▲業內人士認為，沒有經過地產專業學習的人，僅僅依賴市場房屋成交價就取代地產經紀，這種想法太不實際（星報資料圖片）
隨着加拿大最高法院拒絕受理多倫多地產商會的上訴請求，地產商會與聯邦競爭局之間的7年纏訟終於塵埃落定，地產商會不能再禁止地產經紀公開房屋成交價格、交易歷史等資訊，普通人可不通過經紀自行獲得這些公開信息。此舉會否令房地產經紀丟掉飯碗？
受訪者認為：此項變革促進從業人員從信息型中介轉變為服務型中介。數據雖然有意義，但由房地產專業人士整理加工後的數據才有更大價值。
過往，買家必須透過多倫多地產商會（Toronto Real Estate Board，TREB）旗下的註冊地產經紀登陸MLS電腦多重放盤系統數據庫，才能獲取房屋的歷史交易資料。 7年前聯邦競爭局（Competition Bureau）提起訴訟，挑戰多倫多地產商會的壟斷作法。
2016年4月反壟斷仲裁局（tribunal）裁定應該公布這些數據，多倫多地產商會上訴至聯邦上訴法院；不過，2017年上訴法院決定維持反壟斷仲裁局的裁定；地產商會再次向加拿大最高法院申請裁決，要求對數據進行保護。最高法院於今年8月23日宣布拒絕受理多倫多地產商會提出的上訴。在加拿大，目前只有卑詩省及阿爾伯塔省的地產商會沒有阻止其會員公開數據。
隱私問題成顧慮
大多倫多全職地產經紀Sherri Nie在接受《都市地產》記者對此話題的訪問時表示，從增加透明度是現代社會發展趨勢的角度來看，這是一件好事，但隱私方面的問題依然是很大顧慮。 「什麼樣的人擁有什麼樣的物業、擁有幾套，這些都不應該讓所有人查看到。對於價格的公開，其實現在已經有一些公司在這樣操作，而且對我們的客人來說，給他們做市場調查分析和價格比較時，我們也會提供同類房屋和區域的成交情況。但是，我們不會發給客戶成交方的個人信息，那屬於對方的隱私。對此問題，有客戶就對我說過，’為什麼必須公開呢，那不是意味着我買個房或賣個房，所有的人都知道我什麼時候買的，多少錢成交的？我覺得沒有義務要對所有人交代。’」
大多倫多全職地產經紀李軍在接受本報記者訪問時也表示，作為一名多倫多地產商會會員，能充分認識、理解和支持商會向加拿大最高法院提出的上述行為。 「但是，地產經紀必須意識到，客戶信息、隱私就是絕密。該保護好的一定要保護好，該及時銷毀的一定要及時銷毀，絕對不能因為地產經紀的不慎將客戶隱私泄露出去。但我又是一名加拿大公民，必須遵守加拿大法律，需要尊重法院的裁決結果。每一名地產經紀，都把保護客戶個人信息，保護客戶隱私作為我們的核心競爭力之一。」
▲大多倫多全職地產經紀李軍
李軍認為，當地產經紀人與客戶簽訂書面代理協議之後，地產經紀人在法律和在道義上對客戶負有普通法含義上的『信託責任』。 「這就是說，在幫助客戶進行房屋交易過程中，地產經紀人負有法律和道義責任，必須最大限度地保護客戶的利益，其中很重要的是保護客人的個人信息、隱私，甚至包括客人不願披露的信息。信託就是客人把自己家的信息和房屋買賣這樣的大事相信和託付給地產經紀，地產經紀理所當然要以自己的專業水準、專業態度和職業精神，最大限度地保護客人個人信息和個人隱私作為回報。聰明的地產經紀理應把保護自己客人的信息和隱私作為自己職業生涯的核心競爭力。所以，我個人支持TREB向加拿大最高法院提出上訴的行為。但是作為公民我也遵守加拿大法院的裁決。今後，在遵循加拿大法院裁決的前提下、在TREB的指導下，我希望最大限度保護客戶信息，和客戶隱私。」
公布數據並非「滅頂之災」
滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨認為，此次裁決會為地產行業帶來更大的競爭。以往，買家如果要出價，需要通過地產經紀協助查詢最近該地區鄰居房產的成交價，作為自己出價的參考。 MLS上的房產一旦售出，公眾就看不到該房產在MLS上的信息了，只有持牌地產經紀才能看到。 「大多倫多地區，人口641萬，地產經紀人數高達5萬人，除去退休和未成年的人口，有將近1%的人從事二手房買賣的經紀工作。我認為多倫多地產局是否同意將MLS上的售房價格信息對公眾開放，並沒有對消費者有本質上的影響。我從事房貸工作已經有8年以上，沒有看到過幾個人能不靠地產經紀的幫助自己完成二手房買房交易，而賣家則更加依賴MLS系統來讓自己的房產有最好的曝光。鄰居家最近賣房的價格，沒有重要到用來決策是否請地產經紀幫忙找房、看房、收房。」
王紅雨提出，對於消費者來說，公布數據是件好事。而對於從業者來說，並不是「滅頂之災」，而是要促進從業人員做好從信息型中介到服務型中介的轉變準備。他以美國房地產市場為例。 「美國也使用類似MLS系統公布二手房交易信息，大部分州早已准許向公眾披露交易記錄，而美國的地產經紀並沒有因此失業。互聯網和大數據支持下的買家，仍有91%的二手房通過地產經紀完成。原因很簡單，隔壁鄰居類似房產成交價的易得性，並不能給買賣雙方完成整個交易帶來實質性影響。」
數據整理加工有很大價值
李軍對此觀點表示認同。 「首先，因為公布每筆交易數據都是具體的、離散的，這樣的數據雖然有一定意義，但更重要意義在於數據的採集、整理、加工和分析。只有整理加工後的數據才有更大價值。」
李軍定期會在網絡發佈以區域為劃分的成交數據和價格的對比，以此為客戶和潛在買家、賣家分析市場行情。他坦言，這方面的工作量是非常巨大和專業的。 「我認為非專業人員沒有這方面的能力，所以TREB和地產經紀的作用不會因此被取代。其次，房屋成交價信息只是地產經紀服務範圍和服務內容很小的一部分。看起來類似的房屋，可能由於內部裝修和日常維護的不同，成交價會差異很大。再次，地產經紀這個行業是一個專業知識和實踐經驗並重的職業，沒有數年實踐經驗，僅靠房屋成交價就想自己進行房屋交易，不能說絕對不可能，但太難，風險太大，得不償失。
每宗交易都千差萬別
李軍相信，地產經紀是終生學習的職業，且地產經紀的專業知識非常廣泛，還會隨着時間不斷地更新。 「TREB的每一個房屋合同買賣條款、每一個交易操作的具體環節，都是幾百年來進化的，背後都是包含一個法律故事，都是用代價寫出來的。很多地產經紀每天讀一些同行的文章，學習和借鑒他人的長處，同時自己也不斷更新和拓展自己的地產相關知識。每兩年，地產經紀都要學習一些新的地產相關知識，這是這個行業不斷發展的客觀要求，也是政府要求我們更新牌照(Renew License)的規定。綜上所述，我相信沒有經過地產專業學習的人，僅僅依賴市場房屋成交價就取代地產經紀，這種想法太不實際。這次最高法院的裁決不會造成許多地產經紀失業現象。」
Sherri Nie與李軍持相同看法。她表示，單從房屋價格的比價分析這一點而言，地產經紀都要受到很多專業的培訓和能力測試。因此，公開TREB的數據不等於每一個人都可以做好地產交易。 「也許公開數據會對部分兼職從事地產工作的經紀有一定影響。但是地產經紀的工作並不是人們想像的那麼簡單，有太多法規要遵守、具體的細節要處理。而當人們真正投入到自己物業的買賣中，往往很難做出理智的判斷和決定。就像老話常說’醫生沒法給自己看好病’，買賣自己的物業也是如此。不管是賣家還是買家，他們潛意識裡都會有偏見、情感的附着、個人利益的衝突等，這些都會影響到他們做出理智的決定。
▲大多倫多全職地產經紀Sherri Nie
而地產經紀作為第三方，可以幫助客戶排除客戶做決定的偏差、理性的分析。同時，地產經紀可以根據不同的情況應用不同的談判交易手法，這是商業的技巧、技能，並不是每一個普通人都能做到的。另外，地產經紀在處理交易的時候，已然必備了相應的法律知識，從而可以有效的保護客人的利益，甚至預防欺詐行為。 」
