▲业内人士认为，没有经过地产专业学习的人，仅仅依赖市场房屋成交价就取代地产经纪，这种想法太不实际（星报资料图片）
随着加拿大最高法院拒绝受理多伦多地产商会的上诉请求，地产商会与联邦竞争局之间的7年缠讼终于尘埃落定，地产商会不能再禁止地产经纪公开房屋成交价格、交易历史等资讯，普通人可不通过经纪自行获得这些公开信息。此举会否令房地产经纪丢掉饭碗？
受访者认为：此项变革促进从业人员从信息型中介转变为服务型中介。数据虽然有意义，但由房地产专业人士整理加工后的数据才有更大价值。
过往，买家必须透过多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）旗下的注册地产经纪登陆MLS电脑多重放盘系统数据库，才能获取房屋的历史交易资料。 7年前联邦竞争局（Competition Bureau）提起诉讼，挑战多伦多地产商会的垄断作法。
2016年4月反垄断仲裁局（tribunal）裁定应该公布这些数据，多伦多地产商会上诉至联邦上诉法院；不过，2017年上诉法院决定维持反垄断仲裁局的裁定；地产商会再次向加拿大最高法院申请裁决，要求对数据进行保护。最高法院于今年8月23日宣布拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉。在加拿大，目前只有卑诗省及阿尔伯塔省的地产商会没有阻止其会员公开数据。
隐私问题成顾虑
大多伦多全职地产经纪Sherri Nie在接受《都市地产》记者对此话题的访问时表示，从增加透明度是现代社会发展趋势的角度来看，这是一件好事，但隐私方面的问题依然是很大顾虑。 “什么样的人拥有什么样的物业、拥有几套，这些都不应该让所有人查看到。对于价格的公开，其实现在已经有一些公司在这样操作，而且对我们的客人来说，给他们做市场调查分析和价格比较时，我们也会提供同类房屋和区域的成交情况。但是，我们不会发给客户成交方的个人信息，那属于对方的隐私。对此问题，有客户就对我说过，’为什么必须公开呢，那不是意味着我买个房或卖个房，所有的人都知道我什么时候买的，多少钱成交的？我觉得没有义务要对所有人交代。’”
大多伦多全职地产经纪李军在接受本报记者访问时也表示，作为一名多伦多地产商会会员，能充分认识、理解和支持商会向加拿大最高法院提出的上述行为。 “但是，地产经纪必须意识到，客户信息、隐私就是绝密。该保护好的一定要保护好，该及时销毁的一定要及时销毁，绝对不能因为地产经纪的不慎将客户隐私泄露出去。但我又是一名加拿大公民，必须遵守加拿大法律，需要尊重法院的裁决结果。每一名地产经纪，都把保护客户个人信息，保护客户隐私作为我们的核心竞争力之一。”
▲大多伦多全职地产经纪李军
李军认为，当地产经纪人与客户签订书面代理协议之后，地产经纪人在法律和在道义上对客户负有普通法含义上的‘信托责任’。 “这就是说，在帮助客户进行房屋交易过程中，地产经纪人负有法律和道义责任，必须最大限度地保护客户的利益，其中很重要的是保护客人的个人信息、隐私，甚至包括客人不愿披露的信息。信托就是客人把自己家的信息和房屋买卖这样的大事相信和托付给地产经纪，地产经纪理所当然要以自己的专业水准、专业态度和职业精神，最大限度地保护客人个人信息和个人隐私作为回报。聪明的地产经纪理应把保护自己客人的信息和隐私作为自己职业生涯的核心竞争力。所以，我个人支持TREB向加拿大最高法院提出上诉的行为。但是作为公民我也遵守加拿大法院的裁决。今后，在遵循加拿大法院裁决的前提下、在TREB的指导下，我希望最大限度保护客户信息，和客户隐私。”
公布数据并非“灭顶之灾”
