業和民居的出租規管也不一樣。萬小彬表示，民居出租法案（RTA）太包容租客了，而商業地產的出租對租客會相對更嚴格一些。 「商業物業的房東有絕對的權利。一旦欠租可以立刻趕走、封掉。民居就不能，房東租客委員會（LTB）的程序會導致拖沓。商業地產就是經濟的前沿，市場的規律，正常的經濟規律在這裡控制了它。生意能做就做，做不了就虧損，簽了合同就要承擔損失。做生意都有風險，這是絕對從經濟的角度保護雙方利益的。」
商業物業貸款和運營費用
商業的出租，管理費、水電費以及地稅（TMO， TMI）都是由租客承擔。萬小彬稱，「這些費用都轉嫁給租客，我們派出物業經理on site管理這棟大樓的運營。因此除了貸款和物業經理的開銷，基本沒有額外開銷。為了保證有正現金流，貸款的額度上我們也進行了控制，沒有最大化。目前的租金能夠完全覆蓋貸款開銷。」
商業貸款的申請也有別於民居貸款的審核標準，更多是依賴於現金流的多少。萬小彬闡述道，「銀行會根據物業租金收入，去掉所有其他的費用，相應地決定給多少貸款。我們第一手給的資料是24萬的現金流，批了300萬元貸款。我讓會計算了一下，怎樣能維持正現金流，不要往裏面貼錢，因此後來我們只要了270萬貸款。商業貸款的批貸額度，通常會給到物業估值的50%。銀行往往也不看物業持有公司的背景和收入，但是會看物業以前幾年運行的狀況。它的費用有多少，跟TMI相比較，能夠持平或仍有結餘，再看凈租金收入。比如，某一年沒有正租金，虧了。有一年又租得很好，有這種波動就會影響貸款。通常貸款有問題的商業物業，不止是owner本身的問題，也會反映出這個區域或者這個物業的經濟來源的穩定性。波動大了，銀行也覺得不踏實：貸了款給你，明年虧了，供不起怎麼辦？因此一般銀行會連續看3年的收入。幾年看下，運轉比較穩定，不會有太大起落，就比較容易獲得申請的貸款。」
商業物業投資需齊心合力
眾所周知，華人偏愛地產投資。在民居市場頗為冷淡、漲幅堪憂的時候，很多人都動了把持有的民居資源整合，再換取參與商業物業投資的想法。過往，也有銀行貸款專業人士提示過，當個人名下擁有超過10套以上的投資民居物業時，就不能再以個人名義向銀行申請貸款，而會轉成商業貸款。擁有多套投資民居物業的人，也多會逐漸把目光轉移到商業物業的投資上。
萬小彬表示，的確萬通投資和萬通商業會吸納很多股東參與大型項目。 「商業物業的投資往往需要大量資金。實力不夠強，就要集中零散投資，這是可取的。這也是萬通金融（Wanthome Financial Inc）加盟了萬通集團的初衷，可以為不同客戶提供不同形式的集資。我們做的土地投資、商業物業投資都吸納了熟悉的客戶在裏面參股。因為第一步的嘗試肯定是從熟悉的客戶開始。要做成更大規模的，面臨各種各樣的人都會有，這時就要有一個系統和體制在裏面，通過這種經驗摸索成熟的過程。從我們之前的經驗來看，我們的運作以及與股東的合作還是很成功的。靠自己的資金或力量有限，要想做大，還是要面向更廣闊的觀眾，這也是當下的一個趨勢。」
辦公室類型商業地產（office）
辦公類商業地產的空置率正在下降。在2018年年底，加拿大的平均數字是11%。正在建設的辦公空間在2018年幾乎翻了一番，超過2200萬平方英尺（200萬平方米），主要在多倫多和溫哥華。預計新增供應將使今年的空置率上升至11.3％。市中心的有限空間和不斷上漲的租金，可能會將租戶推向郊區出租辦公室。
工業類型商業地產（industrial）
全國空置率在2018年下降到歷史最低水平的2.9％，預計今年將進一步下降。多倫多和溫哥華的空置率是北美工業里的最低，分別為1.3％和1.5％。預計這些城市將成為今年3個最緊張的市場。去年建築面積增加到2000多萬平方英尺，高於2017年的約1400萬平方英尺。
零售類型商業地產（Retail）
由於大型連鎖店的關閉以及網上購物的興起，該類物業的空置率仍然在不斷變化。奢侈品和折扣零售商正在以犧牲中間市場為代價而蓬勃發展。在消費者高債務和利率上升的情況下，支出的增長正在放緩。今年，業主們將把投資導向升級其資產。可以重新開發土地過剩的房產，以增加互補的混合用途元素，例如住宅和辦公室（housing and offices）。