王紅雨稱，消費者請地產經紀幫助完成地產交易的主要原因是買賣房產屬於低頻輕度場景的事件，一輩子發生不了幾次。 「很少有人能借用以往的人生經驗或爸爸媽媽的經歷來完成房產買賣交易。地產經紀的工作，不僅要在規定時間內幫助客戶將千差萬別的需求與各不相同的房產進行匹配，更重要的是要幫助客戶完成紛繁複雜的交易。找到房子，只是地產經紀工作的一部分，而不是全部。數據公開化之後，僅憑壟斷數據為生、沒有專業知識、缺乏實戰經驗的從業者，的確面臨被淘汰的危機。地產經紀行業，不再是信息中介，但依然是服務中介。」
未來經紀需繼續精進業務
提及在未來普通人也都能查看MLS的系統和歷史數據，會有怎樣一個新的行業模式，Sheeri Nie認為，這些地產交易數據後，可能會形成一個想要自己交易買賣的群體，就是大家常說的DIY（自己動手）。 「這本質上其實就是’私賣’，的確可能會影響到部分地產從業人員的工作量。但是如果買賣雙方沒有一定的專業和法律知識，又沒有經紀的協助，在交易過程當中，勢必會出現許多衍生的問題。」
李軍稱，在未來，如果一個人想從事地產行業，不論是想為自己買賣房屋，或想受他人之信託為他人買賣房屋，依然不可避免地要必須經過專門的理論學習和實踐培訓。 「房屋買賣不是市場買白菜，或買一件衣服。房屋買賣涉及方方面面，法律、物業結構、職業操守、廣告製作規範、市場動態等。我做這麼多年的地產經紀，感覺到已經讀過的地產經紀課程一個也不能省略，即便如此，還會時常感到自身有所不足。所以，一個人想從事房屋買賣，那這個人至少必須讀地產經紀所規定學習的課程。只有理論這還不夠，成績合格後，必須到一家地產公司，成為TREB成員，在一名Broker of Record的幫助下，虛心學習地產實踐經驗。只有這樣，才能逐步成為一名令客戶信任的地產經紀。」
李軍分享稱，「有很多幹了5、6年的地產經紀對我說，感覺每一次具體的房屋交易、每一次的生意買賣中，都會遇到新問題，遇到值得自己深思和反省的經歷；而且總是感覺自己越是不斷學習，越是發現自己的地產知識地產經驗還是不夠用。當然，當房屋市場成交價公布以後，可能地產經紀的服務內容會少一些。也許相應地，部分地產經紀的房屋買賣傭金也會降低一些，這樣事情已經發生了。但一個普通房屋業主，不通過任何培訓，就可以取代地產經紀的作用，是不現實的。」
公布數據有什麼利弊？
地產交易數據公佈於眾之後會產生一些利弊。王紅雨稱，「首先，新房的價格是否合理，並沒有歷史價格可以作為參考，不過買新房時周邊二手房的價格買家可以自己查閱，對買家來說是好消息；其次，買二手房時，如果買家可以不通過地產經紀比較歷史價格和周邊房產的最近售價，也是個利好；第三，有些房子長時間出售不掉，賣家經紀經常採取不斷重新掛牌的方式，掩飾長時間無法賣出的情況。」
▲房地產業人士認為，房屋交易數據雖然有意義，但由專業人士整理加工後的數據才有更大價值（星報資料圖片）
王紅雨舉例稱，「每4個月房子可以重新上市，買家在MLS上看不曾多次掛牌的經歷。在以前，買家如果沒有地產經紀，就發現不了此類信息。而以後就能夠查到，對買家來說就是個好消息。」
但王紅雨提出，交易成交後60天即可公布成交價的規則，在未來對賣家和買家都會是挑戰。 「如果成交時確定交接日期在65天後，一旦交易中的一方違約，最終沒有成交，而成交價卻已暴露，因此，在新規實施後，賣家允許買家在60天以後交割房產的可能性會大大降低，因交接準備時間倉促，會造成一定的問題。最後，如果買賣交易尚未完成時，其它房產的交易價格已經公布，則現在尚未成交的買賣雙方，有可能因為其它房產的售價影響，拒絕履行已簽署的合同，造成比以往更多的違約糾紛。總之，數據的透明度增加促進了去中介化，但買家能否僅憑公開的數據就完全撇開地產經紀、獨立完成買房的全過程，還是個巨大的問號。」