满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨认为，此次裁决会为地产行业带来更大的竞争。以往，买家如果要出价，需要通过地产经纪协助查询最近该地区邻居房产的成交价，作为自己出价的参考。 MLS上的房产一旦售出，公众就看不到该房产在MLS上的信息了，只有持牌地产经纪才能看到。 “大多伦多地区，人口641万，地产经纪人数高达5万人，除去退休和未成年的人口，有将近1%的人从事二手房买卖的经纪工作。我认为多伦多地产局是否同意将MLS上的售房价格信息对公众开放，并没有对消费者有本质上的影响。我从事房贷工作已经有8年以上，没有看到过几个人能不靠地产经纪的帮助自己完成二手房买房交易，而卖家则更加依赖MLS系统来让自己的房产有最好的曝光。邻居家最近卖房的价格，没有重要到用来决策是否请地产经纪帮忙找房、看房、收房。”
王红雨提出，对于消费者来说，公布数据是件好事。而对于从业者来说，并不是“灭顶之灾”，而是要促进从业人员做好从信息型中介到服务型中介的转变准备。他以美国房地产市场为例。 “美国也使用类似MLS系统公布二手房交易信息，大部分州早已准许向公众披露交易记录，而美国的地产经纪并没有因此失业。互联网和大数据支持下的买家，仍有91%的二手房通过地产经纪完成。原因很简单，隔壁邻居类似房产成交价的易得性，并不能给买卖双方完成整个交易带来实质性影响。”
数据整理加工有很大价值
李军对此观点表示认同。 “首先，因为公布每笔交易数据都是具体的、离散的，这样的数据虽然有一定意义，但更重要意义在于数据的采集、整理、加工和分析。只有整理加工后的数据才有更大价值。”
李军定期会在网络发布以区域为划分的成交数据和价格的对比，以此为客户和潜在买家、卖家分析市场行情。他坦言，这方面的工作量是非常巨大和专业的。 “我认为非专业人员没有这方面的能力，所以TREB和地产经纪的作用不会因此被取代。其次，房屋成交价信息只是地产经纪服务范围和服务内容很小的一部分。看起来类似的房屋，可能由于内部装修和日常维护的不同，成交价会差异很大。再次，地产经纪这个行业是一个专业知识和实践经验并重的职业，没有数年实践经验，仅靠房屋成交价就想自己进行房屋交易，不能说绝对不可能，但太难，风险太大，得不偿失。
每宗交易都千差万别
李军相信，地产经纪是终生学习的职业，且地产经纪的专业知识非常广泛，还会随着时间不断地更新。 “TREB的每一个房屋合同买卖条款、每一个交易操作的具体环节，都是几百年来进化的，背后都是包含一个法律故事，都是用代价写出来的。很多地产经纪每天读一些同行的文章，学习和借鉴他人的长处，同时自己也不断更新和拓展自己的地产相关知识。每两年，地产经纪都要学习一些新的地产相关知识，这是这个行业不断发展的客观要求，也是政府要求我们更新牌照(Renew License)的规定。综上所述，我相信没有经过地产专业学习的人，仅仅依赖市场房屋成交价就取代地产经纪，这种想法太不实际。这次最高法院的裁决不会造成许多地产经纪失业现象。”
Sherri Nie与李军持相同看法。她表示，单从房屋价格的比价分析这一点而言，地产经纪都要受到很多专业的培训和能力测试。因此，公开TREB的数据不等于每一个人都可以做好地产交易。 “也许公开数据会对部分兼职从事地产工作的经纪有一定影响。但是地产经纪的工作并不是人们想象的那么简单，有太多法规要遵守、具体的细节要处理。而当人们真正投入到自己物业的买卖中，往往很难做出理智的判断和决定。就像老话常说’医生没法给自己看好病’，买卖自己的物业也是如此。不管是卖家还是买家，他们潜意识里都会有偏见、情感的附着、个人利益的冲突等，这些都会影响到他们做出理智的决定。
▲大多伦多全职地产经纪Sherri Nie
而地产经纪作为第三方，可以帮助客户排除客户做决定的偏差、理性的分析。同时，地产经纪可以根据不同的情况应用不同的谈判交易手法，这是商业的技巧、技能，并不是每一个普通人都能做到的。另外，地产经纪在处理交易的时候，已然必备了相应的法律知识，从而可以有效的保护客人的利益，甚至预防欺诈行为。 ”
王红雨称，消费者请地产经纪帮助完成地产交易的主要原因是买卖房产属于低频轻度场景的事件，一辈子发生不了几次。 “很少有人能借用以往的人生经验或爸爸妈妈的经历来完成房产买卖交易。地产经纪的工作，不仅要在规定时间内帮助客户将千差万别的需求与各不相同的房产进行匹配，更重要的是要帮助客户完成纷繁复杂的交易。找到房子，只是地产经纪工作的一部分，而不是全部。数据公开化之后，仅凭垄断数据为生、没有专业知识、缺乏实战经验的从业者，的确面临被淘汰的危机。地产经纪行业，不再是信息中介，但依然是服务中介。”
未来经纪需继续精进业务
提及在未来普通人也都能查看MLS的系统和历史数据，会有怎样一个新的行业模式，Sheeri Nie认为，这些地产交易数据后，可能会形成一个想要自己交易买卖的群体，就是大家常说的DIY（自己动手）。 “这本质上其实就是’私卖’，的确可能会影响到部分地产从业人员的工作量。但是如果买卖双方没有一定的专业和法律知识，又没有经纪的协助，在交易过程当中，势必会出现许多衍生的问题。”
李军称，在未来，如果一个人想从事地产行业，不论是想为自己买卖房屋，或想受他人之信托为他人买卖房屋，依然不可避免地要必须经过专门的理论学习和实践培训。 “房屋买卖不是市场买白菜，或买一件衣服。房屋买卖涉及方方面面，法律、物业结构、职业操守、广告制作规范、市场动态等。我做这么多年的地产经纪，感觉到已经读过的地产经纪课程一个也不能省略，即便如此，还会时常感到自身有所不足。所以，一个人想从事房屋买卖，那这个人至少必须读地产经纪所规定学习的课程。只有理论这还不够，成绩合格后，必须到一家地产公司，成为TREB成员，在一名Broker of Record的帮助下，虚心学习地产实践经验。只有这样，才能逐步成为一名令客户信任的地产经纪。”
李军分享称，“有很多干了5、6年的地产经纪对我说，感觉每一次具体的房屋交易、每一次的生意买卖中，都会遇到新问题，遇到值得自己深思和反省的经历；而且总是感觉自己越是不断学习，越是发现自己的地产知识地产经验还是不够用。当然，当房屋市场成交价公布以后，可能地产经纪的服务内容会少一些。也许相应地，部分地产经纪的房屋买卖佣金也会降低一些，这样事情已经发生了。但一个普通房屋业主，不通过任何培训，就可以取代地产经纪的作用，是不现实的。”
公布数据有什么利弊？
地产交易数据公布于众之后会产生一些利弊。王红雨称，“首先，新房的价格是否合理，并没有历史价格可以作为参考，不过买新房时周边二手房的价格买家可以自己查阅，对买家来说是好消息；其次，买二手房时，如果买家可以不通过地产经纪比较历史价格和周边房产的最近售价，也是个利好；第三，有些房子长时间出售不掉，卖家经纪经常采取不断重新挂牌的方式，掩饰长时间无法卖出的情况。”
▲房地产业人士认为，房屋交易数据虽然有意义，但由专业人士整理加工后的数据才有更大价值（星报资料图片）
王红雨举例称，“每4个月房子可以重新上市，买家在MLS上看不曾多次挂牌的经历。在以前，买家如果没有地产经纪，就发现不了此类信息。而以后就能够查到，对买家来说就是个好消息。”
但王红雨提出，交易成交后60天即可公布成交价的规则，在未来对卖家和买家都会是挑战。 “如果成交时确定交接日期在65天后，一旦交易中的一方违约，最终没有成交，而成交价却已暴露，因此，在新规实施后，卖家允许买家在60天以后交割房产的可能性会大大降低，因交接准备时间仓促，会造成一定的问题。最后，如果买卖交易尚未完成时，其它房产的交易价格已经公布，则现在尚未成交的买卖双方，有可能因为其它房产的售价影响，拒绝履行已签署的合同，造成比以往更多的违约纠纷。总之，数据的透明度增加促进了去中介化，但买家能否仅凭公开的数据就完全撇开地产经纪、独立完成买房的全过程，还是个巨大的问号。”
